Мудрый Юрист

Некоммерческое партнерство как способ управления общим имуществом

Филатова У.Б., к.ю.н., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса факультета гражданского и предпринимательского права Байкальского государственного университета экономики и права.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Данное положение Конституции РФ предопределило возможность нахождения одной вещи в собственности двух и более лиц.

Отношения двух или нескольких собственников, возникающие по поводу принадлежащего им совместно имущества, опосредуются институтом общей собственности.

ГК РФ предусматривает, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, не все вещи могут быть объектами права общей собственности. Их круг строго ограничен законом. Однако существует имущество, которое в силу закона может принадлежать лишь на праве общей собственности, например лестничная площадка в многоквартирном доме или лифтовая шахта и лифт.

Когда общее имущество состоит из ряда самостоятельных объектов, требующих немалых затрат на содержание, например подъезд, лестничная площадка, придомовая территория, необходимо осуществлять функцию по управлению этим имуществом. Порядок реализации сособственниками данной функции наиболее подробно регламентирован жилищным законодательством.

ЖК РФ определяет понятие управления через категорию "обеспечение". По нашему мнению, в данном случае термин "обеспечение" следует понимать как комплекс мер, направленных на нормальное функционирование многоквартирного дома. Это меры по управлению многоквартирным домом (ведение бухгалтерии, решение текущих вопросов, выдача справок по месту жительства и т.д.), содержанию (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, обслуживающими организациями, организациями, осуществляющими прочие услуги: установку антенн, домофонов, систем охраны, связь с Интернетом и т.д.), проведению текущего и капитального ремонтов.

Управление в жилищной сфере - категория многопонятийная. Законодатель, не раскрывая понятие управления, определяет его через объекты управления и субъектов, правомочных управлять тем или иным объектом <1>.

<1> Долгушина О.В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт // Жилищное право. 2001. N 3. С. 21.

Круг субъектов управления достаточно разнообразен. Во-первых, к ним относятся собственники помещений многоквартирного дома, которые могут осуществлять функцию по управлению общим имуществом как через общее собрание и непосредственный способ управления собственниками помещения в многоквартирном доме, так и опосредованно - через создание юридических лиц, представляющих их интересы. К таким юридическим лицам относятся товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Субъектами являются специализированные управляющие организации, которые могут быть как коммерческими, так и некоммерческими. Кроме того, в качестве субъектов управления необходимо также рассматривать органы местного самоуправления, которым ЖК РФ отводит важное место в системе управления.

Действующее жилищное законодательство предусматривает следующие способы управления:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

Все эти способы управления предусмотрены законодателем для уже возникших жилищных отношений, т.е. когда жилое помещение существует. Но как быть в ситуации, когда общая собственность уже существует и нужно управлять ею, а жилые дома только начинают строиться? Например, когда органы муниципальной власти отводят землю под индивидуальное жилищное строительство. Физические лица приобретают ее в целях строительства жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. Согласно подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано при объединении нескольких расположенных близко жилых домов, расположенных на нескольких соседних (граничащих) земельных участках. Однако управление общим имуществом путем создания ТСЖ возможно лишь после окончания строительства жилых домов и регистрации права собственности на них. А вопросы управления общим имуществом возникают уже на стадии строительства, так как перед тем, как строить жилые дома, будущие соседи должны построить дороги, водопровод, обеспечить себя электричеством, телефонной связью и т.д. Как правило, строительство всех коммуникаций осуществляется за счет самих собственников земельных участков, поэтому они вынуждены объединяться и осуществлять управление общим имуществом уже на этой стадии.

Возможна и другая ситуация, когда общее имущество есть, а законодательно урегулированного способа управления им нет. В частности, когда здание состоит из нежилых помещений и принадлежит нескольким сособственникам. Такие здания используются в коммерческих целях, в том числе и для сдачи помещений в аренду. Состав общего имущества в данном случае примерно аналогичен составу общего имущества в многоквартирном доме (это лестничные площадки, лифты, чердаки, крыши, придомовая территория и т.д.), соответственно, и потребность управления им существует. Способ управления и в первом, и во втором случае сособственники должны выбрать сами, не опираясь на нормы Жилищного кодекса, так как данный нормативно-правовой акт в этих ситуациях неприменим.

На наш взгляд, и в первом, и во втором случае наиболее приемлемым будет опосредованный способ управления, т.е. путем создания юридического лица, осуществляющего управленческие функции. Поскольку создание ТСЖ является наиболее распространенным способом управления и максимально урегулированным законодателем, а в первом случае после регистрации права собственности на жилые дома ТСЖ может быть избрано в качестве способа управления, необходимо создать такое юридическое лицо, которое максимально было бы приближено к ТСЖ. Таковым, на наш взгляд, является некоммерческое партнерство.

Несмотря на сравнительно короткий период правового регулирования в законодательстве, практика показала жизнеспособность и широкую востребованность некоммерческого партнерства. В форме некоммерческих партнерств создаются коллегии адвокатов, товарные биржи и т.д. <2>. Данную организационно-правовую форму можно использовать и для управления недвижимым имуществом.

<2> Шиткина И.С. Холдинги: правовое регулирование и корпоративное управление. Научно-практическое издание. Волтерс Клувер, 2006.

Некоммерческое партнерство, так же как и товарищество собственников жилья, является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

Деятельность некоммерческого партнерства регулируется Федеральным законом "О некоммерческих организациях" <3>, в соответствии с которым партнерством признается основанная на членстве некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение, в том числе и для осуществления, управленческих целей.

<3> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (с изменениями от 26.11.1998, 08.07.1999, 21.03.2002, 28.12.2002, 23.12.2003) // СЗ РФ. 1996. 15 января. N 3.

Статус некоммерческого партнерства и ТСЖ примерно одинаков. Имущество, переданное некоммерческому партнерству его членами, является собственностью партнерства. Члены некоммерческого партнерства не отвечают по его обязательствам, а некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Некоммерческое партнерство, так же как и ТСЖ, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.

Права членов некоммерческого партнерства аналогичны правам членов ТСЖ, а именно - они вправе:

Два последних правила являются, на наш взгляд, очень важной гарантией прав членов некоммерческого партнерства. Такой подход законодателя в целом нетипичен для некоммерческих организаций. Согласно общему правилу при ликвидации некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется в соответствии с учредительными документами некоммерческой организации на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели. В случае если использование имущества ликвидируемой некоммерческой организации в соответствии с ее учредительными документами не представляется возможным, оно обращается в доход государства. В отличие от всех некоммерческих организаций при ликвидации некоммерческого партнерства оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество подлежит распределению между членами некоммерческого партнерства в соответствии с их имущественным взносом, размер которого не превышает размера их имущественных взносов. Данное правило сближает некоммерческое партнерство с хозяйственными обществами и товариществами.

Поскольку ЖК РФ не предусматривает специальных правил, касающихся судьбы имущества в случае ликвидации ТСЖ, можно предположить, что будет действовать правило, предусмотренное п. 1 ст. 20 Федерального закона "О некоммерческих организациях". Поэтому, на наш взгляд, в уставе ТСЖ целесообразно отразить такое же правило распределения имущества в случае ликвидации, как у некоммерческого партнерства. Но необходимо отметить, что в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 20 Закона "О некоммерческих организациях" порядок использования имущества некоммерческого партнерства, стоимость которого превышает размер имущественных взносов его членов, определяется в соответствии с п. 1 ст. 20, т.е. направляется на цели, в интересах которых оно было создано, и (или) на благотворительные цели. Связано это с тем, что некоммерческое партнерство по своему определению не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности.

Учредительным документом некоммерческого партнерства, так же как и ТСЖ, является устав, по усмотрению учредителей может быть заключен учредительный договор.

Законодательством предусмотрены для ТСЖ и некоммерческого партнерства органы управления, которые имеют схожую компетенцию и порядок принятия решений.

Высшим органом управления некоммерческого партнерства является общее собрание членов. Основная функция общего собрания - обеспечение соблюдения некоммерческой организацией целей, в интересах которых она была создана. К компетенции высшего органа управления некоммерческого партнерства относится решение следующих вопросов:

Общее собрание членов правомочно, если на указанном собрании или заседании присутствует более половины его членов. Решения принимаются большинством голосов членов, присутствующих на собрании. Решение общего собрания по вопросам исключительной компетенции высшего органа управления принимается единогласно или квалифицированным большинством.

Исполнительный орган некоммерческого партнерства может быть коллегиальным и (или) единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен общему собранию.

В связи с тем что на практике было бы очень удобно использовать данную форму некоммерческой организации для управления общим имуществом в период, когда жилищные отношения еще не сформировались, но предполагаются в будущем, необходимо внести изменения в п. 1 ст. 17 Федерального закона "О некоммерческих организациях" и предусмотреть возможность преобразования некоммерческого партнерства в товарищество собственников жилья. Поэтому п. 1 ст. 17 указанного выше Закона предлагаем изложить в следующей редакции: "Некоммерческое партнерство вправе преобразоваться в фонд, автономную некоммерческую организацию, товарищество собственников жилья, а также в хозяйственное общество в случаях и порядке, которые установлены федеральным законом".

Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.