Мудрый Юрист

Новая методика оценки земель несовершенна

"Консультант", 2006, N 1

Уплата земельного налога с этого года регулируется не соответствующим законом, а Налоговым кодексом. Одно из основных нововведений - принятие в качестве налоговой базы кадастровой стоимости участков. Однако у методик ее оценки есть как достоинства, так и недостатки.

С 1 января 2006 г. утрачивают силу практически все положения Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю". С этого момента правовые основы земельного налога в России определяются гл. 31 Налогового кодекса. Также будут учитываться положения нормативных актов представительных органов местного самоуправления и законы городов федерального значения (Москвы и Санкт-Петербурга). Так, в столице уже год действует новый порядок налогообложения на основании Закона г. Москвы от 24 ноября 2004 г. N 74 "О земельном налоге". Основы платного использования земли установлены отдельными положениями Земельного кодекса.

Закон "О плате за землю" заслуженно подвергался сильной критике экспертного сообщества. В нем отсутствовал принцип формирования налоговой ставки, отражающий различия в местоположении и плодородии земельных участков. Значительное количество льгот не создавало стимулов к эффективному использованию земель и вызывало многочисленные судебные разбирательства <*>. В частности, они касались ежегодного индексирования ставок, а также их дифференцирования по зонам различной градостроительной ценности. Принятие гл. 31 Налогового кодекса было нацелено на переход к современным методам регулирования землепользования. В качестве налоговой базы была принята кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в пределах муниципального образования.

<*> См., например, Решение Арбитражного суда Белгородской области от 15 декабря 2004 г. по делу N А08-2358/04, Решения Арбитражного суда Воронежской области от 12 апреля 2004 г. по делу N А14-1664-04/26/13, от 18 апреля 2003 г. по делу N А14-1713-03/65/26.

Недостатки существующих методик

Для определения кадастровой стоимости земель государство проводит их оценку. В России это происходит впервые. К сожалению, установленные у нас методики оценки не учитывают многие особенности хозяйственной деятельности. Это касается таких объектов, как транспортные системы естественных монополий, крупные объекты энергетики, нефтяного и газового комплексов и т.п. Можно однозначно говорить о следующих недостатках методик кадастровой оценки.

Во-первых, формулировки некоторых понятий в правовых актах вызывают трудности при толковании. Например, неясно, что означает категория "объект оценки" - земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости или только сам участок. Очевидно, что такая двусмысленность напрямую отражается на кадастровой стоимости участка.

Во-вторых, одним из факторов, влияющих на кадастровую стоимость земли, является цена участков под многоквартирными жилыми домами. Существующие методики устанавливают прямую связь между ней и стоимостью земель, на которых расположены промышленные предприятия. Этот подход, по нашему мнению, является некорректным, так как при нем не учитываются особенности деятельности имущественных комплексов.

В-третьих, весьма спорным представляется введение в качестве оценочных зон кадастровых кварталов. С юридической точки зрения единые имущественные комплексы могут быть расположены на территории нескольких кадастровых кварталов. Следовательно, стоимость земли под ними будет иметь разные значения. Это говорит о том, что налог не является экономически обоснованным.

Примечание. Продавцы земли должны знать ее кадастровую стоимость

Екатерина Анненкова, консультант по бухгалтерскому учету АНТ "Лаконика":

"Для оценки кадастровой стоимости земель территория разбивается на кластеры, за каждым из которых закрепляется кадастровый номер. При оформлении сделок с землей данный номер фиксируется в Земельном комитете и Регистрационной палате. Если участок, принадлежащий одной организации, располагается на нескольких кластерах, он будет иметь несколько кадастровых номеров. В этом случае налог рассчитывается по каждому номеру отдельно. Такой порядок усложняет расчет земельного налога и оформление сделок купли-продажи участков.

Для определения налоговой базы организации должны ежегодно запрашивать сведения о кадастровой стоимости участков, владельцами которых они являются. Эти данные предоставляет территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Так же должны поступать предприятия, осуществляющие сделки с земельными участками. Это позволит им избежать налоговых рисков, которые могут возникнуть, когда цена продажи участка значительно отличается от его кадастровой стоимости".

Характерным примером является кадастровая оценка земель, на которых расположены объекты гидроэнергетического комплекса. Так, для Волжской ГЭС было установлено, что она расположена на семи оценочных зонах. При этом различие кадастровых стоимостей между ними достигает десятикратных величин. Следовательно, сильно будут различаться и суммы уплачиваемого земельного налога. Кроме того, часть земли под станцией оценена как земля поселений, что в разы увеличит платежи за землю в 2006 г. Аналогичные проблемы есть практически у всех предприятий, обладающих линейно протяженными объектами (нефте- и газопроводы, линии электропередач и т.п.).

Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров, связанных с кадастровой оценкой, усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользований и землевладений. Суть данных механизмов заключается в следующем. До утверждения результатов кадастровой оценки публикуются имеющиеся данные и дается определенный срок (порядка двух месяцев), в течение которого их можно опротестовать. Если землепользователь считает, что кадастровая стоимость его участка определена неверно, он обращается в орган, осуществляющий кадастровую оценку.

Цена далека от реальности

Важным недостатком является то, что существующие методики оценки слабо учитывают влияние географических, климатических и демографических факторов. Их игнорирование при оценке земель, для которых невозможно определить рыночную стоимость, приводит к необоснованному завышению цены таких участков.

Так, на Крайнем Севере цена земли, как правило, обусловлена наличием на ней объектов производства или добывающей промышленности. Для Севера характерны большие незастроенные и не пригодные для сельскохозяйственной деятельности земельные площади, при этом численность населения мала. Поэтому стоимость свободного участка минимальна. Однако результаты кадастровой оценки зачастую обратны: получается, что, построив на таком участке объект недвижимости, организация увеличивает его стоимость.

Погрешности в результатах кадастровой оценки земли во многом обусловлены массовым подходом к ее объектам. Массовость выражается в том, что земельные участки объединяются в оценочные зоны, стоимость которых усредненно переносится на каждый индивидуальный случай. Признаки, на основании которых группируются участки, называются факторами кластеризации. В большинстве регионов России информация, лежащая в их основе, отсутствует из-за больших затрат на ее получение. Таким образом, методика кадастровой оценки не может применяться в полной мере на территории всех субъектов Федерации. Это также порождает дифференциацию кадастровой стоимости земель.

Правовые противоречия

Сегодня многие документы Роснедвижимости и Росимущества противоречат постановлениям правительства. Несмотря на то что в разных документах объект кадастровой оценки понимается по-разному, ведомственные акты успешно применяются специализированными организациями.

Следует учитывать, что методики кадастровой оценки отдельных категорий земель не являются нормативными актами <**>. Поэтому они не подлежат государственной регистрации и не обязательны для применения. В то же время результаты кадастровой оценки обязательны для налогоплательщиков. По нашему мнению, методикам необходимо придать статус нормативных актов, что позволит опротестовывать их в судебном порядке.

<**> См. Приказы Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения", от 17 октября 2002 г. N П/337 "Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений".

Согласно Налоговому кодексу юридические лица самостоятельно определяют размер подлежащего уплате земельного налога. Однако на практике все иначе. Результаты кадастровой оценки утверждаются решениями органов исполнительной власти субъектов Федерации, которые подлежат опубликованию в средствах массовой информации. Это требование зачастую не выполняется, и кадастровую стоимость земли руководители предприятий узнают из неофициальных источников. В настоящее время экспертным сообществом, Министерством экономического развития и торговли и Роснедвижимостью прорабатывается механизм, обеспечивающий публичность результатов кадастровой оценки.

Аренда у государства

Концепция земельной реформы предполагает, что основная доля земель должна принадлежать гражданам и юридическим лицам на правах собственности или аренды. Сегодня земля находится преимущественно в государственной и муниципальной форме собственности, то есть арендодателями являются органы государственной власти или местного самоуправления. Договоры аренды регулируются нормами гражданского права, однако размер арендной платы определяется правовыми актами тех же органов. Таким образом, нарушается норма, согласно которой арендная плата устанавливается соглашением между арендатором и арендодателем.

Общие правила установления арендной платы за землю есть в Земельном кодексе (п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Правительство России может устанавливать принципы определения арендной платы для земель, находящихся в федеральной, региональной и муниципальной собственности. По нашему мнению, закрепление этих принципов в тексте нормативного акта способствовало бы созданию единого механизма установления арендной платы. Однако, несмотря на то что Земельный кодекс действует уже более четырех лет, на федеральном уровне до сих пор ничего не принято.

В результате местные акты, устанавливающие размер арендной платы, зачастую имеют совершенно невообразимые формы и содержание. Повышающие или понижающие коэффициенты различаются в сотни раз в зависимости от субъекта. При этом основные макроэкономические показатели территорий могут быть практически одинаковы. Арендаторы участков не могут прогнозировать платежи за землю, так как методики определения ставок могут быть произвольно изменены местными органами.

Возможные меры

Сегодня профессиональным сообществом активно обсуждается разработанный Минэкономразвития законопроект, уже прошедший процедуру согласования в правительстве. Он уточняет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания и сооружения. Согласно данному проекту годовой размер арендной платы не должен превышать 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Если же стоимость не определена, то стоимость аренды должна быть не выше ставки земельного налога. Такой же размер арендной платы предполагается установить и для земель сельскохозяйственного назначения.

На наш взгляд, необходимо дифференцированное регулирование арендных платежей за землю и земельного налога в соответствии с указанными выше критериями. Зачастую региональные и местные власти применяют наибольшие из возможных ставок, допустимых федеральным законодательством. Использование дифференцированного подхода позволит учесть особенности отдельных видов деятельности. В то же время необходимо понимать, что справедливость и экономическая обоснованность размера арендных платежей и налога на землю напрямую зависят от достоверности результатов кадастровой оценки.

А.Окунев

Директор

департамента по земельной реформе

компании "Пачоли. Земельное право"