Мудрый Юрист

Особенности субъектного состава договора "небанковского" поручительства по обязательствам застройщика

Поваров Юрий Сергеевич, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского национального исследовательского университета имени академика С.П. Королева, кандидат юридических наук.

В статье анализируются требования к участникам договора поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует определенному Законом минимуму; особое внимание уделяется структурной специфике субъектного состава отношений поручительства по таким обязательствам.

Ключевые слова: договор поручительства, застройщик, поручитель, участник долевого строительства, уставный капитал, структура договорных связей.

Peculiarities of Contracting Parties under a "Non-Bank" Suretyship Agreement Related to Developer's Obligations

Yu.S. Povarov

Povarov Yury S., Assistant Professor of the Department of Civil and Entrepreneurial Law of the Samara National Research University, Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.

The article analyzes the requirements for "non-banking" guarantee on developer obligations contract parties, when authorized capital of the developer is not sufficient to comply with minimal requirements specified by law; special attention is paid to the structural particularities of the subject composition of the guarantee contract relationship for developer's obligations.

Key words: contract of guarantee, developer, guarantor, participatory shareholder, authorized capital, structure of contractual relations.

Явно обнаруживаемыми тенденциями продолжающегося обновления законодательства в области долевого строительства являются усиление требований к фигуре застройщика и совершенствование (либо внедрение дополнительных) механизмов, гарантирующих соблюдение прав и законных интересов участников долевого строительства. Очередные шаги в данном направлении законодатель сделал при внесении многочисленных изменений и дополнений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон) Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ; последним актом, помимо прочего, введено правило о необходимости заключения договора поручительства (наряду с использованием иных обеспечительных мер - залога, поручительства банка <2> или страхования ответственности) в случае, когда уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика оказывается меньше минимального размера, определенного Законом исходя из максимально допустимой площади строящихся и не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (см. п. 1 ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 12.1 Закона). Указанное соглашение, подлежащее обязательному нотариальному удостоверению и размещению на официальном сайте застройщика (см. п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 2 ст. 15.3 Закона), имеет серьезные структурные и "качественные" особенности своего субъектного состава.

<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40 (с посл. изм. и доп.).
<2> С учетом этого мы условно назвали разбираемое в статье поручительство "небанковским".

Сторонами договора "небанковского" поручительства Закон объявляет застройщика и поручителя (поручителей). Застройщиком может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы <3>, имеющее на соответствующем праве (собственности, аренды или субаренды, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездного пользования) земельный участок для строительства (создания) на нем объектов недвижимости (см. абз. 3 п. 1 ст. 2 Закона).

<3> Правда, данное положение не вполне корреспондирует с правилами об учете (для целей определения соответствия застройщика требованиям) размера лишь уставного капитала, складочного капитала или уставного фонда (см. п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона), поскольку наличие такого капитала или фонда является "атрибутом" лишь некоторых юридических лиц - хозяйственных обществ и товариществ, а также производственных кооперативов. Минстрой России небеспочвенно исходит из широкой трактовки, высказываясь за подтверждение застройщиком - некоммерческой организацией наличия имущества (а, разумеется, не уставного или складочного капитала, уставного фонда) определенной рыночной стоимости (см. письмо от 2 мая 2017 г. N 15293-НС/07). Данный подход следует распространить и на случаи установления размера "уставного капитала" поручителей - организаций некоммерческого сектора.

Другой стороной исследуемого договора, как отмечалось, является поручитель - субъект, принимающий на себя обязательство нести солидарную или субсидиарную ответственность перед участниками долевого строительства по обязательствам застройщика в полном объеме. Закон четко фиксирует возможность множественности лиц на стороне поручителя (количественный аспект), что вполне логично в плане необходимости создания правовых предпосылок и механизмов, призванных обеспечить безусловное соблюдение требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним организаций. При выборе варианта сопоручительства важно помнить, что:

а) ответственность сопоручителей, к "выгоде" участников долевого строительства, императивно носит солидарный характер (ч. 5 ст. 15.3 Закона) (в то время как ГК РФ в п. 3 ст. 363 допускает отход от данного положения посредством индивидуального - договорного регулирования; т.е. в отличие от Закона гражданско-правовой кодификационный акт формулирует правило о характере ответственности сопоручителей диспозитивным образом);

б) заключению подлежит один договор поручительства, подписываемый всеми сопоручителями (схема оформления отношений отдельными соглашениями с каждым поручителем Законом не форматируется).

"Качественная" составляющая статуса поручителя сводится к двум ключевым моментам (попутно отметим, что декларация о соответствии поручителей требованиям должна включаться в проектную декларацию - см. п. 7 ч. 1 ст. 20 Закона). Во-первых, в роли поручителя (сопоручителя) может выступить юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика (ч. 3 ст. 15.3 Закона).

Несмотря на "мягкую" редакцию ч. 3 ст. 15.3 ("поручителем... может являться..."), системный анализ положений данной статьи (в том числе ч. 7, где говорится о несоответствии поручителя любым требованиям, указанным в ч. 3) позволяет утверждать о том, что набор задаваемых в ней характеристик поручителя является безусловным (данная интерпретация получила известную поддержку и в литературе) <4>.

<4> См., в частности: Диркова Е. Долевое строительство: новые условия работы застройщиков // Практическая бухгалтерия. 2017. N 6.

Итак, правила о поручительстве, содержащиеся в ст. 15.3 Закона, не рассчитаны на ситуации обеспечения исполнения обязательств со стороны физических лиц (даже если они являются участниками организации-застройщика) и юридических лиц, не входящих в круг учредителей (участников) организации-застройщика (безотносительно к их имущественному положению), хотя такое законодательное решение видится небесспорным. Данное постулирование, как представляется, не стоит трактовать таким образом, что названные субъекты в принципе не могут быть поручителями по обязательствам застройщика; другое дело, что поручительство, даваемое лицами, не относящимися к организациям - участникам застройщика, является факультативным (в отличие от поручительства на основании ст. 15.3 Закона) и не учитывается для целей проверки выполнения требований о минимальном размере уставного капитала.

Во-вторых, поручитель должен отвечать целому ряду требований, установленных Законом (п. п. 2 - 8 ч. 2 ст. 3) применительно к застройщику (тем самым подход к введению рестрикций для субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке жилья, оказывается в значительной степени тождественным, что кажется вполне естественным и рациональным).

Констатация соблюдения данных требований сопряжена со свидетельствованием определенных правопрепятствующих фактов <5> в отношении юридического лица - поручителя и (или) его "управленцев", демонстрирующих их организационно-правовую, финансовую и репутационную "благонадежность":

<5> Дискуссионным в науке является вопрос о соотношении правопрепятствующего и отрицательного фактов. Полагаем, что данные понятия являются несопоставимыми, поскольку они несут "автономную" смысловую нагрузку (и принадлежат к разным классификационным разрядам): если конструкция отрицательного факта заключает в себе отражение "бытийного" отсутствия какого-либо реального явления, то понятие правопрепятствующего факта призвано указать на функциональное юридическое "предназначение" определенного обстоятельства (в свете чего потенциально правопрепятствующий характер способен иметь и отрицательный факт). Подробнее об этом, в частности, см.: Поваров Ю.С. Конструкция отрицательного юридического факта: правовой смысл и значение // European Social Science Journal (Европейский журнал социальных наук). 2013. N 5. С. 507 - 516.

Регулируя вопрос о последствиях несоблюдения рассмотренных ограничений, Закон определяет, что несоответствие поручителя (сопоручителей) установленным требованиям служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства (ч. 7 ст. 15.3 Закона) (аналогичные правила, кстати, действуют и в ситуации дачи поручительства банком, а равно при страховании гражданской договорной ответственности застройщика - см. ч. 2.1 ст. 15.1, ч. 14.1 ст. 15.2 Закона). Таким образом:

а) речь идет о возможности аннулирования договорной связи на будущее время, причем во внесудебном порядке;

б) инициатором досрочного расторжения договора является застройщик.

Заметим, что в Законе комплексно не решается вопрос об охране интересов участников долевого строительства в ситуации выявления несоответствия поручителя установленным "стандартам". В частности, обязывая застройщика заключить другой договор поручительства (ч. 10 ст. 15.3), Закон не наделяет участника долевого строительства правом на отказ от договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС) при нарушении застройщиком обозначенной обязанности (хотя в сходных условиях - при незаключении нового договора "банковского" поручительства - законодатель поступает иначе, как раз прибегая к обсуждаемому охранительному механизму (см. п. 4 ч. 1 ст. 9 Закона));

в) признание договора поручительства недействительным по мотиву нарушения требований к поручителю оказывается недопустимым - возможность одностороннего отказа от исполнения договора в контексте положений ст. 168 ГК РФ следует рассматривать в качестве иного последствия, не связанного с недействительностью сделки.

Кредиторами, к пользе которых заключается договор поручительства, являются участники долевого строительства. При этом их персонификация носит относительный характер с учетом того, что:

Не совсем ясными среди прочего остаются ответы на весьма значимые в практическом плане вопросы:

а) правомерно ли обеспечение исполнения обязательств в рамках одного договора поручительства перед участниками долевого строительства нескольких многоквартирных домов, возводимых на основании одного разрешения на строительство (в ч. 3 ст. 12.1 и ст. 15.3 Закона слово "дом" однотипно и многократно употребляется в единственном числе, из чего можно заключить о необходимости составления разных договоров поручительства при строительстве нескольких домов, пусть и на основании одного разрешения на строительство);

б) являются ли кредиторами в обеспечительном обязательстве участники долевого строительства - юридические лица (а не только граждане)? Дело в том, что Закон обусловливает необходимость заключения анализируемого договора поручительства планируемым привлечением денежных средств именно граждан (см. ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 12.1); однако в ст. 15.3, детально нормирующей договор поручительства, упоминается о любых участниках долевого строительства (без каких-либо оговорок по поводу ограничения субъектного состава кредиторов).

Выявленные лакуны, конечно, должны быть устранены посредством прямой законодательной регламентации.

Наконец, серьезные нарекания (главным образом формального порядка - с позиции согласованности нормативного материала) вызывает предлагаемая Законом структура правовых связей при принятии поручительства учредителями (участниками) застройщика.

Невзирая на то что ГК РФ не содержит нормы, "жестко" детерминирующей субъектный состав договора поручительства (как это делается, например, применительно к договору залога или соглашению об обеспечительном платеже), по смыслу предписаний § 5 гл. 23 кодификационного акта сторонами договора поручительства являются поручитель и кредитор (а не должник). Этот тезис вполне определенно проводится и в судебной практике: так, в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством" <6> подчеркивается, что из положений ГК РФ вытекает возможность заключения договора поручительства без согласия или уведомления должника (между поручителем же и должником может быть заключен договор о выдаче поручительства).

<6> Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

В нашем случае, напротив, поручитель заключает договор поручительства с должником, что, разумеется, совершенно не соответствует приведенной выше "классической" схематике закрепления отношений поручительства. Аналогичное положение дел имеет место, впрочем, и в случае дачи поручительства по обязательствам застройщика со стороны банка (см. ст. 15.1 Закона), за что Закон не раз подвергался обоснованной критике ученых и практиков <7>.

<7> См., в частности: Ершов О.Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. N 4; Лейба А. Поручительство за обязательство // ЭЖ-Юрист. 2014. N 39; Шайдуллин Р.Р. Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве // Современное право. 2015. N 9.

Неизбежным следствием обозначенного расхождения между положениями ГК РФ и Закона является проблема допустимости квалификации заключаемого в соответствии со ст. 15.3 Закона договора поручительства в качестве разновидности договора поручительства в смысле правил ГК РФ (что, в свою очередь, влечет вопрос о правомерности применения норм ГК РФ о поручительстве при поручительстве по обязательствам застройщика).

Вообще, ситуация "неопределенности" на стороне должника при даче поручительства (затрудняющая "стандартное" заключение договора поручительства - между поручителем и кредитором) не является уникальной. Так, явное сходство можно наблюдать при обеспечении поручительством исполнения обязательств по облигациям. Вместе с тем законодатель здесь избрал иной (нежели Закон) подход, прибегнув для "снятия проблемы" к фикции: согласно п. 1 ст. 27.4 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" <8> договор поручительства, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, считается заключенным с момента возникновения у их первого владельца прав на такие облигации (соответственно, его субъектами все-таки оказываются поручитель и кредиторы); при этом письменная форма договора поручительства признается соблюденной <9>.

<8> Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918 (с посл. изм. и доп.).
<9> "...Никакого документа... между поручителем и держателем облигаций, - справедливо заключает Р.С. Бевзенко, - не подписывается и подписано быть не может: держателей облигаций может быть значительное число. В такой ситуации идея требовать от поручителя и держателей облигаций заключать договоры поручительства абсурдна" (Бевзенко Р.С. Новеллы судебной практики в сфере поручительства. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством" // Вестник ВАС РФ. 2013. N 5).

Думается, что вне зависимости от оценки текущего состояния "противостояния" разбираемых положений ГК РФ и Закона (договор поручительства по ст. 15.3 Закона - разновидность договора поручительства, предусмотренного ГК РФ; договор поручительства по ст. 15.3 Закона - "автономный" способ обеспечения исполнения обязательств, к которому нормы ГК РФ о поручительстве могут быть применены лишь в порядке аналогии закона; др.) сегодня на повестке дня стоит вопрос о целесообразности пересмотра правил ГК РФ в части субъектного состава договора поручительства; при этом актуальным полагаем санкционирование "композиционной" вариативности <10> - возможности заключения договора поручительства не только между поручителем и кредитором, но и в установленных законом случаях между поручителем и должником.

<10> Как это произошло, например, в отношении института перевода долга (см. п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Литература

  1. Бевзенко Р.С. Новеллы судебной практики в сфере поручительства. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 11. С. 46 - 59; N 12. С. 86 - 100; 2013. N 1. С. 74 - 85; N 2. С. 60 - 73; N 3. С. 72 - 86; N 4. С. 95 - 118; N 5. С. 126 - 140; N 6. С. 130 - 151.
  2. Диркова Е. Долевое строительство: новые условия работы застройщиков // Практическая бухгалтерия. 2017. N 6. С. 44 - 48.
  3. Ершов О.Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. N 4. С. 8 - 12.
  4. Лейба А. Поручительство за обязательство // ЭЖ-Юрист. 2014. N 39.
  5. Шайдуллин Р.Р. Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве // Современное право. 2015. N 9. С. 70 - 76.