Мудрый Юрист

Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома

Киракосян Сусана Арсеновна, советник ALTHAUS Group (г. Москва), кандидат юридических наук, доцент.

Бежан Андрей Викторович, партнер, руководитель практики "Судебные споры и банкротство" ALTHAUS Group (г. Москва), кандидат юридических наук.

Авторы, руководствуясь действующим законодательством и судебной практикой, определяют порядок доказывания в спорах об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, управляющая организация, пользование, негаторный иск, устранение препятствий.

Disputes on Elimination of Obstacles in the Use of Common Property of an Apartment Block

S.A. Kirakosyan, A.V. Bezhan

Kirakosyan Susana A., Adviser of the company ALTHAUS Group (Moscow), Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.

Bezhan Andrey V., Partner, Head of Practice litigation and bankruptcy at the company ALTHAUS Group (Moscow), Candidate of Legal Sciences.

The authors, being guided by the current legislation and court practice, define a proof order in disputes on removal of obstacles in use of the general property of an apartment house.

Key words: general property, apartment house, management company, use, negatorny claim, removal of obstacles.

Из общего количества рассматриваемых в судах жилищных споров наиболее распространенными являются споры о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома. Это споры об использовании коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, о монтировании различных капитальных ограждений (металлических дверей, шлагбаумов), об установке рекламных конструкций, систем теле- и радиовещания, о незаконном строительстве на придомовой территории, о недопуске к общедомовому оборудованию, находящемуся в жилом помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено следующими требованиями.

Во-первых, пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников помещений. Форма такого согласия определена законодателем в императивной форме - письменное решение (протокол) общего собрания собственников помещений (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Решение должно быть принято простым большинством не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Для обоснования правомерности пользования ответчик нередко ссылается на устные или письменные договоренности с отдельными собственниками помещений, управляющими организациями, товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами (далее - ТСЖ/ЖК), а также на разрешения, полученные от органа местного самоуправления или иного органа. Подобные формы согласования порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома являются ненадлежащими, на что суды довольно часто обращают внимание.

Так, суд удовлетворил иск управляющей организации к ООО "Торговая сеть Аникс" о демонтаже компрессора, который был установлен в подвальном помещении жилого дома без согласия собственников помещений. Суд не принял во внимание довод ответчика о фактическом согласии собственников на пользование подвальным помещением, полученном в обмен на проведение требующихся в доме работ по содержанию и ремонту общего имущества, а именно самого подвального помещения <1>. Аналогичное решение принял суд по иску прокурора г. Чебоксары об обязании ответчика обеспечить демонтаж телекоммуникационного оборудования кабельных линий и привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания в виде решения общего собрания <2>.

<1> Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2014 г. N 07АП-5464/2014 по делу N А03-58/2014 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение Верховного Суда Чувашской Республики от 1 июля 2013 г. по делу N 33-2246/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Во-вторых, даже согласованное с собственниками помещений пользование общедомовым имуществом не должно нарушать публичные интересы, в частности, создавать угрозу проживанию в многоквартирном доме, безопасному пользованию отдельными элементами общего имущества, в том числе угрожать безопасности третьих лиц. В данном случае речь идет о разумном пользовании общим имуществом, которое предполагает осмотрительность в выборе порядка пользования, принятие необходимых мер при наличии угрозы причинения вреда третьим лицам. Например, установленная с согласия собственников рекламная конструкция должна соответствовать требованиям технического регламента <3>.

<3> Часть 4 ст. 19 Федерального закона РФ от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе".

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Для разрешения подобных споров в судебном порядке следует придерживаться следующего алгоритма.

1. Выбрать надлежащий способ защиты - негаторный иск

Требования об освобождении общего имущества (чердаков, подвалов, колясочных и т.д.) от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском. Такой иск К.И. Скловский называет способом защиты гражданских прав, изобретенным римским гением в интересах владеющего собственника, которому докучает нетактичный сосед <4>. В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance) <5>.

<4> Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. N 7. С. 22.
<5> Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА; ИНФРА-М, 2016; СПС "КонсультантПлюс".

Содержание негаторного иска определено в ст. 304 ГК РФ: "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения". Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ) <6> и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение.

<6> Пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда от 29.09.2015 N 43 // СПС "КонсультантПлюс".

В юридической литературе особое внимание обращается на то, что предметом негаторного иска может быть только устранение неблагоприятных последствий, но не возмещение вреда, причиненного собственнику вещи, ее ремонт, предоставление аналогичной вещи и тому подобное, что характерно для деликтного иска <7>.

<7> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017; СПС "КонсультантПлюс".

Негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки <8>. В этом плане показательным может служить следующее дело. Суд удовлетворил требование товарищества собственников жилья к индивидуальному предпринимателю о демонтаже рекламных конструкций, установленных на фасаде дома. Срок для добровольного исполнения судебного решения составлял 10 дней, после чего присуждена неустойка в размере 20 000 руб. с периодичностью начисления каждые 30 дней вплоть до момента фактического исполнения ответчиком решения суда о демонтаже конструкций <9>.

<8> Пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" // СПС "КонсультантПлюс".
<9> Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июля 2016 г. N Ф08-4991/2016 по делу N А32-29069/2015 // СПС "КонсультантПлюс".

2. Выбрать надлежащего истца и ответчика

Истцом по негаторному иску может быть как собственник жилого/нежилого помещения в многоквартирном доме, имеющий право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), так и иной титульный владелец (арендатор, наниматель помещения).

Когда речь идет о необходимости устранения препятствий в пользовании общим имуществом в интересах всех собственников помещений, истцом должен выступать прежде всего профессиональный управляющий (управляющая организация, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищный кооператив (далее - ЖК), иной специализированный кооператив) в силу возложенной на него собственниками помещений обязанности по надлежащему содержанию общего имущества. Данный подход полностью соответствует требованиям законодательства <10>.

<10> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. N 19488/13 по делу N А73-762/2013; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2014 г. по делу N А29-1384/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом многоквартирного дома (нарушитель права). Таким лицом может быть как собственник или иной титульный владелец помещения, так и любое третье лицо, включая лиц, управляющих многоквартирным домом: управляющую организацию, ТСЖ, ЖК.

3. Определить подведомственность и подсудность спора

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен либо в суд общей юрисдикции, либо в арбитражный суд.

Если истец - управляющая организация, а ответчик - индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене многоквартирного дома, дело подведомственно арбитражному суду (ст. ст. 27 - 28 АПК РФ).

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения - физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции. При этом следует правильно определить подсудность спора.

В свое время Верховный Суд РФ разъяснил, что, "поскольку устранение препятствий в пользовании является одним из элементов определения порядка пользования, то такая категория дел подсудна мировым судьям" <11>. Подобное разъяснение идет вразрез с положениями закона, определяющими подсудность дел мировому судье. ГПК РФ разграничил подсудность мирового судьи и районного суда по спорам о пользовании имуществом, ограничив компетенцию мирового судьи делами об определении порядка пользования имуществом (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Поскольку компетенция мирового судьи определена в ГПК РФ исчерпывающим образом, то дела об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторные иски) должны рассматривать районные суды. Такой правовой позиции придерживаются некоторые суды, отмечая, что "дела по имущественным спорам, которые не имеют стоимостной оценки, в том числе и о защите титульного владения, например, права собственности, от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторные иски), об установлении сервитутов и т.д., подсудны федеральным районным судам, а не мировым судьям" <12>.

<11> Разъяснения Верховного Суда РФ от 24 марта 2004 г. "Ответы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ на вопросы судов по применению норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
<12> Умеренко Ю.А. Иск об определении порядка пользования земельным участком // Юрист. 2016. N 17. С. 18.

4. Доказать фактические обстоятельства

Поскольку любое доказывание должно строиться на определении состава фактических обстоятельств, имеющих значение для законного, обоснованного и справедливого разрешения дела в суде, постольку назовем следующие из таких обстоятельств.

Во-первых, следует доказать наличие права, за защитой которого лицо обращается в суд. Это право может возникнуть и существовать лишь при наличии определенных материальных предпосылок: наличие права собственности или иного вещного титула на общее имущество многоквартирного дома. Как следует из ст. ст. 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение <13>.

<13> Пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС "КонсультантПлюс".

Вторым обстоятельством, подлежащим доказыванию, является факт совершения действий (бездействия) лица, к которому предъявлен иск, и их противоправный характер. Такой факт должен существовать на момент предъявления иска. Если препятствия в пользовании общедомовым имуществом отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

На обязательность доказывания противоправности действий (бездействия) ответчика указал Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 15 января 2013 г. N 153. Аналогичную позицию занял и Верховный Суд РФ в Определении от 12 октября 2015 г. N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013.

Основанием предъявления негаторного иска может также стать реально существующая угроза нарушения права собственности или законного владения истца со стороны ответчика. В этом случае речь идет о получении истцом гарантии не нарушения его права пользования имуществом в будущем. Подобная гарантия в римском праве именовалась cautio de amplius non turbando ("гарантия от дальнейших посягательств").

Вместе с тем, как отмечает Е.А. Суханов, "для удовлетворения негаторного иска не требуется доказательств вины ответчика, достаточно установления волевого характера его поведения. Отсутствие требования виновности ответчика принципиально отличает негаторный иск от деликтного" <14>. Такой подход является господствующим и в германской доктрине.

<14> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано вследствие правомерных действий, негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Так, например, суд отказал прокурору г. Новороссийска в удовлетворении требований о демонтаже вентиляционных труб и кондиционирующих систем кафе со стен многоквартирного дома. Ответчик - собственник нежилого помещения - до вынесения судом решения провел внеочередное общее собрание собственников помещений о пользовании стеной многоквартирного дома, на котором получил согласие более 2/3 голосов собственников. Таким образом, на момент вынесения судом решения факт пользования общим имуществом дома перестал быть неправомерным <15>.

<15> Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2013 г. по делу N 33-18851/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

При этом истец, полагающий свое право пользования нарушенным, может использовать иные способы защиты: оспаривание решения общего собрания собственников помещений, оспаривание договора аренды, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и другие.

В-третьих, доказывается факт нарушения субъективного права истца. Например, следует ли считать нарушенным право собственников помещений на пользование общим имуществом при установке металлической двери в тамбуре на 5 этаже дома? Каким образом эта дверь мешает собственникам, например, с 1 и 2 этажей? Разумеется, у любого собственника помещения есть право на иск. Но в суде надо доказать не только наличие данного права и противоправность поведения ответчика, но обосновать, как именно нарушено право ответчика, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу многоквартирного дома. Полагаем, шансов на удовлетворение такого иска мало. Однако если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или управляющей организацией, которая лишена доступа к общему электрощиту, то такой иск будет удовлетворен.

Подобные споры возникают часто. Так, рассматривая спор между соседями - собственниками жилых помещений, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную в тамбуре дверь, которая создает препятствия в доступе в собственное помещение истца. В другой части требований об освобождении тамбура от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки - суд отказал, мотивируя это тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорные вещи ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают право истца <16>.

<16> Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-2029/2014 // СПС "КонсультантПлюс".

В другом деле суд первой инстанции удовлетворил иск управляющей организации к собственникам о демонтаже тамбурной перегородки (металлической двери), а апелляционная инстанция посчитала демонтаж излишним и обязала собственника лишь убрать с двери замок. Апелляционная инстанция обратила внимание на то, что перегородка была предусмотрена проектом, но она имела деревянную дверь, которая пришла в негодность, ответчики лишь заменили ее на металлическую дверь с закрывающимся замком. Кроме того, из представленного в суд протокола общего собрания следовало, что в целях улучшения качества жизни собственникам разрешено по своей инициативе и за свой счет производить замену пришедших в негодность элементов общего имущества дома <17>.

<17> Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 3 июня 2014 г. по делу N 33-1778/2014 // СПС "КонсультантПлюс".

Иную правовую позицию изложил суд при рассмотрении дела о демонтаже металлической двери, установленной в холле 10 этажа на эвакуационных путях многоквартирного дома <18>. Управляющая организация представила в суд комиссионный акт обследования, подтверждающий установку двери без соответствующего решения общего собрания собственников. Суд удовлетворил требование управляющей организации и обязал собственников демонтировать металлическую дверь, поскольку расположенная в местах общего пользования дверь нарушает требования пожарной безопасности, препятствует дымоудалению и сокращает количество имеющихся на этажах путей эвакуации при пожаре. Факт монтажа двери с согласия собственников суд посчитал недоказанным по следующим причинам. Ответчики представили протокол заочного голосования собственников, согласно которому большинство жителей согласны и не имеют претензий к тому, что в холле установлена металлическая дверь. Однако суд посчитал нарушенной процедуру проведения собрания, а также указал на отсутствие кворума. По мнению суда, на установку дверей в холле требуется согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), большинства голосов недостаточно.

<18> Апелляционное определение Московского городского суда от 8 февраля 2017 г. по делу N 33-5073/2017 // СПС "КонсультантПлюс".

Рассматривая спор об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, особое внимание суд должен уделять вопросу о добросовестности истца (ст. 10 ГК РФ) <19>. Правовым последствием недобросовестного поведения является полный или частичный отказ в удовлетворении исковых требований, а также применение иных мер, указанных в законе. Например, когда управляющая организация, сдавая в аренду подвальное помещение многоквартирного дома, заверила арендатора о наличии согласия собственников помещений на такое пользование, но в последующем обратилась в суд с иском об освобождении помещения, ссылаясь на отсутствие решения общего собрания собственников по данному вопросу. Другим примером недобросовестности истца, известным в судебной практики, является предъявление негаторного иска, фактически направленного на преодоление судебных актов по другим делам и обход юридических последствий, установленных антимонопольными органами ограничений прав собственника имущества <20>.

<19> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
<20> Определение Верховного Суда РФ от 12 октября 2015 г. N 309-ЭС15-6673 // СПС "КонсультантПлюс".

Результатом удовлетворения негаторного иска может стать возложение на ответчика обязанности либо совершить определенные действия (например, демонтировать незаконно установленное оборудование), либо воздержаться от их совершения (например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании).

Литература

  1. Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА; ИНФРА-М, 2016. 208 с.
  2. Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. N 7. С. 22 - 29.
  3. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.
  4. Умеренко Ю.А. Иск об определении порядка пользования земельным участком // Юрист. 2016. N 17. С. 17 - 21.

References

  1. Andreev Yu.N. Sosedskie otnosheniya v grazhdanskom prave Rossii: teoriya i praktika [Neighborhood Relations in the Russian Civil Law: Theory and Practice]. Moskva: NORMA; INFRA-M - Moscow: NORM; INFRA-M, 2016. 208 s.
  2. Sklovsky K.I. Negatornyj isk: otritsanie ne dolzhno byt' ogul'nym [Negatory Action: Denial shall not Be Unsubstantiated] // Biznes-advokat - Business Lawyer. 2001. N 7. S. 22 - 29.
  3. Sukhanov E.A. Veshchnoe pravo: Nauchno-poznavatel'nyj ocherk [Proprietary Right: Scientific and Educational Overview]. Moskva: Statut - Moscow: Statute, 2017. 560 s.
  4. Umerenko Yu.A. Isk ob opredelenii poryadka pol'zovaniya zemel'nym uchastkom [Claim for Determination of Land Plot Use Procedure] // Yurist - Lawyer. 2016. N 17. S. 17 - 21.