Мудрый Юрист

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Прилуцкий Александр Михайлович, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского института социального образования (филиала) Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук, доцент.

Публикация посвящена анализу существенных условий договора аренды зданий и сооружений. Основное внимание уделяется рассмотрению правовой природы зданий и сооружений, являющихся предметом данного договора, а также нормам законодательства, регулирующим арендную плату.

Ключевые слова: арендатор, арендодатель, здание, сооружение, земельный участок, арендная плата.

Material Terms of Building and Construction Rent Agreement

A.M. Prilutsky

Prilutsky Aleksandr M., Assistant Professor of the Department of Civil Law and Procedure of the Kursk Institute of Social Education (branch) of the Russian State Social University, Candidate of Historical Sciences, Assistant Professor.

The publication is devoted to the analysis of the significant terms of the contract for the lease of buildings and structures. The main attention is paid to the consideration of the legal norms of buildings and constructions that are the subject of this contract, as well as to the norms of legislation regulating rent.

Key words: tenant, landlord, building, construction, stead, rent.

С точки зрения доктрины гражданского права все условия договора можно разделить на существенные, обычные и случайные <1>. В законодательстве нет определения обычным и случайным условиям, тогда как под существенными согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ понимаются условия, которые названы таковыми в нормах гражданского законодательства, либо которые являются необходимыми для данного договора, либо относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто согласие. Значимость существенных условий подчеркивается тем обстоятельством, что если в договоре отсутствует хотя бы одно из признаваемых для таких договоров существенных условий, договор признается незаключенным, следовательно, не порождает прав и обязанностей между его контрагентами.

<1> Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М., 1950. С. 148.

Существенными условиями для договора аренды зданий и сооружений являются условие о его предмете и условие об арендной плате. Это объясняется тем, что условие о предмете является существенным для любого гражданско-правового договора, а в случае отсутствия в договоре аренды условия о размере и сроках внесения арендной платы он будет квалифицирован (и это подтверждает многочисленная судебная практика) как договор ссуды. Более того, ст. 654 ГК РФ прямо указывает, что в случае отсутствия в содержании договора аренды зданий и сооружений письменно согласованного условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Исходя из содержания ст. 650 ГК РФ, можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество в виде зданий и сооружений. В договоре необходимо указать сведения, позволяющие четко определить объекты недвижимого имущества, передаваемого в аренду, а также указать, что данное имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование за плату.

Такие действия важны для придания договору аренды зданий и сооружений качества юридического факта, порождающего права и обязанности у сторон договора, в противном случае согласно правилам ст. 607 ГК РФ договор будет считаться незаключенным.

В отличие от цивилистической доктрины в судебной практике допускалась ситуация, когда договор аренды, в котором не согласовано условие об объекте договора, признавался действительным, при условии, что он исполнялся сторонами. Такой подход закреплен п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <2>.

<2> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 1. С. 114 - 117.

С 1 июня 2015 г. данный подход получил свое отражение во вступившем в силу Федеральном законе от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <3>, согласно которому сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

<3> URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 09.03.2015).

Данное правило означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.

Рассмотрим правовую природу зданий и сооружений, являющихся объектом исследуемого договора. Как отмечает Л.Б. Ситдикова, "здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости... Принято считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для проживания, служебной и иной деятельности людей, т.е. в данном случае характеризующее свойство - длительность нахождения в нем людей. Сооружения имеют в основном техническое назначение, и человек может там находиться непродолжительное время или находиться эпизодически для поддержания или проверки их технического назначения" <4>. Таким образом, объектом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые помещения, так как передача жилого помещения во временное владение и (или) пользование осуществляется на основании договора найма жилого помещения.

<4> Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31.

Легальное определение понятий "здание" и "сооружение" приведено в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" <5>. Согласно данному нормативно-правовому акту под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

<5> Рос. газ. 2009. 31 дек.

Сооружение определяется как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, можно сделать вывод, что главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь как жилое, так и нежилое назначение, тогда как у сооружения может быть только нежилое назначение.

Стоит отметить, что в состав зданий и сооружений могут входить помещения. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под помещением понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Необходимо указать на отсутствие в ГК РФ специальных правил, регулирующих договор аренды помещений. Анализ судебной практики показывает, что в случае заключения договора аренды именно помещения к нему применяются положения § 4 главы 34 ГК РФ. Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 <6> указывается, что к договорам аренды помещений применяются правила ст. 651 ГК РФ о форме договора аренды зданий и сооружений и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит.

<6> СПС "КонсультантПлюс".

Для того чтобы условия об объекте договора аренды здания и сооружения считались согласованными, необходимо указать данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Такие данные содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Согласно ч. 1 ст. 28, ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" выписка предоставляется Росреестром и его территориальными органами <7>.

<7> URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 14.07.2015).

Кроме того, исходя из ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ стороны могут использовать такие данные, индивидуализирующие передаваемые по договору здания и сооружения, как:

Так как здание и сооружение являются разновидностью недвижимого имущества, то для них характерна неразрывная связь с земельным участком, на котором они размещены. Возникает вопрос: входит ли автоматически земельный участок, на котором размещено арендованное здание или сооружение, в состав арендованного имущества или на земельный участок необходимо заключать отдельный договор аренды?

Статья 652 ГК РФ для такой ситуации указывает императивное правило: "По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования".

В итоге спецификой договора аренды зданий и сооружений является обязанность арендодателя передать арендатору вместе со зданием (сооружением) также права на земельный участок, на котором находится арендованное имущество. В то же время арендатор приобретает право не на весь земельный участок арендодателя, а только на ту его часть, где находится арендованное имущество. Может возникнуть ситуация, когда арендодатель, передающий здание или сооружение по договору, не является собственником земельного участка, на котором они расположены. Такое правоотношение регулируется правилами п. 3 ст. 652 ГК РФ, которые гласят, что "аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка".

Другим существенным условием договора аренды здания и сооружения, как уже было указано выше, является условие об арендной плате и ее размере. Необходимо отметить, что в нормах ГК РФ отсутствует легальное определение самого термина "арендная плата", в ст. 614 ГК РФ только перечисляются ее виды. Если за терминологическую основу дефиниции арендной платы взять именно ее виды, указанные в ст. 614 ГК РФ, то определение арендной платы можно сформулировать как встречное предоставление арендатором арендодателю за полученное во временное владение и (или) пользование имущество.

Статья 654 ГК РФ, регулирующая арендную плату в договоре аренды здания и сооружения, содержит специальные требования только к согласованию условия о ее размере. В связи с этим правовое регулирование арендной платы регулируется дополнительно общими положениями ст. 614 ГК РФ. Ее нормы позволяют согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.

Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из следующих форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ:

Необходимо отметить, что судебная практика не признает формой арендной платы уплату арендатором коммунальных платежей в отсутствие согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом <8>. В то же время контрагенты имеют право включить в размер арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг.

<8> Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Как уже было выше отмечено, со зданием или сооружением по договору передается земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости. В связи с этим в состав арендной платы включаются и арендные платежи за использование земельного участка, который передается арендатору. Данное правило носит диспозитивный характер, так как согласно нормам п. 2 ст. 654 оно может быть изменено соглашением сторон либо нормативным правовым актом.

Литература

  1. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М., 1950. 412 с.
  2. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31 - 35.