Мудрый Юрист

Долевое строительство жилья: состояние и перспективы

Вербина Оксана Леонидовна, доцент кафедры финансового и предпринимательского права Курского государственного университета, кандидат исторических наук, доцент.

В статье определяется актуальность проблем в долевом строительстве жилых помещений, рассматриваются отдельные изменения и дополнения в действующее законодательство, регулирующее долевое строительство, и положительные результаты в сфере защиты прав дольщиков.

Ключевые слова: жилое помещение, договор, долевое строительство жилья, защита прав потребителей.

Shared Construction of Housing: State and Prospects

O.L. Verbina

Verbina Oksana L., Assistant Professor of the Department of Financial and Business Law of the Kursk State University, Candidate of Historical Sciences, Assistant Professor.

The article defines the topicality of problems in the share construction of residential premises, examines some changes and additions to the current legislation in the legal regulation of shared construction and positive results in the sphere of protection of the holders' rights.

Key words: living quarters, contract, shared housing construction, consumer protection.

Как правовое социальное государство, Российская Федерация обязана создавать организационно-правовые основы государственной политики в сфере жилья, определять ее приоритетные направления, отрабатывать механизмы их реализации, формировать действенную нормативно-правовую базу, являющуюся основой для дальнейших преобразований в этой области. Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения, должна быть направлена на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями или имеющего малогабаритное жилье в собственности и пожелавшего улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств. Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность в последние годы развития российского общества является участие в долевом строительстве жилых помещений <1>. Как справедливо отмечал А.А. Коробов, недвижимость с экономической точки зрения представляет собой достаточно ликвидный актив. С другой стороны, актив этот в значительной степени переоценен, так как зачастую в него заложены все возможные риски <2>. Именно риски со стороны граждан проявляются в большей степени в долевом строительстве жилья.

<1> Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в РФ: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 15.
<2> Коробов А.А. О проблеме переоценки объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 36.

Обеспечение населения жильем продолжает оставаться одной из острых социальных проблем современной России. Но, несмотря на рисковый характер договора об участии в долевом строительстве жилья, в последнее время привлекательность и доступность "долевок" даже увеличивается. Так, например, в г. Москве число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья в феврале 2016 г. составило 2 135, что выше, чем за аналогичный период 2015 г. - 1 316 <3>. Однако анализ обращений граждан в правоохранительные органы, а также к Уполномоченным по правам человека в регионах красноречиво свидетельствует о том, что вложение гражданами средств в строительство жилья не очень надежное предприятие. Специальное законодательство в сфере долевого строительства действует с 2005 г., к сожалению, до настоящего времени государство не гарантировало участникам долевого строительства в полной мере защиту от риска потери вложенных средств в данный вид строительства.

<3> URL: https://www.rosreestr.ru.

По информации министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня на заседании коллегии Минстроя России в марте 2017 г., на сегодняшний день насчитывается более 5,5 тыс. застройщиков, которые возводят 14 тыс. объектов строительства с привлечением средств граждан, что составляет более 80% от общего объема индустриального домостроения. Общая площадь таких домов превышает 113 млн кв. м. Однако количество проблемных объектов остается достаточно высоким и насчитывает 714 объектов в 67 регионах РФ и почти 40 тыс. обманутых дольщиков (в сравнении с 2013 г. цифры сохраняются на прежнем уровне - насчитывалось около 700 проблемных жилищных объектов (не введенных в эксплуатацию, недостроенных и др.)). Несмотря на ужесточение ответственности, связанное с внесением изменений и дополнений в различные нормативно-правовые акты, ситуация практически не меняется <4>.

<4> URL: https://www.irn.ru/news/114041.html.

На наш взгляд, причинами нарушения прав дольщиков продолжают оставаться: во-первых, несовершенство нормативно-правовой базы, во-вторых, некачественное администрирование, связанное с контролем за деятельностью застройщиков. Несмотря на предпринимаемые органами местного самоуправления совместно с органами прокуратуры мероприятия по вопросам прокурорского надзора за соблюдением существующего законодательства по строительству объектов и защите прав граждан на благоприятную среду проживания, результаты неутешительны. Существенной причиной нарушений остается недобросовестность организаций-застройщиков, а также правовая безграмотность самих граждан - участников долевого строительства.

На проблему в долевом участии в строительстве жилья указывал Президент РФ В.В. Путин в рамках заседания Государственного Совета 17 мая 2016 г., где констатировал, что решить проблему с обманутыми участниками долевого строительства не удается. В дальнейшем были разработаны поправки в действующее законодательство.

Серьезным шагом явилось внесение изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ. Включение новой ст. 200.3, предусматривающей уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, относит данные деяния к преступлениям.

С 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), значительно расширившие требования к существенным условиям рассматриваемого договора. В настоящее время достаточно широко в договоре должны отражаться все составляющие объекта, подлежащего в дальнейшем передаче участникам долевого строительства жилья, а именно: план объекта строительства, отображающий в графической форме расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения <5>. На наш взгляд, это позволит избежать изменения планировки и структурных элементов строящегося объекта без согласования с дольщиками.

<5> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Еще одним нововведением является включение ст. 3.1 в Закон N 214-ФЗ "Раскрытие информации застройщиком", что даст возможность любому гражданину бесплатно проверить право застройщика привлекать средства на строительство конкретного дома и обязывает всех застройщиков вести собственный сайт, где должна быть размещена вся необходимая информация (проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, выданные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию за последние три года и т.д.). Это позволит всем гражданам заранее изучить минимальную благонадежность застройщика на предварительном этапе заключения договора долевого участия.

Достаточно эффективной должна стать норма о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, содержащаяся в ст. 23.2. В настоящее время по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых введены процедуры банкротства. Данная норма даст возможность в какой-то мере гарантировать завершение строительства жилья тем гражданам, чьи застройщики не могут это сделать по различным причинам.

Об эффективности дополнений и изменений действующего законодательства говорить пока рано. Актуальность проблем в долевом строительстве сохраняется что подтверждает и судебная практика. Неблагоприятные последствия для участников правоотношений наступают в виде гражданско-правовой ответственности сторон, то есть обязанности возместить кредитору убытки, выплатить неустойку, уплатить проценты за пользование денежными средствами <6>. Позитивным моментом является то, что суд в большинстве случаев встает на сторону участников долевого строительства. Решений в пользу жильцов выносится достаточно много в любом районном суде. Обращение в суд для расторжения договора, как правило, производится после соблюдения досудебного порядка урегулирования данного вопроса путем направления участником долевого строительства в адрес застройщика письменного требования либо передать в кратчайшие сроки квартиру, либо выплатить неустойку за нарушение сроков. В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного между гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

<6> Сайфутдинова Г.Г. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве // Проблемы и перспективы развития науки в России и мире: Материалы международной научно-практической конференции: Сб. науч. ст.: В 4 ч. Уфа: АЭТЕРНА, 2017. С. 228 - 231.

Например, Басманный районный суд г. Москвы в своем решении по делу N 02-4223/2016 от 27 сентября 2016 г. частично удовлетворил иск о взыскании с ответчика - строительной организации неустойки за просрочку обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче объекта недвижимости в размере *** руб. за период с 1 ноября 2015 г. по 11 апреля 2016 г., компенсации морального вреда в размере *** руб., штрафа в пользу потребителя, указав, что ответчиком не исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома <7>. Застройщик обязался передать истцу квартиру не позднее 30 ноября 2014 г., между тем квартира была передана истцу 11 апреля 2016 г. Судебная практика показывает, что достаточно часто суд взыскивает размер неустойки, которую считает возможным снизить в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

<7> URL: http://sud-praktika.ru/precedent/192448.

В силу ст. 1101 Гражданского кодекса РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего. Учитывая, что в результате действий ответчика были нарушены права истца как потребителя и принимая во внимание характер и объем причиненных физических и нравственных страданий в данном случае, суд считает возможным в силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда соразмерно причиненному вреду.

Следует заметить, что нарушения в долевом строительстве жилья выявляются на всех этапах строительной деятельности, включая проведение государственной экспертизы проектной документации, выдачу разрешений на строительство, выделение земельных участков для строительства, осуществление строительного надзора, ввод объектов в эксплуатацию и другие нарушения. Однако, на наш взгляд, наиболее существенные негативные последствия этих нарушений происходят в отношении граждан, нуждающихся в получении жилого помещения надлежащего качества и в установленный срок.

Литература

  1. Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в РФ: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 15 - 19.
  2. Коробов А.А. О проблеме переоценки объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 36 - 38.
  3. Сайфутдинова Г.Г. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве // Проблемы и перспективы развития науки в России и мире: Материалы международной научно-практической конференции: Сб. науч. ст.: В 4 ч. Уфа: АЭТЕРНА, 2017. С. 228 - 231.
  4. Шайкова М.В. Психологический аспект формирования имиджа исполнительной власти // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2016. N 3. С. 18 - 21.