Мудрый Юрист

Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о наследовании земельных участков

А.Ф. Ефимов, заместитель председателя Московского областного суда, заслуженный юрист Российской Федерации.

Земельные участки наряду с различного рода постройками и другими прочно связанными с землей объектами относятся к недвижимым вещам, недвижимому имуществу или недвижимости (ст. 130 ГК РФ).

В отличие от юридических лиц, земельные участки могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Те и другие участки, как это предусмотрено ст. 1181 ГК РФ, переходят по наследству на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется.

В известной мере положения ст. 1181 ГК РФ можно рассматривать в качестве одного из важнейших принципов наследования земельных участков, значение которого не ограничивается рамками данной статьи части третьей ГК РФ. Указанные положения должны приниматься во внимание при оценке действующих нормативных актов и при разработке новых законов, затрагивающих в той или иной степени вопросы наследования земельных участков.

Тем не менее на практике до последнего времени нет единства в понимании многих проблем в наследовании земельных участков. Объясняется это тем, что земельные участки введены в гражданский оборот сравнительно недавно и прежним ГК РСФСР не регулировался порядок их наследования. При этом земельные участки имеют не только различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру для одного лица, но и различную для них нормативную базу, причем некоторые из законов и подзаконных актов содержат особые правила наследования, а также значительное число детализирующих и технических норм, имеющих значение для оформления наследниками своих прав.

Земельный участок как объект права собственности и наследования

ГК РФ, довольно подробно регламентируя в главе 17 право собственности и другие вещные права на землю, тем не менее нормативного определения земельного участка не содержит. Такое определение дано в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Несколько иное, более широкое понятие земельного участка приведено в Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <*> - это "часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка". Из содержания приведенных норм следует, что земельный участок всегда индивидуализируется на местности при его отводе, представляя собой конкретно определенную вещь, и характеризуется такими признаками, как общий размер, границы и местоположение. Установление норм предоставления гражданам земельных участков из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в основном отнесено к компетенции субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ). Ограничения должны затрагивать не только предельно максимальные, но и предельно минимальные размеры предоставления земельных участков. Это важно в связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

---------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 2. Ст. 149.

В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок. В этой связи заслуживает внимания право на земельную долю, полученную бывшими работниками колхозов, совхозов при их реорганизации. Выделение земельного пая или доли таким работникам, как правило, в натуре никогда не производилось, поэтому иногда высказывается мнение, что вещное право у таких лиц не возникает (в этом случае можно говорить лишь о праве на выделение земельной доли, т.е. о праве обязательственном, а не вещном). Однако с таким мнением трудно согласиться. Независимо от оснований возникновения права общей собственности на земельный участок и числа участников, включая и бывших работников реорганизованного хозяйства, речь может идти о праве общей собственности на земельный участок, разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия наследодателем либо работник не распорядился своей долей иным образом. Отличие заключается лишь в размере земельных участков и количестве участников общей собственности. Что касается их правовой природы, то выявить какие-либо принципиальные различия между ними невозможно. Тем самым положения ст. 1181 ГК РФ должны распространяться и на земельные доли бывших работников сельскохозяйственных предприятий без каких-либо изъятий.

Согласно ст. 261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами. В свою очередь, какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК РФ ответа не дает, отсылая к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 26 ЗК РФ).

Если обратиться к ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то из приведенного в ней перечня особого внимания заслуживают документы, связанные с административно-правовым способом возникновения прав граждан на земельные участки.

В указанном выше порядке Земельным кодексом РСФСР 1991 года, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации предусматривалась возможность: 1) предоставления бесплатно земельных участков в собственность или в пожизненное наследуемое владение гражданам ("новое предоставление") либо 2) перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование ("приватизация земельных участков").

Так, в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. акты о предоставлении земельных участков издавались местными Советами народных депутатов. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. предусматривалась выдача временных свидетельств о праве собственности на земельный участок. После 27 октября 1993 г. в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, подлежали регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Выданные ранее государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность были объявлены постоянными и имеющими равную законную силу со свидетельством, предусмотренным Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.

С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Вместе с тем, несмотря на вступление в силу этого Закона с 31 января 1998 г., ранее установленный порядок выдачи свидетельств и государственных актов на право собственности и пожизненного наследуемого владения в ряде регионов продолжал действовать. Их выдача прекращалась только по мере того, как учреждения юстиции в том или ином регионе Российской Федерации начинали проводить государственную регистрацию прав и сделок с земельными участками (п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г.). Предельный срок для создания системы регистрирующих учреждений юстиции в заключительных положениях Федерального закона "О государственной регистрации..." был определен до 1 января 2000 г.

Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:

а) постановлениями местных Советов народных депутатов в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. и выданными на основании их временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;

б) постановлениями глав местной администрации, начиная с 27 октября 1993 г., зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав.

Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.

Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Ясно, что при таком подходе нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства о нотариате, не вправе включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.).

Судебная практика, разделяя данную позицию, вместе с тем исходит из того, что права наследников в указанных случаях могут быть защищены в судебном порядке.

Если не имеется спора о праве, то для предъявления нотариусу достаточно решения суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности. При наличии спора о праве собственности на земельный участок он может быть положительно решен в исковом порядке с последующей государственной регистрацией на основании соответствующего решения суда <*>.

---------------------------------

<*> См. подробнее: Ефимов А.Ф., Розина С.В. Некоторые вопросы рассмотрения споров при открытии наследства в отношении имущества, не прошедшего государственную регистрацию // Комментарий судебной практики. Выпуск 7. М., 2001. С. 62.

Значительные трудности испытывают суды при разрешении споров, связанных с принадлежностью земельных долей (паев) бывшим работникам реорганизованных сельскохозяйственных предприятий. В качестве примера можно привести два дела, рассмотренные судами Московской области.

После смерти матери гражданину Б. нотариальной конторой было выдано свидетельство о праве на наследство в виде земельной доли размером 1,96 га, однако в регистрации его права собственности было отказано. Истринский городской суд согласился с доводами Московской областной регистрационной палаты о том, что при жизни наследодательница внесла свою долю в уставный фонд ТОО "Курсаково", созданного на базе одноименного совхоза, и в удовлетворении жалобы Б. на действия Московской регистрационной палаты отказал. В пересмотре решения суда в кассационном и надзорном порядке было отказано.

По аналогичному требованию Сергиево-Посадский городской суд иск А. о праве собственности в порядке наследования на земельную долю удовлетворил по тем причинам, что его умершему отцу в 1996 году было выдано в установленном порядке свидетельство о праве собственности на земельную долю, равную 4,0 га, сама реорганизация хозяйства проводилась в 1992 году, и письменного соглашения (договора) о передаче доли в уставный капитал вновь созданному ЗАО "Васильевское" не имеется. Судебная коллегия по гражданским делам оставила решение без изменения. Президиум Московского областного суда все состоявшиеся по этому делу судебные постановления отменил и дело направил на новое рассмотрение. По мнению президиума, суду при рассмотрении спора в отношении земельной доли необходимо было истребовать и проанализировать учредительный договор и устав ЗАО "Васильевское", а также документы местной администрации о предоставлении земель этому хозяйству в общую долевую собственность.

Из приведенных выше дел видно, что всеми судебными инстанциями акцент был сделан на одном вопросе - открывалось ли наследство на земельную долю либо она была внесена в уставный капитал хозяйства при жизни наследодателя?

Различные выводы, к которым пришли суды, во многом объясняются тем, что нормативная база по реорганизации предприятий аграрного комплекса (совхозов и колхозов) формировалась постепенно.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению аграрной реформы в РСФСР" <*> и принятыми Правительством Российской Федерации в его развитие Постановлениями (от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" <**> и от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <***>) действующие на тот период колхозы и совхозы должны были сами в срок до 1 января 1993 г. провести реорганизацию, а вновь образованные в результате этой реорганизации предприятия - зарегистрировать свою организационно-правовую форму. Одновременно члены реорганизуемых хозяйств (по решению трудового коллектива - также пенсионеры, работники социальной сферы и т.п.) наделялись имущественными и земельными долями, которые они могли получить в натуре при выходе из хозяйства или внести их в уставный капитал или паевой фонд вновь образованных сельскохозяйственных организаций.

---------------------------------

<*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53.
<**> См.: Собрание постановлений Правительства Российской Федерации. 1992. N 1 - 2. Ст. 9.
<***> См.: Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992. N 12. Ст. 931.

В дальнейшем был принят ряд нормативных правовых актов, которыми предписывались, во-первых, выдача всем собственникам земельных долей по их заявлению свидетельств о праве собственности на земельную долю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767, и, во-вторых, в случае передачи земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации, заключение соответствующих письменных соглашений (договоров) (Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. N 337 <*>, Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 <**>). Однако к этому времени реорганизация предприятий аграрного комплекса была уже в основном завершена. Тем не менее многим из тех работников, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавались свидетельства о праве собственности на земельную долю. Поэтому Московский областной суд обоснованно отменил решение Сергиево-Посадского суда, указав, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не свидетельствует с бесспорностью о наличии права на земельную долю у наследодателя. Поскольку реорганизация совхоза проводилась в 1992 году, суду следовало истребовать дополнительные документы, в частности учредительный договор, принятый трудовым коллективом устав, акт органа местного самоуправления о выделении земли в общую собственность. Исходя из анализа именно этих документов, Истринский городской суд при рассмотрении указанного выше дела установил, что наследодательница Б. в числе других работников являлась учредителем ТОО "Курсаково", при ее участии принят устав сельхозпредприятия, в соответствии с которым имущественные и земельные паи вносятся в уставный капитал образуемого общества, при выходе из него имущественный и земельный паи не выделяются. Следовательно, Б. распорядилась своей земельной долей, взамен которой по учредительному договору ей полагалась одна доля в уставном капитале, которая могла быть унаследована в соответствии с действующим законодательством.

---------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 11. Ст. 1026.
<**> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 7. Ст. 534.

Все это не означает, что при рассмотрении таких споров доводы истцов не заслуживают внимания. Внесение земельной доли в уставный капитал того или иного общества по своей природе является сделкой, которая, как и любая другая сделка, должна отвечать ряду обязательных требований, установленных законом. При нарушении их суд может и согласиться с заявленными требованиями граждан, руководствуясь общими положениями ГК РФ о недействительности сделок (параграф 2 главы 9 части первой).

Наряду с изложенной проблемой, не менее важен и другой вопрос - какими документами может быть подтверждено право того или иного гражданина на земельную долю или земельный пай, полученные при реорганизации сельскохозяйственных предприятий?

Прямого ответа ни ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав...", ни иные нормативные акты не содержат.

Нотариальная практика исходит из того, что для оформления наследственных прав должны быть представлены: решение общего собрания коллектива о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности, решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка, свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г., а также справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не была внесена в уставный капитал.

Все перечисленные документы действительно необходимы для решения вопроса о выдаче свидетельства о праве на наследство, а в дальнейшем - и при государственной регистрации прав на земельную долю органами юстиции. Без этих документов нельзя с определенностью сказать, кто же является собственником спорной земельной доли на момент открытия наследства. В то же время в точном значении этого слова к числу правоустанавливающих можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю, и размере ее служило лишь базой для принятия указанного решения в органах местного самоуправления. Изложенное вытекает из Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, одобренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г., п. 18 которых определяет момент возникновения права собственности на земельную долю датой принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).

Данный вывод в полной мере согласуется со ст. 8 ГК РФ, содержащей перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе и такой, как "акт органов местного самоуправления".

Выдаваемые на основании Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.

В силу закона (глава 17 ГК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав - граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать земельные участки на праве собственности. При переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Такое положение содержалось в ст. 37 ЗК РСФСР 1991 года и воспроизведено в ст. 35 ЗК РФ. В случае перехода права собственности на строение к нескольким лицам к ним же переходит и указанное право на земельный участок. При определении порядка пользования общим участком учитываются доли сторон в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Важно отметить, что переход прав на земельный участок после смерти наследодателя - собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это не более чем один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ.

Разрушение дома или дачи полностью или частично в результате пожара либо ветхости не может препятствовать передаче земельного участка наследнику, если не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на поврежденное строение (ст. 131 ГК РФ). На практике для регистрации прекращения права собственности на строение необходимо заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.

Точно такой же подход к переходу права на земельный участок должен быть и в тех случаях, когда наследодатель умер до окончания возведения строения. Независимо от степени готовности, объекты незавершенного строительства наследуются на общих основаниях, и права на них подлежат государственной регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В противном случае наследник был бы лишен возможности достроить унаследованную недвижимость, а затем и нормально пользоваться ею, в том числе разместить на участке надворные постройки, коммуникации и т.п.

Ситуация в значительной степени усложняется, когда наследодатель, получив участок, до открытия наследства не приступил к его освоению и строительству, поскольку данная проблема Земельным кодексом не урегулирована. Если исходить из общих положений ГК РФ (ст. 417), то право землепользования в таких случаях прекращается со смертью наследодателя и переходить к другим лицам по закону не может. Возникает вопрос, насколько это справедливо по отношению к наследникам, членам семьи умершего либо к тем гражданам, кто имеет льготы и нуждается в получении земельных участков?

Судебная практика по спорам о праве на такой участок между указанными лицами и местной администрацией противоречива, что во многом объясняется, как отмечено выше, неурегулированностью в целом данной проблемы.

Эта же ситуация может принципиально измениться, если наследодатель обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в собственность на основании п. 5 ст. 20 ЗК РФ, но умер до вынесения соответствующего решения. Учитывая, что право гражданина на приватизацию земельного участка безусловно, то по аналогии с практикой применения Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, с дальнейшими изменениями) такой участок можно рассматривать как объект недвижимости, подлежащий наследованию на общих основаниях.

Особенности наследования земельного участка на праве общей совместной собственности

Общая собственность на имущество возникает из договора или закона и по общему правилу является долевой.

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Действующим ГК РФ режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан - супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок, без каких-либо особенностей, в том числе и для земельных долей (паев) бывших работников преобразованных колхозов и совхозов.

Несколько иная ситуация, когда умирает участник общей совместной собственности, - наследник лишен возможности оформить свои наследственные права до определения доли умершего в общем имуществе, так как наследственное имущество переходит к наследникам по закону и по завещанию исключительно на праве долевой собственности.

Это положение не может быть никем изменено в силу императивности закона, в том числе и по воле завещателя (ст. 1122 ГК РФ).

В случае отсутствия спора доли в общей собственности определяются по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками умершего участника общей совместной собственности на земельный участок.

На основании достигнутого соглашения наследнику может быть выдано свидетельство о праве на наследство. Важно, чтобы указанному соглашению была придана письменная форма в виде документа, подписанного наследниками и участниками общей совместной собственности.

В тех случаях, когда вопрос о долях остается спорным, доля умершего сособственника определяется судом по иску любого заинтересованного лица.

Соглашения наследников об определении долей в общем имуществе не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате пережившему супругу может быть выдано свидетельство о праве собственности на половину общего имущества супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство. Как видно из содержания статьи закона, в этом случае размеры долей как пережившего супруга, так и наследодателя предполагаются равными и не поставлены в зависимость от получения на это согласия наследников. Вместе с тем такие наследники не лишены права в дальнейшем обратиться в суд и разрешить спор о долях и правильности выдачи указанного свидетельства пережившему супругу в исковом производстве. Точно такая же возможность сохраняется и у последнего, несмотря на полученное им свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе. Обращение в суд пережившего супруга может быть вызвано тем, что при получении свидетельства на половину общего имущества он действовал под влиянием заблуждения либо не придавал значения этому акту, тогда как в действительности вправе рассчитывать на все имущество или большую его часть.

Правила определения долей супругов в общем имуществе отнесены к предмету Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), которым допускаются отступления от равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей, либо по иным заслуживающим внимания причинам, в частности, если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (ст. 39 СК РФ).

В отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между всеми ними не установлено иное (п. 3 ст. 258 ГК РФ).

Следует отметить, что наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства обусловлено в законе рядом условий. И если они не могут быть соблюдены, то наследник может претендовать на получение денежной компенсации соразмерно наследуемой доле, которая может определяться соглашением сторон либо судом (ст. 1179 ГК РФ). В этом случае доля умершего наследодателя в праве на земельный участок переходит к остальным членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

О наследовании и принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)

В числе основных принципов земельного законодательства в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен такой, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие этого принципа ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Одновременно в п. 3 ст. 3 подчеркнуто, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Следуя логике и смыслу приведенных норм, получается, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании имущественных отношений, предметом которых является земельный участок, имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи возникает ряд вопросов, разрешение которых может вызвать трудности на практике. В частности, могут ли быть завещаны земельный участок и строение разным лицам, что до настоящего времени не редкость на практике? Насколько действительно такое завещание и вправе ли нотариус выдать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? В этом отношении представляет интерес дело, рассмотренное Видновским городским судом по спору между наследниками по закону и завещанию.

После смерти Л. осталось наследство в виде садового участка и возведенного на этом участке строения. Садовый домик был завещан дальней родственнице Н., а земельный участок унаследовала по закону дочь умершей С. Последняя обратилась в суд с иском о признании завещания недействительным, считая, что не может быть завещано строение в отрыве от земельного участка, поскольку это делает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и ведет к различного рода спорам и конфликтам.

Решением городского суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске о признании завещания недействительным было отказано.

Таким образом, при разрешении настоящего дела суды первой и второй инстанций дали положительный ответ относительно возможности завещания земельного участка и строения разным лицам и действительности такого завещания.

Принятое городским судом решение не вызывает сомнений, и в пользу его можно привести следующие соображения.

Во-первых, указанные выше положения Земельного кодекса Российской Федерации не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. Земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ). Поэтому нет никаких оснований для признания завещания недействительным, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу земельного участка и строения, либо только некоторых из них, по своему усмотрению.

Во-вторых, следует отметить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку - "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел V "Наследственное право" ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай смерти земельными участками и строениями. Ничего чрезвычайного ситуация, когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, не содержит, выход из нее в достаточной степени урегулирован главой 17 ГК РФ.

О праве завещания и наследования земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения

Принадлежность гражданам земельных участков по действующему законодательству может быть основана на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо аренды. При этом, независимо от целевого назначения, в тех случаях, когда граждане имели земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, они получили возможность, начиная с 1991 года, обратиться с заявлением в соответствующую администрацию по месту нахождения земельных участков с просьбой о закреплении их в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду по своему выбору. На практике нередко можно столкнуться с ситуацией, когда единый земельный участок при доме, в садоводческом товариществе, дачном кооперативе и т.д. принадлежит гражданину на праве собственности и пожизненного наследуемого владения. С принятием ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не допускается (ст. 21). Вместе с тем такое право на ранее приобретенные участки продолжает сохраняться, при наследовании которых возникает целый ряд вопросов.

Во-первых, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <*> в ст. 30 "Права садоводов, огородников и дачников на распоряжение садовыми, огородными и дачными земельными участками" установлен различный режим наследования для садовых, огородных и дачных земельных участков - принадлежащие гражданам на праве собственности земельные участки наследуются по закону и завещанию, тогда как принадлежащие на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки могут переходить по наследству только по закону, т.е. исключено наследование их по завещанию.

---------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 16. Ст. 1801; 2000. N 48. Ст. 4632; 2002. N 12. Ст. 1093.

Трудно объяснить, почему и с какой целью были введены ограничения для завещания указанных земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. Можно лишь сказать, что в настоящее время указанная норма Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ утратила силу и не должна применяться, так как прямо противоречит положениям ст. 1181 ГК РФ о наследовании земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, на общих основаниях, без каких-либо изъятий. А в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью третьей Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются постольку, поскольку они не противоречат части третьей Кодекса.

---------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. Ст. 4553.

Во-вторых, в юридической литературе <*> высказано мнение о том, что в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. По этой причине земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если земельный участок является неделимым, т.е. не может быть разделен между наследниками в натуре.

---------------------------------

<*> См.: Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002. С. 77.

Со ссылкой на примерно такие же аргументы Московская областная регистрационная палата отказала гражданину К. в государственной регистрации свидетельства о праве на наследство, выданного на долю в праве пожизненного наследуемого владения. Подольский городской суд, куда обратился с жалобой гражданин К., признал доводы регистрационной палаты неубедительными и обязал ее зарегистрировать долю гражданина К. в праве пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок. С принятым решением по жалобе К., которое в кассационном и надзорном порядке не обжаловалось, следует согласиться, так как иной подход к проблеме наследования указанных участков не вытекает из закона и даже прямо противоречит ст. 1181 ГК РФ.

Действительно, ГК РФ не содержит специальной нормы, посвященной нахождению этих земельных участков в пользовании и владении нескольких лиц. Но это, исходя из положений ст. 8 ГК РФ, не исключает такой возможности точно так же, как нахождение в общем владении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Между тем споры о порядке пользования такими участками между гражданами наиболее распространены. Критерии, которыми следует руководствоваться при разрешении такого рода споров, установлены земельным законодательством в ст. 35 ЗК РФ.

Аналогичные решения вполне допустимы и по отношению к земельным участкам на праве пожизненного наследуемого владения.

Еще один довод относительно делимости земельного участка также мало в чем убеждает. Для наследования любого имущества возможность его раздела не имеет никакого значения. Все вопросы, связанные с перерегистрацией наследниками своего права на земельный участок, его разделом либо определением порядка пользования, относятся несколько к иной стадии, которая может (но не обязательно) последовать после того, как наследники оформят свои наследственные права.

И все же одно отличие в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения существует. Связано это с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 21 ЗК РФ). Это означает, что такие участки, в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности, не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.