Мудрый Юрист

Новеллы Российского законодательства о государственной регистрации недвижимости

Акопджанова Марианна Олеговна, кандидат юридических наук.

Статья посвящена рассмотрению новелл действующего российского законодательства, регламентирующего применение института государственной регистрации недвижимого имущества, связанных с особенностями фиксации и юридического закрепления параметров и характеристик объекта недвижимости.

Ключевые слова: объект недвижимости, государственная регистрация, технический план, карта-план.

New Russian Legislation on State Registration of Real Estate

M.O. Akopdganova

Akopdganova Marianna O., Candidate of Legal Sciences.

The article is devoted to consideration of the novels of the Russian legislation, regulating the use of the Institute of state registration of immovable property related to fixation and legal binding parameters and characteristics of the property.

Key words: real estate, state registration, technical plan, site plan.

Институт государственной регистрации недвижимости является одним из основополагающих институтов действующего российского законодательства, закрепляющего основы разделения собственности на частную, муниципальную и государственную. Актуальность данной тематики послужила основанием для проведения многочисленных научных исследований, нашедших отражение на страницах юридической печати <1>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Г.А. Трофимовой "Право застройки: проблемы обоснованности" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", 2015, N 5.

<1> Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М., 1982; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998; Трофимова Г.А. Право застройки: проблемы обоснованности // Градостроительное право. 2016. N 2. С. 26 - 29; Невоструев А.Г. Подведомственность суду общей юрисдикции отдельных категорий жилищных дел // Российская юстиция. 2015. N 2. С. 40 - 43; Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. 2012. N 3 (24). С. 145 - 153; Бутаева Е.М. Юридическая сущность и значение государственного управления градостроительной деятельностью // Гражданин и право. 2011. N 10. С. 69 - 77; и др.

Данный институт законодательства является весьма динамичным, постоянно обновляющимся в части юридического закрепления технических аспектов оформления и удостоверения недвижимой собственности.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ были внесены изменения в российское законодательство о государственной регистрации недвижимости (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), обеспечивающие функционирование Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы, содержащих сведения о кадастре недвижимости и реестре прав.

В числе соответствующих нововведений представляется важным выделить изменения в требованиях, предъявляемых к порядку формирования технического плана, а также введенные новым Законом требования к карте-плану территории.

Техническим планом признается документ, содержащий сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, сведения о частях указанных объектов, необходимые для государственного кадастрового учета.

Сведения, отраженные в техническом плане, учитываются при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечиваются подготовка документов и последующее представление заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости в орган регистрации прав.

Технический план включает графическую и текстовую части. Графическая часть содержит воспроизведение сведений из кадастрового плана соответствующей территории или из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указание на местоположение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, иных объектов недвижимости на соответствующем земельном участке. Местоположение данных объектов устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких объектов на земельном участке. Местоположение может быть дополнительно установлено также посредством пространственного описания конструктивных элементов объекта недвижимости, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов. Например, при определении местоположения помещения осуществляется графическое отображение границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане здания или сооружения, их частей либо на плане этажа (части этажа) соответствующего здания или сооружения. Аналогичным образом (посредством графического отображения) может быть установлено местоположение машино-места.

Текстовая часть технического плана содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения, включающие информацию о геодезической основе, использованной при подготовке технического плана объекта недвижимости, о пунктах государственных геодезических сетей и опорных межевых сетей.

При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов допускается использование исполнительной документации.

В соответствии с п. 6 Приказа Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения" в состав исполнительной документации включаются следующие материалы: исполнительные геодезические схемы; исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения; акты испытания и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения; результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля; документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий); иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.

Информация об объекте незавершенного строительства (за исключением сведений о его местоположении) отображается в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и его проектной документации.

Информация о помещении, машино-месте (за исключением сведений об их площадях и местоположении в пределах здания или сооружения) указывается в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрена подготовка или выдача разрешений и проектной документации, данные сведения отражаются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении вновь созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда; при этом подпись и печать кадастрового инженера, подготовившего данный план для передачи его заказчику по договору подряда, также обязательны.

Технический план здания, сооружения может также содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета всех помещений (включая помещения вспомогательного использования), этажей и машино-мест в данном объекте недвижимости. Например, технический план многоквартирного дома в обязательном порядке должен содержать полученную по результатам кадастровых работ информацию относительно всех помещений (в том числе составляющих общее имущество) в таком многоквартирном доме, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета; технический план единого недвижимого комплекса должен содержать информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и сооружениях.

В процессе выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения таких кадастровых работ. Карта-план территории, как и технический план, особенности порядка формирования которого были рассмотрены выше, состоит из текстовой и графической частей.

В состав текстовой части включаются: пояснительная записка с указанием оснований выполнения комплексных кадастровых работ, сведений о территории таких работ, об учетных номерах кадастровых кварталов, включая реквизиты полученных для выполнения комплексных кадастровых работ кадастровых планов территории указанных кадастровых кварталов, реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории (в том числе в составе проекта планировки территории), реквизиты документа, устанавливающего распределение земельных участков в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении граждан, и иных сведений о территории, на которой выполняются комплексные кадастровые работы; сведения об объектах недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ (в том числе полученные в результате выполнения комплексных кадастровых работ); акт согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ; заключение согласительной комиссии о результатах рассмотрения возражений относительно местоположения границ земельных участков.

Графическая часть карты-плана территории содержит схему геодезических построений и схему границ земельных участков, подготовленную в результате выполнения комплексных кадастровых работ, схему расположения элемента планировочной структуры, схему организации улично-дорожной сети, схему границ территорий объектов культурного наследия, схему границ зон с особыми условиями использования территорий, чертежи межевания территории и другие данные, необходимые для определения местоположения границ земельных участков, утвержденные в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Текстовая часть технического плана содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ земельных участков, расположенных на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Карта-план территории подготавливается в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а также в виде документа на бумажном носителе.

Литература

  1. Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М., 1982.
  2. Бутаева Е.М. Юридическая сущность и значение государственного управления градостроительной деятельностью // Гражданин и право. 2011. N 10. С. 69 - 77.
  3. Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. 2012. N 3 (24). С. 145 - 153.
  4. Невоструев А.Г. Подведомственность суду общей юрисдикции отдельных категорий жилищных дел // Российская юстиция. 2015. N 2. С. 40 - 43.
  5. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Г.А. Трофимовой "Право застройки: проблемы обоснованности" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", 2015, N 5.

  1. Трофимова Г.А. Право застройки: проблемы обоснованности // Градостроительное право. 2016. N 2. С. 26 - 29.