Мудрый Юрист

Практические вопросы применения федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при строительстве объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах

Абрамов Алексей, директор юридической практики КПМГ в России и СНГ, адвокат, допущен к практике в России и США, LLM.

Применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по-прежнему вызывает вопросы на практике.

В настоящей статье мы хотим проанализировать вопросы применения указанного Закона при привлечении денежных средств для строительства объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах.

1.1. Закон N 214-ФЗ регулирует общественные отношения, возникающие по поводу долевого строительства, безотносительно наименования заключенной сделки.

Прежде всего отметим, что при определении необходимости применения Закона N 214-ФЗ следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений. Эта позиция отражена в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (далее - Обзор) <1>.

<1> Первоначально эта позиция была изложена в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Затем она была изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013.

В Обзоре суд констатировал, что и после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов привлечение денежных средств осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Закона N 214-ФЗ. В Обзоре приводится широкий и не закрытый перечень таких "недопустимых" сделок.

В связи с этим суд указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из указанных правоотношений, независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Определение того, имелся ли сторонами в виду этот договор или нет, зависит от усмотрения суда. В судебной практике на этот счет сформулировано определенное правило. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта <2>.

<2> Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А45-1394/2011; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А46-8435/2010; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу N А21-4544/2009.

Таким образом, можно выделить три условия, при соблюдении которых возникают отношения, регулируемые Законом N 214-ФЗ.

Первое условие - привлечение денежных средств. Должен иметь место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением денежных средств в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику <3>.

<3> Вопрос 8 Рекомендаций Научно-консультативного совета о практике применения законодательства об административных правонарушениях (выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 09.10.2008 в г. Владимире) (одобрены президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.10.2008 N 6).

Второе условие - строительство. Денежные средства и иное имущество должны привлекаться именно на этапе создания объектов недвижимого имущества.

Третье условие - возникновение долевой собственности. У участников должно возникнуть не только право собственности на индивидуально определенную вещь, но и право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются, например, создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица <4>, строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица <5>.

<4> Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007.
<5> Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 4-КГ15-74; Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 N 07АП-9816/09 по делу N А45-11408/2009; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу N А55-3217/2008; Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А55-6409/2011 и иные.

Отметим, что в практике возникают сложности именно с применением третьего критерия. Примером тому может служить разнообразная практика, которая сложилась ранее по поводу применения норм Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджей и таунхаусов <6>.

<6> Мандрюков А.В. Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 10. С. 51 - 61.

В Обзоре речь идет о сделках, заключаемых по поводу жилых помещений. Однако полагаем, что общий принцип, изложенный выше, может быть распространен и на сделки, заключаемые по поводу объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - нежилые объекты). Вместе с тем судебная практика по вопросам применения Закона N 214-ФЗ при совершении таких сделок складывается не единообразно.

1.2. Особенности применения Закона N 214-ФЗ к отношениям, возникающим по поводу нежилых объектов.

Анализ буквального содержания некоторых норм Закона N 214-ФЗ показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых объектов может осуществляться с соблюдением требований указанного Закона.

Так, ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается также и нежилое помещение.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу указанных положений Закона N 214-ФЗ основания для неприменения его норм к сделкам, заключаемым по поводу нежилых объектов, отсутствуют.

В судебной практике в большинстве случаев суды поддерживают такой подход. Практика складывается при правовой квалификации договоров, заключаемых с гражданами по поводу апартаментов и парковочных мест <7>. Один лишь факт возникновения отношений после вступления в силу Закона N 214-ФЗ позволяет суду прийти к выводу о том, что подлежат применению нормы Закона N 214-ФЗ. Причем отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий <8>.

<7> Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2016 N 33-1756/2016; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.06.2015 N 33-10361/2015 по делу N 2-919/2015; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А33-19619/2012; Апелляционные определения Московского городского суда от 22.04.2016 по делу N 33-13724/2016, от 06.04.2016 по делу N 33-11434/2016, от 02.02.2015 по делу N 33-3068.
<8> Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 по делу N А65-14109/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2010 по делу N А65-17914/2008; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу N А36-3807/2009; Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 N 05АП-7398/2010 по делу N А59-3191/2010.

Точки зрения, согласно которой Закон N 214-ФЗ должен применяться при совершении сделок с нежилыми объектами, придерживаются авторы некоторых юридических публикаций <9>.

<9> Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 93 - 101; Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс". 2015.

Исходя из такой позиции все требования Закона N 214-ФЗ, применяемые в отношениях по поводу жилых помещений, подлежат применению и к отношениям по поводу нежилых объектов.

Однако анализ буквального содержания иных норм Закона N 214-ФЗ не позволяет прийти к выводу о том, что их действие распространяется на отношения, возникающие по поводу нежилых объектов. Это относится, в частности, к норме, устанавливающей допустимые способы привлечения денежных средств (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Эта норма распространяет свое действие на отношения по поводу жилых помещений в многоквартирных домах.

В судебной практике встречаются примеры, когда суды эти различия учитывают:

а) Закон N 214-ФЗ не применяется при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами.

Существует правовая позиция, согласно которой нормы Закона N 214-ФЗ не подлежат применению при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома.

К указанному выводу суды приходят, установив факт строительства индивидуального коттеджа или таунхауса. Дольщику передается индивидуальный дом, а не помещение с возникновением долевой собственности. То есть суд признает, что одно из трех условий, на которые мы указывали выше, отсутствует. Такая практика сложилась, например, по поводу коттеджных поселков в Московской области <10>, индивидуальных жилых домов в городе Череповце <11>, Вологде <12>.

<10> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-10256/14 по делу N А41-65057/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2014 N Ф05-10577/14 по делу N А41-65067/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10411/14 по делу N А41-65064/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11295/14 по делу N А41-65060/13; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу N А41-22711/08.
<11> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 по делу N А13-1200/2008.
<12> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2008 по делу N А13-11198/2007.

Отмечаем, что ранее в судебных актах иных судов была аргументирована и противоположная правовая позиция <13>. Однако, учитывая недавнее Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 года N 23-П <14>, суды, скорее всего, будут дистанцироваться от применения Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков.

<13> Кассационное определение Пермского краевого суда от 15.06.2011 по делу N 33-5782; Апелляционные определения Омского областного суда по делу от 17.06.2014 N 33-2119/2014, а также от 13.08.2014 по делу N 33-5103/2014; Определение Московского городского суда от 28.07.2011 по делу N 33-23578.
<14> Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова".

Вместе с тем Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ ст. 1 Закона 214-ФЗ дополнена нормой, согласно которой действие этого Закона распространяется на отношения при строительстве таунхаусов;

б) при соблюдении общих требований, установленных для привлечения денежных средств для строительства (ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ), привлечение денежных средств нежилых объектов может осуществляться любыми способами.

Способы, посредством которых допустимо привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых помещений, Закон N 214-ФЗ не перечисляет. Часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень способов, допустимых при строительстве жилых помещений в многоквартирных домах (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами).

Поэтому существует правовая позиция, согласно которой для нежилых объектов перечень таких способов может быть шире, нежели для жилых помещений. Такую правовую позицию высказал, например, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015.

Мы полагаем, что привлечение денежных средств на основании такой правовой позиции создает риски для застройщика. Указанное Апелляционное определение является единственным обнаруженным нами судебным актом, в котором отражена такая правовая позиция. Вместе с тем прямо противоположная точка зрения высказана иными судами.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" содержатся следующие разъяснения: "Судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ".

Из буквального содержания указанного разъяснения следует, что вне зависимости от того, какой объект создается, привлечение денежных средств допустимо только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. Таким образом, фактически для нежилых объектов допустимо использование только договора участия в долевом строительстве.

Как мы уже отмечали, строго говоря, такое расширительное толкование из содержания ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ не следует. Анализ содержания Постановления не позволяет выявить, на основании чего сформулирован указанный выше вывод.

Отмечаем, что такая правовая позиция отражена и в практике нижестоящих судов <15>.

<15> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 N 15АП-20133/2014 по делу N А32-23296/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 N 15АП-11447/2014 по делу N А32-1242/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 N 15АП-5096/2015 по делу N А32-36338/2013; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 N 15АП-5217/2015 по делу N А32-36260/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2014 по делу N А32-20114/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2014 по делу N А32-36091/2013.

Дополнительно отметим, что если заключенный договор будет содержать условия, которые Закон N 214-ФЗ называет существенными для договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона N 214-ФЗ), а застройщик будет отвечать предъявляемым к нему требованиям, суд может удовлетворить требования дольщика о признании такого договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. В этом случае на застройщика будет возложена обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию. Такая правовая позиция содержится в п. 9 Обзора.

1.3. Правоотношения, на которые действие Закона N 214-ФЗ не распространяется.

а. Привлечение денежных средств лицами, не являющимися застройщиками в терминологии Закона N 214-ФЗ.

Суд может отказать в применении норм Закона N 214-ФЗ в силу несоответствия привлекающего денежные средства лица требованиям к застройщику, установленным Законом N 214-ФЗ.

Требования, предъявляемые к застройщику, установлены ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Из ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ следует, что лицо, привлекающее денежные средства, должно отвечать указанным требованиям. Причем ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ дополнительно устанавливает целый ряд дополнительных требований, которые, как следует из буквального содержания нормы, должны применяться только при привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов.

В некоторых случаях, когда денежные средства привлекались лицом, не являющимся застройщиком, суды делали вывод о неприменении Закона N 214-ФЗ <16>.

<16> Определения Московского городского суда от 28.02.2012 по делу N 33-6051/12 и от 08.02.2012 по делу N 33-3587/12; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.10.2014 по делу N 33-12426/2014; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14380/2014 по делу N А40-172487/13-123-177.

В качестве примера противоположной позиции приведем Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 23.05.2013 по делу N 33-3175/2013. В этом деле суд применил нормы Закона N 214-ФЗ и квалифицировал договор как незаключенный договор долевого участия в строительства несмотря на то, что привлекающее денежные средства лицо не обладало статусом застройщика.

б. Строительство объектов производственного назначения.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие в связи со строительством объектов производственного назначения.

В соответствии с действующим законодательством к объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также на предприятиях бытового обслуживания населения <17>. Также к объектам производственного назначения относятся здания, используемые для производства и сборочных работ, складские здания <18>.

<17> Пункт 1.3 Рекомендаций о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения (М.: ГУП ЦПП, 1999).
<18> СП 132.13330.2011. Свод правил. Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования (утв. Приказом Минрегиона РФ от 05.07.2011 N 320).

в. Строительство общего имущества многоквартирного дома.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены изменения в ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Такая правовая позиция была сформирована ранее в судебной практике <19>.

<19> Пункт 38 Обзора.

г. Правоотношения, возникающие между предпринимателями.

Ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве <20>. Таким образом, указанные лица вправе самостоятельно избрать ту или иную форму оформления своих правоотношений, в том числе при строительстве нежилых объектов.

<20> Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2009 по делу N А65-17914/2008.

* * *

Нормы Закона N 214-ФЗ направлены на защиту интересов граждан, приобретающих объекты недвижимого имущества на этапе строительства. Цели приобретения гражданами объектов, да и сами объекты могут быть разными. Все более популярными становятся сделки и по поводу иных объектов (индивидуальные жилые дома, апартаменты, машино-места, нежилые помещения под офисы).

Проведенный анализ показывает, что при применении норм Закона N 214-ФЗ при совершении сделок с такими "нетипичными" объектами в практике возникают вопросы.

Неоднозначность формулировок Закона N 214-ФЗ не позволяет застройщикам быть полностью уверенными в правильности его применения и, соответственно, отсутствии риска быть привлеченными к ответственности.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены существенные изменения в Закон N 214-ФЗ. Разрешен вопрос применения Закона N 214-ФЗ только в отношении таунхаусов. Выражаем надежду, что иные изменения в этой сфере появятся в повестке законодателя в ближайшее время.