Мудрый Юрист

Земля и здание едины

Елена Киндеева, заместитель председателя Московского городского комитета государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс допускал возможность нахождения в гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

Предлагаемая вниманию читателей таблица "Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием" показывает ряд ситуаций, с которыми сталкиваются юридические лица при оформлении прав на земельный участок при совершении сделок со зданием. Надеемся, что рекомендации, приведенные в таблице, позволят избежать судебных споров, которые могут возникнуть в связи противоречивым толкованием норм права.

В таблице рассмотрены 3 ситуации, возможные при покупке зданий, строений, сооружений. Первая ситуация, когда у продавца здания земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования, наиболее распространенная в настоящее время и наиболее спорная, поэтому требует дополнительного пояснения.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона N 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли - продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ СО ЗДАНИЕМ

 Ситуация  
     Нормы     
Гражданского
кодекса РФ
     Нормы     
Земельного
кодекса РФ
Рекомендации по оформлению 
прав на земельный участок
1.  Юриди- 
ческое ли-
цо, кото-
рому на
праве
собствен-
ности при-
надлежит
здание или
иное соо-
ружение,
располо-
женное на
земельном
участке,
предостав-
ленном
собствен-
нику зда-
ния на
праве пос-
тоянного
бессрочно-
го пользо-
вания, от-
чуждает
здание по
договору
купли -
продажи
или иному
договору
отчуждения
имущества.
В случае  про- 
дажи недвижи-
мости покупа-
тель здания
приобретает
право пользо-
вания соот-
ветствующей
частью земель-
ного участка
на тех же ус-
ловиях, что и
продавец зда-
ния (ст. 552).
В случае от-
чуждения нед-
вижимости лю-
бым способом
(не только в
случае прода-
жи) при пере-
ходе права
собственности
на здание к
другому лицу
это лицо при-
обретает право
пользования
соответствую-
щей частью зе-
мельного
участка на тех
же условиях и
в том же объ-
еме, что и
прежний собс-
твенник здания
(п. п. 1,2
ст. 271).
При   переходе 
права собс-
твенности на
здание к дру-
гому лицу оно
приобретает
право на ис-
пользование
соответствую-
щей части зе-
мельного
участка на тех
же условиях и
в том же объ-
еме, что и
прежний собс-
твенник (ст.
35).
Переход права
постоянного
бессрочного
пользования и
права пожиз-
ненного насле-
дуемого владе-
ния по сделке
в настоящее
время недопус-
тим, т.к. Зе-
мельный кодекс
содержит зап-
рет гражданам
и юридическим
лицам распоря-
жаться земель-
ными участка-
ми, принадле-
жащими им на
праве постоян-
ного бессроч-
ного пользова-
ния или пожиз-
ненного насле-
дуемого владе-
ния (ст. ст.
20 и 21).
Продажа здания осуществля- 
ется без земельного участ-
ка. Предметом договора
купли - продажи является
здание. После регистрации
перехода права собствен-
ности на здание покупатель
в порядке, установленном
ст. 36 ЗК РФ, реализует
свое право на приватизацию
земельного участка или
приобретение права аренды.
Действия по оформлению:
изготовление кадастрового
плана земельного участка;
обращение покупателя в
уполномоченный орган ис-
полнительной власти или
орган местного самоуправ-
ления с заявлением о при-
обретении прав на земель-
ный участок; отказ продав-
ца от права постоянного
бессрочного пользования
земельным участком (п. 1.
ст. 45 ЗК РФ); решение ис-
полнительного органа госу-
дарственной власти или ор-
гана местного самоуправле-
ния о предоставлении прав
на земельный участок; зак-
лючение договора купли -
продажи или аренды земель-
ного участка; регистрация
права собственности на зе-
мельный участок (в случае
выкупа) или регистрация
договора аренды земельного
участка (в случае аренды)
в Едином государственном
реестре прав.
2.  Юриди- 
ческое ли-
цо, кото-
рому на
праве
собствен-
ности при-
надлежит
здание,
располо-
женное на
земельном
участке,
также при-
надлежащем
собствен-
нику зда-
ния на
праве
собствен-
ности, от-
чуждает
здание по
договору
купли -
продажи
или иному
договору
об отчуж-
дении иму-
щества.
Статья 552 со- 
держит диспо-
зитивную нор-
му, согласно
которой соот-
ветствующая
часть земель-
ного участка,
на которой
расположено
продаваемое
здание, по вы-
бору собствен-
ника земельно-
го участка мо-
жет быть пере-
дана покупате-
лю здания в
собственность,
или на праве
аренды, или в
пользование.
Аналогичная
норма содер-
жится и в ст.
273, в соот-
ветствии с ко-
торой при лю-
бом отчуждении
здания права
на земельный
участок, на
котором здание
расположено,
определяются
соглашением
сторон.
Если стороны
не определили
своим соглаше-
нием, на каком
праве земель-
ный участок
переходит к
приобретателю
здания, то к
приобретателю
переходит пра-
во собствен-
ности на ту
часть земель-
ного участка,
которая занята
зданием и не-
обходима для
его использо-
вания.
Статья 35  со- 
держит импера-
тивную норму,
в соответствии
с которой сто-
роны договора
не имеют воз-
можности осу-
ществлять ка-
кой-либо выбор
права, на ко-
тором переда-
ется земельный
участок, заня-
тый зданием.
Здание может
быть отчуждено
только вместе
с соответству-
ющей частью
земельного
участка, на
котором оно
расположено и
который необ-
ходим для его
использования.
Это требование
действует
всегда, когда
отчуждаемое
здание и зе-
мельный учас-
ток, на кото-
ром оно распо-
ложено, нахо-
дятся в собс-
твенности од-
ного лица.
Исключение
возможно толь-
ко в следующих
случаях: от-
чуждение части
здания, кото-
рая не может
быть выделена
в натуре вмес-
те с частью
земельного
участка; от-
чуждение зда-
ния, находяще-
гося на зе-
мельном участ-
ке, изъятом из
оборота в со-
ответствии со
ст. 27.
Исходя из положений  п.  3 
ст. 3 ЗК РФ и ст. 129 ГК
РФ применению подлежат
нормы ст. 35 ЗК РФ, в свя-
зи с чем отчуждение (про-
дажа) здания невозможна
без отчуждения земельного
участка или части земель-
ного участка. Возможны два
варианта. (A) Вместе со
зданием отчуждается весь
земельный участок, принад-
лежащий собственнику зда-
ния на праве собственнос-
ти. В этом случае в пред-
мете договора должен быть
определен и земельный
участок. Кадастровые рабо-
ты в обязательном порядке
должны быть проведены в
случае отчуждения здания и
земельного участка по до-
говору купли - продажи
(ст. 37 ЗК РФ). Регистра-
ция перехода права в Еди-
ном государственном реест-
ре прав осуществляется как
на здание, так и на зе-
мельный участок. (B) Вмес-
те со зданием отчуждается
соответствующая часть зе-
мельного участка, на кото-
рой это здание расположено
и которая необходима для
использования здания. В
этом случае: при любом
способе отчуждения недви-
жимости (не только при
купле - продаже) должны
быть проведены кадастровые
работы по разделению зе-
мельного участка и состав-
лению кадастровых планов
как на земельный участок,
остающийся в собственности
лица, отчуждающего здание,
так и на земельный учас-
ток, передаваемый в собс-
твенность приобретателя
здания; стороны заключают
договор, предметом которо-
го является как передача
здания, так и передача зе-
мельного участка, сформи-
рованного в результате
проведения кадастровых ра-
бот; в Единый государс-
твенный реестр прав вно-
сятся записи по преобразо-
ванию земельного участка,
и открываются разделы Ре-
естра на вновь сформиро-
ванные земельные участки;
в Единый государственный
реестр прав вносятся запи-
си о переходе права на
здание и на земельный
участок.
3.  Юриди- 
ческое ли-
цо, кото-
рому на
праве
собствен-
ности при-
надлежит
здание,
располо-
женное на
арендован-
ном им зе-
мельном
участке,
отчуждает
здание.
При    продаже 
покупатель
здания приоб-
ретает право
пользования
соответствую-
щей частью зе-
мельного
участка на тех
же условиях,
что и продавец
здания (п. 3
ст. 552).
В случае от-
чуждения нед-
вижимости лю-
бым способом
(не только в
случае прода-
жи) при пере-
ходе права
собственности
на здание к
другому лицу
это лицо при-
обретает право
пользования
соответствую-
щей частью зе-
мельного
участка на тех
же условиях и
в том же объ-
еме, что и
прежний собс-
твенник здания
(п. 2 ст.
271).
При   переходе 
права собс-
твенности на
здание к дру-
гому лицу оно
приобретает
право на ис-
пользование
соответствую-
щей части зе-
мельного
участка на тех
же условиях и
в том же объ-
еме, что и
прежний собс-
твенник (ст.
35).
Из анализа     приведенных 
норм Гражданского и Зе-
мельного кодексов следует,
что приобретатель здания,
расположенного на арендо-
ванном земельном участке,
приобретает право пользо-
вания земельным участком
на праве аренды на тех же
условиях, что и прежний
собственник недвижимости.
Для нового собственника
здания сохраняются все по-
ложения договора аренды, в
т.ч. по сроку аренды, раз-
меру арендной платы, по-
рядку ее внесения. Однако
представляется, что право
пользования земельным
участком на условиях арен-
ды требует соответствующе-
го оформления, в т.ч. и
регистрации в Едином госу-
дарственном реестре прав.
Особенно это актуально в
тех случаях, когда к при-
обретателю здания перехо-
дит право пользования не
всем арендованным земель-
ным участком, а только его
частью. (A) Вместе со зда-
нием передается право
аренды всего земельного
участка, на котором распо-
ложено здание и который
арендовал прежний собс-
твенник здания. Право
аренды передается продав-
цом (отчуждателем) здания
по договору. При этом воз-
можен самостоятельный до-
говор перенайма земельного
участка, который заключа-
ется после регистрации в
Едином государственном ре-
естре прав перехода права
собственности на здание.
Договор перенайма подлежит
государственной регистра-
ции. Это может быть и сме-
шанный договор, предметом
которого является как пе-
редача в собственность
здания, например продажа,
так и передача приобрета-
телю здания прав и обязан-
ностей по договору аренды
земельного участка (пере-
наем). Указанный смешанный
договор подлежит государс-
твенной регистрации как
сделка, вне зависимости от
того, требует государс-
твенной регистрации или
нет сделка со зданием. (B)
Вместе со зданием переда-
ется право аренды части
земельного участка, кото-
рая занята зданием и необ-
ходима для его использова-
ния. В этом случае предмет
договора аренды, заключен-
ного с прежним собственни-
ком здания, подлежит изме-
нению или договор может
быть расторгнут по согла-
шению сторон. Земельный
участок подлежит преобра-
зованию на два земельных
участка с проведением ка-
дастровых работ. С новым
собственником здания зак-
лючается договор аренды
выделенного земельного
участка на тех же услови-
ях, на которых договор был
заключен с предыдущим
собственником здания. До-
говор аренды земельного
участка подлежит регистра-
ции в Едином государствен-
ном реестре прав. (C)
Арендатор земельного
участка заключает с приоб-
ретателем здания договор
субаренды части земельного
участка на условиях дого-
вора аренды.