Мудрый Юрист

Договор аренды

Михаил Медведев, адвокат Московской коллегии адвокатов "Защита".

Михаил Самоль, адвокат Московской коллегии адвокатов "Защита".

Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России, предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально - техническому обеспечению и другие условия. По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендодателя, текущий - на арендатора, если в договоре не будет установлено иное.

Общество с ограниченной ответственностью "Гевея" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Техноторговый центр "Рембыттехника" (далее - муниципальное предприятие) о взыскании 522944 руб. излишне уплаченной арендной платы и задолженности за выполненные работы по переоборудованию арендованных помещений.

Решением от 19 ноября 1998 г. исковые требования удовлетворены в размере 510281 руб. со ссылкой на то, что общество "Гевея" произвело капитальный ремонт арендованных помещений за свой счет на сумму 343179 руб. и излишне перечислило муниципальному предприятию арендную плату в сумме 167102 руб.

Постановлением апелляционной инстанции от 25 января 1999 г. решение оставлено в силе.

Федеральный арбитражный суд Северо - Западного округа постановлением от 15 марта 1999 г. оставил решение первой и постановление апелляционной инстанций без изменений.

Определением от 9 августа 1999 г. Арбитражный суд Архангельской области внес исправление в мотивировочную часть решения по определению периода арендной платы. Абзац третий страницы третьей решения изложен следующим образом: "за период с 1 сентября 1996 г. по март 1998 г. включительно".

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ было предложено все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум протест удовлетворил по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между обществом "Гевея" и муниципальным предприятием заключен договор аренды помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако для достижения целей аренды обществу "Гевея" необходимо было переоборудовать арендованные помещения, и п. 2.1 договора стороны предусмотрели данное обстоятельство.

В п. 4.3 договора указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного (до 50%) погашения арендной платы в течение 22 месяцев при предоставлении согласованных актов на выполненные работы. При таких обстоятельствах право арендатора на уменьшение арендной платы с целью возмещения затрат по переоборудованию помещений возникает при наличии названных документов.

Суд при вынесении решения не указал основание, согласно которому он произвел взыскание всех затрат арендатора по переоборудованию помещений без учета требований п. 4.3 договора.

Выводы суда не подтверждаются материалами дела, поскольку в них нет подписанных муниципальным предприятием актов приемки выполненных работ или других документов, свидетельствующих о согласовании с арендатором объемов произведенных затрат.

Ответчик оспаривает эти объемы.

В материалах дела нет и доказательств, свидетельствующих о перечислении истцу арендных платежей на сумму 262672 руб., что не позволяет признать правильным решение суда в части взыскания излишне внесенных арендных платежей.

Кроме того, суд не дал оценки доводам арендодателя о том, что в сумму арендных платежей арендатор включил плату за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги.

Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно выясненным обстоятельствам дела, дело - направлению на новое рассмотрение.

Примечательно, что действующими правилами противопожарной безопасности четко не определено, к какому виду ремонта - капитальному или текущему - относится монтаж противопожарной сигнализации в арендованных помещениях и кто конкретно - арендодатель или арендатор - несет административную ответственность за нарушение противопожарных норм. Хотя практика наложений органами пожарного надзора административных взысканий (не оспоренных в судебном порядке), которой располагают авторы, свидетельствует о том, что административная ответственность возлагается на собственника помещений, вопросы гражданско - правовых взаимоотношений между арендатором по поводу расходов по покупке и монтажу противопожарной сигнализации, а также по возмещению убытков, связанных с непринятием или нарушением мер противопожарной безопасности, остаются открытыми. Поэтому сторонам следует оговорить в тексте договора условия об эксплуатационных расходах, включающих покупку и монтаж сигнализации.

Стоимость арендованного имущества определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. Срок аренды устанавливается соглашением сторон, но не более нового полного амортизационного срока. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды, часть прибыли (дохода) от использования взятого в аренду имущества. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются в договоре.

Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не оговорено договором. В случае, когда арендатор произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, но они неотделимы от арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Договором могут быть предусмотрены иные последствия. Если арендатор без согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества последнего, возмещение не производится.

В договоре может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества. Возникшие при этом споры решаются в арбитражном порядке.

Договором предусматриваются сроки аренды, которые могут быть краткосрочными (до 5 лет) с учетом характера имущества и целей аренды и долгосрочными (свыше 5 лет), например, при аренде земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение, как правило, происходят при согласии сторон.

Акционерное общество открытого типа "Крап" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском об изменении условий договора аренды, заключенного с акционерным обществом закрытого типа "Комфорт - Сервис", в части размера арендной платы.

Решением от 5 декабря 1995 г. суд, руководствуясь ст. 451 ГК РФ, внес изменения в договор, обязав арендатора вносить арендодателю арендную плату за 1 кв. м в месяц, исчисленную по формуле, основой которой является учетная ставка ЦБ РФ от стоимости сданного в аренду имущества. За арендодателем закреплено право в одностороннем порядке изменять арендную плату в зависимости от показателей учетной ставки банковского процента.

Постановлениями апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 1996 г. и Федерального арбитражного суда Восточно - Сибирского округа от 28 марта 1996 г. решение оставлено без изменения.

В протесте Председателя ВАС РФ предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

АООТ "Крап" 31 августа 1992 г. заключило с АОЗТ "Комфорт - Сервис" договор аренды нежилых помещений общей площадью 4205 кв. м сроком действия до 31 декабря 2000 г. Арендная плата согласно приложению к договору определена сторонами в сумме 200 руб. за 1 кв. м в месяц.

В связи с тем, что расходы по содержанию помещений резко возросли, а установленная в договоре арендная плата их не покрывает, в результате чего арендодателю наносится материальный ущерб, арендодатель направил арендатору предложения по увеличению размера платы. Однако арендатор внести изменения в договор отказался.

Принимая решение об изменении договора, суд исходил из того, что договором от 31 августа 1992 г. размер арендной платы определен в твердой сумме и порядок ее изменения не предусмотрен, а обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились.

При этом суд признал, что п. 2.4 договора, устанавливая увеличение оплаты в зависимости от повышения тарифов на энергоносители, имеет в виду лишь увеличение оплаты за энергоносители.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Раздел 2 договора именован "Размер арендной платы и порядок взаиморасчетов". Значение содержащихся в этом разделе слов и выражений дает основание для вывода о том, что в п. 2.4 сторонами был предусмотрен механизм увеличения арендной платы, а не только расходов за энергоносители. Поэтому суд неправомерно исключил из договора п. 2.4, устанавливающий этот механизм.

Исходя из того, что договором была предусмотрена возможность изменения размера оплаты с учетом именно тех обстоятельств, на которые ссылался истец, вывод суда о существенном изменении обстоятельств, дающих основания для применения последствий ст. 451 ГК РФ, нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 7 АПК РФ правосудие в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Однако суд рассмотрел спор в отсутствие представителя ответчика, необоснованно отклонив его ходатайство об отложении дела.

В связи с нарушением норм материального и процессуального права принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Изменение собственника арендованного помещения не является основанием для расторжения либо изменения договора аренды, т.е. новый собственник становится новым арендодателем.

Государственный комитет Кабардино - Балкарской Республики по управлению государственным имуществом обратился в Арбитражный суд Кабардино - Балкарской Республики с иском к фирме "Кабарда-К" об освобождении помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли - продажи правое крыло здания продано Госкомимуществу КБР, однако в помещениях площадью 95 кв. м в проданной части здания располагается фирма "Кабарда-К", которая занимает их без каких-либо оснований.

Решением от 28 февраля 1996 г. исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика освободить нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже правого крыла указанного здания, и занять на условиях договора аренды от 1 марта 1993 г. левое крыло того же здания, закрепленное за передвижной механизированной колонной N 3 Каббалкпотребсоюза (далее - ПМК-3).

Постановлением апелляционной инстанции от 24 июня 1996 г. решение изменено: ответчик переселен в левое крыло здания на правах собственника в соответствии с условиями договора аренды от 1 марта 1993 г.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум все названные судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, принимая решение об освобождении ответчиком занимаемых помещений и переселяя его в нежилые помещения, занимаемые ПМК-3 в левом крыле здания, сослался на то, что ответчик арендовал спорные помещения на основании договора аренды с ПМК-3 и этот договор сохраняет свою силу. Поэтому продажа правого крыла здания не может ухудшить положение ответчика.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако Закон не предусматривает и возможности переселения арендатора в этих случаях в другие помещения.

Кроме того, суд оставил без проверки и оценки доводы истца о том, что ПМК-3 сама являлась арендатором помещения в правом крыле здания и договор аренды от 1 марта 1993 г. между ПМК-3 и фирмой "Кабарда-К", как договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожной сделкой и не порождает прав у ответчика на занимаемые помещения.

Вывод в постановлении апелляционной инстанции о приобретении фирмой "Кабарда-К" занимаемых помещений в собственность не основан на данных, имеющихся в материалах дела.

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами. Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.

Автоматическое прекращение договора субаренды может иметь место только в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

При отсутствии таких условий в договоре субаренды он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды.

Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора аренды он не является стороной по договору субаренды.

До расторжения договора субаренды законный владелец имущества не может сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды.

Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьей организацией, которая предъявляет к субарендатору требование о передаче ей имущества или освобождении помещения, такое требование не подлежит удовлетворению, т.к. этот договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным.

Часто встречающиеся на практике подводные камни.

  1. При заключении и исполнении договора арендатор должен убедиться в полномочиях лица, представляющего арендодателя.

Например, в соответствии со ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ стоимость сдаваемого в аренду помещения может составлять более 25% стоимости имущества общества - арендодателя. В этом случае сделка считается крупной и может быть совершена только по решению общего собрания общества - арендодателя в порядке, установленном упомянутым Законом N 14-ФЗ и уставом названного общества.

Данное условие распространяется на случаи, когда арендодателем являются и другие юридические лица с высшим коллективным органом управления: ЗАО, ЖСК, кондоминиум (товарищество собственников жилья) и пр.

  1. Договор аренды, заключаемый на срок более одного года, должен быть зарегистрирован полномочным государственным органом. В договоре следует указать, на какую сторону возлагаются действия по регистрации договора, кто несет расходы по регистрации. Кроме того, если арендуемый объект внесен в реестр памятников архитектуры, то на заключение договора аренды с этим объектом также требуется разрешение соответствующего государственного органа.

При несоблюдении данных условий сделка может быть признана судом ничтожной по иску любого заинтересованного в этом лица со всеми вытекающими последствиями.

  1. Арендуемое помещение должно быть принято арендатором по акту с указанием времени приемки и всех выявленных недостатков помещений, а также имущества, переданного вместе с помещением.

В противном случае арендодатель не сможет доказать факт выполнения своих обязательств по договору.

Аналогичный акт составляется между сторонами при прекращении договора аренды.