Мудрый Юрист

Выселение с предоставлением жилого помещения

Ю.А. ПОНОМАРЧУК

Пономарчук Юлия Анатольевна, юрисконсульт ОГУ "Омская клиническая психиатрическая больница", аспирантка юридического факультета Омского государственного университета.

Введение

Выселение с предоставлением другого помещения подразделяется на две категории - выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения (не обязательно благоустроенного). Мы рассмотрим оба эти вида.

1.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения.

Согласно ст. 91 ЖК РСФСР граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного помещения, если:

  1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  2. дом (жилое помещение) грозит обвалом;
  3. дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Этот перечень не является исчерпывающим. На таких же условиях граждане выселяются:

  1. из жилых помещений, находящихся в военных городках (ст. 94);
  2. из помещений, подлежащих капитальному ремонту (ст. 83).

1.1.1. Выселение в связи со сносом или переоборудованием дома (жилого помещения).

Статья 92 ЖК РСФСР не случайно объединяет два основания, указанные в статье 91 как отдельные; в обоих случаях помещение перестает существовать как жилое, будь то снос или переоборудование.

Решение о сносе дома должно быть принято уполномоченным органом и, кроме этого, быть необходимым для производства тех или иных работ. В противном случае это решение может быть оспорено в суде <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 267.

Снос дома может осуществляться не только в целях освобождения земельного участка для передачи его предприятию, но и для других целей. Правда, в этом случае Жилищным кодексом предусмотрена определенная альтернатива - благоустроенное помещение предоставляет либо местная администрация, либо предприятие, учреждение, организация, которым принадлежит дом.

Перечень упомянутых "иных случаев" закон не оговаривает, но в ряде источников к ним относят, например, случай обнаружившейся непригодности дома для проживания (ст. 8 ЖК РСФСР) <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 268.

В соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР обязанность предоставить другое благоустроенное помещение гражданам, подлежащим выселению из жилого дома в связи со сносом дома по причине отвода земельного участка, лежит на предприятии, учреждении, организации, которым предоставляется земельный участок. В иных случаях сноса дома благоустроенное помещение может предоставляться также и местной администрацией.

Однако в ряде монографий отмечается, что в некоторых случаях местная администрация может принять решение о предоставлении такого помещения и при сносе дома по причине отвода земельного участка <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 268.

Закон также не говорит о том, кто из упомянутых субъектов - предприятие или местная администрация - в первую очередь должен предоставить данное помещение. Есть мнение, что этот вопрос в зависимости от конкретных обстоятельств (а они в основном сводятся к фактической возможности обеспечить жилым помещением граждан со стороны предприятия или местной администрации) каждый раз разрешает орган, который в соответствии со ст. 8 ЖК РСФСР принимает решение о сносе дома.

Но в любом случае местная администрация или предприятие обязаны до начала производства работ по сносу дома предложить гражданам, подлежащим выселению, конкретный благоустроенный жилой дом для дальнейшего проживания. Только в случае отказа от переселения можно обращаться в суд.

Предоставление другого помещения выселяемым лицам производится независимо от времени их проживания в сносимом доме. При этом помещение, как правило, предоставляется не для временного, а для постоянного проживания. Предоставление временного жилого помещения может иметь место только с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. В этом случае организация, которой отведен земельный участок, или местная администрация, обязанные в силу закона обеспечивать выселяемых лиц жилым помещением, должны дать обязательство о предоставлении площади. При наличии такого обязательства лица, вселившиеся во временное жилое помещение, в дальнейшем будут иметь право требовать в судебном порядке предоставления им соответствующей жилой площади <*>.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 29.

Право на получение при выселении из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений имеют: наниматели, члены их семей (в том числе и бывшие члены их семей), которые вселились одновременно с нанимателем на основании ордера либо были вселены им впоследствии в соответствии с правилами ст. 54 ЖК РСФСР, а также временно отсутствующие из числа граждан, за которыми в соответствии со ст. 60 и 62 ЖК РСФСР сохраняются жилые помещения <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 283.

Поскольку поднаниматели и временные жильцы, независимо от срока своего проживания на площади нанимателя, не приобретают на нее самостоятельного права, они подлежат выселению из сносимого дома, хотя и в судебном порядке, но без предоставления другой жилой площади <*>.

<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 160.

1.1.2. Выселение в связи с переоборудованием дома в нежилой.

Так же как и при выселении в связи со сносом жилого помещения, нанимателю и членам его семьи независимо от времени проживания предоставляется другое благоустроенное помещение.

К нанимателю может быть предъявлено требование о переселении на другую жилую площадь в том случае, если изменяется целевое назначение помещения и оно перестает быть жилым помещением. Если же к нанимателю предъявляется иск о расторжении договора найма жилого помещения в целях предоставления помещения другому нанимателю, такое требование не может быть удовлетворено <*>.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 33 - 34.

Таким образом, только в случае изменения целевого назначения помещения граждане могут быть выселены из занимаемых помещений <*>. Однако здесь имеются определенные трудности. Каким актом должно быть закреплено изменение целевого назначения жилого помещения?

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 35.

1.1.3. Выселение вследствие угрозы обвалом.

Угроза дома (жилого помещения) обвалом - понятие более узкое, чем непригодность дома для проживания (ст. 8 ЖК РСФСР), которая и является основанием для сноса дома или переоборудования его в нежилой. Она представляет частный случай непригодности дома для проживания, который выделен в специальную норму в связи с повышенной опасностью для проживания в нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселению в другие дома (помещения) <*>. Основания признания жилых помещений, непригодных для проживания, определены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 269.

Здесь возникает вопрос; как быть в том случае, если у местной администрации (горкома) нет нежилых помещений, удовлетворяющих требованиям статьи 96 ЖК РСФСР, а у предприятия - есть жилые помещения, принадлежащие ему на праве частной собственности? Предприятие не может быть обязано заключить договор найма жилого помещения, поскольку это нарушило бы право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, однако отказ в предоставлении жилья нарушает права граждан на жилище.

1.1.4. Выселение из жилых помещений в военных городках.

Согласно ст. 94 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной службы в отставку или запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Кроме того, в таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами.

На случаи выселения граждан из жилых помещений, которые хотя и принадлежат военным организациям, но расположены вне военных городков, данная статья не распространяется <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., 1991. С. 270.

Обязательными признаками военных городков являются:

  1. обособленность территории, т.е. наличие у него определенных границ (причем военный городок может находиться как в черте населенного пункта, так и за его пределами);
  2. он должен быть предназначен для размещения и проживания в нем военнослужащих и других лиц, состоящих в связи с Вооруженными Силами РФ.

Жилые помещения в военных городках предоставляются:

А) офицерам, прапорщикам, мичманам, военнослужащим сверхсрочной службы и другим приравненным к ним лицам.

Б) рабочим и служащим, состоящим с военными организациями в трудовых отношениях.

Кроме этого, несмотря на то что жилые помещения в данном случае предоставляются исходя из факта связи гражданина с ВС РФ (трудовой договор, призыв), размер предоставляемой квартиры определяется в соответствии с численностью семьи гражданина, на которого выделяется квартира. Поэтому и размеры квартиры, в которую происходит переселение граждан, определяется из состава семьи. Здесь должны применяться те же требования к местонахождению, размеру жилого помещения, количеству комнат, благоустроенности и проч., что и ко всем иным видам выселения с предоставлением другого благоустроенного помещения.

Основанием для выселения граждан из жилых помещений в военных городках является прекращение их связи с ВС РФ.

  1. Для военнослужащих и проживающих совместно с ними лиц - увольнение в отставку или в запас.
  2. Для рабочих или служащих - прекращение трудового договора.

Причины же и основания увольнения значения не имеют. Соответственно в данном случае неважно, имеется ли вина гражданина в его увольнении или нет.

Если в семье лица, прекратившего связь с ВС РФ, имеются другие проживающие с ним лица, состоящие в связи с военной организацией, занимающей военный городок, это лицо (прекратившее связь с ВС РФ - уволившееся) не может быть выселено. В случае перевода военнослужащего на другое место службы и отказа освободить помещение со стороны бывших членов его семьи они выселяются с предоставлением другого жилого помещения как не имевшие связи с ВС РФ.

Данные основания выселения очень похожи на выселение из служебных жилых помещений - в частности, наниматели как служебных жилых помещений, так и жилых помещений в военных городках выселяются в силу утраты связи с наймодателем жилого помещения - предприятием или военной организацией. Однако жилые помещения, о которых идет речь в ст. 94 ЖК РСФСР, не признаны в установленном порядке служебными. Поэтому, например, в Комментариях жилищного законодательства указывается, что лица, проживавшие в военных городках в служебных жилых помещениях или общежитиях, выселяются не на основании ст. 94 ЖК РСФСР, а в соответствии со ст. ст. 107 или 110 ЖК РСФСР с учетом предоставленных ст. 108 льгот.

Нужно отметить, что до вступления в силу ЖК РСФСР в вопросах выселения из жилых помещений военнослужащих и граждан, связанных с ВС СССР, действовал Приказ министра обороны СССР от 10 ноября 1975 г. N 285 "О мерах по дальнейшему улучшению обеспечения жилой площадью в Советской Армии и Военно-Морском Флоте", где учитывались причины увольнения. В частности, в случае прекращения трудовых отношений с воинскими частями в связи с увольнением по собственному желанию, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления рабочие и служащие подлежат выселению из домов Министерства обороны СССР в судебном порядке без предоставления другой жилой площади.

Без предоставления другой жилой площади в этих случаях не могут быть выселены инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы.

Однако в некоторой части эти положения этого Приказа могут использоваться и сейчас.

Например, согласно п. 13 Приказа в закрытых военных городках командирам рот, батальонов, полков, бригад, дивизий, корпусов и командующим армиями и им равным командирам подразделений, воинских частей, соединений и объединений всех родов войск и видов Вооруженных Сил может предоставляться служебно-должностная жилая площадь. При переводе к новому месту службы служебно-должностная площадь должна быть освобождена.

Военнослужащим военно-строительных отрядов до обеспечения жилой площадью по новому месту дислокации отряда разрешается сохранять квартиры по прежнему месту службы.

Согласно ч. 2 п. 14 Приказа в случаях, когда у военнослужащих, переведенных к новому месту службы, на удерживаемой ими по прежнему месту службы жилой площади остаются проживать имеющие постоянную прописку совершеннолетние дети, по решению командующих войсками военных округов, округов ПВО, флотами этим лицам (детям) может быть предоставлена другая жилая площадь в размере приходящейся на них части, но не более установленной нормы.

Однако теперь в соответствии с Приказом министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах РФ" военнослужащим будет предоставляться только служебная жилая площадь.

1.1.5. Капитальный ремонт жилого помещения.

Капитальный ремонт жилого помещения.

Особое место среди оснований выселения граждан из занимаемых жилых помещений занимает выселение в связи с производством капитального ремонта.

В отличие от других оснований выселения, выселение в связи с производством капитального ремонта предполагает две возможности выселения с предоставлением жилой площади:

  1. выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения и
  2. выселение с предоставлением другого помещения.

К слову сказать, в ЖК РСФСР "выдворение" гражданина по этому основанию из квартиры называется по-разному. С одной стороны, законодатель упоминает, что "когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение", с другой стороны, в той же статье говорится о том, что "переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией".

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. В этом случае наниматель оплачивает только то помещение, которое он занимает. Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Таким образом, мы видим, что при выселении граждан в связи с капитальным ремонтом предоставляемое помещение может быть предоставлено даже не в данном населенном пункте. Правда, выселить гражданина в другую местность будет достаточно сложно, если учитывать положения части 3 ст. 82 ЖК РСФСР о том, что такое переселение производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится ремонтируемое помещение, и за ее счет.

Вообще же постановление о проведении капитального ремонта выносит местная администрация. В данном постановлении указывается характер ремонта (текущий, капитальный, реконструкция, капитальный ремонт с элементами реконструкции и проч.), а также назначается должностное лицо, ответственное за выселение. После этого готовится проектная документация, граждане предупреждаются об отселении. Причем предупреждение должно осуществляться за несколько месяцев - для того чтобы граждане успели посмотреть предоставляемое им жилье и уладить прочие формальности.

При переселении заключается договор, который содержит такие же обязательные условия, что и договор найма жилого помещения. Договор должен обязательно содержать сведения об изменении размера жилого помещения. Это нужно для того, чтобы наниматель мог определить, в какое помещение он должен быть выселен - временное или постоянное <*>.

<*> Латышева Е.В. Капитальный ремонт // Юридический мир. 1999. N 12. С. 52 - 53.

В соответствии со ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Также если в результате капитального ремонта помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему может быть предоставлено другое благоустроенное помещение.

Но согласно закону, не всякое уменьшение или увеличение жилого помещения может повлечь за собой предоставление благоустроенного помещения. Такое изменение должно быть существенным.

В каких же случаях мы можем говорить о существенном изменении жилой площади?

Закон ответа на этот вопрос не содержит. Однако исходя из смысла положений ЖК РСФСР можно заключить, что это помещение не должно быть меньше того, которым пользовался наниматель, и при определении степени "существенности" изменения размеров жилой площади нужно учитывать право нанимателей на 12 кв. м по ст. 38 и право на дополнительную жилую площадь.

Если жилая площадь уменьшилась в пределах этих норм, то такое уменьшение нельзя назвать существенным <*>.

<*> Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. Воронеж, 1981. С. 49.

В случае увеличения размеров прежней квартиры в результате ремонта существенным признается такое изменение ее площади, при котором у нанимателя образуются излишки. Излишками жилого помещения считается часть жилого помещения, которую занимает наниматель и члены его семьи, сверх нормы жилой площади и положенной по закону дополнительной площади <*>.

<*> Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. Воронеж, 1981. С. 50.

Однако и размер излишков должен быть значительным, например превышать норму жилой площади <*> (мнение Жицинского).

<*> Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. Воронеж, 1981. С. 57.

Под уменьшением или увеличением жилого помещения следует понимать изменение размера жилого помещения. В этой связи возникает вопрос: как быть в том случае, если изменяется количественный состав комнат в помещении? Помимо сохранения прежних условий по размеру также должен сохраниться и количественный состав комнат. В связи с этим показателен следующий пример из судебной практики.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала ошибочным решение народного суда, пришедшего к выводу, что семья Алексеевой, состоящая из двух человек и занимавшая квартиру из двух комнат площадью 28 кв. м, не вправе требовать предоставления им другой площади, поскольку после капитального ремонта им выделяется квартира в 19 кв. м. Коллегия указала, что жилую площадь нельзя считать сохранившейся и в том случае, если сократилось число комнат в квартире (за исключением случаев, когда у нанимателя имеются излишки жилой площади). Мнение судебной коллегии правильно, поскольку квартира как предмет договора жилищного найма характеризуется не только ее размерами, но и количеством комнат в ней <*>.

<*> Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. Воронеж, 1981. С. 50.

В соответствии со ст. 83 ЖК РСФСР наймодатель должен установить конкретные сроки производства капитального ремонта, после завершения которых он обязан предоставить нанимателю прежнее жилое помещение. Возникает вопрос: а если наймодатель не уложился в объявленные сроки, каковы права нанимателя. В Жилищном кодексе ответа на этот вопрос не дается. Однако некоторые правоведы предлагают руководствоваться общим правилом просрочки должника в обязательстве. Таким образом, должник (наймодатель) отвечает перед кредитором (нанимателем) за убытки последнего, вызванные несвоевременным исполнением обязательства.

На время капитального ремонта договор найма жилого помещения не расторгается. Он только приостанавливает свое действие <*>. В связи с этим возникает такой вопрос: как можно совместить данное положение и возможность предоставления нанимателю другого жилого помещения? Ведь при этом изменяется главное - само жилое помещение.

<*> Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. Воронеж, 1981. С. 48.

Во всех случаях, когда предмет договора после капитального ремонта сохранился, наниматель вправе потребовать от наймодателя предоставления того помещения, которое он ранее занимал. Например, повышение благоустройства и превращение помещений после капитального ремонта в отдельные квартиры не может служить основанием к отказу в предоставлении прежнего жилого помещения. Если же при капитальном ремонте проведены перепланировка и помещения, которое ранее занимал наниматель, более не существует, то наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. Такая же обязанность возложена на наймодателя и в том случае, когда помещение, занимаемое нанимателем в результате капитального ремонта, увеличится или уменьшится. Причем данное помещение должно быть предоставлено только до производства капитального ремонта <*>.

<*> Толстой Ю.К. Советское жилищное право. С. 224.

Если помещение уменьшилось несущественно, наниматель не вправе требовать предоставления ему другого жилого помещения и отказываться от того помещения, которое он ранее занимал <*>.

<*> Толстой Ю.К. Советское жилищное право. С. 224 - 225.

1.1.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по ст. 96 ЖК РСФСР.

При рассмотрении этого вопроса заметим, что некоторые из нижеперечисленных требований не обозначены в законодательном порядке, однако суды также должны их соблюдать, поскольку это плод многолетней судебной практики Верховного Суда, сложившейся в результате толкования ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР.

Предоставляемое жилое помещение:

  1. должно находиться в черте города (населенного пункта);
  2. количество помещений в нем не должно быть менее того, из которого гражданин выселяется;
  3. должно быть не менее установленной нормы на одного человека, независимо от площади ранее занимаемого жилого помещения;
  4. находиться в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
  5. отвечать всем санитарным и техническим требованиям;
  6. жилое помещение должно предоставляться с учетом состояния здоровья (как вселяемого, так и лиц, уже проживающих в этом помещении) и других заслуживающих внимания обстоятельств;
  7. жилое помещение должно быть предоставлено постоянно;
  8. по возможности оно должно отвечать пожеланиям граждан.
  9. Предоставление жилого помещения в черте населенного пункта.

В соответствии с законом гражданину должна быть предоставлена жилая площадь в черте того же населенного пункта, где он и проживал. Требование гражданина о предоставлении жилой площади в определенном районе города или доме не подлежит обязательному удовлетворению. Вместе с тем по возможности жилая площадь предоставляется в районах, близлежащих к месту работы граждан. Выселение граждан может производиться только в те жилые помещения, которые находятся в пределах городской черты. Таким образом, лицам, проживающим в городе, не может быть предоставлено жилье в пригородах. Хотя отмечается, что такое выселение возможно с согласия самого гражданина <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 150.

Однако возможны различные варианты. Например, в подчинении одного горисполкома (администрации) могут находиться несколько населенных пунктов. В этом случае переселение из одного населенного пункта в другой, несмотря на наличие административного подчинения, не может иметь место, поскольку для нанимателя имеет значение не административная граница населенного пункта, а фактическое местонахождение дома <*>.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 24.
  1. Предоставление квартир и комнат.

Данное условие предусмотрено ст. 96 ЖК РСФСР - жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно быть таким же, как и предоставляемое состоящим на очереди ("отвечать требованиям ст. 40 и ст. 41 ЖК РСФСР"). Отдельная квартира очередникам предоставляется по возможности, следовательно, такое же правило действует и в отношении выселяемых граждан. В обязательном порядке отдельные квартиры предоставляются только гражданам, имеющим таковые (ч. 2 ст. 96 ЖК РСФСР).

Что касается количества предоставляемых комнат, то той же статьей 96 Кодекса закреплено, что нанимателю должно быть предоставлено то же число комнат, которое он занимал. Следовательно, по общему правилу, наниматель не может претендовать на большее (по сравнению с занимаемым жилым помещением) количество комнат.

Валеева проживала в отдельной квартире со всеми удобствами, состоявшей из комнаты размером 13,27 кв. м и кухни площадью 8,98 кв. м. В связи с необходимостью использовать это помещение для хозяйственных нужд Институт русского языка Академии наук СССР предъявил иск к Валеевой о выселении с предоставлением комнаты размером 12,9 кв. м Суд иск удовлетворил. Рассмотрев дело по протесту заместителя Прокурора РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение суда отменила и указала, что при выселении нанимателя, занимавшего отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира <*>.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 27.

Однако, кроме этого, предоставляемое помещение должно соответствовать и требованиям ст. 41 ЖК РСФСР, из которой следует, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Таким образом, семье из четырех человек с двумя детьми, один из которых старше 9 лет, занимавшей однокомнатную квартиру, должна быть предоставлена двухкомнатная квартира. При этом не имеет значения то обстоятельство, что предоставляемая жилая площадь может быть больше той, из которой граждане выселяются <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 151.

В связи с этим показателен такой пример. Отдел по учету и распределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданке Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с изменением целевого назначения дома - переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сын старше 9 лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный народный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас комнату размером 18 кв. м и в результате выселения ее жилищные условия не ухудшаются. Московским городским судом решение было оставлено без изменения. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил допущенную ошибку и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствии с которым ответчица в случае ее выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету и распределению отказался от своих требований, и дело было прекращено производством <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 151.

Кроме всего прочего, дополнительная комната предоставляется отдельным категориям граждан, непосредственно указанным в законе или подзаконных нормативных актах. Таким примером может служить Постановление Правительства от 28.02.1996 N 214, в соответствии с которым граждане с психическими расстройствами имеют право на получение дополнительной комнаты.

Кроме этого, на практике отдельная квартира обычно предоставляется и тем семьям, которые до выселения пользовались помещениями в общей квартире. Практика, во всяком случае, придерживается правила о недопустимости переселения в одну малометражную квартиру лиц, не составляющих одной семьи. Так, гражданка И. была выселена из дома, переданного Дворцу пионеров. Ей была предоставлена отдельная комната размером 10 кв. м в квартире, где проживает семья из двух человек. Суд признал, что это переселение нарушает права И., поскольку квартира, где ей предоставили комнату, является малометражной, с совместным санузлом, небольшой кухней, крайне стесненным и не приспособленным для двух семей подсобным помещением. В такую квартиру можно заселить только одну семью <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 141.

Исходя из правила ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР о необходимости при предоставлении жилых помещений учитывать состояние здоровья граждан, надо прийти к выводу о том, что если граждане, занимающие в квартирах государственного и общественного фонда комнату или несколько комнат, по состоянию здоровья проживать в квартирах, в которых живут другие наниматели, не могут, то им при выселении должны быть предоставлены другие отдельные квартиры <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. С. 281.

По размеру помещение должно состоять из числа комнат не менее того, из которого производилось выселение. Если гражданин занимал отдельную квартиру, то ему также должна быть предоставлена отдельная квартира <*>.

<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 112.
  1. Размер предоставляемого жилого помещения.

В соответствии со ст. 96 ЖК РСФСР размер предоставляемого жилого помещения должен быть не менее той площади, которую выселяемый занимал. Этого требования мы уже касались в предыдущем параграфе.



Однако, прочитав третью часть этой же статьи, мы понимаем, что речь идет о тех гражданах, размер жилого помещения которых был не свыше 12 кв. м на человека. Если же гражданин имеет излишки жилой площади, то ему предоставляется жилое помещение в размере не менее установленной нормы на одного человека. В соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР эта норма составляет 12 кв. м.

При определении размеров старого и нового помещения учитывается лишь площадь жилых комнат, а полезная, но нежилая (кухня, коридор, ванная, санузел и проч.) во внимание не принимается <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 140.

Помещение предоставляется исходя из состава семьи выселяемого. В состав семьи, учитываемой при определении размера предоставляемой квартиры, обязательно должны включаться отсутствующие члены семьи, жилая площадь за которыми сохраняется в законном порядке (работающие на Крайнем Севере, за границей, находящиеся на службе в армии и т.п.)

В некоторых случаях наличие большой семьи ставит организацию, предъявляющую требования о выселении, в затруднительное положение, поскольку в ее распоряжении нет квартир, размер которых соответствует фактическому составу семьи. Например, в связи со сносом дома выселяется семья из 9 человек, которая занимала квартиру в 44 кв. м. Ей обязаны предоставить помещение размером не менее 54 кв. м. Однако в домах, принадлежащих организации, которая требует выселения, самые большие квартиры состоят их трех комнат с общим размером жилой площади 46 кв. м. Практика в данном случае идет по пути предоставления двух рядом расположенных квартир <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 140 - 141.

Размер благоустроенного помещения согласно ст. 96 ЖК РСФСР должен быть не менее занимаемого до выселения. Это положение реализуется с учетом правил ст. 96 и ч. 2 ст. 40 ЖК РСФСР <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 281.

Поскольку трудно подобрать жилую площадь, совершенно точно совпадающую по размерам с помещением, из которого выселяется наниматель, а уменьшение размеров при переселении не допускается законом, то обычно предоставляется жилая площадь несколько больших размеров <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 140.

Таким образом, размер предоставляемого помещения должен быть:



а) Если в помещении, откуда производится выселение, на каждого проживающего приходится менее минимального размера предоставляемой на одного человека площади в соответствии с нормативными актами, то размер предоставляемого помещения должен быть определен с учетом действующей нормы предоставления жилой площади, т.е. в пределах от указанного выше минимального размера жилой площади до установленной ЖК РСФСР нормы жилой площади - 12 кв. м.

Например, семье из четырех человек, занимающей жилое помещение размером 20 кв. м, должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в пределах от 36 кв. м (при минимальном размере предоставляемой жилой площади на одного человека - 9 кв. м.) до 48 кв. м. При этом обязательно учитывается правило о недопустимости поселения лиц разного пола старше 9 лет в одной комнате <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 281 - 282.

Нужно отметить, что требования о соблюдении общего размера предоставляемого помещения и о количестве комнат в нем применяются одновременно. Семья, например, проживала в трехкомнатной квартире размером в 38 кв. м. При выселении ей предлагают либо двухкомнатную квартиру размером 40 кв. м, либо квартиру из трех комнат общим размером 36 кв. м. Оба эти предложения могут быть отвергнуты, т.к. первое из них ведет к уменьшению количества комнат, второе - т.к. происходит общее уменьшение жилой площади, находящейся в пользовании семьи <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 141.

б) Если граждане занимают жилое помещение, в котором на каждого проживающего приходится больше указанного выше минимального размера предоставляемой на одного человека жилой площади, но менее нормы жилой площади (12 кв. м), то размер предоставляемого помещения должен быть определен так, чтобы в нем на каждого проживающего приходилось жилой площади в пределах от его доли жилой площади до нормы жилой площади в 12 кв. м.

Например, семья из четырех человек занимает жилое помещение размером 40 кв. м. При выселении ей должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение размером в пределах от 40 до 48 кв. м.

в) Если граждане занимают жилое помещение, в котором на каждого проживающего приходится по норме жилой площади, т.е. по 12 кв. м, то размер предоставляемого помещения не может быть менее занимаемого.

Например, семье из четырех человек, занимающей жилое помещение в 48 кв. м, при выселении должно быть предоставлено жилое помещение такого же размера, а если это невозможно, то помещение большего размера.



г) Если граждане занимают жилое помещение, в котором на каждого проживающего приходится более 12 кв. м, то размер предоставляемого помещения определяется с учетом наличия или отсутствия права у него на дополнительную жилую площадь.

В тех случаях, когда они такого не имеют, жилое помещение предоставляется им из расчета не менее 12 кв. м на человека. Если же это право принадлежит им, то жилое помещение предоставляется им с учетом этой дополнительной площади, но лишь в том случае, если они пользовались ею.

Однако обязательным условием является наличие не только самого права на дополнительную жилую площадь, но и фактического пользования ею в помещении, из которого выселялся гражданин <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 152.

Причем если дополнительная жилая площадь, которой граждане фактически пользуются, меньше нормы этой дополнительной площади, то учитывается метраж фактически занимаемой дополнительной площади; если же дополнительная жилая площадь больше установленной нормы - дополнительная площадь в помещении, куда граждане выселяются, предоставляется по норме дополнительной площади <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 281 - 282.

Условие о размере жилого помещения должно быть соблюдено в любом случае, даже если жильцу должна быть предоставлена квартира вместо занимаемой им ранее комнаты (при капитальном ремонте). Так, Корлыханова была переселена из комнаты размером 12 кв. м на другую жилую площадь, а после окончания ремонта жилищными органами было отказано в предоставлении прежней комнаты, поскольку ее жилая площадь вошла в состав квартиры, которая была гораздо больше. Верховный Суд РСФСР отменил все решения судов, указав на то, что, поскольку договор найма не является расторгнутым в случае переселения на время производства капитального ремонта, наниматель имеет право на вселение в то же жилое помещение - несмотря на увеличение жилой площади <*>.

<*> Обзор практики дел по жилищным спорам // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1973. N 3. С. 9.
  1. Благоустроенность жилого помещения.

Под благоустроенностью понимается совокупность определенных жилищно-бытовых удобств (вода, канализация, газ, центральное отопление и т.п.). В соответствии со ст. 40 благоустроенность оценивается относительно среднего уровня благоустроенности в каждом конкретном населенном пункте. Объясняется это тем, что уровень благоустроенности в разных городах неодинаков, но эта оговорка имеет и другое значение: предоставление другого благоустроенного помещения не ставится в зависимость от степени благоустройства прежнего жилья. Таким образом, неверно будет при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения требовать тех же удобств, что и в прежнем жилом помещении.



Например, в условиях Москвы и Санкт-Петербурга благоустроенным может считаться помещение, которое газифицировано, имеет водо- и теплоснабжение, канализацию и ванную <*>.

<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 111.

Однако в силу ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР гражданин может требовать предоставления жилого помещения с учетом состояния своего здоровья <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 152.

Нужно уточнить то обстоятельство, что благоустроенность не связана с размером мест общего пользования, подсобных помещений и т.п. Не связана она также и с этажом, балконом, солнечной или теневой стороной - это так называемые дополнительные условия предоставляемого помещения. В случае возникновения спора о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта уровень благоустройства определяется судом по справке местной администрации или компетентных жилищных органов <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 153.

Благоустроенное помещение обязательно находится в доме капитального типа. Об этом прямо не сказано в ЖК, но практика стоит именно на этой позиции <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 142.

Например, Пленум Верховного Суда РСФСР отмечал, что "в случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения... предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа".

Не могут быть удовлетворены иски о выселении нанимателей в тех случаях, когда жилая площадь предоставляется в бараке, подвале, в квартире, где необходим капитальный ремонт.

В данном случае учитывается только благоустроенность в домах государственного и муниципального фондов, поскольку данная норма применима чаще всего к отношениям по найму жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов. Правда, в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" такая избирательность при оценке благоустройства жилых помещений была основана на том, что благоустроенность жилых помещений, как правило, ниже, чем в домах государственного и общественного жилищного фонда <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 280.


При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого происходит выселение, не является препятствием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям ст. 96 ЖК РСФСР <*>.

<*> Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 111 - 112.
  1. Соответствие санитарным и техническим требованиям.

Поскольку благоустроенность предоставляемого помещения рассматривается применительно к конкретному населенному пункту, то при выселении следует учитывать те санитарные и технические требования, которые приняты в данном населенном пункте. Эти требования могут быть установлены в нормативных актах субъектов РФ, однако они не должны противоречить принятому Приказу министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529, которым было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. В частности, данным Приказом установлено, что жилые помещения не считаются благоустроенными в случаях, если:

Над комнатой расположены канализационные трубопроводы и приборы от санитарного узла (уборной, ванны).

Через комнату или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубы.

Вход в уборную или совмещенный санузел осуществляется непосредственно из комнаты в том случае, если технически его нельзя перенести в другое место.

Комната, в которую встроен санузел (ванная или уборная), в том случае, если такая комната расположена в коммунальной квартире и технически не представляется возможным перенести санузел в другое помещение или обеспечить нормативную звукоизоляцию.

В квартире нет уборной (за исключением 1-2-этажных домов с вынесением за пределы квартир уборных) - признается непригодной для постоянного проживания одна из комнат, пригодная по техническим условиям для переоборудования под уборную.

При несоблюдении требований "Правил безопасности в газовом хозяйстве" к размещению газовых плит в помещениях жилых зданий - признается непригодной для постоянного проживания одна из комнат, пригодная по техническим условиям для переоборудования под кухню. В коммунальной квартире площадь кухни менее 10% от жилой площади квартиры или кухня оборудована в передней шириной менее 1,9 м (если вход в квартиру единственный и осуществляется через проходную кухню) признается непригодной для постоянного проживания одна из комнат, пригодная по техническим условиям для переоборудования под светлую кухню.

В коммунальной квартире ванная устроена в кухне или коридоре, признается непригодной для проживания одна из комнат, которая технически может быть переоборудована под ванную (в том случае, если ванную нельзя выделить в отдельное помещение).

  1. Предоставление жилого помещения с учетом здоровья граждан.

Судебная практика установила, что должны приниматься во внимание конкретные обстоятельства, затрудняющие нормальное пользование предоставляемым помещением (например, состояние здоровья нанимателя или членов его семьи, которым по медицинскому заключению противопоказано проживание на том или ином этаже дома).

Основанием такой судебной практики была ст. 41 ЖК РСФСР, в части 2 которой установлено, что "жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимание обстоятельств" <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 153 - 154.

Здесь важно одно уточнение. Если мы в обыденной жизни привыкли говорить о благоустроенности как о признаке жилого помещения, то в юридической степень благоустроенности оценивается еще и в зависимости от того, может ли лицо, получающее помещение, нормально им пользоваться. Иными словами, помещение должно быть пригодно для к проживанию не только вообще, но и для конкретного нанимателя <*>.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 26.

В связи с ликвидацией занимаемого С. жилого помещения при капитальном ремонте дома ей на семью из трех человек была предоставлена трехкомнатная квартира размером 40,1 кв. м.

С. отказалась от предоставленной жилой площади, ссылаясь на то, что в случае переселения на эту площадь будут существенно ухудшены жилищные условия ее семьи.

Исковые требования были удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам решение районного суда и последующих инстанций отменила. Как было установлено, С. в связи с заболеванием сердца состоит на учете хронически больных, нуждающихся в частых посещениях врача на дому. Она утверждала, что в районе, где находится предоставляемая квартира, нет ни поликлиники, ни аптеки, дом не обеспечен телефонной связью и отдален от транспортных линий, в связи с чем она лишена возможности пользоваться регулярной медицинской помощью. Кроме того, ответчица указывала на то, что ее несовершеннолетней дочери в школе по новому месту жительства предстоит заниматься во вторую смену, однако такой режим ей по состоянию здоровья противопоказан.

Эти доводы, имеющие существенное значение для решения вопроса о пригодности предоставленной площади для проживания семьи ответчиков, судом не проверены <*>.

<*> Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 11. С. 9.

При невыполнении данного условия иск о выселении нанимателя не подлежит удовлетворению. Так, К., инвалид второй группы по зрению, будучи членом Всероссийского общества слепых, работала на учебно-производственном предприятии - интернате, а проживала в общежитии интерната в одной комнате с двумя другими женщинами. В связи с закрытием интерната помещение общежития подлежало использованию для производственных нужд. К. была предоставлена изолированная комната площадью 15,5 кв. м в трехкомнатной квартире в благоустроенном доме. Поскольку К. отказалась переселиться в эту комнату, предприятие предъявило иск о ее выселении из общежития. Решением суда иск о выселении К. был удовлетворен. Рассмотрев дело по протесту заместителя Генерального прокурора СССР, Президиум Верховного Суда РСФСР решение суда отменил, сославшись на то, что по заключению психоневрологического диспансера Куйбышевского района, подтвержденному городским психиатром, К. страдает хроническим душевным заболеванием и не может жить в общей квартире. При этом Президиум Верховного Суда РСФСР указал: "Наниматель не может быть выселен в такое помещение, которое непригодно для его проживания, хотя бы оно и было благоустроенным <*>".

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 22 - 23.

Таким образом, жилая площадь должна "не только обладать удобствами, присущими большинству помещений в домах данного города, но и соответствовать индивидуальным особенностям переселяемых на нее лиц".

Недопустимым нарушением должно быть признано переселение нанимателя в квартиру, где проживает лицо, страдающее психическим заболеванием либо болезнями, угрожающими заражением окружающих. При таких условиях иски о выселении нанимателей не могут быть удовлетворены <*>. Однако, по нашему мнению, в том случае если наниматель должен быть переселен в комнату, и требования Постановления Правительства о праве граждан - больных на дополнительную жилую площадь в виде одной комнаты, тогда можно осуществить вселение граждан в квартиру.

<*> Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 24 - 26.
  1. Жилое помещение должно быть предоставлено постоянно.

Жилье должно быть предоставлено "капитально", т.е. постоянно. При таком выселении жилое помещение должно предоставляться не временно, а постоянно. Недопустимо предоставление жилого помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или сносу. Предоставление гражданину жилого помещения для временного проживания с последующей заменой его постоянным жильем может быть проведено лишь с согласия гражданина <*>.

<*> Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. Л., 1973. С. 77.

В связи с этим характерен такой пример.

Управление муниципального жилья администрации г. Якутска обратилось с иском к Богомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Богомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.

Решением Якутского городского суда иск удовлетворен.

Удовлетворяя иск, суд сослался на п. 3 ст. 687 и ст. 688 ГК РФ, согласно которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, при этом наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Однако суд не учел, что такое выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства.

Между тем предоставляемое Богомяковым жилое помещение находится в маневренном жилом фонде, предназначенном для временного проживания граждан при переселении их из домов, признанных непригодными для проживания. Однако Богомяковы от такого переселения отказались. Возможность же принудительного выселения в маневренный жилищный фонд до предоставления другого жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям, жилищное законодательство не предусматривает (за исключением выселения на время производства капитального ремонта с сохранением действия договора найма на ремонтируемое помещение). В каком качестве намерен в дальнейшем эксплуатировать дом истец, не выяснено, хотя данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Суд должен был учитывать, что при переоборудовании жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда (в том числе и переданных в муниципальную собственность) в нежилые, а также в случаях, когда дома грозят обвалом или подлежат сносу (в том числе и по причине непригодности для дальнейшего проживания в них граждан), проживающие граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 91, 92, 93, 96 Жилищного кодекса РСФСР). По протесту заместителя Генерального прокурора РФ состоявшиеся постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение <*>.

<*> Обзор практики опротестования в порядке надзора судебных постановлений по гражданским делам, утв. Генеральной прокуратурой РФ.
  1. Отвечать другим пожеланиям граждан.

Это перечень условий является исчерпывающим. Но у граждан часто возникает много других пожеланий относительно сохранения существующих удобств или получения удобств дополнительных. К ним относятся, например, невысокий этаж, балкон, смежные или, наоборот, изолированные комнаты. По возможности такие просьбы удовлетворяются, но совершенно ясно, что выполнить все дополнительные пожелания не представляется возможным.

1.2. Выселение с предоставлением другого помещения.

В соответствие с ЖК РСФСР выселение с предоставлением другого жилого помещения может быть осуществлено в нескольких случаях:

  1. признание ордера недействительным;
  2. выселение из общежитий и служебных жилых помещений в определенных случаях;
  3. выселение из жилых помещений колхозов.

Поскольку выселение из общежитий и служебных жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения мы уже рассмотрели, а нереорганизованных колхозов уже не существует, остановимся на признании ордера недействительным.

1.2.1. Основания и порядок выселения.

Признание ордера недействительным.

Мы уже рассматривали вопрос о признании ордера недействительным, поэтому коснемся только той его части, которая касается выселения с предоставлением другого жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР, если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, однако существуют два случая выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения:

  1. в том случае, если граждане, указанные в ордере, занимали до вселения в помещение какую-либо жилую площадь, они выселяются на прежнее жилое помещение, либо им предоставляется другое жилое помещение (независимо от наличия чьей-либо вины в незаконном вселении таких лиц).

В связи с этим интересен такой пример.

Детский дом в интересах своей воспитанницы К. обратился с иском к Б.Я., Б.Л., акционерному обществу, администрации округа, указывая, что семья К. занимала квартиру. В 1992 году несовершеннолетняя К. по просьбе матери была помещена в детский дом, за ней закреплено право на жилое помещение в данной квартире. В 1994 году, после того как К.М., мать воспитанницы К., со старшей дочерью временно выехала из жилого помещения, его заняла семья Б., которой в последующем в нарушение прав К. был выдан ордер администрацией района на основании решения администрации и профкома акционерного общества.

Решением райсуда ордер на квартиру, выданный ответчикам, и последующая приватизация признаны недействительными. Б.Я. и Б.Л. с дочерью выселены без предоставления другого жилого помещения, во встречном иске отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского облсуда решение райсуда изменено.

Семье Б. был выдан ордер на несвободное жилое помещение в нарушение прав других граждан. Ордер, в соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР, и последующая приватизация спорной квартиры признаны судом недействительными законно.

Принимая решение о выселении семьи Б. без предоставления другого жилого помещения, суд указал, что ранее они не пользовались жилым помещением в домах государственного или общественного жилищного фонда.

В этой части решение на законе не основано.

В соответствии со ст. 100 ЖК РСФСР в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения.

Б. получили квартиру в порядке очередности. Совершения ответчиками каких-либо неправомерных действий при получении ордера не установлено.

Ответчики могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Обязанность предоставления им квартиры следует возложить на акционерное общество как организацию, ранее предоставившую квартиру, ордер на которую признан недействительным <*>.

<*> Определение СК Омского областного суда от 1 апреля 1998 г. N 33-1293.

С доводами суда можно поспорить. По существу, конечно, дело решено верно - вины ответчиков в том, что они незаконно этот ордер получили, нет, однако же, вызывает сомнение обоснование, связанное с тем, что ответчики пользовались жилым помещением государственного или общественного фонда. Законодатель имел в виду пользование жилым помещением до заселения в жилую площадь, на которую неправомерно получен ордер, но никак не то, что само это заселение и есть пользование жилым помещением, в результате чего допустимо выселение с предоставлением другого жилого помещения;

  1. в случае признания ордера недействительным в отсутствие вины нанимателя в незаконном получении ордера им предоставляется другое жилое помещение.

Сразу заметим: здесь законодатель в полной мере придерживается принципа жилищного законодательства - постоянства отношений между нанимателем и наймодателем и ответственности только за вину.

Верховный Суд формулирует эту установку еще более конкретно. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет... выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру.

Подтверждением тому является Определение Верховного Суда РФ, вынесенное по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Н.Ю. Сергеевой на решение Южно-Сахалинского городского суда от 17 декабря 1998 г. и Определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 23 февраля 1999 г. (дело по искам Южно-Сахалинской КЭЧ и Фомина О.А. к Шушакову В.В. и Шушаковой И.И. о выселении, по встречному иску Шушаковых к Южно-Сахалинской КЭЧ и Фомину О.А. о признании за ними права на квартиру N 68 в доме N 393-"Б" по проспекту Мира в г. Южно-Сахалинске (Дело N 64-Вп99-5)). Фомин О.А., которому был выдан ордер на квартиру, не смог вселиться в нее, поскольку она оказалась занятой семьей Шушаковых. В июле 1998 года Фомин О.А. обратился в суд с иском к Шушакову В.В. и Шушаковой И.И. о выселении их с двумя несовершеннолетними детьми из указанной квартиры, ссылаясь на то, что ответчики проживают в предоставленном ему жилом помещении без законных оснований и отказываются добровольно его освободить. Шушаковы иск не признали и, в свою очередь, предоставили доказательства своего проживания в течение 13 лет: квартира была распределена Шушакову В.В. в период его службы прапорщиком в войсковой части N 83568 по решению жилищной комиссии части от 4 июля 1985 года, утвержденному командиром части. Шушаков В.В. неоднократно обращался к командованию части и в КЭЧ по вопросу выдачи ордера, но этот вопрос не был решен не по его вине. Свидетель Анисимов Г.В. подтвердил в суде и то, что решение комиссии было надлежащим образом оформлено, утверждено командиром части и направлено в жилищную группу КЭЧ г. Южно-Сахалинска для оформления ордера семье Шушаковых (л.д. 51). Решение суда первой инстанции было отменено.

При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного совета или организацию, на которые должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

Саргатский суд, рассматривая дело по иску С. к П. и администрации Саргатского района о признании ордера недействительным, не привлек к участию в деле райфинотдел администрации района, который, как следовало из документов, имел права юридического лица и был собственником квартиры, о которой шел спор между С. и П. <*>.

<*> Обзор судебной практики по жилищным делам.

Нужно иметь в виду, что ордер может выдаваться не на любые помещения, а только на те, которые находятся в собственности государства или муниципального образования. Ордер на жилые помещения, находящиеся в частной, общественной собственности, не может быть выдан.

Например, АСК КПД обратилось с иском к С. о признании ордера недействительным, указывая, что оно является собственником квартиры и без их ведома она не могла быть распределена. Суд в иске отказал.

Судебная коллегия решение отменила, так как АСК КПД действительно является собственником квартиры, а доказательств того, что АСК КПД передавало право распределения КР АП КПД, по делу не имеется. Ордер выдан С. на основании решения профкома и администрации КР АП КПД.

При рассмотрении дел следует проверять, в чьем ведении, оперативном управлении или в собственности находятся жилые помещения. От этого зависит не только наличие права предоставления жилья, но и порядок его предоставления <*>.

<*> Обзор судебной практики по жилищным делам.

При решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 100 Жилищного кодекса, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле местную администрацию или предприятие, учреждение, организацию, на которых в случае удовлетворения иска должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

1.2.2. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.

В соответствии со ст. 97 ЖК РСФСР предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими качествами:

  1. оно должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
  2. находиться в черте данного населенного пункта;
  3. соответствовать состоянию здоровья выселяемых.

Последнее требование - результат правоприменительной практики, законодательно оно не зафиксировано.

"Соответствие жилого помещения установленным жилищным и санитарным требованиям" означает пригодность жилого помещения для постоянного проживания в нем. Никаких претензий выселяемого по благоустройству жилья (отсутствие центрального отопления, горячей воды) не может быть. Сюда не относится и указание ст. 40 ЖК РСФСР о том, что предоставляемое жилое помещение "должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта".

Если у выселяемого возникают сомнения относительно пригодности предоставляемого помещения, то он может поставить этот вопрос перед судом. Если выселяющей организацией не было своевременно предоставлено заключение о пригодности предоставляемого помещения или оно вызывает сомнение, суд обязан потребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения гражданина в предоставляемое ему помещение <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 158.

При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности или непригодности для проживания <*>.

<*> Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 158 - 159.

Следовательно, при выселении в другое жилое помещение допускается ухудшение жилищных условий нанимателя и членов его семьи: они могут быть выселены в менее благоустроенное жилое помещение, в помещение меньшего размера (помещение предоставляется по норме, по которой обеспечиваются жилыми помещениями граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий) или в помещение, состоящее из меньшего количества комнат, без соблюдения установленного ч. 1 ст. 41 ЖК РСФСР правила о недопустимости заселения жилых помещений лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. В то же время необходимо учитывать состояние здоровья граждан, выселяемых в другое жилое помещение, иные уважительные причины, препятствующие проживанию в предоставленном помещении <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 284.

Так, производственный жилищно-ремонтный трест обратился в суд с иском к С. о выселении из двухкомнатной служебной квартиры, указав, что жилая площадь была предоставлена мужу С., который уволился с работы по собственному желанию, расторг брак, а затем выбыл из квартиры. Суд выселил ответчицу с ребенком в комнату размером 16,7 кв. м в многонаселенной квартире. Верховный Суд РСФСР это решение отменил, т.к. ответчица и ее сын страдают хроническим кожным заболеванием и по состоянию здоровья не могут пользоваться жилым помещением, в котором проживают еще 3 семьи.

При выселении с представлением другого жилого помещения, как уже упоминалось, оно может быть менее занимаемого. Но размер жилого помещения должен быть определен таким образом, чтобы гражданин не становился автоматически нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Таким образом, норма жилой площади на одного человека не может быть меньше установленной в субъекте РФ для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 284.

Право на получение другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, при выселении в указанных случаях имеют граждане, которым было предоставлено жилое помещение или жилая площадь в общежитии, а также граждане, которые были вселены ими в качестве членов семьи (в том случае и временно отсутствующие). Временные жильцы и поднаниматели права на предоставление другого жилого помещения не имеют.

В случае удовлетворения судом иска о выселении с предоставлением другого жилого помещения это помещение должно быть указано в решении (в резолютивной части) с обозначением точного адреса (города, улицы, номера и корпуса дома, квартиры либо, в случае выселения в комнату, размер комнаты и, если есть, ее номер).

Если истец не указал помещение в исковом заявлении, суд оставляет такое заявление без движения, предоставив истцу исправить недостатки в предоставленный срок. В случае невыполнения этого требования исковое заявление необходимо возвратить истцу <*>.

<*> Жилищное законодательство: Комментарии. М.: Юрид. лит., С. 284.

Заключение

Таким образом, мы рассмотрели основные положения законодательства о выселении с предоставлением другого жилого помещения. Необходимо отметить, что в современном законодательстве немало вопросов (касающихся в основном выселения отдельных категорий граждан), которые законодательно не решены.

Следует также отметить огромную роль судебной практики, фактически восполняющей пробелы законодательства. По нашему мнению, такое положение дел должно сохраниться, поскольку все возможные ситуации в нормативных актах предусмотреть невозможно и, исходя из базовых принципов жилищного законодательства, суды могут урегулировать сложившиеся отношения. Предвидя возможные возражения относительно возможных отступлений отдельных судов от принципов, обозначенных в законодательстве, злоупотреблений и ущемления прав граждан, сразу отметим, что иерархия судов общей юрисдикции в России, скорее, не будет способствовать этому, т.к. Пленум Верховного Суда всегда может издать постановление, которое обязательно для применения судами на всей территории РФ. Кроме этого, Конституционный Суд РФ вправе признавать незаконной практику судов. Немаловажным моментом являются и негласные правила, которыми обычно руководствуются судьи: во-первых, если есть аналогичное решение Верховного Суда РФ, судья, рассматривающий дело, скорее всего, вынесет подобное решение, во-вторых, при рассмотрении иска юридического лица к гражданину о выселении судья встанет на сторону гражданина.