Мудрый Юрист

Некоторые вопросы наследования земельных участков

Е.В. Ельникова, кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского государственного технического университета.

Среди всех возможных способов перехода права собственности граждан на земельные участки наследование является одним из наиболее распространенных. Более того, объектом наследования является гораздо более широкий круг земельных участков по сравнению с другими способами их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее время куплей - продажей). Так, закон не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в отношении наследования участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к наследнику переходят и обязанности умершего).

Тем не менее правовое регулирование перехода прав на земельные участки в порядке наследования долгое время оставалось без должного внимания со стороны законодателей. Нормы и положения гражданского законодательства (в частности, ГК РСФСР 1964 г.), регулировавшие наследование как гражданско - правовой институт, применялись и в отношении земельных участков. Естественно, они не учитывали специфические свойства земли как объекта наследственных отношений, что, разумеется, не способствовало достижению адекватного правового регулирования. Более того, наследственное право РФ в целом во многом отставало от сложившихся реалий гражданско - правового оборота и нуждалось в существенном обновлении. При таком весьма удручающем состоянии нормативно - правовой базы института наследования в правоприменительной практике возникало немало проблем, разрешение которых в судебном порядке вызывало значительные трудности. К примеру, отсутствовали четкие нормы, устанавливающие правила перехода земельного участка нескольким наследникам, не было ясности в том, до каких пределов возможен раздел земельного участка, кому при наличии нескольких претендентов должен переходить земельный участок в натуре.

Новым этапом в преодолении существенных "пробелов" в этой важной, пожалуй, для большинства россиян, освоивших в последнее десятилетие азы садово - огородного ремесла, сфере правоотношений стало принятие долгожданной третьей части ГК РФ, в частности раздела V "Наследственное право". В него включен целый ряд интересных новелл, однако в рамках данной статьи представляется целесообразным уделить внимание тем из них, которые являются актуальными при наследовании земельных участков. Заметим, что впервые в правовом акте такого уровня в отдельную главу 65 собраны нормы, применимые к наследованию отдельных видов имущества, в том числе земельных участков (ст. ст. 1181, 1182), земельных паев (ст. ст. 1176, 1177), имущества членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 1179).

В статье 1181 предусматривается возможность наследования земельных участков, находящихся как в собственности граждан, так и принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, принимая во внимание запрет на предоставление земельных участков гражданам на этом праве после введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 года, наследование остается единственным основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения земельными участками.

Закон не устанавливает необходимости получения специального разрешения на принятие в качестве наследства земельных участков и предусматривает их наследование на общих основаниях, установленных ГК РФ. Тем не менее с учетом объема прав собственников и землевладельцев в отношении использования земельных участков (п. 1 ст. 40 ЗК РФ) в ст. 1181 ГК РФ установлен переход при наследовании земельного участка находящихся в границах его поверхностного (почвенного) слоя замкнутых водоемов, леса и растений.

Порядок раздела земельного участка при наличии нескольких наследников установлен в ст. 1182 ГК РФ. В основу его положены нормы ст. 6 ЗК РФ, содержащие определения делимого и неделимого земельных участков. Раздел земельного участка возможен, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется меньше минимального, установленного для участков определенного целевого назначения соответствующими органами: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства - законами субъектов Федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ). Так, Положение об особенностях регулирования земельных отношений на территории города Курска от 23.03.2000 г. не допускает раздел земельных участков, если в результате площадь по крайней мере одного из участков домовладения окажется менее 200, а садового - менее 400 кв. м.

Если раздел земельного участка в соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация из состава наследства или иного имущества, в том числе путем выплаты соответствующей денежной суммы.

Закрепление в ст. 1168 ГК РФ преимущественного права на неделимую вещь (земельный участок в том числе) при разделе наследства является новеллой гражданского законодательства, обусловленной необходимостью защиты прав наследников, имевших наиболее тесную связь с наследуемым имуществом. Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимого земельного участка, находившегося в общей собственности, имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. В п. 2 ст. 1168 установлено преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли аналогичного земельного участка наследника, постоянно пользовавшегося им, перед наследниками, не пользовавшимися им и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (п. 2 ст. 1182 ГК РФ).

Следует обратить внимание читателей на то, что, к сожалению, подобные нормы в аналогичных ситуациях в отношении земельных участков, принадлежавших наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, отсутствуют, вследствие чего остается неясно, каким образом будут оформляться права на земельный участок, не подлежащий разделу, при наличии нескольких наследников. Поскольку земельным законодательством не предусмотрено право "общего пожизненного наследуемого владения", принадлежать это право может только одному лицу. В таких случаях определение этого лица осуществляется по судейскому усмотрению. Можно ли гарантировать объективное судейство в таких непростых правовых ситуациях? Данная проблема не осталась за пределами внимания научных работников, занимающихся земельными вопросами, поскольку на практике наследники земельных отношений сталкиваются с ней неоднократно <*>.

<*> Боголюбов С., Галиновская Е. Обороты вокруг земли // ЭЖ-Юрист. 2001. N 27. С. 11.

В особом порядке осуществляется наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Этот вопрос не является новым для законодателя, поскольку он получил отражение в Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятом еще в 1990 году (ст. 15 и ст. 27). В третьей части ГК РФ ему посвящена ст. 1179. Основная цель - сохранить целостность крестьянского хозяйства и не допустить его раздробления - реализована в нормах ГК РФ еще более четко, нежели в Законе 1990 года.

Так, закрепление уже рассмотренного выше преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства означает, что если среди других наследников имеется наследник, являющийся членом этого же хозяйства, то именно он унаследует земельную долю наследодателя в составе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства в натуре. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он может быть принят в него (при соответствии нормам Закона 1990 года о членстве в таком хозяйстве) либо имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в общей совместной собственности членов хозяйства. Наследники, продолжающие ведение крестьянского хозяйства, освобождаются от уплаты государственной пошлины с наследуемого имущества (п. 2 ст. 27 Закона 1990 г.).

Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов крестьянского хозяйства, а при ее отсутствии - в судебном порядке.

Срок выплаты компенсации, установленный в ст. 1179 ГК РФ, значительно сокращен по сравнению с Законом 1990 г. Он не может превышать одного года со дня открытия наследства (в п. 3 ст. 15 Закона 1990 г. аналогичный срок не превышал пяти лет). Внесение таких временных изменений способствует большему обеспечению прав наследников.

В случае, когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается в силу п. 1 ст. 258 ГК РФ в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников не имеется лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, имущество его подлежит разделу с учетом долей наследников и правил о разделе имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ) и совместной собственности (ст. 254 ГК РФ). Раздел такого имущества между наследниками осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке. При этом следует учитывать требование Закона (ст. 1182) о соблюдении минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения (для ведения личного подсобного либо садового, огороднического хозяйства и др.).

Если площадь земельного участка превышает максимальные размеры, предоставляемые для определенного целевого значения, излишняя часть такого участка поступает в фонд перераспределения с выплатой наследникам соответствующей компенсации. Аналогичная ситуация возникает и при отсутствии у наследников желания или возможности вообще использовать земельный участок каким-либо образом. Выплата одному наследнику остальными наследниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных наследников выплатить ему компенсацию в случаях, когда доля такого наследника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Ст. 1176 ГК РФ определяет порядок наследования прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах. Как правило, вопрос о вступлении наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив, а также о переходе к наследнику доли в уставном капитале хозяйственного общества обусловлен получением согласия остальных участников товарищества или общества либо членов кооператива, что может быть закреплено как в законном порядке, так и в учредительных документах этих юридических лиц.

Так, в соответствии с нормами п. п. 2, 3 ст. 1176 ГК РФ наследники вкладчика товарищества на вере и участника акционерного общества включаются в них в таком же качестве. Смерть участника полного товарищества, по общему правилу, может повлечь за собой его ликвидацию, если учредительным договором товарищества или соглашением остающихся участников не предусмотрено, что товарищество продолжит свою деятельность (ст. 81 ГК РФ). В случае смерти участника полного товарищества его наследник может вступить в полное товарищество лишь с согласия других участников (п. 2 ст. 78 ГК РФ).

Доли в уставном капитале ООО переходят к наследникам граждан, являвшихся их участниками, если уставом не предусмотрено получение согласия на это остальных участников общества в течение 30 дней с момента обращения к ним или в течение иного определенного уставом общества срока. Под согласием понимается получение письменного согласия всех участников общества либо отсутствие письменного отказа в согласии со стороны всех участников общества (п. п. 7, 8 ст. 21 ФЗ РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). До принятия наследником умершего участника общества наследства права умершего участника общества осуществляются, а его обязанности исполняются лицом, указанным в завещании, а при отсутствии такого лица - управляющим, назначенным нотариусом (п. 7 ст. 21 ФЗ РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

В случае смерти члена сельскохозяйственного кооператива его наследники, получившие паевой взнос, могут быть приняты в члены кооператива в общем порядке (ст. ст. 15, 16 ФЗ РФ "О сельскохозяйственной кооперации"), если они удовлетворяют требованиям, установленным ст. 13 данного Закона (т.е. являются гражданами РФ, достигшими 16-летнего возраста, признают устав потребительского кооператива и принимают личное трудовое участие в его деятельности). Членами потребительского сельскохозяйственного кооператива могут быть граждане РФ и иностранцы, признающие его устав и участвующие в его сельскохозяйственной деятельности (п. 2 ст. 13 ФЗ РФ "О сельскохозяйственной кооперации").

Наследники, желающие вступить в кооператив, подают заявление в его правление с просьбой о приеме. Решение правления кооператива подлежит утверждению наблюдательным советом кооператива, а при его отсутствии - общим собранием кооператива. В производственном кооперативе решение наблюдательного совета о приеме или об отказе в приеме в члены кооператива подлежит утверждению общим собранием членов кооператива. В потребительском кооперативе решение наблюдательного совета (при его наличии) о приеме в члены кооператива считается окончательным, если иное не предусмотрено уставом кооператива.

Особую актуальность имеет вопрос о возможности выделения наследнику земельного участка в натуре в случае, если он не вступил в хозяйственное общество, или товарищество, или в производственный кооператив как по своему желанию, так и при отсутствии согласия на это других членов общества или товарищества, а также вследствие несоответствия требованиям, установленным законом для членства.

В разрешении данной правовой ситуации имеются некоторые различия, обусловленные организационно - правовой формой. В товариществе при расчетах с наследником, не вступившим в него, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующая доле наследодателя, если иное не предусмотрено учредительным договором. Кроме того, выплата стоимости земельного участка может быть заменена выделением его в натуре (п. 1 ст. 78 ГК РФ) по соглашению такого наследника с участниками товарищества. В силу универсального правопреемства к наследнику переходят при этом и обязанности наследодателя. Согласно п. 2 ст. 75 ГК РФ он отвечает по обязательствам товарищества, возникшим до момента выделения ему доли в течение двух лет со дня утверждения отчета о деятельности товарищества за год, в котором такое выделение доли было произведено.

В обществах с ограниченной ответственностью при отказе участников принять в него наследника его доля переходит к обществу. При этом общество обязано выплатить наследникам умершего участника общества действительную стоимость доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню смерти, либо с согласия наследников выдать им в натуре имущество такой же стоимости, в состав его может входить и земельный участок (п. 5 ст. 23 ФЗ РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Общество обязано выплатить действительную стоимость доли или выдать в натуре имущество такой же стоимости в течение одного года с момента перехода к обществу доли, если меньший срок не предусмотрен уставом общества.

Иные нормы применяются к наследникам умерших членов сельскохозяйственных кооперативов, не принятых в состав его членов. В соответствии с п. 9 ст. 18 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" таким наследникам может быть выплачена только стоимость пая; имущество или земельный участок таким наследникам в качестве выплаты пая не выдается.

Проблемы выделения доли в стоимостном выражении или в натуре не возникает в отношении наследников участников акционерных обществ, а также вкладчиков в товариществах на вере, так как они на законных основаниях становятся участниками или вкладчиками соответствующих обществ или товариществ.

Порядок наследования земельных участков, предназначенных для ведения дачных, садоводческих и огороднических хозяйств, регулируется специальным ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. В ст. 30 данного Закона закреплено право собственников соответствующих земельных участков наследовать их по Закону или по завещанию. Если такие земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, то они наследуются только по закону (п. 2 ст. 30).

Данный Закон допускает переход к наследникам также земельных участков соответствующего целевого назначения, предоставленных наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 30). Однако данная норма вступает в противоречие с п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, запрещающим предоставление гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Более того, в п. 4 ст. 20 ЗК РФ установлен запрет на распоряжение такими земельными участками, что исключает и возможность их наследования.

Возникающая в данном случае правовая ситуация требует включения в законодательство дополнительных норм, которые гарантировали бы этой группе наследников права, аналогичные тем, которые имеют наследники земельных участков, принадлежащих наследодателям на праве пожизненного наследуемого владения. При отсутствии таких норм наследники земельных участков, принадлежащих наследодателям на праве постоянного (бессрочного) пользования, смогут получить их либо в аренду, либо в собственность, что будет связано с денежными расходами в виде арендной платы или выкупной цены. Подобная ситуация может возникнуть и при наследовании земельных участков иного назначения (например, для индивидуального жилищного строительства), принадлежавших наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При наличии нескольких наследников раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только в случае, когда образующиеся при этом земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ. Такой раздел возможен только с согласия членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При невозможности раздела в силу отсутствия указанных выше условий применяются нормы ГК РФ о преимущественном праве наследования, а при его отсутствии земельный участок переходит в общую долевую собственность.

Объектом наследования являются как вещные права на земельный участок (право собственности пожизненного наследования владения, право сервитута), так и обязательственные имущественные права, например право аренды. Остановимся более подробно на рассмотрении тех из них, которые не были освещены выше.

Право пользования чужим земельным участком, установленное в интересах конкретного лица, представляет собой частный земельный сервитут. Основанием его возникновения чаще всего является гражданско - правовой договор (соглашение). В случае смерти лиц, выступающих в качестве любой из сторон такого договора, их права и обязанности переходят к наследникам, т.е. происходит изменение сторон такого договора, но действие его не прекращается. Публичный сервитут устанавливается, как правило, актом органа государственной власти или местного самоуправления.

В случае смерти лица, являющегося собственником участка, обремененного сервитутом, к его наследникам переходит такой земельный участок вместе с обременением в виде сервитута.

В ст. 617 ГК РФ закреплено сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, право аренды переходит к наследнику, если законом или договором не установлено иное. Права и обязанности по договору аренды земельного участка не могут быть переданы лицу, лишенному права на получение наследства в установленном законом порядке. В случае если наследников несколько, вопрос о праве аренды разрешается соглашением между ними, а при отсутствии согласия - судом. Арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, выполнением определенных работ в счет арендной платы).

В правоприменительной практике нередко возникает вопрос о наследовании земельных долей, которые не выделены в натуре, а представляют лишь закрепление определенного количества земли в собственность лица. Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 года предусматривает право собственника земельной доли без согласия других участников долевой собственности передать земельную долю по наследству. При этом доля, перешедшая к наследнику, может быть выделена ему в натуре в виде земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, а также для передачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Кроме того, по заявлению наследника его доля может быть выкуплена органами местного самоуправления в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Поскольку понятие "земельная доля" используется применительно к землям сельскохозяйственного назначения, нормы об особенностях наследования земельных долей должны быть представлены в Законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Переход земельных участков и земельных долей по наследству подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке. Основанием для регистрации является предоставление свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Особо следует остановиться на праве наследования земли иностранными гражданами. Согласно ст. 1224 ГК РФ наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в РФ (в том числе и земельных участков), определяется по российскому праву. Земельный кодекс РФ существенно ограничил круг земельных участков, которые могут находиться в собственности иностранных граждан и лиц без гражданства. Так, в п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено, что эти лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать таким лицам только на праве аренды. Отсюда вытекает невозможность перехода вышеназванных земельных участков в собственность иностранцев и апатридов в порядке наследования. В случае возникновения таких ситуаций этим лицам будет выплачена компенсация стоимости земельных участков.

Кратко подводя итоги, следует отметить, что институт наследования земельных участков имеет свои особенности, что требует его более четкой разработки в специальных правовых нормах. Реализация наследниками прав на наследование земельных участков в натуре зависит от наличия у них земельной правосубъектности, определяемой нормами российского права.