Мудрый Юрист

Правовая характеристика предварительного договора в гражданском праве России

Предварительный договор - одна из правовых конструкций нового Гражданского кодекса России, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и введенного в действие с 1 января 1995 г.

Институт предварительного договора ранее упоминался в Гражданском кодексе 1922 г. и носил узконаправленный характер, т.е. мог предшествовать заключению в будущем договора купли - продажи "запродажная запись" и письменно понуждать к заключению договора займа.

Впоследствии предварительный договор был незаслуженно забыт, а Гражданский кодекс 1964 г. вообще не упоминал этой правовой конструкции.

Следует отметить, что в дореволюционной России судебная практика вообще отвергала саму постановку вопроса об обязании заключить договор, вытекающий из предварительного договора, т.к. признавалось, что никто не может быть принужден к заключению договора, хотя бы даже и обязался заключить таковой.

В советский период развития гражданского законодательства теория и практика не отвергали наличия предварительных договоров и совершения соответствующих сделок, но в то же время не было и прямо устанавливающих норм, дающих право их заключать, что характерно подчеркивает, например, ст. 4 Гражданского кодекса 1964 г., которая признавала возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из сделок как предусмотренных законом, так хотя и не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему.

По крайней мере, даже наличие ст. 221 ГК ("Обязанность должника, возместившего убытки, исполнить обязательство в натуре") практически не давало права заинтересованной стороне обязать должника заключить договор через суд вплоть до принятия Основ гражданского законодательства в 1991 г.

Законодатель в специальной ст. 60 Основ определил порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также к последствиям его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор.

Новый Гражданский кодекс 1994 г. пошел по пути Основ гражданского законодательства 1991 г. и выделил специальную статью - ст. 429 ("Предварительный договор"), по смыслу которой стороны обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена - в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если он не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания установленного срока он не будет заключен и ни одна из сторон не предложит этого другой стороне.

Приведенные положения нынешней ст. 429 Гражданского кодекса как раз и позволяют улучшить координацию экономических связей и поставить на надежную правовую основу планирование хозяйственной деятельности.

История института предварительного договора насчитывает около двух тысяч лет. В римском праве предварительный договор был разработан настолько детально, что регулирующие его нормы впоследствии были практически полностью реципированы странами континентальной правовой системы. Как правильно отмечают Елисеев И.В. и Кротов М.В., Россия с ее нестандартным (для большинства европейских стран) ходом правовой эволюции не избежала такой рецепции <1>. Более того, ст. 429 ГК на удивление полно и без каких-либо искажений воспроизводит основные положения римского права о pactum de contrahendo. При этом была заимствована не только общая идея предварительного договора, но и правила о его форме (punctatio), содержании и последствиях <2>. К XX веку лишь страны германской правовой семьи сохранили приверженность принципам римского права в трактовке предварительных договоров. Романская правовая семья серьезно модернизировала древние нормы, что выразилось, в частности, в переходе от конструкции двустороннего предварительного договора к односторонне - обязывающему <3>. Государства англо - американского общего права сохранили традиционное неприятие конструкции предварительного договора, которая не укладывается в принятую у них концепцию "определенности (certainty) договорных условий" <4>. Однако, несмотря на существенные различия регулирования предварительных договоров в разных странах, сама идея такого рода соглашений в принципе нигде не отвергается.

<1> См.: Елисеев И.В., Кротов М.В. Предварительный договор в российском гражданском законодательстве / Очерки по торговому праву. Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 7. Ярославль, 2000. С. 66.
<2> См.: Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву. СПб., 1875. С. 141 - 142.
<3> См., напр.: Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 3. С. 39 - 44.
<4> См.: Atiyah P.S. An introduction to the law of contract. 5th ed. Oxford, 1995. P. 102; Ансон В. Договорное право. М., 1984. С. 46 - 49.

Как указывалось выше, согласно ст. 429 ГК предварительный договор можно определить как соглашение сторон, в силу которого они обязуются заключить между собой в будущем договор того или иного вида (именуемый основным) на условиях, предусмотренных самим предварительным договором. Формально ГК РФ ограничивает сферу применения предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает либо передачу имущества, либо выполнение работ или оказание услуг.

Таким образом, буквальное толкование п. 1 ст. 429 ГК РФ приводит к выводу, что предварительный договор может заключаться в отношении лишь таких основных договоров, которые порождают обязательственные правоотношения.

Приведенное положение свидетельствует и о том, что в гражданском праве существует и значительное число так называемых "вещных" договоров, не влекущих возникновение обязательств, например: соглашение между долевыми сособственниками о порядке владения и пользования их общей собственностью, что может предшествовать заключению соответствующего предварительного договора.

Конструкция (п. 3 ст. 429 ГК РФ) предлагает "установить предмет, а также другие существенные условия основного договора", что, по нашему мнению, представляется неудачным, т.к. участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного договора, им необходима большая свобода маневра, в том числе и в определении существенных условий основного договора в будущем.

Как правильно отмечают Елисеев И.В. и Кротов М.В. (с. 66), к сожалению, п. 3 ст. 429 ГК РФ лишает предварительный договор этой гибкости. По этой причине, в частности, большинство применяемых в хозяйственном обороте так называемых "рамочных" контрактов (которые в принципе не могут предусмотреть всех существенных условий будущих договоров) юридически ущербны.

Действительно, в предварительном договоре достаточно было бы определить предмет основного договора, оставив согласование прочих существенных условий на усмотрение самих сторон, и соответствующая корректировка ст. 429 ГК РФ могла бы существенно повысить общую эффективность института предварительного договора.

Среди других вопросов, связанных с предварительным договором, можно указать, что условиями его заключения являются:

  1. срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;
  2. форма, установленная для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то письменная форма. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу п. 2 ст. 434 ГК РФ предварительный договор может быть заключен в любой форме, признаваемой ГК РФ в качестве письменной формы договора.

В то же время отмечаем, что если для совершения основного договора законом или соглашением сторон установлена нотариальная форма, она должна соблюдаться и для предварительного договора.

Кроме того, обращает внимание то обстоятельство, что целый ряд основных договоров предусматривает необходимость их государственной регистрации, что порождает определенные проблемы применительно к предварительным договорам. Например, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вообще не упоминает о порядке регистрации предварительных договоров.

Считаем, что вопрос о правомерности и возможности государственной регистрации предварительных договоров формально остается открытым, что, соответственно, не согласуется с назначением ст. 429 ГК РФ и требует своего законодательного разрешения.

Примечательно, что в существующей теории и практике по данному вопросу нет однозначного ответа, но исследования, проведенные Елисеевым И.В. и Кротовым М.В., показывают, что возможны аналогии, которые можно применять и в данном случае, опираясь на действующее гражданское законодательство.

Ученые предложили возможные варианты решения этой проблемы. Например, первый основан на буквальном толковании п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, которое приводит к выводу о невозможности государственной регистрации предварительных договоров. Несмотря на известное сходство их с основным договорами, между ними все-таки имеются существенные различия. Они касаются как процедуры и комплекта представляемых на регистрацию документов, так и впоследствии самой регистрации. Никакие обременения имущества в результате заключения и государственной регистрации предварительного договора возникнуть не могут. Также на основании предварительного договора не происходит ни возникновения, ни перехода или прекращения вещных прав. Логическим продолжением такого толкования становится вывод о невозможности существования предварительных договоров, предметом которых было бы заключение в будущем основных договоров, требующих государственной регистрации.

Елисеев И.В. и Кротов М.В. считают, что такой подход практически неприемлем.

Другое решение проблемы Елисеев И.В. и Кротов М.В. усматривают из буквального толкования п. 2 ст. 429 ГК РФ, что логически более обоснованно и соответствует норме права.

При этом ученые различают собственно форму договора (как определенный способ согласованного волеизъявления самих сторон) и порядок его заключения (в том числе - государственной регистрации). В этой связи они подчеркивают, что п. 2 ст. 429 ГК РФ устанавливает лишь обязательные требования к форме предварительного договора, тогда как порядок его заключения специально не нормируется. Если в предварительном договоре соблюдена форма основного договора (простая письменная или квалифицированная - нотариальная), этого уже достаточно для его действительности.

Елисеев И.В. и Кротов М.В. приходят к выводу, что необходимость государственной регистрации основного договора не влечет за собой обязательной регистрации договора предварительного, и, по их мнению, такое толкование представляется наиболее адекватным смыслу ГК.

Думается, что практика применения института предварительного договора в гражданском законодательстве сама подвигает к тому, что, опираясь на толкование п. 1 ст. 131 ГК РФ и соответствующих норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующие органы зачастую расширяют круг сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая в него в том числе и предварительные договоры о заключении в будущем сделок с недвижимостью <*>.

<*> Информационное письмо "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16.02.2001 N 59 Президиума ВАС РФ.

Поэтому суждение Елисеева И.В. и Кротова М.В. о том, что в теоретическом плане оно заводит развитие института предварительного договора в тупик, поскольку явно или неявно исходит из тезиса о том, что форма предварительного договора должна обязательно соответствовать форме договора основного, - спорно и безусловно противоречит требованиям п. 2 ст. 429 ГК РФ.

Уже три с лишним года на территории России действует Единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За это время в правоприменительной практике возникло немало вопросов, связанных с регистрацией названных прав и сделок. Разъяснение по некоторым из них дал Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59.

Так, Высший Арбитражный Суд считает, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п. 14 Письма). Данная позиция основана на следующих соображениях.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное в п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не их обязательства по поводу недвижимого имущества.

Конечно же, наличие государственной регистрации основных договоров является юридически значимым обстоятельством для решения в суде спора о возникновении договорных отношений между сторонами, но в то же время наличие в гражданском праве института предварительного договора также не лишает стороны рассмотрения возникших разногласий в судебном порядке.

Сегодняшнее требование закона о том, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, бесспорно, необходимо в целях упорядочения хозяйственной деятельности на территории России и нисколько не снижает потенциальные возможности предварительных соглашений.