Мудрый Юрист

О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации

Александр Эрделевский, профессор МГЮА, доктор юридических наук.

В последние годы в средствах массовой информации появляется большое количество сообщений о различных злоупотреблениях при совершении сделок с жильем, причем нередко пострадавшими в результате таких сделок оказываются несовершеннолетние дети. Как показывают многочисленные судебные процессы, причина зачастую кроется в нарушениях закона, допущенных жилищными органами в процессе приватизации жилья.

Подавляющее большинство приватизировавших свои квартиры граждан полагают, что являются их собственниками, и это вполне естественно. Однако зачастую они добросовестно заблуждаются, поскольку в действительности право собственности на жилье к ним не переходило, и связано это с одним из наиболее распространенных нарушений закона, допускавшихся в процессе приватизации жилья в РФ.

Речь идет о приватизации в период со второй половины 1991 г. по август 1994 г. квартир, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети. Напомним, что, согласно ст. 11 принятого 4 июля 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР (далее - Закон), каждый гражданин был вправе бесплатно приватизировать жилое помещение только один раз. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе и для несовершеннолетних граждан, в Законе не предусматривалось. Лишь 11 августа 1994 г. в ст. 11 Закона были внесены изменения, и за несовершеннолетними, ставшими собственниками жилого помещения в результате приватизации, стало сохраняться право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Понятно, что когда в указанный период родители ребенка приватизировали квартиру, они рассуждали так: если мы включим ребенка в договор передачи квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет приватизировать жилье, которое, может быть, когда-нибудь получит; а если не включим, то нашу квартиру он в любом случае получит по наследству. Вполне разумный ход рассуждений приводил к естественному результату - ребенка не включали в договор. С правовой точки зрения это означало, что родители от имени ребенка отказывались от его права на участие в приватизации той квартиры, в которой он проживал.

Договор передачи жилья подлежал регистрации в соответствующих государственных и муниципальных жилищных органах. А эти органы в отношении включения детей в договор приватизации заняли весьма своеобразную позицию. Они беспрекословно принимали на регистрацию договоры, в которые дети не были включены, но в тех нечастых случаях, когда родители по каким-либо соображениям хотели включить в договор и несовершеннолетнего ребенка, то в этом случае жилищные органы иногда требовали представить согласие на это органов опеки и попечительства. Такая ситуация сохранялась вплоть до ноября 1993 г.

Что же произошло в ноябре 1993 г.? В это время в N 11 Бюллетеня Верховного Суда РФ было опубликовано Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, где давались разъяснения о порядке применения Закона о приватизации. В п. 7 этого Постановления Верховный Суд вполне обоснованно отметил, что, поскольку в соответствии со ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, и, в частности, отказываться от принадлежащих подопечному прав, то отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только с разрешения органов опеки.

После публикации Постановления позиция жилищных органов радикально изменилась, и они стали требовать согласия органов опеки лишь в случае, если несовершеннолетнего не включали в договор передачи. В ином случае, то есть при включении ребенка в договор, согласия органов опеки они уже не требовали. А между тем, хотя Верховный Суд об этом и не упомянул, такое согласие до августа 1994 г., то есть до изменения ст. 11 Закона о приватизации, было необходимо, поскольку в тот период включение ребенка в договор передачи являлось одновременно отказом от его права на бесплатную приватизацию жилья в будущем, и такой отказ, в силу ст. 133 действовавшего в рассматриваемый период КоБС РСФСР, требовал согласия органов опеки точно так же, как и отказ от права ребенка приватизировать уже занимаемое им жилье.

Иными словами, до августа 1994 г. для приватизации квартиры, где проживал несовершеннолетний, всегда требовалось согласие органов опеки, независимо от того, включался ребенок в договор передачи или нет. Однако в подавляющем большинстве сделок приватизации граждане такого согласия не получали, поскольку жилищные органы этого не требовали. Что отсюда следует? Все сделки приватизации, совершенные в указанный период без согласия органов опеки, были в силу ст. 48 ГК РСФСР 1964 г. (сегодня это ст. 168 действующего ГК) ничтожны, то есть недействительны независимо от вынесения по этому поводу судебного решения. Ничтожность этих сделок означает, что они не породили никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их ничтожностью (п. 1 ст. 167 ГК), а совершившие эти сделки граждане не приобрели права собственности на "приватизированное" жилье, сохранив свой прежний статус нанимателей жилого помещения.

Каковы возможные последствия такой ситуации? Если в один прекрасный день государственные или муниципальные органы решат воспользоваться плодами собственного упущения, они могут объявить эту категорию квартир находящейся по-прежнему в собственности государства или муниципального образования. Хорошо, если семья продолжает проживать в той же квартире и может ее снова приватизировать. Но представим, что имеющие ребенка граждане приватизировали квартиру, а потом, например, переехали в другой город, купили еще одну квартиру и зарегистрировались (прописались) в ней, выписавшись из прежней. Они, конечно, будут уверены, что имеют в собственности две квартиры. На самом же деле окажется - только одну, новую. Более того, на первую квартиру они утратят даже статус ее нанимателей, поскольку выписка нанимателей (снятие с регистрационного учета по прежнему месту жительства) по-прежнему расценивается судебной практикой как расторжение договора найма. Другой вопрос, воспользуются ли этой возможностью соответствующие органы, но она, тем не менее, существует.

Последствия одного из упомянутых нарушений - невключения детей в договоры передачи квартир без согласия органов опеки - можно видеть в случаях, когда, например, приватизированная квартира уже несколько раз продана - и неожиданно предъявляется иск о признании всех договоров купли - продажи недействительными в связи с недействительностью сделки по приватизации этой квартиры и восстановлении первоначального состояния, то есть выселении всех покупателей из приобретенных квартир. Однако суды хотя и признают эти договоры недействительными, но отказываются выселять приобретателя квартиры, если он соответствует установленным в ст. 302 ГК критериям добросовестного приобретателя, то есть если приобретая квартиру он не знал и не должен был знать, что продавец в действительности не является ее собственником.

В таких случаях встает вопрос, кто ответственен за ущерб, который могут понести граждане в связи с недействительностью сделок приватизации. Это, несомненно, государство или муниципальное образование, чьи органы зарегистрировали незаконный договор приватизации. Часто чиновники этих органов ссылаются на противоречивость законодательства и публикацию Постановления Верховного Суда РФ лишь в ноябре 1993 г. Но эти доводы совершенно неосновательны, поскольку постановления Верховного Суда не являются нормативными актами, и их отсутствие вовсе не оправдывает нарушения требований ст. 133 КоБС.

Что можно рекомендовать тем, кто приватизировал жилье без согласия органов опеки и хочет упрочить свое правовое положение, а не надеяться на перспективу взыскания ущерба с государства? Практическое значение этот вопрос имеет только для тех, у кого дети не были включены в договор, и кто при этом еще не распорядился приватизированной квартирой. В этом случае целесообразно обратиться к жилищному органу с заявлением о недействительности договора передачи квартиры и требованием заключить новый договор передачи. Причем если собственник уже приобрел новое жилье, то перед подачей заявления необходимо прописаться обратно, так как приватизировать жилье могут лишь граждане, проживающие в жилом помещении.

Негативные последствия противоположного нарушения - включения до августа 1994 г. детей в договор передачи без согласия органов опеки - крайне маловероятны. Поскольку в связи с последующими изменениями Закона такую сделку приватизации следует считать совершенной к выгоде несовершеннолетнего, то представляется, что в этом случае возможно применение в порядке аналогии закона правила п. 2 ст. 172 ГК, согласно которому в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его законных представителей признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.