Мудрый Юрист

Ипотека (залог) права аренды

М. Орлова, юридический институт МВД России.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Другими словами, это те вещи, которые обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости, индивидуальной определенности, подтвержденными соответствующей регистрацией, являющиеся к тому же принципиально незаменимыми.

Недвижимое имущество (недвижимость) является распространенным, но далеко не единственным предметом ипотеки. Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды, и это по сути дела является введением нового понятия - ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций.

Какова же юридическая конструкция данного феномена и каковы особенности его правового регулирования?

Экономическая обусловленность введения столь сложной правовой конструкции связана с нерешенностью одного из самых важных экономических вопросов - земельного. Большинство земельных участков (например, в г. Москве), выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом.

В то же время согласно ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст. ст. 447 - 449 ГК (ст. 56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли - продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст. ст. 383 - 389 ГК.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК, Законах об ипотеке и о залоге, что, безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

Итак, если попытаться построить гипотетическую модель процесса реализации всего изложенного на практике, получается следующая картина. Застройщик арендует участок земли и начинает возводить на нем какое-либо строение. Право аренды должно быть предварительно зарегистрировано согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В случае недостаточности денежных средств (или по иной причине) он вправе заложить возводимое строение. При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний день сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковой, например, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10). Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими в силу постоянного изменения их стоимости и степени готовности в различные периоды времени. Между тем согласно ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Если строящийся объект будет все-таки заложен, и его ипотека будет зарегистрирована, вместе с ним должно быть заложено и право аренды земельного участка. В итоге залогодатель должен располагать документами, подтверждающими регистрацию аренды земельного участка, права на возводимое строение или здание, регистрацию ипотеки этого строения или здания и регистрацию ипотеки права аренды земельного участка. При этом регистрирующие органы (учреждения юстиции по регистрации прав) каждый раз должны проверять легитимность представляемых на регистрацию прав и сделок.

Следует учитывать и еще один момент. Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, действие которой регулирует Закон об ипотеке, не перечислены, кроме права аренды, иные имущественные права, могущие возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). Из этого можно сделать вывод, что, если застройщик оформил на земельный участок не аренду, а иное право, применение к возникшим отношениям Закона об ипотеке будет неоправданным. Залог данного права может быть совершен при соблюдении норм ГК и Закона Российской Федерации "О залоге". Однако залог тем не менее подлежит регистрации, но не в силу того, что его предметом является недвижимость, а потому, что государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество, причем в данном случае перечень таких прав законом не ограничен.

В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. Однозначный положительный или отрицательный ответ зависит от конкретных нюансов и, прежде всего, характера закладываемого помещения, его доли в самом здании. В частности, Арбитражный суд г. Москвы, рассматривавший дело о признании недействительным договора о залоге части здания, первоначально признал договор о залоге части здания притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству.

Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п. 3 ст. 340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (читай - в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы - путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.