Мудрый Юрист

Из практики федерального арбитражного суда московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды

Н.В. Тарасова, Д.И. Плюшков, судьи Федерального арбитражного суда Московского округа.

Федеральным арбитражным судом Московского округа с марта 1996-го по июль 1997 года было рассмотрено 197 дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды. Из них оставлены без изменения решения (постановления) по 124 делам, что составляет 60 процентов от числа рассмотренных дел данной категории, отменены решения (постановления) и приняты новые решения по 37 делам (из них по четырем делам утверждены мировые соглашения). По 36 делам решения (постановления) отменены и дела направлены на новое рассмотрение.

Результаты обобщения показывают, что наиболее часто встречаются дела, связанные с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды нежилых помещений и земельных участков.

При изучении кассационных производств установлено, что количество дел, связанных с заключением договора аренды, составляет незначительное число - шесть дел из общего числа кассационных производств. Это объясняется тем, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс), законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Кодекса). Арбитражный процессуальный кодекс (далее - АПК) Российской Федерации установил подведомственность арбитражным судам споров о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Из шести дел, связанных с заключением договора аренды, пять - дела о понуждении заключения договора аренды земельного участка на основании статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, Указа Президента Российской Федерации от 06.02.95 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве" и Указа Президента от 22.07.94 N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года".

Из общего числа изученных при подготовке обобщения кассационных производств дела по спорам о внесении изменений в договор аренды составляют 5,1 процента (10 дел).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает три основания для изменения в судебном порядке договора:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором;
  3. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Дел по спорам о внесении изменений в договор аренды в связи с существенным нарушением договора другой стороной практически не имеется. Количество споров об изменении договора аренды по основаниям, предусмотренным в договоре, также невелико.

Споры об изменении договоров основаны главным образом на применении статьи 451 Кодекса, предусматривающей изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Наибольшее количество споров возникало в связи с расторжением договора аренды - 54 дела и признанием договора аренды недействительным - 56 дел.

В арбитражный суд за расторжением договора аренды обращались арендодатели на основании статьи 619 Кодекса в связи с невнесением арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Кассационная инстанция по указанным делам в 10 случаях приняла новое решение, в 12 - направила дело на новое рассмотрение, в одном случае изменила принятое судом первой инстанции решение и в 31 случае оставила принятые по делам судебные акты без изменения.

При рассмотрении дел, связанных с признанием договора аренды недействительным, кассационная инстанция по семи делам отменила состоявшиеся судебные акты и приняла новое решение, девять дел направила на новое рассмотрение в связи с недостаточной обоснованностью, изменила два решения и по 38 делам оставила судебные акты без изменения.

30 из рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа кассационных жалоб были связаны с исками о выселении арендаторов из занимаемых помещений. Из них по двум делам были приняты новые решения, три дела направлены на новое рассмотрение, по 25 делам кассационные жалобы оставлены без удовлетворения.

Помимо перечисленных в практике Федерального арбитражного суда Московского округа встречались дела о взыскании арендной платы, о возмещении убытков, а также дела, связанные с отменой ненормативных актов органов исполнительной власти города Москвы и Московской области.

1. Рассмотрение споров, связанных с заключением договоров аренды

Арбитражный суд рассматривает споры о понуждении заключить договор аренды, если такая обязанность предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом и при уклонении стороны от заключения такого договора.

Дело N КА-А40/1249-97 (МГАС, N 49-171)

Московский земельный комитет обратился в суд с иском к Государственному предприятию "Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации" о понуждении к заключению договора аренды.

В обоснование своих требований Москомзем ссылался на статью 29 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка осуществляется решением местной администрации, а также на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 N 23-рн и пункт 2.1 распоряжения префекта Юго - Восточного административного округа (ЮВАО) г. Москвы от 06.02.91 N 119.

Определением суда производство по делу прекращено по пункту 1 статьи 85 АПК Российской Федерации, поскольку спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена Кодексом и другими законами (п. 4 ст. 445 Кодекса).

Кассационная инстанция указала на то, что иск заявлен о понуждении ГП "Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации" - органа Вооруженных Сил Российской Федерации заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены здания и сооружения этого управления.

В качестве основания заявленного иска Москомзем ссылался на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 N 23-рн и распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 06.02.96 N 119 "Об установлении права пользования земельным участком ГП "Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации" по Стахановской ул., вл. 18, на условиях краткосрочной аренды земли сроком на 3 года".

В соответствии со статьей 22 АПК Российской Федерации споры об обязании заключить договор рассматриваются в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

Согласно статье 421 Кодекса сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, если в соответствии с Кодексом или другими законами заключение договора обязательно для другой стороны, но она уклоняется от его заключения.

По существу, Москомзем предъявил иск об обязании заключить договор аренды земельного участка на основании распоряжений мэра и префекта ЮВАО г. Москвы. Указанные распоряжения не являются законом, который бы обязывал ответчика заключить договор аренды. В связи с этим кассационная инстанция оставила без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, поскольку спор неподведомствен суду, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена ни Кодексом, ни другими законами Российской Федерации.

Дело N КА-А40/1440-96 (МГАС, N 42-255)

Открытое акционерное общество "Москворечье" предъявило иск к Москомзему и правительству Москвы о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, приватизированное истцом и принадлежащее ему на праве собственности.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Ответчик обратился с кассационной жалобой, ссылаясь на неподведомственность данного спора арбитражному суду, поскольку рассмотрение арбитражным судом споров между субъектами земельных правоотношений, связанных с понуждением заключения договора аренды земель, не предусмотрено земельным законодательством, а соглашение сторон о передаче данного спора на рассмотрение арбитражного суда отсутствует.

Кассационная инстанция установила, что согласно пункту 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535, собственники приватизированных государственных и муниципальных предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки либо взять их в долгосрочную аренду.

Следовательно, Москомзем в обязательном порядке обязан был заключить договор аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции признал спор в силу статьи 22 АПК Российской Федерации подведомственным арбитражному суду и оставил в силе решение суда первой инстанции.

При рассмотрении споров о понуждении заключить договор суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Дело N КА-А40/1422-96 (МГАС, N 19-272)

Акционерное общество "Царицыно" обратилось в суд с иском о понуждении Московского земельного комитета заключить договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса по адресу: г. Москва, Пролетарский просп., д. 30.

Арбитражный суд города Москвы обязал Москомзем заключить с АО "Царицыно" договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса. При этом суд исходил из того, что АО "Царицыно" является приватизированным предприятием, имеющим свидетельство на право собственности 22 объектов, находящихся по указанному адресу, и согласно Указам Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" и от 06.02.95 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве" собственник приватизируемого недвижимого имущества имеет право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка.

Кассационная инстанция установила, что исковое заявление неконкретно: не указан размер земельного участка, который истец просит передать ему в аренду, на какой срок и на каких условиях. В материалах дела отсутствует проект договора о передаче АО "Царицыно" в долгосрочную аренду земельного участка с отказом Москомзема его заключить.

Осуществив приватизацию и используя свое право на получение в долгосрочную аренду земельного участка в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.02.95 N 96, истец не представил доказательств, что его право нарушено.

В нарушение статьи 130 АПК Российской Федерации арбитражный суд в резолютивной части не указал условий, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах решение суда было отменено.

2. Рассмотрение споров, связанных с расторжением договора аренды

Неполное внесение арендатором в сроки, предусмотренные договором, арендных платежей может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 Кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Дело N КГ-А40/625-97 (МГАС, N 32-655)

Москомимущество обратилось с иском к ТОО "Магазин "Кусковский" о расторжении договора аренды, ссылаясь на неоднократные нарушения условий договора и неперечисление в установленные договором сроки арендной платы со II по IV квартал 1996 года.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, мотивировал свой вывод тем, что в нарушение договора арендатор обязательства по внесению арендной платы за III квартал 1996 года не выполнил, что является основанием для расторжения договора.

Кассационная инстанция установила, что дополнениями и изменениями на 1995 год к договору аренды от 12.02.93 было установлено помесячное перечисление арендной платы. Ответчик в 1996 году продолжил выплачивать арендную плату в порядке, установленном на 1995 год - помесячно, однако в меньшем размере, чем это предусматривалось договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор "более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату". Поскольку арендная плата ответчиком вносилась ежемесячно, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, у суда не имелось достаточных оснований для расторжения договора аренды.

Решение было отменено, в иске отказано.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, указав на то, что согласно пункту 11а дополнительного соглашения к договору аренды за невыполнение или частичное невыполнение арендатором - ТОО "Магазин "Кусковский" условий настоящего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора как на общих основаниях, установленных действующим законодательством, так и в одностороннем порядке арендодателем.

Суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора, суд кассационной инстанции не принял во внимание ответственность, установленную условиями договора, и не проверил наличие оснований досрочного расторжения договора по признаку существенного нарушения его другой стороной, хотя ссылка на данные обстоятельства имеется в исковом заявлении.

Дело N КГ-А40/322-97

Москомимуществом заявлен иск к ТОО "Астраханский" о расторжении договора аренды в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением суда первой инстанции в иске отказано ввиду того, что истец документально не доказал нарушение ответчиком условий договора в части оплаты аренды, в частности факт направления ответчику извещений об изменении ставок арендной платы в период 1994-1996 годов, в течение которых ответчик вносил арендную плату, установленную в договоре.

Кассационная инстанция установила, что хотя в приложении к заключенному сторонами договору предусмотрена возможность ежегодного пересмотра арендной платы в соответствии с нормативными актами, принятыми правительством Москвы, однако истец не предпринял действий по уведомлению ТОО "Астраханский" об изменении ставок арендной платы, о новом ее перерасчете и по внесению соответствующих изменений в договор. Поскольку обязательства по договору аренды со стороны ответчика нарушены не были, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Решение оставлено без изменения.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 Кодекса. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке недопустимо.

Дело N КГ-А40/879-97 (МГАС, N 65-1)

Москомимущество обратилось с иском к АОЗТ "Консорциум Век" о выселении из нежилых помещений.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи 450 Кодекса, установив, что в договоре аренды, заключенном между Москомимуществом и АОЗТ "Консорциум Век", содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением правительства Москвы арендуемое строение было включено в план реконструкции.

Кассационная инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой - статьей 619 Кодекса, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.

Упомянутая статья предусматривает применение лишь пункта 2 статьи 450 Кодекса, в соответствии с которым расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных в том числе и договором аренды. В данном случае в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

3. Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды недействительными

При применении статьи 168 Кодекса, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить, соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 Кодекса.

Дело N КГ-А1/943-96 (МГАС, N 61-179)

Москомимущество обратилось с иском к АОЗТ "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением правительства Москвы от 16.09.93 N 868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".

Иск был удовлетворен.

При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения мэра Москвы, постановления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.

Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 Кодекса акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.

Решение было отменено, в иске отказано.

Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Дело N КА-А40/1479-96 (МГАС, N 13-275)

Московская патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между Издательским отделом Московской патриархии и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.

В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорным помещением, переданное истцу собственником, также не предоставляет истцу права обращения в суд с данным иском.

Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской патриархии правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование и в соответствии со статьей 305 Кодекса Московская патриархия, как владелец спорного помещения, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.

Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.

Дело N КА-А1/1216-96 (МГАС, N 57-25)

ТОО "Питерский" предъявило иск к станции Москва - Пассажирская Октябрьской железной дороги МПС России о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв. м.

Станция Москва - Пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.

Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций указали, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 05.08.95 N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

В соответствии со статьей 295 Кодекса предприятие вправе сдать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.

Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.

Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.

Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Дело N КГ-А40/784-97 (МГАС, N 2-197-а)

АООТ "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу России, Минатому России, концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части помещений 3-го этажа здания по ул. Бойцовская, д. 27, и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.

Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 Кодекса признал договор ничтожным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения 3-го этажа дома N 27 по Бойцовской улице на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.

Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно - хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1 и 16 Основ законодательства об аренде.

Оспариваемая сделка в отношении помещений 3-го этажа не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.

4. Рассмотрение споров, связанных с выселением из нежилых помещений

При рассмотрении иска о выселении из нежилого помещения суд должен проверять как право истца на предъявление данного иска, так и действительные отношения сторон, в частности, занимает ли ответчик спорное помещение фактически.

Дело N КГ-А1/313-96 (МГАС, N 10-396)

ТОО "Нива" обратилось в арбитражный суд с иском о выселении Торгового дома "Табак" из занимаемых нежилых помещений.

Решением суда иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано.

Кассационная инстанция указала, что в исковом заявлении ТОО "Нива" ссылалось на то, что ответчик незаконно занял спорное помещение и использует его как склад. Однако никаких доказательств, подтверждающих указанные доводы, истец не представил.

Рассматривая спор, суд первой инстанции исходил лишь из факта подтверждения истцом его прав на нежилое помещение, оставив без внимания отсутствие доказательств пользования ответчиком имуществом истца.

При проверке решения апелляционная инстанция на основании имеющихся в деле документов сделала правильный вывод об ошибочности принятого решения и отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Дело N КГ-А41/1767-96 (МОАС, N К1-2177/96)

Райпотребсоюз г. Луховицы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к гражданину - предпринимателю Курбанову о выселении из арендуемых нежилых помещений.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд первой инстанции, не сославшись на законы и иные нормативные акты, которыми он руководствовался при вынесении решения, иск удовлетворил.

Кассационная инстанция установила, что суд не располагал доказательствами того, что истец является собственником помещения, сданного в аренду, а следовательно, имеет право на обращение с таким иском.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены и дело передано на новое рассмотрение суда первой инстанции.