Мудрый Юрист

Особенности залога жилых домов и квартир

И. Исрафилов, начальник юридического отдела АО "Стекловолокно".

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество в обеспечение обязательств, вытекающих из гражданско - правовых отношений. В частности, залогом недвижимого имущества могут быть обеспечены требования, вытекающие из договоров займа (в том числе банковской ссуды), купли - продажи, имущественного найма, перевозки грузов и др. (п. 1 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1995 года N 2872-I "О залоге" <*>).

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1995, N 23, ст. 1239.

Одним из распространенных видов залога недвижимого имущества является залог жилых домов, квартир и иных зданий и строений. Гражданский кодекс (п. 1 ст. 130) относит к недвижимости объекты гражданских прав, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Применительно к жилищной сфере состав недвижимого имущества уточняется в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который относит к недвижимым объектам жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями) и приусадебные хозяйственные постройки с земельными участками, на которых они расположены, вместе с находящимися на земельных участках зелеными насаждениями с многолетним циклом развития, квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инфраструктуры жилых домов.

Как видим, законодатель пошел на признание в виде отдельного объекта недвижимого имущества (соответственно и самостоятельного предмета залога) и квартир в многоквартирных домах, которые непосредственно не связаны с земельным участком. Это положение вытекает и из п. 2 ст. 334 ГК, в котором квартиры особо упоминаются в числе предметов залоговых отношений.

В связи с этим в некоторой степени претерпевает изменения первоначальное значение понятия залога недвижимого имущества (ипотеки) как залога "объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им", содержащееся в ст. 42 Закона о залоге.

Правоотношения залога возникают в силу договора или закона (п. 3 ст. 334 ГК, ст. 3 Закона о залоге). В последнем случае правоотношения залога возникают только при наступлении указанных в законе обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого именно обязательства признается находящимся в залоге.

Поэтому неверно предположение, что право залога (ипотеки) зданий, строений и сооружений в силу закона возникает у подрядчика этих объектов при неоплате заказчиком выполненных строительных работ, поскольку законодательством возникновение права залога в таком случае не предусмотрено. Подрядчик, возводивший жилые дома, квартиры и иные строения (производивший капитальный ремонт, реконструкцию), может потребовать оплаты выполненных работ путем удержания этих объектов в соответствии со ст. 359 ГК. Однако это вовсе не означает, что у него возникает право их залога в силу закона. Более того, удержание в этих случаях может иметь место только тогда, когда договором подряда не предусмотрено иное.

В договоре о залоге жилых домов и квартир согласно нормам ст. 339 ГК должно быть указано, в обеспечение какого обязательства они обременяются правом залога, его существо, размер и срок исполнения, стоимость закладываемой недвижимости, ее местонахождение, а также должна быть дана индивидуальная характеристика жилых домов и квартир как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности, что является существенными условиями таких сделок.

В договоре залога недвижимого имущества также должно быть указано, кому принадлежит право собственности на закладываемое имущество, на основании какого правоустанавливающего документа, когда и кем произведена регистрация этого документа.

В соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" <*> (изданного для временного регулирования рассматриваемых отношений ввиду отсутствия предусмотренного п. 2 ст. 334 ГК закона об ипотеке, впредь до его принятия) индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей, тоже подлежат залогу в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК, но только при одновременной ипотеке земельного участка (или его части), на котором находится этот дом. В договоре залога должна быть приведена характеристика земельного участка (схема, размер), а также указано право собственника на него. При залоге же квартир в многоквартирных домах в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома.

<*> Российская газета, 1996, 6 марта.

При залоге жилых домов и квартир согласно общему правилу, установленному п. 1 ст. 338 ГК, они не подлежат передаче в ведение залогодержателя. Залогодатель вправе использовать их по назначению, в том числе и путем сдачи жилых помещений в них для проживания иным лицам по договору найма с согласия залогодержателя, а также без его согласия, если помещения сдаются на срок, истекающий не позднее срока исполнения обязательства, в обеспечение которого заключен договор залога (п. 90 Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке <*>). При этом договор найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу и для нового собственника жилого дома или квартиры, приобретшего это право в результате обращения на них взыскания за неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства. Если же договор найма был заключен без согласия залогодержателя, новый собственник может не возобновлять его на новый срок.

<*> Одобрены распоряжением заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 года N 96-рз, носят рекомендательный характер // Российская газета, 1994, 6 января.

Залог жилых домов и квартир, находящихся в общей совместной собственности, допускается при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников (п. 4 Указа от 28 февраля 1996 года). На передачу же в залог доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру такого согласия не требуется. Участник общей долевой собственности вправе самостоятельно заложить свою долю по собственному усмотрению.

При заключении договора о залоге жилого дома или квартиры залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации договора залога правах третьих лиц на жилой дом, квартиру или помещения в них, в том числе о состоянии их в залоге до этого, о наличии договора найма или аренды помещения, права пожизненного пользования у проживающих лиц, о правах на пользование помещениями в них членов семьи и др. (п. 7 Указа от 28 февраля 1996 года). Залогодатель при этом не обязан извещать залогодержателя о наличии завещания на жилой дом или квартиру (как при заключении договора залога, так и после его заключения).

Заложенный дом или квартира в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК могут быть отчуждены залогодателем только с согласия залогодержателя, если договором об их залоге не было предусмотрено иное. При отчуждении жилого дома или квартиры, находящихся в залоге, а также при переходе права собственности на них к другому лицу в порядке правопреемства, в том числе при наследовании, в соответствии с п. 9 Указа от 28 февраля 1996 года к новому приобретателю переходят и все залоговые обязательства, не выполненные первоначальным залогодателем, если иное не было предусмотрено в договоре о залоге.

Пункт 3 Указа от 28 февраля 1996 года предусматривает, что, если происходит залог жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК, как и при отчуждении жилых домов и квартир.

Предметом залога, как правило, могут быть жилые дома и квартиры, пригодные для постоянного проживания и отвечающие установленным санитарным нормам и техническим требованиям. Но предметом залога в соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1180 <*>, могут быть и не завершенные строительством жилые дома и квартиры (п. 14), а также жилые дома и квартиры, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции (п. 4), в частности, при обеспечении залогом строительных банковских кредитов. По смыслу п. 6 ст. 340 ГК, а также п. 4 названного Положения при предоставлении банковского кредита на приобретение жилья предметом залога могут быть жилые дома и квартиры, которые могут стать собственностью залогодателя в будущем.

<*> Собрание законодательства РФ, 1994, N 7, ст. 692.

Согласно Указу от 28 февраля 1996 года при обращении взыскания на жилые дома и квартиры в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств проживающие в них собственники, члены семей, а также другие лица, имеющие право самостоятельного пользования ими, выселению не подлежат.

Следует заметить, что в силу данного положения, хотя право собственности, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, и прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. Хотя такая позиция подвергается критике, как идущая вразрез с положениями о собственности <*>, однако именно она представляется наиболее приемлемой для данных случаев. Дело в том, что прекращение права собственности на основании права залога носит особый характер. Залогодатель должен быть застрахован от того, что он потеряет и право проживания.

<*> См.: Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право, 1995, N 2, с. 125.

Однако при обращении взыскания в силу залога собственники жилого дома или квартиры и члены их семей все же могут быть выселены, если договор залога был заключен в обеспечение банковского кредита на строительство индивидуального жилого дома или приобретение квартиры, за счет которого залогодатель построил или приобрел жилье (п. 13 Указа от 28 февраля 1996 года).

Договор залога жилых домов и квартир должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК) и зарегистрирован в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество: согласно п. 1 ст. 131 ГК в едином государственном реестре учреждениями юстиции; согласно Указу от 28 февраля 1996 года до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними органами, осуществляющими на дату издания Указа такую регистрацию, то есть в территориальных органах бюро технической инвентаризации.

Поэтому представляется неверным мнение о том, что регистрация залога квартир должна производиться, в отличие от залога жилых домов, отдельно в территориальных органах по управлению муниципальным жильем <*>, хотя оно и основано на практике регистрации этих видов сделок в г. Москве <**>.

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юринформцентр, 1995, с. 350; см. также примечание к п. 15 Основных положений об ипотеке.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

<**> Вестник мэрии Москвы, 1994, N 21.