Мудрый Юрист

Машино-место - особый вид имущества

Потяркин Денис Евгеньевич, начальник отдела ревизий и проверок Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Специалист по жилищному праву, недвижимости. Преподавал спецкурс "Жилищное право" на спец. отделении юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. Кандидат юридических наук.

Родился 20 января 1974 г. в г. Браззавиль, Конго. Окончил в 1997 г. МГУ им. М.В. Ломоносова.

Автор многочисленных публикаций в юридических журналах.

Транспортная проблема крупных городов поднимает не только вопросы необходимости строительства автомобильных дорог и соответствующих развязок, но и вопросы размещения и хранения все увеличивающегося парка автомобилей.

Автомобиль может быть размещен на так называемом машино-месте на временной (по соглашению об оказании услуг, договору хранения) или постоянной основе.

В последнем случае размещение автомобиля на практике основывается на праве собственности на машино-место либо на членстве в соответствующем потребительском обществе, которое создается для удовлетворения потребности в хранении автомобиля, как правило, поблизости от места жительства или работы.

По способу размещения машино-мест можно выделить следующие их разновидности:

  1. Наземные, включая размещение на автостоянках, прилегающих к созданному объекту, либо на обособленных земельных участках, предоставленных под цели организации автостоянки (открытые стоянки), а также размещение стоянок в подэстакадном пространстве, над линиями метрополитена, с использованием надпутевого и межпутевого пространства железных дорог и т.д.

Возможна организация так называемых "гостевых" машино-мест на земельном участке, находящемся в общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, в целях обслуживания и эксплуатации данного дома <1>.

<1> См.: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".

Представляется, что машино-место, расположенное на земельном участке, предоставленном под цели организации автостоянки, не отвечает признакам недвижимой вещи. В данном случае речь может идти об оказании услуг или хранении автомобилей владельцем земельного участка.

При этом земельный участок предоставляется по правилам, определенным в Земельном кодексе РФ: на праве собственности либо по договору аренды (ст. 28).

Но сама совокупность машино-мест - автостоянка - может быть признана объектом недвижимости при соответствующем оформлении документов: постановление местной администрации о выделении земельного участка для организации постоянной автостоянки (капитального строительства), ордер на производство земляных работ, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта и т.д. <2>

<2> См.: Постановление кассационной инстанции ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2006 г. по делу N А11-340/2005-К1-1/83.

При этом, безусловно, одним из главных доказательств существования автостоянки как недвижимого имущества является государственная регистрация права собственности <3>.

<3> См.: Постановление кассационной инстанции ФАС Центрального округа от 12 января 2006 г. по делу N А64-3060/04-8.
  1. Машино-место может быть размещено в здании/сооружении (одно-, многоярусные; подземные, наземные или смешанные, пристроенные или встроенные и т.д.):

специально предназначенном для хранения автомобилей (гаражные комплексы),

как части жилого или административного здания/сооружения.

Далее при исследовании правовой природы машино-места автор будет исходить именно из этой группы машино-мест.

Отдельно здесь необходимо указать на гаражи (боксовые, из сборных конструкций и т.д.), которые представляют собой отдельные самостоятельные объекты недвижимости - сооружения, расположенные на выделенном для этих целей земельном участке.

В гражданском законодательстве, да и в специальной юридической литературе, не содержится положений о правовом статусе машино-места. Однако, например, в московской практике строительства зданий приобрело большое распространение создание машино-мест как объектов недвижимого имущества.

Почти в каждом распоряжении Правительства Москвы, посвященном строительству здания с подземной автостоянкой <4>, а также в инвестиционном контракте <5> устанавливается процентное распределение площади или количества машино-мест между городом и застройщиком. Контракт заключается с городом по итогам проведения торгов и является одним из обязательных документов для получения разрешения на строительство.

<4> См., напр.: Постановление Правительства Москвы от 2 августа 2005 г. N 564-ПП "О долевом финансировании строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ул. Вавилова, вл. 27-31 (Юго-Западный административный округ)" (п. 11.3), распоряжения Правительства Москвы от 23 июля 2004 г. N 1472-РП "О строительстве жилого комплекса по адресу: ул. Песчаная, вл. 10 (Северный административный округ)" (п. 4.3) и от 16 июля 2004 г. N 1442-РП "О строительстве жилого дома по адресу: Свободный проспект, вл. 6, корп. 4" (п. 3.3).
<5> См.: Примерный инвестиционный контракт, форма которого утверждена Постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов".

Другим примером участия машино-места в гражданском обороте как недвижимого имущества могут послужить документы, направленные на развитие в Москве системы гаражных комплексов.

Так, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы о проведении эксперимента по привлечению средств населения для строительства гаражей каждый вкладчик гаражно-строительной сберегательной кассы может накопить взнос на покупку машино-места в размере не менее 50% его стоимости и получить ипотечный кредит на оставшуюся часть этой стоимости <6>.

<6> Постановление Правительства Москвы от 23 ноября 1999 г. N 1068 "Об организации эксперимента по внедрению гаражной строительной сберегательной кассы".

А на основании других нормативных актов Правительства Москвы предполагается предоставлять еще и право аренды машино-мест в гаражах <7>.

<7> См.: Постановление Правительства Москвы от 2 марта 2004 г. N 110-ПП "О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами", распоряжение Правительства Москвы от 6 марта 2006 г. N 340-РП "О порядке оформления договоров аренды на гаражи и машино-места в жилых домах с подземными гаражами-стоянками, относящимися к собственности города Москвы".

Соответственно, существует арбитражная практика <8>, связанная, как правило, с исполнением инвестиционных контрактов на строительство здания с подземной автостоянкой. В судебных делах речь идет о признании права собственности на долю, в том числе в виде определенного количества машино-мест, в построенном доме согласно пропорции, установленной инвестиционным контрактом, и передачи ее истцу.

<8> См., напр.: Постановления ФАС Московского округа от 20 февраля 2003 г. по делу N КГ-А40/390-03, от 28 апреля 2003 г. по делу N КГ-А40/2504-03 и т.д.

Все это в совокупности заставляет обратить внимание на определение самого понятия "машино-место" в системе объектов недвижимости.

В рамках тех объектов недвижимости, которые определены в качестве таковых российским законодательством, машино-место наиболее точно характеризуется как нежилое помещение.

Как следует из ст. 130 ГК РФ, нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимым вещам, хотя данный вид помещений не обозначен в Гражданском кодексе РФ в качестве объекта недвижимого имущества.

При этом Градостроительный кодекс РФ выделяет еще и объекты недвижимости, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. К их числу, согласно ст. 35 данного Кодекса, относятся подземные и многоэтажные гаражи, а значит, можно предположить, что и машино-места как части гаражей.

В широком смысле слова нежилое помещение - это помещение, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

М. Пискунова, например, выделяет три вида нежилых помещений, которые могут находиться в многоквартирном жилом доме, в зависимости от их функционального назначения <9>.

<9> Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. N 11.

Во-первых, это вспомогательные помещения (дворницкие, кладовые, консьержные и т.д.), т.е. ограниченно оборотоспособные помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Во-вторых, технические помещения, являющиеся общим имуществом дома, которые нельзя отнести к недвижимому имуществу.

Состав общего имущества многоквартирного жилого дома определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В него, в частности, вошли подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации.

Оговорка о коммуникациях имеет довольно важное значение, так как в предыдущей редакции состава общего имущества подвалы значились как таковые без дополнительных уточнений <10>, в результате чего их самостоятельный оборот, даже при отсутствии в нем каких-либо инженерных сетей, обслуживающих жилой дом, как части сложной вещи был невозможен <11>.

<10> Статья 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", отмененного Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.
<11> См.: Постановление ФАС Московского округа от 25 июля 2002 г. по делу N КГ-А41/4780-02.

В-третьих, иные помещения, имеющие самостоятельный характер, в состав которых, на наш взгляд, можно было бы отнести и машино-место.

В связи с тем что помещение входит в состав здания, дома или иного сооружения, речь должна идти о функциональной самостоятельности его использования, но никак не о конструктивной.

И. Бекленищева, напротив, утверждает, что нежилые помещения не являются самостоятельным объектом права, это лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав <12>.

<12> Бекленищева И. Как создать недвижимость, ничего не строя // ЭЖ-Юрист. 2004. N 18.

Подобная точка зрения приводит к вопросу: что является недвижимой вещью - здание в целом либо помещение в нем?

Заслуживает внимания компромиссное предложение квалифицировать такие объекты как составные недвижимые вещи, т.е. внутри одной недвижимой вещи - дома расположена другая недвижимая вещь - помещение <13>.

<13> Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8.

Расположение объекта собственности в составе многоквартирного дома предполагает рассмотрение взаимосвязи машино-места с земельным участком и общим имуществом дома.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Аналогичная норма закреплена в ст. 36 Земельного кодекса РФ: в случае, если помещения в здании принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора <14>.

<14> См.: Потяркин Д.Е. Права участников долевой собственности на земельный участок // Российская юстиция. 2006. N 6.

Помимо прав на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты (ст. 36 ЖК, ст. 290 ГК РФ).

Здесь необходимо обратить внимание на то, что в Жилищном кодексе речь идет о собственниках помещений, тогда как в Гражданском - о собственниках квартир.

Это уточнение имеет очень важное значение, так как судебная практика не поддерживала позицию, что собственник нежилого помещения имеет долю в праве общей собственности на общее имущество здания, в котором расположено данное нежилое помещение, ссылаясь при этом на ст. 244 ГК РФ о том, что общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором <15>.

<15> Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02.

Режим долевой собственности на общее имущество предполагает соответствующее участие собственников в содержании этого общего имущества.

Однако, как следует из материалов дела, рассмотренного Федеральным арбитражным судом Московского округа, собственник машино-мест не должен нести расходы на услуги, потребителем которых он не является и которые ему фактически не могли быть оказаны (например, водо- и газоснабжение). При этом суд обратил внимание на необходимость уточнения доли расходов собственника машино-мест на то общее имущество, которым пользуется только он (подъездные пути, лифт и т.д.) <16>.

<16> Постановление ФАС Московского округа от 8 декабря 2004 г. по делу N КГ-А40/11258-04.

В то же время в отношении жилых помещений в суде находит поддержку иная позиция: наниматель жилого помещения на первом этаже, в силу самого расположения помещения не пользующийся лифтом, все же признается обязанным участвовать в расходах по его содержанию <17>.

<17> Решение ВС РФ от 26 мая 2005 г. N ГКПИ05-588.

Видится, что с принятием Жилищного кодекса положение собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме, будет уравнено.

С учетом изложенного полагаем, что правовой режим машино-места можно установить в одном из двух направлений.

Во-первых, это признание машино-места самостоятельным объектом гражданских прав, что де-факто и происходит.

При этом собственник машино-места должен пропорционально нести бремя содержания общего имущества данного здания/сооружения.

Привлечение граждан для строительства зданий/сооружений с последующим возникновением права собственности на машино-место в нем должно регулироваться Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В этом случае, как и в отношении любого другого недвижимого имущества (ст. 131 ГК РФ), права на машино-места должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Например, во исполнение указанного Закона Постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915 <18> было установлено, что по обращению собственника или при совершении сделки с гаражами-боксами и машино-местами в гаражах или паркингах производится государственная регистрация прав на гаражи-боксы и машино-места в гаражах или паркингах (п. 4).

<18> Постановление Правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915 "О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратило силу на основании Постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 381-ПП).

Во-вторых, это признание того факта, что перед нами расчетный показатель вместимости автомобилей в нежилом помещении (в том же подвале, например) <19>, право пользования которым следует оформлять на договорных отношениях с владельцем нежилого помещения (подземной стоянки в жилом здании и т.д.).

<19> См. также: Постановление Правительства Москвы от 16 октября 2001 г. N 926-ПП "Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей".