Мудрый Юрист

Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество

Певницкий С., юрисконсульт компании "MR Group".

В силу сформировавшейся цивилистической традиции защита права собственности на объекты недвижимого имущества прежде всего ассоциируется с судебными способами: предъявлением виндикационного (против лишения собственника владения) или негаторного иска (против иных посягательств на право собственника на вещь) <1>. Сущность данных исков не претерпела радикальных изменений со времен кодификации Юстиниана, по этой причине небезынтересным будет совместное рассмотрение современного отечественного регулирования и его римского протографа.

<1> Именно по этой причине автором ранее были рассмотрены иные способы, имевшие несколько меньшее освещение в доктрине: защита прав сособственника при общей собственности, признание права, публично-правовая защита, признание сделки недействительной и др. См.: Певницкий С.Г. О системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3; Он же. Некоторые аспекты реализации собственником помещений в многоквартирных домах права на защиту // Научные труды Российской академии юридических наук. Т. 2. М., 2006.

В первом случае нарушенное право защищается при помощи иска об истребовании вещи из чуждого владения. Данный иск известен римскому праву с ранних времен, когда он сформировался в рамках сакрального производства (legis actio sacramenti in rem) <2>, затем приобрел форму спонсии, чтобы окончательно утвердиться в традиционной для нас виндикации как петиторном (основанном на праве лица) иске <3>. Следует сразу заметить, что классическое и постклассическое право не предполагало ограничений виндикации, обращая ее не только ко всякому, qui tenet et restituendi facultatem, но даже и к тем, кто уже произвел отчуждение либо, не владея, заявил о владении <4>.

<2> Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 98 - 99. Надо заметить, что ранние формы виндикации имели еще личный и относительный характер и не исключали повторного предъявления претензий к выигравшему процесс по тем же основаниям.
<3> К сожалению, интереснейший вопрос о рассмотрении способов защиты собственности квиритов, перегринов, провинциальной и бонитарной (преторской) выходит далеко за рамки настоящего исследования и не может быть отдельно рассмотрен в нем.
<4> Покровский И.А. История римского права. М.: Статут, 2004. С. 355.

Отечественный законодатель провозглашает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако современный оборот не мог бы существовать при неограниченной виндикации, так что законодатель устанавливает случаи ее невозможности. В связи с данной формулировкой надлежит определить, что же означает в данном контексте определение "незаконное" владение. Представляется, что незаконное владение в смысле ст. 301 ГК РФ означает не собственно "не основанное на законе или ином титуле", а скорее "беститульное владение, при котором закон не предоставляет владельцу защиты от истребования". Иное приводит нас к внутренне противоречивой фигуре незаконного добросовестного владельца <5>, у которого в соответствии с законом по общему правилу имущество изъято быть не может.

<5> Некоторые авторы, напротив, полагают данную фигуру вполне естественной для оборота. См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ, 2003. С. 106.

Для того чтобы установить возможность истребования собственником его имущества от владельца, необходимо рассмотреть вопрос о владении вообще. Существенным отличием владения как от обязательственных, так и от вещных прав является то, что оно представляет собой фактическое состояние, тем не менее имеющее юридическое значение. Как наиболее юридически примитивное отношение лица к вещи владение можно рассматривать как исторически первичное по отношению к иным имущественным правам, прежде всего к собственности. Однако впоследствии владение не вытесняется собственностью, но существует наравне с ней. К сожалению, в объеме данной работы нет возможности для анализа всех точек зрения на владение и анализа его правовой сущности. Обратим лишь внимание, что для владения как протоюридического феномена важно совпадение объективного физического господства (corpus possesionis) и субъективного намерения - воли осуществлять это господство сейчас и в дальнейшем (animus possidendi). Представляется, что именно наличие второго элемента давало посессору интердиктную защиту от любого насильственного захвата имущества.

Однако анализ положения владельца-несобственника весьма важен для стабильного имущественного оборота. Как уже отмечалось, не следует смешивать владение как чистое фактическое держание вещи и титульное владение несобственников. Речь идет об арендаторах, держателях личных сервитутов, ретенторах и иных владельцах, основывающих свое владение на законе или соглашении, и соответственно защищаемых исками из договоров, а также наравне с собственником вещными исками (ст. 305 ГК РФ).

Итак, более всего применительно к владению помещениями в многоквартирных домах нас интересует фигура добросовестного владельца, который в данном контексте является добросовестным приобретателем. Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного приобретателя как лицо, которое не знало и не могло знать о неуправомоченности отчуждателя. Кроме того, отчуждено имущество должно быть возмездно, поскольку безвозмездное начало для оборота нехарактерно и в любом случае влекло бы кондиционные последствия.

В соответствии с известным решением Конституционного Суда <6> те владельцы, что проявили добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность при приобретении имущества, полагая, что приобретают имущество в собственность, не могут быть его лишены, иначе как если оно выбыло из владения собственника помимо его воли <7>. Представляется, здесь мы имеем дело с особым случаем приобретения права собственности, отличным от приобретательной давности.

<6> Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".
<7> Таким образом, еще раз была подтверждена скрываемая приверженность нашего законодателя к концепции профессора Черепахина. Действительно, судебное правоприменение шло по такому пути при молчаливом одобрении законодателя, который старательно обходил этот дискуссионный теоретический вопрос. См.: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 225 - 281.

Таким образом, в случаях, когда виндикация ограничена, собственник может обратить свое требование лишь к лицу, которому вещь была вверена и который в отсутствие надлежащих полномочий произвел неправомочное отчуждение. Такое же требование остается у собственника при юридической гибели вещи (например, сносе дома или изъятии участка для публичных нужд) <8>. Соответственно, это будет общее требование о возмещении причиненного имущественного вреда, предусмотренное ст. 15 ГК РФ. Учитывая стоимость квартир и иной недвижимости, можно предположить, что у отчуждателя уже не будет такой суммы, да и иного подлежащего реализации имущества. Для случаев, когда собственник жилого помещения не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя и не может взыскать в течение года присужденное возмещение вреда, законодатель предусматривает право на разовую компенсацию в сумме не более миллиона рублей за счет казны Российской Федерации.

<8> Юридическая природа данного требования состоит в том, что чужое имущество без управомочия перенесено другому лицу, что, по сути, является furtum, что и дает собственнику основание предъявить condictio sine causa. См.: Кривцов А.С. Абстрактный и материальные обязательства в римском и современном гражданском праве. М.: Статут, 2003. С. 167.

Виндикация может быть сопряжена и с кондикционными требованиями (ст. 303 и п. 2 ст. 1103 ГК РФ): с недобросовестного владельца - за все время владения, с добросовестного, но не защищенного ст. 302, - с того времени, когда тот узнал (должен был узнать) о неправомерности владения. При этом лицо должно возвратить не только полученные доходы, но и те доходы, которые оно должно было извлечь за время неправомерного удержания вещи: например, размер такого дохода можно считать за размер арендной платы за аналогичное помещение в таком доме. При истребовании держатели могут потребовать от собственника возмещения понесенных необходимых затрат на содержание помещения (текущий ремонт, плата за содержание общего имущества и коммунальные услуги), а добросовестный владелец - и возмещения произведенных улучшений в размере увеличения стоимости имущества.

Наряду с виндикационным классическим вещным иском является иск негаторный, сформировавшийся в древнем праве как защита собственника от недобросовестного установления сервитута <9>, а затем включенный в ставшую универсальной формулу legis actio sacramenti in rem <10>. Следует помнить, что, несмотря на то что негаторный иск - это иск владеющего собственника, он является иском петиторным и требует доказательства собственником своего права <11> (но не его полноты), а также нарушения такого права ответчиком, последний же может доказывать свои права на имущество собственника. При этом, как указывает профессор Краснокутский, в требование истца могли входить и гарантии от нарушений в будущем <12>.

<9> Для нас будем уместным помнить, что негаторным иском собственник защищается также против ограничивающих притязаний иных лиц (например, о невозведении строения более определенной высоты с целью соблюдения инсоляции). См.: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права / Под ред. Д.В. Дождева. М.: Бек, 2002. С. 181.
<10> Муромцев С.А. Указ. соч. С. 170; Покровский И.А. Указ. соч. С. 356.
<11> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2000 г. N 6615/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 4.
<12> Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. С. 201.

В настоящее время негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) является универсальным иском против всех не связанных с лишением владения нарушений частными лицами прав собственника <13>. Исходя из общих положений ГК РФ, собственник может требовать не только пресечения действий, нарушающих его право, и восстановления положения, существовавшего до такого нарушения, но и обращать свои притязания к лицам, создающим реальную угрозу его нарушения в будущем.

<13> Таким нарушением будет и воспрепятствование пользованию инфраструктурой и коммуникациями. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2004 г. N Ф09-3955/04-ГК.

Следует при этом помнить, что негаторный иск не может быть предъявлен к сособственнику имущества при недостижении соглашения относительно пользования общим имуществом <14>. Однако устранение нарушений прав собственника истца является требованием негативным и не должно возлагать на ответчика позитивных обязанностей относительно способствования истцу в осуществлении его прав <15>.

<14> Таким образом, при возникновении споров по поводу общего имущества в многоквартирных домах ст. 302 применена быть не может. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2005 г. N А82-5569/2003-2.
<15> Интересный данный вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 августа 2001 г. N 760/01 "Вынося решение о понуждении ответчика устранить препятствия в проходе на объект истца и взыскании возникших убытков, суд не учел, что отсутствие у истца необходимых средств для оборудования своей проходной не является основанием для возложения на ответчика обязанности по предоставлению истцу права пользования частью его земельного участка" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 11).