Мудрый Юрист

Положения об ипотеке в гражданском кодексе Российской Федерации

Меркулов В.В., доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского и международного частного права Кубанского государственного агроуниверситета, директор Северо-Кавказского филиала Академии правосудия.

Уникальность сегодняшней действительности заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - неотъемлемая часть как рынка недвижимости, и в частности рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.

Мы, живущие в России в эпоху рыночных реформ, пробуя использовать этот механизм, часто не совсем отчетливо понимаем его составляющие и цели, для чего мы хотим его использовать.

Часто повторяется фраза "ипотека позволит россиянам решить свои жилищные проблемы". Из этого высказывания делается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, социальная направленность ипотечных систем - одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах занимает важное место в экономике. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. В последние годы посредством вторичных рынков закладных в США и Единой Европе ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах. Можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.

Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.

Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Содержание норм ГК РФ в части залогового права отражает исторически сложившийся уровень правосознания граждан и реальную практику имущественного оборота, без учета которых правовая норма только затруднит регулирование правоотношений и будет игнорироваться субъектами гражданского оборота недвижимости.

Традиционная для России юридическая схема ипотеки, по мнению А. Смолянникова <1>, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

<1> См.: Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7.

По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.

Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (ст. 209, ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

В Гражданском кодексе в ст. 334 указывается, что залог квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или будущим законом об ипотеке не установлены иные права.

Статья 339 ГК РФ указывает, что договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. По мнению разработчиков, государственная регистрация ипотеки позволит установить все случаи залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, так же как и регистрация прав на недвижимое имущество, должен был регулироваться Законом о регистрации <2>.

<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 1998.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе распоряжаться объектом залога по согласованию с залогодержателем. Другими словами, если иное не вытекает из условий договора, заемщик может продать заложенное жилое помещение, получив предварительно согласие залогодержателя-банка. Комментаторы отмечают, что полное или частичное право распоряжения заложенным имуществом может быть зафиксировано в договоре ипотеки.

Для жилищного кредитования существенным является то, что при строительстве объект залога как жилое помещение появляется после заключения кредитного договора. Часть 6 ст. 340 ГК РФ предусматривает залог имущественных прав, которые залогодатель приобретает в будущем. Вместе с тем, если заемщик не вступил в свои права, а кредитор производит обращение на предмет залога, это может являться основанием для признания договора ипотеки недействительным <3>.

<3> См.: Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.

Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется в соответствии с общими правилами Гражданского процессуального кодекса на открытом аукционе или с публичных торгов. При этом сумма, вырученная от реализации имущества, может быть больше или меньше обеспеченного ипотекой обязательства. Если сумма больше, то разница между вырученной суммой и величиной долга возвращается залогодателю. Если же сумма недостаточна, то для полного удовлетворения требований залогодержатель имеет право получить недостающую сумму в общем порядке вместе с другими кредиторами <4>.

<4> См.: Лантюхов А., Щепоткин-Маринин С. Ипотека предприятий: взвесить все "за" и "против" // Экономика и жизнь. 1997. N 45.

Статья 350 ГК РФ указывает, что при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, объект залога не может перейти в собственность залогодержателя. Данное право охраняет интересы слабой стороны - залогодателя, поскольку обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодателю <5>.

<5> См.: Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. N 2.

Залогодержатель вправе передать другому лицу свои права по договору о залоге (ст. 355). При этом уступка прав по договору об ипотеке означает одновременно уступку требований, вытекающих из основного обязательства, например кредитного договора. Данное правило объясняется тем, что залог не может существовать без обязательства, исполнение которого он обеспечивает.

Указания в ГК РФ на то, что вопросы ипотеки будут урегулированы отдельным законом об ипотеке, вызвало много споров среди специалистов. Например, по вопросу реализации заложенного по ипотеке имущества существовала трактовка о возможности замены банку-кредитору кредитного договора на договор купли-продажи предмета залога. Поскольку договор залога следует судьбе кредитного договора, при его изменении исчезает юридическая сила этого договора, а должник расплачивается с банком, заключая с ним договор купли-продажи <6>.

<6> См.: Свириденко В. Стоит ли уповать на банковский залог // Экономика и жизнь. 1997. N 44.

Данная трактовка кажется по крайней мере странной. Статья 350 ГК РФ определяет, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Следовательно, как отмечает В. Мещеряков <7>, не может быть и речи об оставлении за залогодержателем (кредитором) заложенного имущества в счет погашения задолженности.

<7> См.: Мещеряков В.Ю. О залоге недвижимого имущества // Главный бухгалтер. 1996. N 6.

Другим вопросом, обсуждавшимся специалистами после вступления в силу ГК РФ, были права залогодателя на объект залога. Этот вопрос в определенном смысле стал краеугольным в понимании новаций ипотечного права в России.

Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе "О залоге" 1992 г. возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК).

Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу <8>, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.

<8> См.: Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция. 1998. N 3.

С другой стороны, признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться крайне важным для приобретателя имущества с учетом того, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст. 181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной. Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.

Хотя у залогодержателя в соответствии со ст. 353 ГК есть право выдвинуть в суде требование об обращении взыскания на предмет залога, а не о признании сделки купли-продажи недействительной, тем не менее специалисты обращали внимание на важность вопроса регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость которой была введена ст. 131 ГК, и, соответственно, регистрации ипотеки. Многие вопросы, поставленные практикой, нашли свое отражение в законопроекте "Об ипотеке" и указах Президента РФ.