Мудрый Юрист

Столица. Объемы строительства и планы

Крапин А.В., генеральный директор Информационно-аналитического агентства "RWAY".

Несмотря на желание федеральной власти удвоить ежегодные объемы строительства жилья в стране, официальные итоги I квартала 2006 г. весьма неутешительные: произошло снижение объемов строительства жилья на 5,5% по сравнению с тем же периодом 2005 г., всего было построено лишь 6,2597 млн. кв. м жилья.

Объем строительства жилья у региона-лидера - Московской области в I квартале 2006 г. снизился еще значительнее - на 19,4% в годовом исчислении и составил 516,2 тыс. кв. м. Основная доля введена в эксплуатацию за счет средств индивидуальных застройщиков - 455,9 тыс. кв. м (на 20,3% меньше прошлогоднего).

Объемы строительства жилых домов в Москве в I квартале текущего года имеют положительную динамику, хотя выросли незначительно. По данным Росстата, прирост составил лишь 4,3% от уровня I квартала 2005 г., причем в январе и феврале в столице сохранялся спад жилищного строительства, а рост был достигнут за счет стабилизации ситуации в марте, когда было принято в эксплуатацию 490,2 тыс. кв. м жилья.

Эксперты объясняют значительный спад в строительной отрасли в январе и феврале сильными морозами, которые привели не только к свертыванию работ по возведению многих объектов, но и затормозили приток новых инвестиций в отрасль.

Всего за I квартал 2006 г. в Москве было построено лишь 1,1683 млн. кв. м жилья.

Строительные организации столицы на территории Москвы и за ее пределами в I квартале построили 1,2678 млн. кв. м жилых домов, что на 5,5% больше показателя I квартала 2005 г.

Общая стоимость строительных работ (она учитывает как строительство жилья, так и работы по возведению нежилых объемов), выполненных в Москве в I квартале 2006 г., составила 55 млрд. 959,4 млн. рублей и по сравнению с I кварталом 2005 г. уменьшилась в сопоставимых ценах на 7,6%. В Подмосковье падение было еще сильнее - на 23,8%, до 9 млрд. 025,1 млн. руб.

Напомним, что в Москве в I полугодии 2006 г. планируется построить 2,3 млн. кв. м жилья. Такие объемы заложены в программе строительства на I полугодие 2006 г.

Всего же в 2006 г. планируется построить порядка 4,8 млн. кв. м жилья, из которых 1,87 млн. кв. м будет направлено на социальные нужды горожан (в 2007 г. для этих целей планируется возвести 2,267 млн. кв. м жилья, а в 2008 г. - 2,64 млн. кв. м).

В течение ближайших трех лет, включая и текущий год, в Москве планируется построить 14,8 млн. кв. м жилья. Эти показатели заложены в среднесрочную Программу жилищного строительства в городе на период 2006 - 2008 гг. и задания до 2010 г. в целях реализации национального проекта "Доступное жилье".

В документе установлены предельные объемы строительства объектов жилищного фонда по городу в период 2006 - 2008 гг. - 14,8 млн. кв. м, в том числе:

В 2009 - 2010 гг. в Москве предполагается построить до 12,5 млн. кв. м, что позволит к концу 2010 г. направить для решения общегородских социальных задач 11,36 млн. 360 тыс. кв. м и улучшить жилищные условия 198 тыс. семей москвичей.

Программа предполагает также увеличение в годовых инвестиционных программах 2006 - 2010 гг. объемов строящегося жилья для очередников с 300 до 780 тыс. кв. м, а также по программе "Молодая семья" - с 200 до 500 тыс. кв. м.

Среднесрочная Программа жилищного строительства предусматривает решение следующих общегородских социальных задач: сокращение очереди граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий; повышение уровня обеспеченности жильем граждан и доступности получения (приобретения) жилых помещений для населения; улучшение жилищных условий молодых семей; улучшение качества жилищного фонда и уровня его благоустроенности; реформирование системы эксплуатации жилищного фонда.

Приоритетными мероприятиями жилищного строительства в 2006 - 2008 гг. и на период до 2010 г. будут следующие:

Функции государственного заказчика среднесрочной Программы возложены на Департамент экономической политики и развития города Москвы. Координировать исполнение мероприятий Программы будет Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции.

Исполнителями мероприятий Программы являются Департамент градостроительства, Департамент экономической политики и развития города, Департамент жилищной политики и жилищного фонда, Комитет по архитектуре и градостроительству города, департаменты и комитеты Комплекса социальной сферы города и Комплекса городского хозяйства Москвы, Комитет физической культуры и спорта города Москвы, префектуры административных округов.

В Постановлении отмечается, что привлечение застройщиков к реализации проектов жилищного строительства осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Выпуск распорядительных документов Правительства Москвы о разрешении коммерческого жилищного строительства сверх объемов, предусмотренных для ввода жилья в рамках среднесрочной Программы, допускается исключительно при условии предоставления застройщиком обязательств по обеспечению строительства необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города за счет внебюджетных инвестиций...

Национальный проект. Фрагмент

По данным Министерства регионального развития, жилищные проблемы стоят сейчас перед 61% российских домохозяйств, каждая четвертая семья проживает в квартире или доме, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 млрд. 569 млн. 800 тыс. кв. м. Вместе с тем только 9% домохозяйств имеют возможность приобрести или построить жилье с помощью собственных или заемных средств, в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей.

Общий бюджет национального проекта "Доступное жилье - гражданам России" на первом этапе в 2006 - 2007 гг. составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы - 122,9 млрд. рублей, 90 млрд. рублей - государственные гарантии. Из них средства федерального бюджета составят 86,1 млрд. рублей прямых расходов, 60 млрд. рублей - госгарантий, средства региональных и местных бюджетов - 36,8 млрд. рублей прямых расходов, а также 30 млрд. рублей государственных гарантий.

Нетрудно оценить, что, если принять среднюю себестоимость строительства жилья в 10 тыс. руб. за 1 кв. м, этих средств будет достаточно для строительства всего 21,29 млн. кв. м жилья, т.е. примерно четверти от двухгодичного объема строительства жилья в России по итогам 2005 г. При средней площади квартиры в 50 кв. м количество квартир составит всего 425,8 тыс., т.е. примерно 10% от количества очередников или не более 1,5% от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств. Даже если допустить, что выделяемые из бюджета денежные средства позволят создать мультипликативный эффект с коэффициентом 4, то за два года можно будет обеспечить жильем не более 6% от нуждающихся в таком улучшении. Большее значение этого коэффициента весьма маловероятно при существующей системе оплаты труда и системе кредитования...

Вместе с тем строители готовы поставить "сколько угодно" многоквартирных панельных коробок или индивидуальных деревянных домов, тем более что во многих регионах сейчас нет дефицита площадок под застройку. С социальными объектами (школами, больницами и т.д.), которые новым районам необходимы, дело обстоит сложнее: их метры невозможно продать, поэтому девелоперы берутся за такое строительство весьма неохотно и только после того, как местные власти пообещают за это ту или иную компенсацию. Самостоятельно заниматься инженерной инфраструктурой инвесторы, как правило, отказываются (за исключением ряда регионов).

В свою очередь, региональные власти не хотят заниматься газо- и электроснабжением новых жилых кварталов точно так же, как и частные инвесторы, ссылаясь на то, что ресурсов на развитие сетей им катастрофически не хватает. Напомним, что в апреле текущего года столичный градоначальник обвинил федеральную исполнительную власть в отсутствии стимулов для развития строительной индустрии. По его мнению, для реализации национального проекта по предоставлению доступного жилья "необходимы стимулы со стороны государства, а Правительство РФ их не предоставляет". Кроме этого, по мнению мэра Москвы, государство не выполняет взятые на себя обязательства по развитию энергообеспечения и водоснабжения. Кроме того, со стороны российского Правительства должны поступить предложения, которые обеспечивали бы меры по снижению стоимости возводимого жилья...

Пытаясь добиться нужных показателей по проекту "Доступное жилье", федеральные ведомства направляют в регионы завышенные планы по строительству. У тех, для кого создавался национальный проект, как правило, нет денег, чтобы выкупить такие объемы. Поэтому существенную долю этих объемов жилья приобретут юридические и физические лица со спекулятивными целями, которые не сделают жилье более доступным...

Отмена лицензирования в строительстве. Все против?..

В июле 2005 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", который предусматривает сокращение количества лицензируемых видов деятельности и совершенствование процедуры лицензирования, среди которых отдельным пунктом стоит деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, а также по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений. Иначе говоря - строительству.

Справка.

За 2005 г. за выдачей лицензий обратились 57620 соискателей лицензий, из них:

Обращаются за выдачей строительных лицензий и иностранные фирмы. Так, за прошлый год было выдано 337 лицензий 222 иностранным фирмам, анализ которых показал, что наибольший интерес к строительному рынку России проявили фирмы:

Всего на российском рынке строительных услуг сегодня работает 736 иностранных фирм.

Общее число выданных лицам лицензий на строительство оценивается в 240 тысяч.

Вышеназванный Закон предусматривает оптимизацию порядка лицензирования, упрощение процедур получения и переоформления лицензий, обеспечение открытости и доступности информации лицензирующих органов для граждан и хозяйствующих субъектов.

В силу данный Закон должен вступить уже 1 января 2007 г. Но чем ближе дата, тем яростнее споры вокруг него. Так, в первую очередь данный Закон может реально работать лишь при взаимодействии с еще одним Федеральным законом "О саморегулируемых организациях", разработка которого должна быть завершена к июню текущего года.

Но дело даже не в этом, ведь отмена лицензирования в строительстве может повлечь за собой катастрофические последствия. Сегодня государство регулирует параметры продукции строительства и процессов ее создания. Происходит это на основании Федерального закона "О техническом регулировании", применение которого затруднено тем обстоятельством, что он не учитывает особенности строительства объектов. В связи с этим имеются противоречия между данным Законом и Градостроительным кодексом РФ, что препятствует успешной реализации в строительстве положений закона.

Руководитель Росстроя заявил о необходимости переноса срока отмены лицензирования в строительстве с 1 января 2007 г. на 1 января 2008 г. ввиду отсутствия на сегодняшний день Закона о саморегулируемых организациях. Он считает, что необходимо разобраться, хватает ли существующих механизмов для обеспечения регулирования в отрасли и какие механизмы после 2007 г. смогут заменить лицензирование.

Столичные власти, а также многие другие региональные власти высказали свое негативное отношение к отмене лицензирования в строительстве.

Конечно, в случае отмены лицензирования уже никто не сможет гарантировать качество строительства. Безусловно, что это приведет к росту числа аварий на объектах как во время строительства, так и после сдачи в эксплуатацию. Достаточно очевидно, что без выработанных мер по контролю качества строительства нельзя отменять лицензирование. Поскольку пока таких мер не разработано, велика вероятность того, что сохранится лицензирование строительной деятельности...