Мудрый Юрист

О практике прокурорского надзора за исполнением законодательства, направленного на реализацию национального проекта "доступное и комфортабельное жилье - гражданам России"

Викторов И.С., главный научный сотрудник НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ, кандидат юридических наук, заслуженный юрист РФ.

Анализ материалов прокурорских проверок свидетельствует о неудовлетворительном состоянии законности в сфере соблюдения прав и законных интересов граждан - участников долевого жилищного строительства, не соблюдается установленный законом порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, что существенно замедляет темпы возведения жилья и негативно сказывается на реализации национального проекта "Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России".

  1. Повсеместно продолжают иметь место нарушения градостроительного, земельного, природоохранного законодательства практически на всех этапах строительства, начиная с момента выделения и отведения земельного участка до проектно-разрешительной документации, приема объектов в эксплуатацию.

Нормотворческая деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления по рассматриваемым вопросам зачастую не соответствовала нормам федерального законодательства.

В ходе проверки, организованной Генеральной прокуратурой Российской Федерации, особое внимание уделено соответствию федеральному законодательству о предоставлении земельных участков и градостроительной деятельности нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления. По всем выявленным нарушениям приняты исчерпывающие меры реагирования.

В Пермском крае 20 февраля 2006 года прокуратурой края принесен протест на отдельные положения Указа губернатора области N 82 от 28 июня 2004 года об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков для строительства в аренду без проведения торгов, которые вошли в противоречие с Земельным кодексом РФ в ред. от 29 декабря 2004 г. Оно предусматривало возможность предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов. Протест удовлетворен.

Прокуратурой края 30 сентября 2005 г. принесен протест на раздел 7 Порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Пермской области, утвержденного Указом губернатора области от 21 июля 1999 г. N 77. Указанным актом был предусмотрен перечень документов, подлежащих принятию от застройщиков для подготовки постановления ОМСУ о выдаче разрешения на строительство, который не соответствует перечню, содержащемуся в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Протест удовлетворен.

Законодательным Собранием Пензенской области был принят Закон Пензенской области от 27 ноября 2003 г. N 550-ЗПО "Градостроительный устав Пензенской области" как основной закон Пензенской области, определяющий порядок осуществления градостроительной деятельности на ее территории. В связи с тем что он не был своевременно приведен в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, ряд его положений противоречил действующему федеральному законодательству о градостроительной деятельности. Прокуратура области опротестовала указанный закон. Протест был удовлетворен.

По протесту прокурора области отменен Закон Томской области "Об экологической экспертизе в Томской области", так как согласно Федеральному закону "Об экологической экспертизе" субъекты Российской Федерации утратили право осуществлять собственное правовое регулирование в указанной сфере.

В Чувашской Республике выявлен ряд положений Закона Республики "О Кабинете Министров", "О градостроительстве", Постановления Кабинета Министров ЧР от 29 ноября 2000 г. N 229, противоречащих новому Градостроительному кодексу РФ в части установления компетенции органов государственной власти ЧР и местного самоуправления при выдаче разрешений на строительство. По результатам рассмотрения внесен 1 протест, 2 представления. Правовые акты признаны недействующими.

Прокурорскими проверками выявлены незаконные нормативно-правовые акты органов государственной власти субъектов РФ: в Республике Адыгея, Республике Ингушетия, Магаданской, Камчатской, Кировской, Пензенской, Рязанской, Владимирской, Архангельской областях.

Противоречия принятых на региональном уровне нормативных правовых актов федеральному законодательству выявлены и на уровне органов местного самоуправления: в Республике Татарстан, Приморском крае, Свердловской, Тверской, Томской, Кировской, Костромской, Пензенской, Ярославской областях, Ненецком автономном округе.

Несоответствие федеральному законодательству в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления касаются: предоставления земельных участков в аренду ненадлежащим должностным лицом (Владимирская обл.), не решаются вопросы о проведении публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений (Владимирская обл.); не устанавливаются предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства (Владимирская обл.), или устанавливаются с нарушением федерального законодательства (Республика Тыва); не информируется население о передаче земельных участков в аренду (Архангельская обл.); расширен перечень документов, предоставляемых заявителем для участия в аукционе (Новгородская обл.), предоставление земельных участков в аренду исключительно путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц без проведения торгов (Новгородская обл.).

В Приморском крае незаконные нормативные правовые акты выявлены прокурорами г. Владивостока и Надеждинского района. Так, порядок предоставления земельных участков гражданам для индивидуального и коллективного жилищного строительства установлен п. 5 Временного положения о порядке предоставления и изъятия земель и прекращения прав на землю в г. Владивостоке, утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 8 ноября 2000 г. N 205, не предусматривает совершение администрацией г. Владивостока действий по проведению аукционов и, следовательно, не соответствует ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 1 октября 2005 г.

В связи с этим в ходе настоящей проверки прокурором Ленинского района г. Владивостока 23 марта 2006 г. главе администрации г. Владивостока принесен протест на указанное Положение. Прокурором Надеждинского района по аналогичным основаниям принесен протест на Положение "О комиссии по выбору и предоставлению земельных участков", утвержденное решением Думы Надеждинского района от 28 июня 2005 г. N 154.

Проверкой, проведенной прокуратурой Свердловской области выявлены нормативные акты, не соответствующие действующему федеральному и региональному законодательству.

Так, 22 марта 2006 г. прокуратурой г. Кировограда принесен протест на Постановление главы муниципального образования города Кировограда от 19 октября 2005 г. N 896 "О предоставлении с 1 октября 2005 года земельных участков для жилищного строительства", которым определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства с 1 октября 2005 года.

Данным правовым актом в нарушение п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ не определен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, т.е. не указаны мероприятия по проведению работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка и другие вопросы, а также отсутствуют положения о необходимости публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов, чем нарушены требования ст. 30 Земельного кодекса РФ. Пунктом 4 этого Постановления ограничен срок предоставления земельных участков, перспективных для индивидуального жилищного строительства, гражданам, что не предусмотрено федеральным законодательством. Кроме того, п. 5 данного Постановления в нарушение п. 3 ст. 31 ЗК РФ не предусмотрено информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Протест находится в стадии рассмотрения.

Прокурором Петушинского района Владимирской обл. установлено, что согласно пункту 4.10 Положения о порядке предоставления земельных участков для строительств в м.о. Петушинский район, утвержденного решением Совета народных депутатов от 27 июля 2004 г. N 147/10, предоставление земельных участков в аренду осуществляется не на основании постановления главы района, а на основании приказа председателя КУМИ, что не соответствует требованиям ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ". На указанное Положение 17 марта 2006 г. принесен протест, который находится на рассмотрении.

Вязниковским межрайонным прокурором Владимирской обл. установлено, что п. п. 4.6 и 4.7 Положения по предоставлению земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории округа Вязники, утвержденного решением Совета народных депутатов округа Вязники от 7 мая 2004 г. N 449, в нарушение ст. 31 ЗК РФ обязанность по оформлению акта выбора земельного участка и изготовлению прилагаемого к акту проекта границ земельного участка неправомерно возлагалась на заявителя. По заявлению прокурора от 9 июня 2005 г. решением суда от 8 июля 2005 г. Положение в указанной части признано незаконным.

  1. Осуществление управления и распоряжения землями, находящимися в государственной собственности.

В соответствии с требованиями ст. 2 Земельного кодекса РФ и на основании с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В большинстве регионов этот порядок соблюдался.

Так, в Республике Адыгея управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, в соответствии с распоряжением Кабинета Министров Республики Адыгея от 24 сентября 2002 г. N 265-р "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности на территории Республики Адыгея", осуществляется органами местного самоуправления.

В Пензенской области распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, также осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Аналогичным образом осуществлялось управление и распоряжение землями в Приморском крае, Камчатской области.

В противоречие с вышеизложенными положениями законодательства в Республике Татарстан полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению земельными участками возложены решением представительного органа муниципального образования г. Казани от 24 декабря 2005 г. на Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани.

Законом Курганской области от 6 июня 2003 г. N 312 "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений в Курганской области" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями на территории Курганской области в целях строительства многоквартирных домов осуществляется администрацией (правительством) Курганской области.

Незаконные нормативно-правовые акты опротестованы, незаконные акты приведены в соответствие с действующим законодательством.

  1. Нарушение порядка предоставления земель.

Анализ докладных записок прокуроров показал, что на территориях субъектов Российской Федерации активно ведется жилищное строительство.

Так, во исполнение задач, поставленных в рамках Национального проекта, Курганской областной Думой в феврале текущего года утверждена областная программа "Национальный проект "Доступное и комфортное - жилье гражданам России" в Курганской области".

Интенсивно ведется строительство жилья и в других регионах (Республике Татарстан, Ненецком автономном округе, в Камчатской, Пензенской областях).

В то же время повсеместно допускаются нарушения законности уполномоченными органами при выдаче разрешений на строительство.

Органы местного самоуправления не указывают категорию земель, к которой относятся предоставляемые земельные участки, - Владимирская область (79 такого рода постановлений только в Кольчугинском районе), Архангельская область (кроме того, без принятия решения об изъятии земель у бывшего пользователя).

В Республике Тыва выявлены факты строительства жилых домов в водоохранной зоне без отвода земельных участков и без соответствующего заключения органа природоохраны. Внесены 2 представления, которые находятся на рассмотрении. Выделялись земельные участки сверх установленных норм.

Не соблюдается установленный Градостроительным кодексом 10-дневный срок рассмотрения заявлений о выдаче разрешения. Без внимания соответствующих органов остаются отсутствие у лиц, обратившихся за разрешением на строительство, необходимых правоустанавливающих документов.

По протестам прокуратуры Воронежской области отменено 9 незаконных разрешений на строительство, выданных муниципальной инспекцией "Архстройнадзора", а ее руководитель постановлением прокурора привлечен к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.

Судами Кабардино-Балкарской Республики удовлетворены 52 иска прокуроров о признании незаконными постановлений органов местного самоуправления о даче разрешений на строительство жилых домов.

Выявлено значительное количество случаев осуществления застройщиками строительства без соответствующего разрешения. Только в Астраханской области на момент проверки установлено 26 таких фактов.

При этом инспекции государственного и архитектурного надзора возложенных на них обязанностей не выполняют. Так, за 2005 - 2006 гг. инспекцией архстройнадзора по г. Белгороду установлено лишь одно нарушение со стороны организации застройщика, выразившегося в осуществлении строительства без соответствующего разрешения. Если по постановлениям прокуроров Алтайского края за нарушения законодательства о жилищном строительстве к административной ответственности привлечено 11 виновных лиц, то соответствующей инспекцией выявлено лишь 2 нарушителя закона.

В Пермском крае на основании Постановления администрации г. Перми от 28 декабря 2004 г. N 2885 создано муниципальное учреждение "Градостроительный информационный центр города Перми". Наряду с иными функциями МУ ГИЦ осуществляет подготовку проектов решений ОМСУ о разрешении строительства. Фактически МУ ГИЦ рассматривает заявки застройщиков о выдаче разрешений на строительство, проводит проверку предоставленных застройщиком документов и готовит проект решения о выдаче (отказе в выдаче) разрешения на строительство. То есть МУ НИЦ, не являясь структурным подразделением администрации г. Перми, выполняет функции ОМСУ по рассмотрению вопросов о возможности выдачи разрешений на строительство. Готовится протест прокурора края.

Нарушение порядка и сроков согласования предпроектной и проектной документации установлено в Архангельской области, Новгородской области.

В Курганской области имели место случаи предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов неуполномоченным органом. Например, по договорам предоставления земельных участков в аренду ОАО "ШААЗ" и ООО "СМУ-3" в качестве арендодателя выступает администрация г. Шадринска, что противоречит нормам Закона Курганской области от 6 июня 2003 г. N 312. В настоящее время прокуратурой рассматривается вопрос об обращении в арбитражный суд с исковыми заявлениями о признании данных сделок ничтожными.

Нарушения порядка предоставления земель выявлены в Камчатской, Кировской, Магаданской областях.

Нарушения сроков и порядка принятия решений о выдаче разрешения на строительство или на отказ в его выдаче.

Во Владимирской области нередко органы местного самоуправления не соблюдают установленные сроки принятия соответствующих решений и выдают разрешения на строительство при отсутствии необходимых документов.

Пермский край: администрация г. Перми требовала от ООО "Камская долина" для выдачи разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по ул. Чайковского, 3а, предоставления документов, не предусмотренных законом. Отказ в выдаче разрешения на строительство был признан незаконным, в связи с чем 11 октября 2005 г. прокуратурой края в отношении и.о. начальника Департамента планирования и развития территории администрации г. Перми Титова С.И. было возбуждено административное дело по ч. 3 ст. 9.5 КоАП РФ, по результатам рассмотрения которого Титов привлечен к административной ответственности в виде штрафа.

Нарушение требований законодательства об обязательной предварительной постановке объекта на государственный кадастровый учет - Ярославская область, Республика Тыва.

Заявления граждан о предоставлении земельных участков находились без движения в районных и городских комитетах по земельным ресурсам и землеустройству Республики Тыва от 2 недель до 3 месяцев. Органы местного самоуправления в своих решениях о предоставлении земель не указывают основания возникновения права, возмездность, площадь предоставляемого участка. Отдельные органы местного самоуправления предоставляли гражданам земельные участки для индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения.

Заявки на предоставление участков для строительства жилья рассматриваются с нарушением сроков, не проводится инженерное обустройство территорий, предназначенных для жилищного строительства, застройщикам не предоставляются льготы по налогообложению (Архангельская, Новгородская области, Пермский край).

По всем выявленным нарушениям прокурорами внесены акты реагирования, которые частью находятся на рассмотрении, а частью удовлетворены.

Предоставление земельных участков при отсутствии у застройщиков необходимых документов.

В нарушение требований ч. 2 ст. 35 Федерального закона "Об охране окружающей среды" зачастую постановления о предварительном согласовании земельных участков для строительства издавались при отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы по материалам обоснования места размещения объекта.

Так, по постановлению прокурора Мамадышского района Республики Татарстан привлечен к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ руководитель ЗАО "Мамадышстрой", осуществляющего строительство 24-квартирного жилого дома без государственной экспертизы проектной документации, заключения экологической экспертизы. По требованию прокурора документы направлены на экспертизу.

По результатам рассмотрения обращения граждан прокуратурой Московского района г. Казани направлено исковое заявление о признании Постановления главы администрации г. Казани от 1 марта 2002 г. о признании недействительным отвода земельного участка по ул. 1-я Союзная предпринимателю Дормидонтову под строительство торгового павильона вблизи жилого дома без положительного заключения государственной экологической экспертизы и без учета мнения и законных интересов жителей домов. Кроме того, отвод был произведен с нарушением требований ст. ст. 7, 18 и 36 Градостроительного кодекса РФ. Судебное решение по заявлению до настоящего времени не принято.

Прокурорами районов г. Томска в ходе проверки исполнения земельного и градостроительного законодательства в конце 2005 года выявлялись факты нарушения федерального законодательства на стадии предварительного согласования мест размещения объектов. Так, в нарушение требований ч. 2 ст. 35 Федерального закона "Об охране окружающей среды" зачастую постановления о предварительном согласовании земельных участков для строительства издавались при отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы по материалам обоснования места размещения объекта.

Прокуратурой Верх-Исетского района г. Екатеринбурга выявлены нарушения в действиях ЗАО "Атомстройкомплекс", допущенные в декабре 2005 года при строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Февральской революции. Застройщиком, в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, начаты работы по строительству без разрешения на выполнение работ на этап, предшествующий строительству, без распоряжения главы города на отвод земельного участка под строительство. По постановлению прокурора ЗАО "Атомстройкомплекс" привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ и ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа.

Нарушения подобного характера выявлены и в Свердловской области. Так, Алапаевской городской прокуратурой при изучении землеотводных дел установлено, что в нарушение Постановления правительства области от 31 августа 2004 г. N 317-ПП органы местного самоуправления не запрашивают информацию для проведения проверки в отношении всех возможных вариантов выбора земельного участка на принадлежность их к федеральной, муниципальной или частной собственности; на наличие зарегистрированных прав на земельные участки, имеющихся ограничений пользования им или обременений; на наличие расположенных на них объектов недвижимого имущества и др. Также во всех землеотводных делах имеются лишь публикации о предоставлении определенного земельного участка для строительства, чем нарушен п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено опубликование сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании.

По фактам выявленных нарушений городским прокурором в адрес главы администрации МО "Город Алапаевск" внесено представление об устранении нарушений действующего земельного законодательства, главам муниципальных образований в целях недопущения нарушения прав граждан объявлены предостережения.

Аналогичные нарушения выявлены в Республике Ингушетия. Выявлено 137 случаев выполнения строительных работ без разрешения. В 26 случаях нарушения устранены, в остальных случаях виновные привлечены к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.

Нарушения порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускались в Костромской области (пользование земельным участком без правоустанавливающих документов, отсутствие надлежаще оформленных договоров аренды, нецелевое использование земель, их самовольный захват и др.), Тверской области (выдача разрешений на строительство без договоров аренды).

В Архангельской области проекты на строительство направлялись на государственную экологическую экспертизу уже по начатым или построенным объектам.

В 2005 г. в Архангельской области за нарушение законодательства об экологической экспертизе органами Ростехнадзора при оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок и проекты строительства объектов недвижимости по ст. 8.4 КоАП РФ к административной ответственности в виде штрафа привлечено 20 лиц, общая сумма штрафов составила 315,5 тыс. руб., в 2006 г. - 3 лица, сумма штрафов - 57,0 тыс. руб.

В Астраханской области проверкой установлено 26 фактов строительства подрядными организациями жилых домов без полученного в установленном порядке разрешения на производство строительных работ. По результатам проверки в отношении виновных лиц прокуратурой возбуждено 26 производств об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, внесены представления, в которых предъявлены требования об устранении нарушений градостроительного законодательства.

В Московской области имели место факты выдачи органами местного самоуправления разрешений на строительство при отсутствии положительных заключений экспертиз и иной разрешительной документации. В ряде районов по фактам использования земельных участков под строительство при отсутствии разрешений на строительство и иной проектно-разрешительной документации, а также по фактам выдачи должностными лицами органов местного самоуправления разрешений на строительство при отсутствии полного пакета такой документации возбуждены уголовные дела (в Мытищинском районе - 16, в Сергиево-Посадском - 2, в Истринском районе).

Факты выдачи разрешений на строительство юридическим лицам, не имеющим правоустанавливающих документов на землю, установлены в Пермском крае. По ряду объектов строительство ведется после истечения сроков действия разрешений на строительство, истечения сроков договоров аренды земельных участков. Аналогичные нарушения в Ярославской области, Республике Тыва, где в ходе проверки постановлений администрации г. Кызыла прокуратурой города было вынесено 15 протестов на незаконные правовые акты в части выдачи разрешений на строительство, реконструкцию строений и сооружений на территории города.

Не менее актуальной проблемой остается отсутствие установленной законодательством градостроительной документации, что может привести к нарушению зонирования территории, границ земельных участков, возможных целей использования территорий. Для создания схемы территориального планирования и модернизации генеральных планов поселений необходимы значительные денежные средства. Их, как правило, на эти цели в бюджетах муниципалитетов и субъектов Российской Федерации не имеется.

При выдаче разрешений на строительство допускались нарушения требований п. п. 7, 9, 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ об обязательном предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок.

Так, администрацией Октябрьского района г. Владивостока были выданы разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на трех земельных участках, договоры аренды которых в нарушение требований п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ были зарегистрированы в установленном законом порядке. По данным фактам прокурором Октябрьского района внесено представление главе администрации Октябрьского района.

Проверка показала, что главами местного самоуправления (Республика Адыгея) допускались нарушения действующего законодательства при предоставлении земельных участков для строительства.

Так, распоряжением главы администрации ст. Даховской Майкопского района от 3 августа 2005 г. N 72 "Об утверждении плана внешних границ и передачи в собственность бесплатно земельного участка Теплякову С.А., расположенного по адресу: ст. Даховская, ул. Мостовая, 5а" был предоставлен в собственность земельный участок. Было установлено, что на момент издания распоряжения земельный участок не был сформирован в установленном порядке. Кроме того, предоставленный земельный участок длительное время не использовался застройщиком по целевому назначению. Однако мер по изъятию земельного участка администрация ст. Даховской не принимала. Более того, передала участок в собственность бесплатно. Указанное распоряжение прокурором Майкопского района опротестовано. Протест удовлетворен.

  1. Нарушения, допускаемые застройщиками.

Прокурорскими проверками установлены многочисленные нарушения, допускаемые застройщиками. Так, установлены факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утвержденной проектной документации, плана земельного участка (Владимирская, Новгородская области). В Ярославской области и Республике Тыва застройщиками допускаются нарушения требований законодательства о регистрации прав на выделенные земельные участки (не регистрировались в установленном законом порядке договоры аренды).

Использование земельных участков не по целевому назначению отмечается прокуратурой Ярославской области.

В Архангельске установлены факты привлечения застройщиками денежных средств участников долевого строительства до получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной документации и госрегистрации прав на земельный участок - в СМИ в марте 2006 г. размещены объявления с предложением об участии в строительстве дома на ул. Галушина. В ходе проверки установлено, что ОАО "Архангельскгражданреконструкция" разрешение на строительство дома не оформила, в связи с чем прокуратурой области в отношении застройщика, СМИ и их должностных лиц возбуждено 6 дел об административных правонарушениях по ст. 14.3 КоАП РФ, которые находятся на рассмотрении.

Пермский край: в договорах, заключаемых застройщиками с гражданами, не указывались сроки исполнения договорных обязательств застройщиками (о сдаче жилого дома в эксплуатацию). В договоре о долевом участии в строительстве жилья предусматривались условия, согласно которым исполнитель снимает с себя обязанности по принятию и удовлетворению претензий потребителей после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

  1. Нарушение законодательства, регулирующего порядок ввода объектов в эксплуатацию.

Прокурорами выявлены нарушения администрациями городов Владимирской области сроков выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Представления находятся на рассмотрении. Несвоевременная передача застройщиками объектов жилищного строительства - Архангельская, Новгородская области.

В Ярославской области органами прокуратуры выявлены факты приема жилья в эксплуатацию комиссиями, состав которых не отвечает требованиям закона (не включены представители генерального проектировщика, органов архитектурно-строительного надзора, государственного санитарного и государственного пожарного надзора).

  1. Несоблюдение требования законодательства о продаже земельных участков для жилищного строительства или продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства после 1 октября 2005 г. на аукционах. Несоблюдение порядка организации и проведения аукционов.

Прокурорскими проверками установлено, что требования ст. 30.1 Земельного кодекса о проведении аукциона при предоставлении земельных участков для жилищного строительства не всегда соблюдаются.

Так, органами прокуратуры Новосибирской области по таким фактам главам органов местного самоуправления внесено 53 представления и объявлено 11 предостережений.

Вместе с тем одним из обстоятельств, препятствующих функционированию свободного рынка жилья, послужили действия органов местного самоуправления по предварительному согласованию значительного числа земельных участков для жилищного строительства накануне вступления в силу изменений в Земельный кодекс.

Так, в том же Новосибирске до вступления в силу Федерального закона N 191, которым Земельный кодекс РФ дополнен ст. 30.1, мэрией было подписано 198 распоряжений о предварительном согласовании выбора земельного участка под жилищное строительство. Причем массовый характер издание таких актов приняло 29 и 30 сентября 2005 г. Ряду строительных фирм предварительно согласовывалось по несколько строительных площадок, отдельные из них превышают площадь 10 га. Впоследствии это дало возможность мэрии предоставлять указанные земельные участки без проведения аукциона.

Согласно требованиям ст. 30.1 Земельного кодекса РФ является обязательным проведение органом государственной власти и местного самоуправления аукциона при продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства или продажи права на заключение договора аренды.

Необходимо отметить, что в нарушение п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления не всегда определены печатные издания, в которых публикуются уведомления о предстоящем аукционе (Республика Адыгея). Например, из 9 муниципальных районов Республики печатный орган определен лишь в МЛ "Город Майкоп" и МО "Красногвардейский район".



Не всегда решены вопросы размещения информации о торгах в печатных изданиях и сайтах администраций вновь созданных муниципальных образований. В извещениях о проведении аукционов не всегда содержится информация о времени проведения аукциона, не всегда имеются проекты договоров купли-продажи или аренды земельных участков, протоколы о признании претендентов участниками аукционов и о результатах проведения аукционов оформляются надлежащим образом, не составлялись протоколы аукциона, не публиковалась информация о его проведении (Владимирская, Новгородская области). В Московской области для проведения торгов требовались документы, не предусмотренные ч. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, и были нарушены сроки опубликования результатов аукционов. Иногда организаторами аукционов не привлекались независимые оценщики - Пермский край.

Выявлены нарушения законодательства на территории Камчатской области. Так, прокуратурой в Постановлении и.о. главы Елизовского районного муниципального образования от 3 октября 2005 г. N 1050 "О предоставлении в аренду земельного участка на землях поселений жилищно-строительному кооперативу "Вторая очередь. Теплый стан" выявлены нарушения земельного законодательства при предоставлении указанного земельного участка в аренду. Согласно указанному постановлению жилищно-строительному кооперативу предоставлен земельный участок на праве аренды сроком до 1 сентября 2006 г., земельный участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Поскольку указанный участок предоставлен без проведения аукциона, предусмотренного статьей 38.2 Земельного кодекса РФ, прокуратурой 24 марта 2006 г. на указанное Постановление принесен протест, который пока не рассмотрен.

В Приморском крае предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства в некоторых случаях произведено без проведения аукционов на основании вступивших в законную силу постановлений суда, которые в соответствии со ст. 13 Гражданского процессуального кодекса РФ обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской федерации.

В 2005 году комитет по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани осуществлял реализацию земельных участков в г. Казани с аукционных торгов на основании постановлений главы администрации г. Казани. Данными постановлениями комитету предоставлялись земельные участки для последующей реализации их с аукционных торгов. В том числе участков с расположенными на них зданиями, находящимися в собственности города. Нарушений законодательства при проведении торгов не выявлено.

На территории Ярославской области выявлены нарушения требований ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ об обязательном проведении аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков.

Так, Постановлением главы администрации Пошехонского муниципального округа Ярославской области от 4 октября 2005 г. N 494 коммандитному товариществу "Социальная инициатива и К" для строительства многоквартирного жилого дома в аренду предоставлен земельный участок в г. Пошехонье. В нарушение требований ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка не проводился. В протесте, внесенном прокурором района на Постановление от 4 октября 2005 г. N 494, поставлен вопрос об отмене незаконного правового акта, протест до настоящего времени не рассмотрен.

В Тверской области в нарушение ст. ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ администрацией г. Твери 3 марта 2006 г. проведен конкурс по продаже в собственность или продаже права на заключение договоров аренды участков для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов семи земельных участков. При этом в приглашении к участию в конкурсе, опубликованном в газете "Муниципальные вести", отсутствовали сведения о предмете аукциона, в том числе о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о параметрах разрешенного строительства объекта, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о "шаге аукциона"; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды. В нарушение требований закона эти сведения частично изложены в конкурсной документации, которую предлагалось приобрести за плату у организаторов конкурса.



Более того, конкурсной документацией незаконно расширен перечень документов, подаваемых для участия в конкурсе, что противоречит пунктам 12, 13 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ. Кроме того, конкурс администрацией проведен закрытым по способу подачи предложений.

По условиям проведенного конкурса задаток возвращался лицам, которые участвовали в конкурсе, но не выиграли его, в течение 15 банковских дней, что противоречит п. 27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808, согласно которому данный срок составляет 3 банковских дня.

В связи с выявленными нарушениями закона в адрес и.о. главы администрации г. Твери внесено представление о проведении служебной проверки и привлечения лиц, допустивших эти нарушения, к ответственности.

Московская область: некоторыми главами муниципальных образований земельные участки под жилищное строительство предоставляются без проведения аукционов после 1 октября 2005 г. со ссылкой на то, что процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства началась до введения в действие ст. 30.1 ЗК РФ, в связи с чем установленные этой статьей требования о проведении аукционов на такие случаи не распространяются, что противоречит ЗК РФ. Такого рода нарушения многочисленны, выявлено 49 подобных фактов. Внесены представления и проведена проверка в порядке ст. ст. 144 - 145 УПК РФ.

В извещениях о проведении аукционов не всегда содержалась информация о времени проведения аукциона, не всегда имелись проекты договоров купли-продажи или аренды земельных участков, протоколы о признании претендентов участниками аукционов и о результатах проведения аукционов оформлялись ненадлежащим образом, не составлялись протоколы аукциона (Владимирская, Новгородская область); требовались документы, не предусмотренные ч. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, нарушались сроки опубликования результатов аукционов - Московская область. В Пермском крае организаторами аукционов не были привлечены независимые оценщики.

Без обязательного проведения аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков предоставлялись в аренду земельные участки на территории Ярославской обл. Принесен протест, который до настоящего времени не рассмотрен.

В дополнение к перечисленным не соблюдались требования закона о проведении аукциона в Магаданской, Архангельской, Владимирской, Новгородской, Астраханской, Оренбургской, Орловской областях, Пермском крае, Республиках Тыва, Ингушетия, Мордовия, Хакасия, Кабардино-Балкария, Республика Бурятия.



Проверками установлен ряд нарушений в отношении участников долевого строительства. В Волгоградской области в целях включения в заявку для участия в подпрограмме "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" (Программы "Жилище") 9 ноября 2005 г. территориальным строительным комитетом администрации области в администрацию в г. Волгограда направлен соответствующий запрос. 13 февраля 2006 г. администрацией Волгограда в администрацию области представлены сведения только об одном земельном участке, несмотря на то что таких земельных участков согласно информации администрации города в настоящее время имеется 13.

Не проводится регистрация сделок об аренде земельного участка для участия в долевом строительстве, до заключения договора аренды не была произведена оценка передаваемого в аренду земельного участка - Владимирская область.

Договоры долевого участия в строительстве не содержат гарантийного срока на объект долевого строительства - Новгородская область. Положения договоров об их расторжении при нарушении сроков финансирования свыше 10 календарных дней и без соблюдения судебного порядка противоречат требованиям ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ.

В Астраханской области в г. Астрахани застройщиками ООО "Волгостройсервис" привлекались денежные средства граждан на долевое строительство при наличии просроченных разрешений на строительство. Представление прокурора района города - на рассмотрении.

  1. Прокурорами нередко выявлялись факты низкой эффективности деятельности органов власти по осуществлению контроля за поступлением денежных средств от использования земельных участков. Так, прокурором Петушинского района Владимирской области установлено, что администрацией района не в полной мере осуществляется исковая работа по принудительному взысканию задолженности по арендной плате. Представление от 10 марта 2006 г. находится на рассмотрении.

В Московской области в ряде муниципальных образований выявлена задолженность арендаторов земельных участков перед администрациями по внесению арендной платы.

В Ярославской области, Пермском крае не принимается действенных мер по взысканию в бюджет арендной платы за земельные участки.



В Республике Тыва в договорах аренды земельных участков не указываются размеры арендной платы, в связи с чем средства от аренды земельных участков в соответствующие бюджеты не поступали.

  1. Публичные мероприятия в связи с неисполнением инвестиционных контрактов на строительство жилья.

В ходе проверки исполнения застройщиками требований Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." установлены нарушения порядка и условий привлечения денежных средств граждан в строительство жилья.

Многочисленные нарушения прав граждан - участников долевого строительства повлекли за собой акции протеста, которые заключались в проведении демонстраций, митингов и иных выступлений. Только осенью 2005 г. в г. Москве граждане в 4-х случаях были вынуждены выйти на улицы с требованиями о защите своих жилищных прав.

Правоохранительными органами г. Москвы в 2005 - 2006 гг. расследовалось 51 уголовное дело по фактам мошенничества и присвоения руководителями инвестиционных компаний денежных средств вкладчиков - соинвесторов строительства жилых домов, расположенных в Москве и Московской области. При этом суммы причиненного ущерба исчисляются сотнями миллионов рублей.

Например, Управлением по расследованию преступлений в сфере экономики и должностных преступлений прокуратуры города Москвы расследуется уголовное дело N 320189 в отношении руководителей ООО "Инвестпроект" Кутузова В.И. и Шуринова К.Ю., в связи с хищением денежных средств, полученных ими от физических и юридических лиц для финансирования строительства жилья в Московской области. Кутузову В.И. 5 декабря 2005 г. предъявлено обвинение по ч. 4 ст. 160 УК РФ и избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, Шуринову К.Ю. 6 декабря 2005 г. заочно предъявлено обвинение также по ч. 4 ст. 160 УК РФ; 9 декабря 2005 г. он объявлен в международный розыск. 15.12.2005 ему заочно избрана мера пресечения в виде заключения под стражу. Потерпевшими признано 80 граждан. Дело находится в производстве, срок следствия продлен до 7 месяцев 17 суток, то есть до 4 апреля 2006 г.

Уголовные дела указанной категории, как имеющие большой общественный резонанс, по указанию прокурора Москвы изъяты из производства ОВД и переданы для дальнейшего расследования следователям прокуратуры, а именно уголовные дела, возбужденные в отношении руководства строительных компаний: ООО "Мита-2000", ЗАО "Спецстрой-2", жилищный кооператив "Совместная инициатива", ООО "Стэкс-Инком", ООО "Инвестпроект" и др. Всего в настоящее время в производстве следователей подчиненных прокуратур находится 31 дело.

По указанным делам нарушены конституционные права более 1600 граждан по 199 объектам жилого строительства, из них в настоящее время признано потерпевшими свыше 500 человек. Расследование по этим делам продолжается и находится на особом контроле у руководства прокуратуры города.



Вместе с тем, чиновниками различного уровня допускаются нарушения, направленные на создание искусственных препятствий по реализации жилищных прав граждан. Так, 27 марта 2006 г. Тверским районным судом г. Москвы удовлетворены исковые требования прокуратуры о признании незаконными действий префектуры юго-западного административного округа и Правительства г. Москвы в связи с отказом принять в эксплуатацию дом по ул. Островитянова, что повлекло многочисленные обращения граждан, являющихся соинвесторами строительства указанного жилого дома.

  1. Недостатки в деятельности контролирующих органов.

Государственный контроль.

Основными нарушениями, выявляемыми в ходе осуществления государственного контроля по предоставлению и использованию земель в ходе жилищного строительства должностными лицами контролирующих органов и органов местного самоуправления, являются использование земельных участков без правоустанавливающих документов, самовольное занятие земельных участков, их использование не по целевому назначению. Активно проводили работу по выявлению таких нарушений контролирующие органы Томской области.

В ходе проверки установлено, что не все контролирующие органы в должной мере осуществляют предоставленные им законом функции.

Органы архитектуры и градостроительства - не осуществляется должный контроль за законностью строительства на соответствующей территории во Владимирской области, Пермском крае.

В Астраханской области органами государственного архитектурно-строительного надзора не во всех случаях решался вопрос о привлечении виновных лиц к предусмотренной законом административной ответственности.

Московская область - выявлены многочисленные нарушения в деятельности органов государственного архитектурно-строительного надзора: надзор недостаточно эффективен; ни к одному из нарушителей строительных норм не применялись меры наказания в виде административного приостановления деятельности. Внесено представление, по результатам рассмотрения которого отдельные должностные лица привлечены к дисциплинарной ответственности.

По факту непринятия должных мер со стороны руководства 5-го ТЩ ГУ ГАСН МО за строительством на территории Мытищинского района, осуществляемым Фондом ипотечного жилищного кредитования "Мытищи-1", ООО "Тротос", ЗАО "Спецстройжилье XXI век", ООО "Компания СТК", ООО "Корпорация ММБК-Строй Инвест". УКС N 2 филиала "Главукс" многоэтажных жилых домов без полученного в установленном порядке разрешения на строительство в отношении начальника 5 ТШ ГУ ГАСН МО Кашкарова Г.С. Мытищинской горпрокуратурой 5 декабря 2005 г. возбуждено и расследуется уголовное дело N 43897 по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ. По информации горрайпрокуроров в настоящее время на территории Московской области ведется строительство 227 многоквартирных жилых домов. На 30 объектах, большая часть из которых принадлежит КТ "Социальная инициатива" и ЗАО "Стройметресурс", строительство приостановлено. По данным фактам горрайпрокурорами возбуждены уголовные дела.

В Пермском крае за 2005 - 2006 гг. инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора привлечено к административной ответственности с наложением штрафа 25 застройщиков за ведение строительства жилых домов без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ) и 5 застройщиков - за ввод жилых домов в эксплуатацию без разрешения (ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ). За тот же период по результатам проведенных проверок прокурорами возбуждено 46 административных дел: строительство жилых домов без разрешения, ввод домов в эксплуатацию без разрешения, нарушение порядка выдачи разрешений на строительство, использование земельных участков без правоустанавливающих документов.

Допущенные в Курганской области нарушения стали возможны из-за низкой эффективности работы контролирующих органов (ГАСН, ТУ Роснедвижимости и др.), в обязанность которых входило их выявление и решение вопросов о привлечении нарушителей к ответственности. Например, инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) Курганской области призвана отслеживать соответствие фактически осуществляемого строительства разрешительной документации. В 2005 году и в истекшем периоде текущего года инспекцией было выявлено лишь 16 правонарушений по ст. 9.5 КоАП РФ, в то время как имели место грубейшие нарушения закона. В частности, 26 декабря 2005 г. ООО "Фирма "Баскаль" получило разрешение на строительство дома, а 27 января 2006 г. (всего лишь через месяц) Постановлением администрации г. Кургана N 279 указанный объект был уже введен в эксплуатацию. Строительство дома было начато и велось до получения соответствующего разрешения. Указанное нарушение инспекцией ГАСН выявлено не было, меры по привлечению виновной организации к ответственности не принимались.

По всем выявленным нарушениям законодательства прокуратурой внесено представление с требованием привлечения виновных должностных лиц к ответственности.

В Костромской области недостаточно принципиально и бескомпромиссно органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, принимают меры воздействия к нарушителям земельного законодательства.

Выявлены нарушения закона в деятельности инспекции Госархстройнадзора администрации Магаданской области (непривлечение виновных к ответственности, нарушение требований КоАП РФ о штрафах).

Неэффективно работают контролирующие органы в Пензенской, Ярославской областях. Прокурор Ярославской обл. отмечает, что прокуроры области более активно, чем контролирующие органы, используют предоставленное ст. 28.4 КоАП РФ право возбуждения дел об административных правонарушениях. Так, в 2005 г. прокурорами городов и районов области возбуждено 29 дел об административных правонарушениях по проверяемому направлению, а за 1 квартал 2006 г. - уже 28.

Органы Роснедвижимости не всегда эффективно осуществляют предоставленные законом полномочия: Ярославская область, Республика Тыва (контроль за использованием земель фактически не осуществляется, не обследуются земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде).

По всем выявленным нарушениям прокурорами внесены акты реагирования, которые частью находятся на рассмотрении, а частью удовлетворены.

Управлением Роснедвижимости по г. Москве в 2006 г. выявлялись нарушения административного законодательства, связанные с предоставлением земельных участков для жилищного строительства, в связи с чем возбуждено 2 дела об административном правонарушении - по ст. 7.1 и 7.10 КоАП РФ. По результатам рассмотрения на виновных юридических лиц наложены штрафы на общую сумму 40 тыс. руб.

Работа территориального управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курганской области в 2005 году проверялась прокуратурой области. По результатам проверки руководителю управления внесено представление об устранении нарушений законодательства. К дисциплинарной ответственности привлечено 5 должностных лиц.

Управлением Роснедвижимости по Тверской области и его территориальными отделами полномочия, предусмотренные п. 2 Постановления Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" осуществлялись ненадлежащим образом. Недостаточно использовались полномочия по привлечению лиц, виновных в нарушениях земельного законодательства, к административной ответственности. Планы работы Управления не содержат конкретных мероприятий.

Прокуратурой внесено представление с требованием об устранении нарушений.

Нарушения порядка привлечения виновных лиц к административной ответственности: рассмотрение дел в отсутствие лиц, привлекаемых к административной ответственности, не вручаются и не высылаются по почте копии постановлений по делам об административных правонарушениях; непринятие мер по привлечению виновных к административной ответственности - Владимирская область.

Муниципальный контроль.

Прокуроры нередко отмечают низкую эффективность муниципального контроля.

В Московской области имеются случаи игнорирования требований Положения о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 июня 1996 г. N 685 "Об утверждении Перечня и сроков разработки проектов основных нормативных правовых актов РФ, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы "Жилище", и функции по созданию таких регистров возлагаются на органы власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Так, данные регистры не созданы и не ведутся на территории ряда районов Московской области. Тем самым органы местного самоуправления не только не выполняют Постановление Правительства РФ от 22.10.1997 N 1348 "О Постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. N 1348 "О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории Российской Федерации", но и не соблюдают требования п. 20 ст. 14, ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", согласно которым к вопросам местного значения относятся осуществление земельного контроля, а также ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

В Пермском крае в 2005 - 2006 гг. территориальными прокурорами неоднократно возбуждались дела об административных правонарушениях по ст. 9.5 КоАП РФ в отношении юридических лиц, ведущих строительство жилых домов без разрешения на строительство.

Владимирская область: Кольчугинским межрайонным прокурором установлено, что отдел земельных отношений администрации района не принял мер к нарушителю - ООО "Мастер", самовольно занявшему в 2005 г. земельный участок для строительства; 20 марта 2006 г. внесено представление, которое находится на рассмотрении. Прокурором 24 марта 2006 г. возбуждено дело об административном правонарушении в отношении ООО "Мастер", которое находится на рассмотрении в управлении Роснедвижимости. Еще два факта выявления прокурорами нарушений земельного законодательства (самозахват) со стороны застройщиков отмечаются во Владимирской области.

Нарушения при осуществлении муниципального земельного контроля выявлены также в Новгородской области (ненадлежащим образом).

Астраханская область: администрацией г. Астрахань не принимается достаточных мер к реализации полномочий по обращению в судебные инстанции по приостановлению строительства многоэтажных жилых домов, возводимых без соответствующих разрешений. В 2005 - 2006 гг. подобные заявления в суд не направлялись, должностные лица органов местного самоуправления ограничились направлением информации в инспекцию государственного архитектурного надзора. Мэру города прокурором области внесено представление.

Прокурорами субъектов РФ нередко выявляются правонарушения в тех случаях, когда контролирующие органы прошли мимо них, они добиваются устранения выявленных правонарушений, используя весь арсенал имеющихся в их распоряжении средств реагирования.

Например, органами прокуратуры г. Москвы принимаются меры по защите прав граждан по объектам жилищного строительства. Так, по результатам рассмотрения многочисленных обращений граждан, являющихся соинвесторами строительства жилого дома по ул. Островитянова, д. 11, стр. 1, первому зам. мэра Москвы Ресину В.И. 14 мая 2005 г. прокуратурой города внесено представление об устранении нарушений закона, допускаемых префектурой ЮЗАО г. Москвы при отказе в принятии указанного жилого дома в эксплуатацию. После того как Правительством Москвы незаконная позиция префектуры ЮЗАО признана обоснованной, прокуратурой города в Тверской районный суд г. Москвы 27 декабря 2005 г. направлено исковое заявление с требованием о признании позиции Правительства Москвы и префектуры ЮЗАО г. Москвы, нарушающей жилищные и имущественные права граждан-соинвесторов, а также бездействия префектуры ЮЗАО в принятии жилого дома в эксплуатацию незаконными. Решением Тверского районного суда г. Москвы от 27 марта 2006 г. исковые требования прокуратуры г. Москвы удовлетворены.

Московская область: глава администрации Никоновского сельского округа Раменского района Московской области Попов А.П. принял заведомо незаконные решения в виде вынесения постановлений о предоставлении в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, за плату, по заведомо заниженной стоимости, в нарушение предусмотренного ст. ст. 20, 30 ЗК РФ порядка предоставления гражданам в собственность земельных участков по результатам торгов (конкурсов, аукционов), которые по представленным участкам не проводились. Своими действиями Попов существенно нарушил охраняемые законом интересы государства, выразившиеся в нарушении порядка предоставления земельных участков в собственность, чем причинил государству в лице администрации Раменского района ущерб в размере разницы между реальной стоимостью и стоимостью при продаже, т.е. совершил преступление, предусмотренное ч. 1 ст. 286 УК РФ. Приговором Московского областного суда от 7 апреля 2005 г. Попов признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 285, ч. 1 ст. 286, ч. 4 ст. 290 УК РФ, и ему назначено наказание в соответствии со ст. 69 УК РФ в виде 4 лет лишения свободы с лишением права занимать должности по государственной службе в органах самоуправления и заниматься организационно-хозяйственной деятельностью на срок 3 года. Этим же приговором признана виновной и привлечена к уголовной ответственности специалист Никоновского сельского округа Раменского района Колесина И.А., которая оказывала содействие Попову в совершении преступления.

Владимирская область: 16 января 2006 г. прокурором области по признакам преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 286 УК РФ, возбуждено уголовное дело N 34 по факту превышения должностных полномочий бывшим главой г. Суздаль Рыжовым А.Ю. при продаже земельных участков в г. Суздале. Следствием установлено, что в период с 18 декабря 2003 г. по 19 октября 2005 г. Рыжов в нарушение ст. 30 ЗК РФ вынес ряд незаконных постановлений о предоставлении по заниженной цене в собственность юридических лиц и физическому лицу земельных участков на территории г. Суздаля без согласия Совета народных депутатов и без проведения торгов. В результате его противоправных действий МО "Город Суздаль" причинен материальный ущерб в сумме около 10 млн. рублей в виде неполучения указанной суммы в бюджет города для осуществления социальных программ. Проводится предварительное расследование.

Ярославская область: Постановлением мэра г. Ярославля от 19 сентября 2005 г. N 4228 ООО "Дизель-магистраль" предоставлен земельный участок площадью 315 кв. м из земель поселений для проектирования и строительства 4-этажного 6-квартирного жилого дома по ул. Рыбинской. Постановлением мэра города от 17 января 2006 г. N 81 в Постановление N 4228 внесены изменения в части увеличения предоставляемого ООО "Дизель-магистраль" земельного участка до 900 кв. м.

На основании указанных Постановлений мэра 23 января 2006 г. между КУМИ мэрии г. Ярославля и ООО "Дизель-магистраль" заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 900 кв. м для проектирования и строительства указанного жилого дома. Указанные Постановления мэра вынесены с нарушением законодательства, в связи с чем являются недействительными - земельный участок площадью 315 кв. м предоставлен ООО "Дизель-магистраль" для проектирования и строительства жилого дома без оформления акта о выборе земельного участка и утверждения проекта границ земельного участка, без информирования населения о возможном и предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта в установленном порядке не принято. Земельный участок предоставлен без проведения работ по его формированию, государственного кадастрового учета.

Более того, в соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ, вступившей в действие с 1 октября 2005 г. земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, но продаются на аукционах.

Между тем Постановлением мэра Ярославля от 17 января 2006 N 81 размер земельного участка, предоставленного ООО "Дизель-магистраль" для проектирования и строительства, был увеличен до 900 кв. м. При этом аукцион и продажа прав аренды указанного земельного участка не проводились. Отказ от проведения аукциона не позволяет МО - г. Ярославлю - получить наиболее высокую цену от продажи права на заключение договора аренды земельного участка. С учетом изложенного прокурором области в арбитражный суд направлено заявление о признании указанных Постановлений мэра Ярославля недействительными.

В Екатеринбурге 28 февраля 2006 г. направлено в суд уголовное дело по обвинению директора государственного унитарного предприятия "Исток" в совершении преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 290 УК РФ, который получил взятку за предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Так, Постановлением главы администрации Азнакаевского района (Республика Татарстан) от 30 сентября 2005 г. N 1204 некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", имеющей лицензию на строительство, был предоставлен земельный участок площадью 11703 кв. м в собственность с выкупом для строительства 120-квартирного жилого дома. Строительство дома начато ЗАО "Евро-Жилстрой" без разрешения на строительство объекта и строительную площадку. После вмешательства прокуратуры Азнакаевского района по предписанию Госархстройнадзора РТ строительство было приостановлено до получения разрешения.

Прокуратурой Гороховецкого района принесен 21 протест Владимирской области на незаконные приказы председателя комитета по управлению муниципальным имуществом, которые рассмотрены и удовлетворены. Нарушение состояло в том, что вместо предусмотренного законодательством заключения новых договоров аренды договорные отношения с лицами, арендующими земельные участки, продлевались приказами председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации района.

По выявленным нарушениям законодательства прокурорами приняты соответствующие меры реагирования, а Генеральной прокуратурой РФ направлена информация в Администрацию Президента РФ и в Правительство РФ и информационное письмо прокурорам субъектов Федерации.

Нарушения законодательства, выявленные прокурорами субъектов Российской Федерации, можно дополнить сведениями Федеральной антимонопольной службы: "Несмотря на то что с 1 октября прошлого года выделение земельных участков под жилищное строительство по закону возможно только через аукцион, 87% участков было предоставлено "целевым назначением", а еще 2,7% - по неизвестной закону процедуре "конкурса", - сообщил на коллегии руководитель Игорь Артемьев. Именно по этой причине цены на жилье растут семимильными шагами, считают антимонопольщики. Всего же по стране с нарушением закона было выделено за сравнительно короткий срок не менее 1000 участков. Глава ФАС заявил, что Правительство полностью поддержало инициативу ФАС о подаче исков в суд для расторжения таких незаконных договоров. "Положить этой практике в регионах конец крайне тяжело, но это нужно делать - это старт важнейшей реформы", - подчеркнул Игорь Артемьев" <1>.

<1> Велетминский И. Артемьева уже не остановить // Российская газета. 01 марта 2006. N 41.

Предложения по совершенствованию законодательства, направленного на реализацию национальной программы доступного жилья

  1. Существенные изменения претерпели нормы, касающиеся предоставления жилых помещений гражданам по договору социального найма. Более четверти статей нового Жилищного кодекса РФ посвящены этим вопросам.

Начиная с 1 марта 2005 г. жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться только малоимущим гражданам, причем только тем из них, которые признаны нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ). По оценкам специалистов к концу 2004 года в России проживало около 21 млн. малоимущих граждан (с денежным доходом ниже прожиточного минимума) <2>.

<2> Труд. 2005. 9 марта. N 39. С. 5.

Малоимущими гражданами, как указано в части 2 статьи 49 ЖК РФ, являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Как видно из этой нормы, в Жилищном кодексе РФ нет конкретных критериев, кто такие малоимущие. Классифицировать по этому признаку граждан будут администрации субъектов Федерации. Критерии определения малоимущих во всех регионах разные. То есть пока каждый субъект РФ не примет соответствующий закон, граждане в этом субъекте не будут признаваться малоимущими и не будут приниматься на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Отсутствие таких четких критериев в самом Жилищном кодексе уже вызвало нарекания со стороны его критиков, в том числе парламентариев, а поэтому следовало бы решить этот вопрос путем внесения соответствующего дополнения в Жилищный кодекс РФ.

Кроме того, в СМИ высказано обоснованное мнение, что общие условия, с соблюдением которых субъекты Российской Федерации должны определять основания и порядок признания граждан малоимущими, необходимо установление и на федеральном уровне. Иначе на практике неизбежно сложится ситуация, когда по основаниям, установленным субъектами Российской Федерации, в категорию малоимущих будет попадать лишь очень незначительное число граждан.

  1. Не способствует укреплению законности в сфере соблюдения жилищных прав граждан отсутствие уполномоченного органа по рассмотрению дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 14.28 КоАП РФ, которая является специальной нормой, устанавливающей административную ответственность за нарушения законодательства в области долевого жилищного строительства. В связи с тем что соответствующий федеральный орган не создан, указанная статья остается неработающей. А ведь в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" КоАП РФ дополнен ст. 23.54 "Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Однако до настоящего времени законодателем не определен перечень конкретных органов, которые будут осуществлять рассмотрение дел об административных правонарушениях по ст. 14.28 КоАП РФ.
  2. Некоторые нововведения законодательства могут отрицательно сказаться на развитии рынка жилья. Так, согласно ст. ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ с 1 октября 2005 г. предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется посредством проведения аукционов. Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за землю. Следуя законам рынка, стоимость приобретенного участка будет включена в себестоимость жилой площади, что неизбежно приведет к увеличению ее цены. Это обстоятельство противоречит основной концепции Национального проекта - доступности жилья.
  3. Исходя из смысла действующего земельного и жилищного законодательства выставляемый на аукцион земельный участок силами муниципалитета должен быть сформирован и подключен к инженерно-техническим коммуникациям. В условиях катастрофически низкой бюджетной обеспеченности муниципальных образований, на наш взгляд, это отрицательно скажется на темпах предоставления земельных участков и возведения доступного жилья для населения.