Мудрый Юрист

Специфика жилищно-правовых договоров

Батова О.В., старший преподаватель Института экономики и права БелГУ.

Согласно практически общепринятой на сегодняшний день точке зрения договоры, на основании которых предоставляется жилое помещение для проживания (жилищно-правовые договоры), являются одной из разновидностей гражданско-правовых договоров.

Действительно, договорная форма регулирования общественных отношений априори ассоциируется именно с гражданским правом, однако при этом абсолютно оставляется без внимания то положение, что отношения юридического равенства и, как следствие договорная форма регулирования могут существовать не только в гражданском праве. Как указывал еще Ф.К. Савиньи, договорные отношения "могут касаться права международного, государственного, гражданского; к ним ко всем применимо понятие договора" <1>.

<1> Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 374.

Форма правового регулирования (или метод правового регулирования), в том числе и договорная форма, является всего лишь следствием объективной природы регулируемых отношений, а потому она не может быть положена в основу характеристики самой правовой природы этих отношений. Более того, являясь следствием определенной природы регулируемых отношений, форма их правового регулирования, имея определенные аналоги в других сферах правового регулирования, не может не приобрести характерные лишь для этих отношений черты.

Применительно к жилищным договорам данное утверждение можно проиллюстрировать прежде всего, тем, что жилищное законодательство устанавливает несвойственные гражданскому законодательству изъятия из принципа свободы договора. Так, если в гражданском праве обязанность заключения какого-либо договора является лишь редким исключением из общего правила о том, что субъекты гражданского права свободны в заключении договоров, то в жилищном праве обязанность собственника соответствующего жилищного фонда заключить договор социального найма при наличии определенных условий, либо предоставить жилое помещение в доме маневренного жилищного фонда (статья 95 ЖК), либо в доме системы социального обслуживания населения (статья 96 ЖК), либо жилое помещение из фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев (стать 97 ЖК), либо жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК) является скорее общим правилом, чем изъятием из него.

Несвойственные гражданскому законодательству моменты проявляются и в том, что в жилищном законодательстве несравненно более велик удельный вес императивных норм, устанавливающих условия того или иного договора, в особенности договора социального найма, ограничивающих таким образом свободу договора и в определении его условий. Количество этих норм настолько велико, что стороны договора социального найма практически вообще не участвуют в выработке его условий, которые прямо определяются законодательством и находят дальнейшее свое развитие в типовых договорах социального найма жилого помещения и найма специализированных жилых помещений (статьи 63 и 100 ЖК), один из которых уже утвержден Правительством Российской Федерации <2>. Примером могут также служить типовые формы договоров найма и аренды жилых помещений, являющиеся приложениями к Положению о порядке и условиях найма и аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 года <3>. Причиной отказа от правового регулирования общественных отношений с помощью типовых договоров в гражданском праве являлось именно практически императивное закрепление прав и обязанностей участников договора, которые никак не индивидуализировались, кроме внесения в бланк типового договора сведений об участниках договора, конкретизации его предмета и даты введения в действие. Нередко стороны попросту подписывали бланк такого договора. Сохранение же в жилищном законодательстве подобного способа регулирования жилищных отношений представляется совершенно оправданным, что объясняется спецификой самих жилищных отношений, обусловленных особым объектом, по поводу которого они складываются. Однако сказанное заставляет задуматься и том, можно ли вообще вести речь о договоре в том случае, если его условия, включая сам предмет договора (который применительно к договору социального найма определяется в настоящее время решением о предоставлении жилого помещения - статья 57 ЖК), определены еще до заключения договора. Если принять во внимание тот факт, что любой договор считается заключенным, если сторонами достигнуто согласие по всем его существенным условиям (статья 432 ГК), и, кроме того, любой договор включает в себя обычные условия и потенциально может содержать случайные условия (статья 421 ГК), то остается прийти лишь к единственно возможному в данном случае выводу о том, что договор социального найма не является договором в гражданско-правовом значении данного понятия. Это некое квазидоговорное образование, которое, обладая присущей гражданско-правовому договору формой, наполняется чуждым гражданскому праву содержанием.

<2> Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
<3> Постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы" // Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 9.

Наиболее показательно несвойственные гражданско-правовым договорам признаки жилищно-правовых проявляются и в том, что при столкновении интересов собственника жилого помещения с интересами проживающего в этом жилом помещении лица, в особенности если данное жилое помещение является его единственным жилищем, зачастую приоритет отдается интересам именно этого последнего лица, в то время как гражданское право, наоборот, по общему правилу отдает приоритет именно интересам собственника при столкновении его интересов с интересами иного лица, обладающего (а тем более обладавшего) обязательственными правами на принадлежащее собственнику имущество. В качестве примера можно привести положения жилищного законодательства о том, что выселение из жилого помещения является не столько мерой защиты интересов собственника жилого помещения и иных лиц при прекращении договора найма жилого помещения (как это имеет место в договоре ссуды, аренды и иных договорах о пользовании имуществом), а скорее мерой ответственности за умышленно и неоднократно допущенные грубые нарушения жилищных обязанностей. Иными словами, если в гражданском законодательстве возврат вещи собственнику при прекращении прав на нее является общим правилом, то выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе характер исключительности. Подобных примеров в жилищных отношениях существует достаточно много, и к их числу следует также отнести обязанность собственника предоставить жилище бывшему члену семьи при прекращении семейных отношений (пункт 4 статьи 31 ЖК), невозможность выселения из служебного жилого помещения при прекращении трудовых отношений (пункт 2 статьи 103 ЖК), предоставление жилища гражданам, не выполнившим свои обязательства по договору об ипотеке, либо гражданам, у которых единственное жилище стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (статья 95 ЖК) и т.п.

Особенность договоров в жилищном праве проявляется и в тех правомочиях, которыми, как правило, наделяется одна из сторон указанных договоров по отношению к другой. В этой связи весьма примечательно дискуссия о соотношении терминов "договор", "соглашение" и "согласие", которые довольно широко используются в гражданском праве, но при этом наполняются несколько иным содержанием в жилищном праве. Дело в том, что определение договора как соглашения и в то же время довольно широкое употребление в законодательстве не только термина "договор", но и термина "соглашение", породило довольно неожиданную проблему разграничения этих терминов. В новом жилищном законодательстве по сравнению с ранее действующим число подобного рода соглашений увеличилось многократно. Речь, в частности, идет о таких соглашениях, как соглашение, которым устанавливается отличный от предусмотренного законом порядок пользования жилым помещением между собственником жилого помещения и членами его семьи (статья 31 ЖК), соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК), соглашение между собственником жилого помещения и гражданином, проживающим в этом помещении по завещательному отказу об условиях ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (статья 33 ЖК), соглашение об обмене жилого помещения между нанимателем и членами его семьи (часть 3 статьи 72 ЖК) и др.

Рассматривая проблему соотношения этих двух терминов, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский пришли к выводу, что в некоторых случаях их значение не совпадает. В частности, гражданское законодательство подробно регулирует с помощью не только диспозитивных, но и императивных норм порядок заключения договора между сторонами или, что то же самое, порядок достижения согласия контрагентов по поводу заключения договора, и что всего этого нет в тех случаях, когда речь идет просто о соглашении, которое может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое <4>. Действительно, понятие "соглашение" может иметь несколько значений. По отношению ко всякого рода договоренностям эта категория более широкая, чем договор. По словам Ф.К. Савиньи, "договор в смысле источника обязательств (обязательственное соглашение) есть только частное применение более общего понятия о соглашении вообще" <5>. Более того, в англо-саксонской правовой системе разграничение договоров и соглашений, не пользующихся правовой защитой, имеет давнюю историю, хотя четких критериев для такого разграничения не выработано и там <6>. Однако не вызывает сомнения тот факт, что в терминологии отечественного законодательства соглашение в принципе имеет договорную природу, хотя и не является договором в строгом значении этого слова. Иное дело, что в большинстве случаев соглашения, о которых идет речь в новом жилищном законодательстве, могут выступать самостоятельными условиями иных договоров. Например, соглашение между собственником жилого помещения и членами его семьи об условиях пользования этим жилым помещением вполне может являться одним из условий брачного договора, что не запрещается семейным законодательством (пункт 1 статьи 42 СК). Иногда ЖК прямо именует соглашением сторон порядок определения условий того или иного договора. Например, в соответствии с частью 2 статьи 78 ЖК порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Понятно, что соглашение об указанных условиях пользования жилым помещением по договору поднайма есть не что иное, как условия этого договора.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<4> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). М.: Статут, 1997. С. 118 - 119.
<5> Савиньи Ф.К. Указ. соч. С. 374.
<6> См. подр.: Халфина Р.О. Договор в английском гражданском праве. М.: Изд-во АН СССР, 1959. С. 105 - 109.

Близко к понятию "соглашение" примыкает понятие "согласие". М.И. Брагинский и В.В. Витрянский считают, что согласие в отличие от соглашения может быть только элементом юридического состава и представляет собой одностороннюю сделку или административный акт <7>. В принципе с этим стоит согласиться. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК письменное согласие членов семьи нанимателя является элементом фактического состава, который в совокупности с вселением супруга, детей или родителей нанимателя влечет изменение договора социального найма. Хотя буквальное толкование части 2 статьи 70 ЖК приводит к выводу, что указанные акты влекут только необходимость изменения этого договора, что отнюдь не является достоинством Кодекса. В действительности произведенное нанимателем вселение указанных лиц при наличии письменного согласия иных членов его семьи означает, что договор социального найма фактически уже изменен и остается лишь письменно зафиксировать произошедшие изменения.

<7> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 119 - 120.

Особенность согласий, даваемых наймодателем по договору социального найма, заключается в том, что зачастую, несмотря на договорную природу существующих между сторонами этого договора отношений, указанные акты обладают ярко выраженной публично-правовой принадлежностью. В частности, практически во всех случаях, когда идет речь о необходимости получения согласия наймодателя, новый ЖК исчерпывающим образом перечисляет случаи, когда наймодатель вправе отказать в даче такого согласия. Такое положение вещей нехарактерно для частного права, субъекты которого при осуществлении принадлежащих им прав руководствуются исключительно собственными интересами, а потому дача согласия на что-либо зависит исключительно от их собственного усмотрения, свобода которого может быть лишь в некоторых случаях ограничена законом в интересах других лиц. Наоборот, когда идет речь об органах публично-правовых образований (в данном случае об органах местного самоуправления или об уполномоченных ими лицах), по определению не имеющих собственных интересов и всегда руководствующихся публичными интересами, законодатель устанавливает случаи, являющиеся для них основаниями совершения или несовершения каких-либо действий. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК при вселении нанимателем других граждан (помимо супруга, детей и родителей) наймодатель может и должен отказать в даче согласия на это только в тех случаях, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Публичные интересы заключаются здесь прежде всего в необходимости соблюдения при осуществлении пользования жилым помещением прав и законных интересов соседей, санитарно-гигиенических и иных требований. Для сравнения: весьма наглядно, что в простом договоре найма жилого помещения, который в настоящее время принято именовать коммерческим, свобода усмотрения наймодателя в даче согласия нанимателю на вселение других граждан ничем не ограничена, это следует из того, что наймодатель, как собственник жилого помещения, напрямую заинтересован в определенной мере "интенсивности" использования принадлежащего ему жилого помещения. Условие соблюдения нормы общей площади при вселении иных граждан по данному договору является, напротив, самостоятельным условием, которое не может быть нарушено даже при наличии на то согласия наймодателя (статья 679 ГК) и направлено уже на защиту интересов соседей и других лиц, как и в договоре социального найма.

Указанные моменты в их совокупности свидетельствуют о том, что хотя большинство жилищных отношений и облекаются в договорную форму (что, в свою очередь, вытекает из признания равенства участников этих отношений), но эта договорная форма существенно отличается от гражданско-правовых договоров.

Наиболее показательно, однако, несвойственные гражданскому договору черты в жилищно-правовых договорах проявляются в том, что при нарушении своих обязанностей стороной такого договора, предоставляющей жилое помещение, страдает не столько имущественная сфера другой стороны, сколько причиняется вред ее нематериальным интересам. В этой связи весьма примечателен пример, приведенный И.А. Покровским в обоснование необходимости правовой защиты наряду с имущественными интересами также и интересов неимущественных. "Неисполнение договора даже имущественного содержания, - писал он, - может причинить контрагенту, кроме материального вреда, еще и нематериальные неприятности; любое обыкновенное правонарушение (деликт) может быть источником глубоких нравственных потрясений для того, против кого оно было совершено. Хозяин гостиницы не предоставил вам обещанного по телеграфу номера, вследствие чего вам, быть может, с семьей, пришлось провести ночь на улице... И вот перед правом возникает вопрос, можно ли во всех подобных случаях игнорировать нематериальный вред этого рода, ограничиваясь исключительно стороной имущественной" <8>. В то же время, по выражению Д.И. Мейера, "договор представляет собой соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес" <9>. Аналогичным образом раскрывалось значение договора и в науке советского гражданского права <10>. Иными словами, гражданско-правовые договоры не предназначены хоть сколько-нибудь для регулирования таких отношений, в которых преобладающую роль играют именно неимущественные интересы одной из сторон, заключающихся в наличии определенного минимума пусть даже материальных благ, но неотделимых от личности.

<8> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 138 - 139.
<9> Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 2000. С. 497.
<10> См., например: Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Издательство АН СССР, 1954. С. 5 - 8.

Указанные особенности жилищно-правовых договоров отмечались и в советской науке гражданского права, однако при этом авторы склонялись не столько к отграничению жилищно-правовых договоров от договоров гражданского права, сколько к расширению предмета самого гражданского права. Так, например, Н.С. Малеин, совершенно справедливо утверждая, что "уважением к личным интересам граждан проникнуты многие нормы жилищного законодательства" <11>, исходя только из того, что данные отношения не являются административно-правовыми (поскольку их участники равноправны и не состоят в отношениях власти и подчинения), на одном лишь этом основании признавал их гражданско-правовую природу и видел единственную возможность регулирования и защиты этих интересов в расширении предмета гражданского права и в признании того, что данная отрасль права регулирует не только имущественные, но и неимущественные отношения <12>.

<11> Малеин Н.С. Гражданский закон и права личности в СССР. М.: Юрид. лит., 1981. С. 182 - 183.
<12> Там же. С. 188.

Все изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор является в настоящее время одной из главных форм правового регулирования жилищных отношений, что обусловлено прежде всего равенством их участников. При этом в силу того, что жилищно-правовые договоры (как и другие жилищные отношения) подчиняются особому юридическому режиму и, как следствие, обладают рядом особенностей, не характерных для гражданско-правовых договоров, их нельзя автоматически относить к разновидности гражданско-правовых договоров. Даже будучи урегулированными непосредственно гражданским законодательством (например, договор найма жилого помещения), указанные договоры принадлежат жилищному праву как комплексной отрасли права, не тождественной одноименной отрасли законодательства.