Мудрый Юрист

Непосредственное управление многоквартирным домом

Жители многоквартирного дома большого города -

особая человеческая категория, нам ли не знать.

Петр Вайль. Гений места

Сергей Геннадьевич Певницкий, исполнительный директор НИИ нотариата Российской академии юридических наук.

Управление жилым домом непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании сопряжено с проблемами как теоретического, так и практического свойства. Происходит это во многом из-за того, что сама природа общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представляет значительные сложности для юридической квалификации. Так, В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности (ООС) <1>. Такой вывод представляется достаточно спорным. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" ООС - это не имеющее членства общественное объединение, цель которого заключается в совместном решении различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленном на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. ООС формируется по инициативе граждан, заинтересованных в решении указанных проблем, и строит свою работу на основе самоуправления в соответствии с уставом, принятым на собрании учредителей. Уже исходя из этого определения очевидно, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является ООС. Во-первых, оно считается не общественным объединением, но органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). Во-вторых, общее собрание основано на членстве, причем членом может быть только собственник помещения в данном доме, то есть круг лиц, входящих в этот орган управления, ограничен законом. В-третьих, у общего собрания нет устава, и, наконец, цели общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отличаются от целей создания органов общественной самодеятельности.

<1> Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона, или работа над ошибками // Закон. 2005. N 6. С. 8.

По сути, общее собрание - это особая форма осуществления правомочий общих собственников, усложненный механизм принятия решений сособственниками. Как в силу указаний закона, предусматривающих качественную специфику права неделимой собственности, так и в силу фактических обстоятельств оно является волеобразующим и одновременно волеизъявляющим органом сособственников <2>. В качестве непрямой аналогии можно привести отношения участников договора простого товарищества, а также отношения, складывающиеся между учредителями юридического лица до момента его государственной регистрации.

<2> Рискнем высказать мысль, что нет принципиальных различий в принятии решений относительно общего имущества общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и общим решением сособственников-наследников относительно принадлежащего им на праве общей долевой собственности индивидуального дома.

Кроме того, сложность непосредственного управления проистекает из большого количества участников общей собственности <3> (как показывает практика, если при проведении собрания число его участников превышает 30 человек, принять решение практически невозможно). Ввиду усложненной по сравнению с установленной для общей собственности процедурой принятия решений в данном случае можно говорить о квазикорпоративных отношениях, складывающихся между собственниками помещений по поводу общего имущества многоквартирного дома.

<3> Об этом предупреждали еще дореволюционные исследователи общей собственности см.: фон Зеле В.Ф. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895. С. 52.

Закон устанавливает прямую пропорциональную зависимость количества голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме <4>. Указанное правило не может быть пересмотрено соглашением участников долевой собственности.

<4> Подробнее об этом см.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юристъ. 2006. N 2. С. 52 - 53.

Затруднение вызывает процедура определения долей для проведения первого собрания. Проблем обычно не возникает только в случае с домами, в которых ТСЖ созданы до вступления в силу ЖК РФ, а также с домами, которые построены после создания системы регистрации прав на недвижимое имущество (после 1998 г.). С иными домами, когда информация о площади квартир в организациях технической инвентаризации не сохранилась или устарела, ситуация значительно сложнее.

Очевидно, что ни о каких собраниях без решения вопроса об определении долей в общей собственности, а следовательно, о количестве голосов на таком собрании, речи быть не может. Этому корреспондируют и нормы ст. 161 ЖК РФ, устанавливающие преклюзивный срок до 1 января 2007 г. осуществления собственниками права выбора способа управления жилым домом. Между тем ЖК РФ не предусматривает процедуры, помогающей определить количество голосов, принадлежащих каждому собственнику. По сути, от этой информации зависит не только реализация "управленческих" прав собственника <5>, но и сама возможность их возникновения.

<5> См.: Рыжов А.Б. О предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся управления таким домом // Жилищное право. 2006. N 6. С. 46.

Для установления состава помещений, не входящих в общее имущество, и для его технического учета важное значение имеет, казалось бы, не вполне релевантный акт: Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Так, в соответствии с п. 41 Правил проведении конкурса, утвержденных этим Постановлением, организатор конкурса (орган местного самоуправления) в обязательном порядке утверждает конкурсную документацию. Из ее состава наибольший интерес представляет акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса (приложение N 1 к Постановлению). Сведения, содержащиеся в нем, позволят рассматривать многоквартирный дом как единый объект технического учета, а также идентифицировать общее имущество в составе многоквартирного дома. В частности, в акте будет содержаться информация о количестве квартир и нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, а также общая площадь каждого объекта. Следовательно, только после того, как в порядке подготовки конкурсной документации к 1 января 2007 г. (ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") органами местного самоуправления совместно с организациями технического учета будут составлены названные акты, можно будет определить долю в праве собственности каждого конкретного собственника помещений.

Здесь возникает вопрос о надлежащем субъекте, на которого должна быть возложена обязанность предоставлять сведения о площади всех самостоятельных помещений многоквартирного дома (для определения доли каждого собственника такого помещения в общем имуществе). Таким субъектом не может быть общее собрание собственников, ибо оно возможно лишь после определения количества голосов каждого собственника, участвующего в нем, исчисляемых исходя из размера его доли в общем имуществе. Сведения об общей площади всех самостоятельных помещений не содержатся в ЕГРП, так как у многих собственников права возникли ранее вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо перешли в порядке наследования. Такая информация может быть лишь в органах технической инвентаризации, но, как уже сказано выше, она может оказаться неполной, без сведений о нежилых помещениях. Как бы то ни было, информация должна быть предоставлена органами технического учета по запросу собственников помещений либо органа местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом.

Остается надеяться лишь на тот же акт о состоянии, в котором будет указана суммарная общая площадь жилых и нежилых помещений, только после чего можно проводить общие собрания собственников. Таким образом, можно констатировать, что законодатель не создал предварительных условий, позволяющих по общему правилу провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Более того, необходимые для этого сведения будут получены при реализации принудительного порядка определения способа управления (назначение управляющей организации), если в установленный преклюзивный срок собственники не воспользуются правом выбора способа управления.

В связи с этим следует предусмотреть в ЖК РФ нормы, обязывающие муниципальные органы по заявлению любого собственника установить общую площадь всех помещений в многоквартирном доме, а в КоАП РФ - ввести статью, аналогичную ст. 5.39, предусматривающую ответственность за отказ (воспрепятствование) в предоставлении информации для проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме этого, трудности вызывает определение долей собственников нежилых помещений в многоквартирных домах. Речь идет, например, о подземных гаражах, в которых места для машин индивидуализированы лишь маркировкой, а их владельцы являются либо собственниками этих мест (что вызывает резонные сомнения), либо сособственниками всего помещения гаража.

Такие же проблемы возникают и при учете долей всех сособственников квартиры (речь идет не о коммунальных, а об отдельных квартирах, когда общая собственность возникает из семейных или наследственных отношений). С учетом нежилых помещений и квартир, находящихся в общей собственности, число домовладельцев может увеличиваться по сравнению с числом помещений в многоквартирном доме, что значительно затрудняет определение прав и обязанностей по управлению комплексом общего имущества.

Кроме того, вряд ли возможно признать удачным современное правовое регулирование и в том, что при определении правомочий по управлению домом не принимаются во внимание интересы постоянных и бессрочных пользователей жилых помещений - нанимателей по договору социального найма. Ведь если публичный собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по управлению домом (в частности, в установлении размера платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги) без учета мнения нанимателей - субъектов договоров социального найма, это может существенно ухудшить их положение.

В связи с изложенным порядок определения доли в общем имуществе, установленный ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, трудно признать оптимальным. Представляется, что целесообразнее было бы определять количество голосов на общем собрании не каждого отдельного субъекта прав, а применительно к самостоятельному объекту права - помещению. Тогда от лица всех сособственников помещения должен выступать один уполномоченный представитель, обладающий всеми голосами, приходящимися на данное помещение исходя из его общей площади. Кроме того, если помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, сдано в социальный наем, следует законодательно разграничить полномочия по управлению многоквартирным домом между наймодателем и нанимателем. Последнему следует дать право на участие в принятии решений общего собрания сособственников (или ТСЖ, если такое организовано) по текущим вопросам, а также по вопросам установления размера платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, а также в случаях, когда это возможно, платы за коммунальные услуги.

Если сособственники все же сумели подготовиться к собранию и провели его, перед ними встает необходимость определить способ управления: либо через специализированную организацию (ТСЖ <6> или ЖК <7>), либо осуществляя управление непосредственно сами, либо привлекая для этого управляющую организацию.

<6> Следует согласиться с мнением некоторых авторов, что, инкорпорируя нормы о ТСЖ в ЖК РФ с одновременной ликвидацией одноименного Закона, следовало изменить бланкетную норму п. 2 ст. 291 ГК РФ. Но, как отмечается: "...к сожалению, это сделано не было". Комментарий к разделу VI // Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.
<7> В результате неудовлетворительной юридической техники легко допустить смешение жилищного кооператива как родового понятия и жилищного кооператива в собственном смысле, как отдельной организационно-правовой формы (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений при соблюдении требований о процедуре голосования (ст. 46 ЖК РФ) распространяется на всех сособственников и считается их общим волеизъявлением. Вследствие этого представляется не вполне удачной формулировка ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, которая указывает, что в качестве стороны таких договоров выступают "все или большинство собственников помещений". Из нее можно сделать ошибочный вывод, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе возлагающие обязанности на сособственников) не обязательны для части домовладельцев, которые не являются участниками данных договорных отношений.

Вызывает сомнения норма ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающая, что договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Требование о заключении жилищно-коммунальных договоров с каждым сособственником не сочетается с общей интенцией законодателя формировать многоквартирные дома как имущественные комплексы, находящиеся в общем управлении собственников помещений в них. По сути, собственники помещений (если они не уполномочивают одно лицо на заключение таких договоров от их имени) перестают быть единым субъектом управления, что также не отвечает общим целям регулирования, предлагаемым новым ЖК РФ.

Следует заметить, что ч. 3 ст. 164 ЖК РФ позволяет собственникам помещений на основании решения общего собрания от их имени уполномочивать доверенностью (выданной в письменной форме всеми или большинством) любое лицо, в том числе юридическое, на действия в отношениях с третьими лицами. В данном случае возможно участие некоей "квазиуправляющей компании", действующей на основе договора поручения (или агентского договора) от имени и за счет собственников в отношениях с подрядчиками на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также в отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями. Причем ответственность такой компании сводится к ответственности за качество исполнения поручений доверителя, предусмотренных договором. Как видно, в этом случае она по объему меньше ответственности управляющей компании в смысле ст. 161 ЖК РФ, которая несет ответственность перед собственниками по договору управления и перед поставщиками ресурсов, работ и услуг.

Интересен вопрос о последствиях решения общего собрания о выборе непосредственного управления и непринятия им решения о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества (например, при недостижении согласия об оплате общего имущества) в порядке ст. 164 ЖК РФ. Законодатель не дает ответа на него.

Исходя из принципа laissez faire собственники свободны в отношении своего имущества, они могут как содержать его в нормальном состоянии, так и не делать этого. Когда же в силу небрежности дом придет в аварийное состояние, он в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ по требованию компетентного органа подлежит сносу собственниками либо земельный участок с многоквартирным домом - принудительному изъятию. При этом собственникам помещений выплачивается выкупная цена, рассчитываемая по рыночной стоимости. Соответствующее понижение рыночной стоимости помещения в многоквартирном доме, вызванное его бесхозяйственным содержанием, будет неблагоприятным имущественным последствием нерыночного поведения. При этом не учитывается, что неблагоприятные последствия не могут быть возложены на тех лиц, которые выражают готовность содержать общее имущество, но не могут это сделать из-за отсутствия такой готовности у соседей.

Учитывая повышенную общественную значимость жилищных отношений <8>, более соответствующим социальной миссии современного государства следует признать другую модель поведения. Представляется, что заключение такого договора должно быть обязательным для собственников (ст. 445 ГК РФ), а механизм - аналогичен положениям, предусмотренным п. п. 4 - 6 ст. 161 ЖК РФ.

<8> См.: Постановление Европейского суда по правам человека от 28 июля 1999 г. по делу "Иммобилиаре Саффи" против Италии; Постановление Европейского суда по делу Меллахер и другие против Австрии от 19 декабря 1989 г.; Постановление Европейского суда по делу Шассану и другие против Франции от 29 апреля 1999 г.