Мудрый Юрист

Правовые стимулы развития рынка недвижимости

Сусликов В.Н., декан юридического факультета Курского государственного технического университета.

Новые технологии обеспечения рынка недвижимости требуют необходимой модернизации правовых стимулов обновления и совершенствования предпринимательских структур и механизмов, превращения их в более современные, отвечающие требованиям правовой аналитики недвижимости, запросам общества, технико-технологическим и информационным возможностям рынка. Никакую модернизацию, никакие технологии модернизации имущественных отношений невозможно осуществить без взаимодействия правовых стимулов, поддержки и непротиворечивого действия, согласования усилий системы государственного и муниципального управления по различным вопросам и направлениям имущественно-правовой деятельности.

Имеет значение нацеленность каждого государственного и муниципального органа, должностного лица и служащего, занятого в этой сфере, на установление причинно-следственных связей между полученными знаниями и уровнем оплаты своего труда.

Действие правовых стимулов заключается именно в совокупности практически усвоенных юридических знаний, умений органами управления и должностных лиц в обеспечении приоритета права в системе регуляторов <*>, в том числе и отношений в сфере недвижимости. По существу, это есть информация о практике действия правовой аналитики в интересах обеспечения рынка недвижимости. Одновременно в правовом развитии по-прежнему проявляются многие тормозящие факторы, унаследованные от времен господства силовых, командно-административных методов руководства. Тогда науке навязывались нередко формальные направления исследований, которые не вытекали из логики состояния имущественных отношений в обществе. И напротив, такие новые перспективные области имущественно-правовых исследований, привлекавшие внимание специалистов, как связь, единство социального, государственного и экономического развития, правоотношения в сфере недвижимости, демократизация, развитие имущественного законодательства, не получали своевременной поддержки.

<*> См.: Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994. С. 31 - 45; Он же: Правовые средства: вопросы теории и практики // Журнал российского права. 1998. N 8.

Государственное и гражданско-правовое развитие отношений в сфере недвижимости отражает уровень действия правовых стимулов, их качеств, достоинств, перспектив. Поддержка этими органами, их должностными лицами с помощью правовых стимулов и средств власти, использование качеств и потенций в имущественной сфере позволяют выработать критерии использования новейших достижений науки, современных методик и возможностей современных технологий.

По существу, формируется прогностика правового обеспечения рынка недвижимости в широком смысле. Она охватывает, включая социальные последствия, теорию и практику прогнозирования на основе правовой аналитики недвижимости. В узком смысле это может быть право недвижимости - наука о законах, правовых способах разработки прогнозов последствий правового развития имущественной сферы, в том числе и рыночные последствия.

Для собственника порой более предпочтителен противозаконный стимул, который бывает и понят, и принят. По отношению к управляющему воздействию последний будет выступать в качестве препятствия, помехи, так как направлен по своей природе на отключение от него.

Частью прогнозируемого потенциала выступают эксперименты и прогнозы, разработанные с учетом специфики мировоззренческой, гносеологической, аксиологической, технологической, идеологической и организационно-управленческой функций, их роли применительно к высшим, средним и низшим звеньям исполнительной власти, и влияния на деятельность по управлению недвижимостью.

Предстоит научно обоснованно распределить полномочия между субъектами управления, заинтересовать их аппарат в использовании современной информации для прогнозирования развития института недвижимости. Необходим пересмотр порядка выбора информации, методов ее использования, целесообразность которых подсказана новыми знаниями, умениями, превращающимися в систему научной ориентации в настоящей сфере.

Проблема совершенствования информации о рынке недвижимости в системе органов государственной власти привлекает внимание юристов-ученых. Разумеется, степень юридичности, политичности, социальности конкретных сведений, информационных сигналов различна. Функциональное назначение органов государственной власти обусловливает использование ими такой информации, имущественная доля политического, экономического и правового содержания в которой достаточно высока. И чем выше звено этих органов в общей иерархии органов управления, тем важнее для них имущественно-правовой аспект развития информации о темпах развития рынка недвижимости.

В то же время закостенелость авторитарно-бюрократической системы, а затем и правовой беспредел в обществе отодвинули имущественно-прогностический фактор далеко не на первое место. За это властные структуры расплачиваются ценой серьезного отставания правовой, экономической и иной информации, главным образом в тех ее показателях, которые касаются жизни и деятельности самих владельцев недвижимости.

Порой упускаются из виду вопросы полноты, своевременности, оперативности информации, которые охватывают разработку методики и техники расчета объема, содержания информации, определения принципов сбора, хранения, переработки и передачи ее непосредственным исполнителям.

В этой связи необходимы современные технологии внедрения достижений правовой аналитики недвижимости как совокупности, системы тех или иных приемов прогностической деятельности органов управления и субъектов гражданского права, рассчитанных на достижение необходимого результата действия правовых стимулов, в форме и прав, и обязанностей.

Юридическая обязанность - это правовое ограничение в отношении собственных интересов обязанного лица, содержащее одновременно дополнительные негативные стимулирующие моменты, побуждающие взрослых действовать в интересах управомоченного. Для обеспечения ее успешной реализации используются как многообразные ограничивающие (меры приостановления, защиты, наказания и т.п.), так и различные стимулирующие средства (поощрения, льготы, компенсации, выплаты и т.д.).

Разумеется, исполнение обязанностей, например, собственников под влиянием только ограничивающих обеспечительных факторов возможно. Но это далеко не всегда выступает достаточной гарантией качественной реализации статуса собственников. И государство вовсе не заинтересовано в том, чтобы все обязанности исполнялись исключительно под воздействием принуждения, под давлением силы. Вот почему для наиболее эффективного выполнения отдельных обязанностей собственников устанавливаются меры поощрения (как самые сильные стимулы), которые необходимы для того, чтобы стимулировать постоянные социально полезные действия обязанного лица обещанием и предоставлением соответствующих благ, ценностей. Таким путем поощрение компенсирует затраты, определенную ущемленность одних интересов за счет удовлетворения других ("юридический альтруизм" возмещается "юридическим эгоизмом").

Поэтому юридические обязанности требуют к себе "повышенного гарантирующего внимания" и зачастую даже при самой совершенной системе имущественно-правовых гарантий выступают наиболее слабым звеном в механизме правового воздействия.

Разумеется, не всякие правовые ограничения обеспечиваются такими мощными правостимулирующими средствами, как поощрения. Например, соблюдение запретов (пассивных обязанностей) нет необходимости поддерживать подобными мерами, так как они не сопровождаются активным общественно значимым поведением собственников.

В имущественной сфере наблюдается "широкое сотрудничество" правовых стимулов разных видов. Наиболее универсальными методами социального управления в целом выступают убеждение и принуждение. Эти методы присущи различным нормам, регуляторам: морали, нормам общественных организаций, обычаям, в том числе и праву. В управленческой же плоскости действия права убеждение и принуждение во многом проявляются в виде двух других обобщающих методов - правовом стимулировании и правовом ограничении.

Само правовое стимулирование есть одновременно и процесс убеждения в выгодности той или иной юридической ситуации, определении правового средства, процесс добровольности выбора наиболее приемлемой формы поведения. Убеждение как универсальный метод социального управления лежит в основе правового стимулирования, укрепляет его, пронизывает своей (присущей для него) специфической силой. Собственно имущественно-правовое стимулирование "основано" на убеждении, на таком психологическом воздействии, когда субъект выбирает, отдает предпочтение более убедительным (более заинтересованным) в этом смысле правовым инструментам и характеру поведения. Другое дело, что степень убеждения в имущественно-правовых стимулах различна, и ее отсутствие говорит скорее о слабости процесса имущественного стимулирования, чем о его силе.

Здесь, разумеется, следует учитывать и тот факт, что эффективность убеждения посредством стимулов во многом зависит от сознания субъекта, от уровня культуры поведения собственника.

В отличие от стимулирования убеждение адресуется не к интересу субъекта, а к его сознанию. Оно способствует воспитанию самодисциплины посредством существенного повышения уровня сознательного отношения к своим обязанностям. Поэтому к формам реализации метода убеждения относят, в частности, пропаганду правовых норм, содержащих цели и образцы поведения субъектов в различных ситуациях.

Надо учитывать также и тот факт, что кроме позитивного стимулирования есть еще и стимулирование негативное, которое оказывают в процессе своего действия имущественно-правовые ограничения. Поэтому, если брать и данный аспект (информационно-психологический) во внимание, тогда сфера общестимулирующего действия права будет шире, чем сфера убеждения в сфере недвижимости.

Между поощрением и наказанием в этой сфере существует целый ряд общих моментов, и прежде всего связь с благом, ценностями, хотя последствия этой связи будут различными в зависимости от того, что применяется - поощрение или наказание. Сохраняющиеся в имущественной сфере различия между поощрением и наказанием заключаются в следующем: если поощрение, как заслуженная мера, призвано подкреплять положительное поведение, характеризующее позитивные цели и мотивы субъекта, а также превосходящее обычные требования, то наказание - тоже своеобразная "заслуженная мера (кара)", выступающая как средство самозащиты общества против нарушений правопорядка, как восстановление нарушенного права.

Далее, если меры поощрения связаны с элементами взаимополезности с точки зрения общества и субъекта, то меры наказания - с элементами взаимовредности; если поощрение - мера одобрения, то наказание - мера осуждения. У них по-разному проявляется связь с человеческими благами и ценностями <*>.

<*> См.: Агарков М.М. Ценность частного права // Правоведение. 1992. N 1, 2.

Противоречие между субъектом и объектом рынка недвижимости нельзя преодолеть без выдвижения приоритетов в регулировании, управлении и стимулировании, которые являются системообразующими.

Главная цель правового регулирования и стимулирования - на основе хозяйственно-предпринимательской и трудовой активности населения обеспечить повышение качества жизни, создание условий, позволяющих каждому человеку реализовать свой потенциал на рынке недвижимости, свои способности. Эти задачи решаются в рамках современной доктрины делового климата на рынке недвижимости, создания необходимых гарантий свободы и безопасности (защиты генофонда, стабилизации жилищного уровня, стимулирования активности и механизмов зарабатывания на социальные нужды, мер социальной защиты, улучшения системы пенсионного обеспечения, системы образования, улучшения криминогенной обстановки, искоренения алкоголизма и наркомании) экономической деятельности.

Данный комплекс действий можно отнести к первому этапу правового регулирования и стимулирования рынка недвижимости. На втором этапе важно выделить приоритеты в рамках каждого из указанных направлений. И на основе этого разработать комплексные целевые программы как на федеральном, так и на региональном уровне. На третьем этапе через юридические нормы, бюджетные процессы, налоговые и кредитные механизмы задаются рыночные ориентиры, устанавливаются сроки, выделяются ресурсы, определяются ответственность и пути реализации уточненных программ.

Функции современного социально ориентированного рынка недвижимости также разделяются по трем уровням.

Во-первых, государство разрабатывает социальные стандарты и нормативы, которые гарантируют населению развернутое участие на рынке недвижимости.

На втором и третьем уровнях разрабатывается политика поддержки регионального рынка недвижимости, а также в муниципальных образованиях, органах местного самоуправления, посредством раскрытия их жизненных сил и экономических возможностей.