Мудрый Юрист

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Зырянов А.И., кандидат юридических наук, судья Верховного Суда РФ.

В ст. 36 Земельного кодекса РФ 2001 г. впервые в земельном законодательстве введено понятие множественности лиц на стороне арендатора, согласно которой приобретение прав аренды на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, возможно путем заключения многосторонней сделки в виде особого вида договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Особенность данной нормы заключается в ее императивном характере. Она является определяющей для оформления прав на землю в условиях городского землепользования, поскольку именно в городах в одном здании, расположенном на одном земельном участке, могут находиться более одного титульного владельца этой недвижимостью.

Земельное законодательство устанавливает определенные условия, при которых применяется эта норма, т.е. предписывается заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Во-первых, земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, должен находиться в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора возникает вследствие невозможности разделить земельный участок. В-третьих, на указанном участке имеется здание, в котором его части принадлежат двум и более лицам на праве собственности и (или) находятся в хозяйственном ведении.

Подобное императивное предписание заключить единый договор так или иначе поднимает вопрос о возможности заключения отдельного договора аренды земли с каждым правообладателем на здание (помещение), что в принципе удобно для отдельно взятого арендатора. Поскольку в п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ оговариваются условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, например возможность присоединения к договору аренды других арендаторов, то принципиальное положение гражданского законодательства об автономии воли и свободе договора в данном случае не нарушается (ст. 421 ГК РФ). Более того, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, при наличии следующих объективных условий: неделимости земельного участка; нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности; расположения на указанном участке здания; наличия у нескольких субъектов гражданских правоотношений прав на здание (помещения в здании), - приобретение прав на земельный участок в случае оформления аренды происходит однозначно на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Сложность и неоднозначность указанной нормы привела к различному ее толкованию лицами, непосредственно выступающими арендаторами (собственниками помещений в здании) и арендодателями (собственниками земельных участков), что повлекло многочисленные судебные споры. Постепенно судебная практика пришла к единому правоприменению, которое отражает следующий судебный прецедент.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) о признании недействительным отказа учреждения юстиции и обязывании совершить такую регистрацию. В ходе судебного заседания было установлено, что общество с ограниченной ответственностью обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли. Учреждение юстиции в регистрации заявленного договора аренды участка отказало, поскольку представленный на регистрацию договор аренды неделимого земельного участка не соответствовал по форме и содержанию п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае нахождения здания на неделимом земельном участке права на землю предоставляются либо на праве собственности, либо на праве аренды, однако обязательным условием является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Доводы истца о нарушении свободы договора согласно ст. 1, 421 ГК РФ суд посчитал необоснованными, так как в части заключения договора множественности лиц на стороне арендатора п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ не противоречит требованиям ГК РФ к договору аренды.

С учетом вышеизложенного суд посчитал возможным отказать в иске общества с ограниченной ответственностью к учреждению юстиции о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды. Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ. Другой порядок приобретения прав на земельные участки в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, кроме как на условиях множественности лиц на стороне арендатора. Поскольку представленный на регистрацию договор аренды земли не соответствовал указанным требованиям, то отказ в регистрации был правомерен <*>.

<*> См.: Судебные акты арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-15788/02-94-93: решение от 25 июля 2002 г., Постановление от 21 ноября 2002 г.; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2003 г. по тому же делу; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. по тому же делу.

И последнее, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ применяется к тем правоотношениям, которые возникли после вступления в действие Земельного кодекса РФ, поэтому при наличии заключенных договоров аренды земли до 30 октября 2001 г. (до вступления в действие Земельного кодекса РФ) внесение в них условий, касающихся множественности лиц на стороне арендатора, осуществляется при наличии волеизъявления сторон по договору аренды.