Мудрый Юрист

Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового градостроительного кодекса РФ

Валеев Р.А., ассистент кафедры гражданского права Института права БашГУ.

Гражданское законодательство до принятия 22 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ не давало четкого определения и разграничения критериев реконструкции объектов недвижимости. Наиболее полно раскрывало данный вопрос инструктивное письмо Госстроя России от 28 апреля 1994 г. N 16-14/63 "О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение". Однако данный нормативный акт утратил силу согласно письму Минюста от 27 января 2003 г. N 07/802-ЮД.

Актуальность понятия реконструкции и определения его четких признаков обусловлена прежде всего тем, что оформление разрешительных документов на реконструкцию недвижимого объекта имеет более ускоренную процедуру и требует значительно меньших затрат, чем при возведении новой недвижимости, в связи с чем некоторые организации, пользуясь пробелами гражданского законодательства в этой области, получают разрешение на реконструкцию того или иного здания или сооружения, а фактически осуществляют его снос и строительство абсолютно нового объекта.

Градостроительный кодекс РФ, введенный в действие с 1 января 2005 г., в п. 14 ст. 1 определяет, что "реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)", что, на наш взгляд, является верным.

Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства. Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична. То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта.

При рассмотрении вышеуказанной темы возникает один вопрос, касающийся критерия разграничения реконструкции и строительства нового объекта. Законодатель таким критерием определяет "существенное изменение объекта". В п. 67 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывается, что "лист записи об изменениях (приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п.".

Таким образом, на органы технической инвентаризации возлагается решение так и не определенного законодателем вопроса: какие же изменения следует считать существенными? На наш взгляд, необходимо отметить, что, если свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества расходится с документом, выданным органом технической инвентаризации, а именно площадью фундамента, такие изменения должны считаться значительными (существенными), а объект подлежит государственной регистрации как вновь созданный.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, если незавершенное строительство было зарегистрировано согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и выдано свидетельство о государственной регистрации.

Поэтому, на наш взгляд, законодателю необходимо внести изменение в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: "Реконструкция - изменение параметров зарегистрированного недвижимого имущества, его частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".