Мудрый Юрист

Купля-продажа земельных участков из земель промышленности

Трифонов Александр Сергеевич, юридическая фирма "ВЕГАС-ЛЕКС", управляющий проектами.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 ГК РФ (часть 1 статьи 455 ГК РФ).

Согласно положениям части 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) предусматривает специальную договорную конструкцию - договор продажи недвижимости: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 статьи 549 ГК РФ).

Действующее законодательство предусматривает ряд особых требований к купле-продаже земельных участков из земель промышленности. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки из земель промышленности, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель промышленности обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка из земель промышленности: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации - об обременениях земельного участка из земель промышленности и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство предусматривает право собственника, а также иного законного владельца промышленных объектов на заключение договора купли-продажи земельного участка из земель промышленности. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков из земель промышленности имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами.

Как уже отмечалось, согласно статье 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ) организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Приватизация земли имеет ключевое значение для развития отечественной экономики. Именно города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. А в целом государство реализовало в 2002 г. 45,3 тысячи наделов земли различных категорий. С 1994 г. по 2003 г. собственники промышленных предприятий выкупили около 55 тыс. га земельных участков. Всего же в России под промышленными предприятиями находится около 306 млн. га земли.

Рассмотрение вопроса о порядке осуществления права на заключение договора купли-продажи земельных участков из земель промышленности целесообразно начать с рассмотрения вопроса о порядке определения границ таких земельных участков. В соответствии со статьей 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <*> земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании кадастрового плана земельного участка. В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка или необходимости внесения в нее изменений границы и размеры выкупаемых земельных участков определяются с учетом фактически используемой площади и расположения объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. <**>

<*> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
<**> Кубанские новости. 2002. 14 ноября. N 240.

Высший Арбитражный Суд РФ в одном из своих постановлений разъяснил, что площадь земельного участка определяется по площади участка, предоставленного для эксплуатации недвижимости, а не по площади, занимаемой на земельном участке самим зданием.

Так, ООО "Меркурий" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Клинского района Московской области о признании незаконным ее решения от 26 февраля 2003 г. N 209 об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка площадью 400 кв. м под объектом недвижимости, принадлежащем обществу на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.

Рассматривая данное дело в порядке надзора, Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил следующее. За обществом на основании договора купли-продажи от 16 марта 1995 г., заключенного между ним и ТОО "Тон", и постановления главы администрации Клинского района Московской области от 18 октября 2000 г. N 1824 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на указанное здание. По договору аренды от 1 сентября 2000 г. для размещения указанного магазина обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 400 кв. м в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка из земель промышленности в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 5 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на выкуп земельного участка площадью 400 кв. м, предоставленного в аренду для размещения принадлежащего ему магазина в соответствии с кадастровым планом участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04).

Ряд вопросов возникает и в связи с определением цены приобретения земельного участка из земель промышленности. Согласно статье 2 Вводного закона к ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется субъектом РФ в зависимости от численности населения в поселениях:

  1. свыше 3 млн. человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  2. от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  3. до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Так, например, в соответствии со статьей 10 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ <*> цена участка составляет: в Краснодаре - 17-кратную ставку земельного налога за 1 кв. метр, по краю - 10-кратную ставку за 1 кв. метр.

<*> Кубанские новости. 2002. 14 ноября. N 240.

В российской прессе была опубликована следующая информация: "По Твери разница между минимальной и максимальной ставками составляет 75 раз, в Новосибирске - 69 раз, в Нижнем Новгороде - 6 раз. Также немалые выкупные цены под землю. Так, в Нижнем Новгороде на ГАЗе стоимость выкупа земли составляет 667 долларов за сотку. При этом на "Уралмаше" - 1744 доллара за сотку, в Санкт-Петербурге (Кировский завод) - 1500 долларов, а на Балтийском заводе - 4000 долларов за сотку. Для сравнения: РСПП представил материалы, в которых говорится, что, например, в Дании новый участок под строительство можно приобрести за 2700 долларов за сотку, в Эдинбурге - за 2400 долларов, в Лионе - за 1500. В России же стоимость земли под промышленными предприятиями сегодня оценивается от 70 до 100 миллиардов долларов" <*>.

<*> Российская газета. 2003. 11 июля. N 136(3250). 18 января 2006 г. бюро правления РСПП приняло заявление "Об условиях переоформления прав на землю под промышленными предприятиями", в котором в качестве основной причины перенесения срока завершения переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками под промышленными предприятиями на 1 января 2008 г. названы высокие выкупные цены, что сделало переоформление прав на землю фактически невозможным. Учитывая это, срок обязательного переоформления прав на земельные участки под предприятиями перенесен с 1 января 2006 г. на 1 января 2008 г.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом к ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Вводного закона к ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Вводного закона к ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется, исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

При определении цены приобретения учитывается поправочный коэффициент к ставке земельного налога, который ежегодно устанавливается федеральными законами <*>. В 2005 г. такой коэффициент составляет 1,1 (статья 4 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть 2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ" <**>).

<*> Более подробно о коэффициентах при расчете выкупной цены см. полемику "Выкуп земли и минимизация земельных платежей" // Финансовый директор. 2003. N 12(18). С. 44 - 54.
<**> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

После опубликования Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2004 г. N 5063/03 <*> практика окружных арбитражных судов восприняла единые подходы, и поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов, определенные законами о федеральном бюджете, стали безусловно применяться для исчисления ставки земельного налога (см. например, Постановление ФАС Поволжского округа от 1 июня 2004 г. по делу N А49-5788/03-268А/13), а следовательно, и выкупной цены за землю <**>.

<*> Вестник Высшего арбитражного суда. 2004. N 8.
<**> Васюхнова А.П. Границы без срока // ЭЖ-Юрист. 2004. N 41.

Цена в договоре купли-продажи определяется на момент его заключения, то есть на момент его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности на землю в органе Федеральной регистрационной службы.

Особо важно правильно рассчитать цену земельного участка из земель промышленности в случае, если в суде обжалуется отказ в выкупе земельного участка. Если в суде, требуя заключения договора купли-продажи на основании своего проекта договора, покупатель указывает неправильную цену, то данное обстоятельство служит основанием к отказу в иске. Однако при этом покупатель вправе заново предъявить иск, указав в нем правильную цену.

Так, ОАО "Завод им. Гаджиева" обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к Министерству имущественных отношений Республики Дагестан об обязании последнего принять решение о продаже земельного участка истцу площадью 196439,49 кв. м и заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 4186518 руб. 10 коп. Из материалов дела следовало, что по адресу: г. Махачкала, ул. Юсупова, 51 расположены нежилые здания и сооружения, принадлежащие ОАО "Завод им. Гаджиева" на праве собственности. Истец как собственник строений на основании части 1 статьи 36 ЗК РФ считает, что имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположено данное здание. Во исполнение статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в соответствии со статьями 29, 36 ЗК РФ ОАО "Завод им. Гаджиева" обратилось к Министерству имущественных отношений Республики Дагестан с заявлением от 21 февраля 2003 г. о приобретении в собственность занимаемого земельного участка площадью 196439,49 кв. м. Не получив в установленный частью 6 статьи 36 ЗК РФ срок предложения о заключении договора на основании представленного проекта договора, ОАО "Завод им. Гаджиева" обратилось в суд с настоящим иском. Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно указал, что поскольку истец имеет на праве собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной собственности, то он вправе требовать выкупа данного земельного участка.

Между тем вывод суда о том, что при определении цены выкупа, равной ставке земельного налога, отсутствуют основания для применения коэффициентов, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год, является ошибочным. В соответствии со статьей 2 Вводного закона к ЗК РФ при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков стоимость таких земельных участков определяется, исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно статье 21 Закона РФ "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" земельный налог относится к местным налогам. На основании пункта 2 названной статьи конкретные ставки этого налога определяются законодательными актами республик в составе Российской Федерации или решениями органов государственной власти краев, областей, автономной области, автономных округов, районов, городов и иных административно-территориальных образований.

Постановлением Махачкалинского городского собрания "О размерах ставки ежегодных платежей за землепользование и землевладение в г. Махачкале" от 29 ноября 2002 г. N 31-1 для 8 зоны градостроительной ценности, к которой отнесен земельный участок истца, установлена ставка земельного налога 5 руб. 92 коп. за 1 кв. м. Статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" установлено, что действующие в 2002 г. ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8. По смыслу данной нормы в 2003 г. повышена ставка местного земельного налога в централизованном порядке на соответствующий коэффициент, и его применение обязательно для всех землепользователей. Следовательно, при определении цены выкупа спорного земельного участка суду необходимо было учесть коэффициент 1,8 к ставке земельного налога в размере 5 руб. 92 коп. С учетом изложенного цена выкупа спорного земельного участка составляет: 196439,49 кв. м x 5,92 x 3 x 1,2 x 1,8 = 7535733 руб. 14 коп. При таких обстоятельствах следует признать, что решение суда подлежит изменению только в части установления цены выкупа земельного участка (Постановление ФАС СКО от 1 апреля 2004 г. N Ф08-674/2004).

При выкупе земельных участков из земель промышленности на практике возник вопрос о том, вправе ли собственник здания (сооружения) требовать заключения договора купли-продажи, может ли собственник земли отказать в этом, предложив собственнику здания заключить договор аренды? Спорность этого вопроса обострена тем, что в нем нагляднее всего проявляется разница интересов собственника объектов недвижимости и публичного собственника земельного участка.

По замечанию Добрачева Д., "если собственник недвижимости, по общему правилу, заинтересован в приобретении земельного участка в собственность, то уполномоченный орган публичного образования - в том, чтобы предоставить его на праве аренды" <*>.

<*> Добрачев Д. Споры, связанные с приватизацией земельных участков // Арбитражная практика. 2005. N 7. С. 38.

Первоначально суды считали, что право выбора принадлежит публичному собственнику. Например, московские суды, со ссылкой на статью 36 ЗК РФ, утверждали, что если собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках из земель промышленности, по закону могут эти участки приобрести, то это еще не означает, что местный орган власти обязан заключить именно договор купли-продажи (см. Постановление ФАС Московского округа от 4 ноября 2002 г. N КА-А41/7387-02).

Иные федеральные арбитражные суды округов заняли противоположную позицию.

В одном из своих недавних постановлений ФАС Северо-Кавказского округа разъяснил, что право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти. 2 марта 2004 г. ООО "Новоагро" заключило с ООО "АльтДизайн" договор купли-продажи, по условиям которого ООО "Новоагро" приобрело в собственность здание главного корпуса (производственного цеха), цех сухого крахмала - литеры В1, В, склад сухого крахмала, модуль, склад цеха - литера Б2, автогараж, стройцех, мехэлектроцех, весовую, навес-склады N 1, 2, 3, котельную. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке. 31 марта 2004 г. ООО "Новоагро" обратилось в Министерство имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность. В связи с отказом ООО "Новоагро" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству об обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены данные промышленные объекты. Судебными инстанциями в удовлетворении заявления было отказано на том основании, что в настоящее время по вопросу отчуждения имущества ведется судебное разбирательство, и до его окончания оформление права собственности нецелесообразно. Отменяя данные судебные акты, ФАС СКО сослался на то, что юридические лица, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках из земель промышленности, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков из земель промышленности или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами. По смыслу этого правила право выбора режима землепользования принадлежит владельцу объектов недвижимости (Постановление ФАС СКО от 6 сентября 2004 г. N Ф08-3820/2004).

По другому делу ФАС СКО указал на то, что из содержания пунктов 2, 3 статьи 15, пунктов 2, 4, 5 статьи 27, пункта 4 статьи 28, пунктов 2, 3, 5 статьи 36 и пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, а также пункта 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что в отношении земель, не изъятых из оборота, не ограниченных в обороте и не зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, право выбора режима землепользования принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке (Постановления ФАС СКО от 23 декабря 2004 г. N Ф08-6265/2004, от 16 сентября 2004 г. N Ф08-4390/2004).

Ряд ученых, исходя из анализа действующего законодательства, приходили к выводу о том, что "субъект РФ не может отказать собственнику недвижимости, находящейся на государственном или муниципальном земельном участке, в приватизации такого участка, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе" <*>.

<*> Карпов М. Выкуп земле: отказа быть не может? // ЭЖ-Юрист. 2003. N 9. С. 9.

Аналогичная позиция - Колотыркин В.В. Практические аспекты приватизации земельных участков в городе Москве // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 1. С. 20.

И. Писков в пользу данной позиции приводит следующие два аргумента.

  1. Если предположить, что выбор приобретаемого права на участок принадлежит собственнику участка, то отсюда будет следовать, что собственник здания не обладает субъективным правом на приобретение участка в собственность или в аренду. В этом случае закон говорил бы не о праве собственника постройки на приобретение участка в собственность или в аренду, а лишь о праве требовать от собственника участка принять (в установленный срок) решение о том праве, на котором может быть предоставлен участок, и сделать соответствующее предложение собственнику постройки.
  2. Предоставленная собственнику постройки возможность выбора приобретаемого им права на участок соответствует генеральной линии нового Земельного кодекса, воплощенной в закрепленном им принципе единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек (статья 1 ЗК РФ). Данный принцип может быть в полной мере реализован только при совпадении в одном лице собственника земельного участка из земель промышленности и построек на нем. В противном случае юридическая судьба участка и возведенных на нем построек будет уже не общей: они будут принадлежать на праве собственности разным лицам <*>.
<*> См. подр.: Писков И.П. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. N 6. С. 24 - 25.

По мнению С.В. Третьякова, смысл исключительного права заключается в запрете государству и муниципальным образованиям как собственникам соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного права <*>.

<*> Комментарий к земельному законодательству РФ. М., 2002. С. 183.

На наш взгляд, заслуживает поддержки позиция А.Ю. Колова, полагающего, что публичные образования не вправе иными способами препятствовать осуществлению исключительного права, в том числе требовать сноса зданий, сооружений. <*>

<*> Колов А.Ю. Указ. соч. С. 107.

Вместе с тем трудно согласиться с другой точкой зрения того же автора - о том, что исключительное право собственников зданий и сооружений на приватизацию или приобретение права аренды, право публичных образований требовать от вышеназванных лиц выкупа или аренды участка из земель промышленности являются, по своей сути, элементами правоспособности соответствующих субъектов <*>.

<*> Там же.

Необходимо отметить, что "субъективное право опирается на правоспособность как на свою общую необходимую предпосылку, но непосредственно возникает не из правоспособности, а из предусмотренных законом юридических фактов..." <*>.

<*> Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР (часть 1) // Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 289.

Право выкупа земельных участков под промышленными объектами возникает у их собственника только при наличии двух юридических фактов:

  1. принадлежность данному субъекту на праве собственности объектов недвижимости;
  2. нахождение данных объектов на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, закрепленная законом возможность выкупа земельного участка по своей правовой природе является самостоятельным субъективным правом, а не элементом правоспособности.

На практике ряд сложностей возникает и при решении вопроса о том, какой орган компетентен принимать решение о заключении договора купли-продажи.

В соответствии с п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 (в ред. Постановления Правительства РФ от 21 ноября 2003 г. N 705), решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

В случае если решение о приватизации таких земельных участков принимается Министерством имущественных отношений Российской Федерации, договор купли-продажи заключается Российским фондом федерального имущества <*>.

<*> СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189.

В соответствии со статьей 3 Вводного закона к ЗК РФ до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоряжаются органы местного самоуправления, если иное не предусмотрено законом.

Иное предусмотрено статьей 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в отношении земельных участков, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости. Решение об их выкупе принимает орган, который в прошлом принял решение о приватизации находящейся на участке недвижимости.

Необходимо рассмотреть вопрос и об основаниях к отказу в выкупе. На практике самое распространенное основание для отказа - это когда пытаются выкупить землю, которая в силу закона выкупу не подлежит.

В силу статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

На основании и в соответствии с данной нормой в ч. 8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" дан перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению. Среди них к землям промышленности могут относиться:

  1. предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах;
  2. зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; находящиеся в водоохранных и санитарно-защитных зонах.

В качестве примера отказа в выкупе земельного участка из земель промышленности можно привести следующее судебное дело. ОАО "Лесосибирский ЛДК N 1" (далее - ОАО) обратилось в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Красноярскому краю с заявлением о приобретении в собственность земельного участка. В обоснование заявления ОАО сослалось на то, что на обозначенном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - сооружение (подъездные пути), принадлежащее ему на праве собственности. В письме N 10-1452 от 19 февраля 2004 г. Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Красноярскому краю отказало ОАО в выкупе названного земельного участка, указав, что последний полностью попадает в территорию водоохранной зоны реки Ангары в силу коллизии Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ЗК РФ, регулирующих земельные отношения в части приватизации земельных участков; указанный заявителем земельный участок продаже не подлежит.

Полагая, что отказ в выкупе земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя и противоречит ЗК РФ, ОАО обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным данного отказа, о предоставлении в собственность ОАО земельного участка, расположенного на землях промышленности, об обязании Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Красноярскому краю принять решение о предоставлении земельного участка, расположенного на землях промышленности, в собственность ОАО.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 24:26:1004004:0001 находится в пределах водоохранной зоны реки Ангары и имеет особый режим использования. Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Красноярскому краю не имело правовых оснований принимать решение о выкупе спорного земельного участка, поскольку пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен прямой запрет на подобное отчуждение земельных участков.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, указав, что водоохранные зоны могут находиться в различных категориях земель и устанавливаются независимо от них в строго определенных размерах, в связи с чем ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не случайно использует не определенную категорию земель, а понятие "водоохранная зона".

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил эти судебные акты в силе по следующим основаниям. Пунктами 2, 3 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлены принципы приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритета охраны жизни и здоровья человека. В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. В соответствии с частью 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Частью 3 статьи 87 ЗК РФ предусмотрена возможность включения в состав земель промышленности и иного специального назначения охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования земель. В соответствии с абзацем 2 статьи 111 Водного кодекса РФ водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности. В состав водоохранной зоны входят земли водоохранного назначения, обеспечивающие создание комплекса превентивных мер по охране окружающей природной среды. Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что водоохранные зоны могут находиться в различных категориях земель и устанавливаются независимо от них в строго определенных размерах, является правомерным и соответствует нормам земельного законодательства, поскольку в отношении одного объекта окружающей природной среды устанавливаются две группы правоотношений: отношения по рациональному природопользованию и отношения по охране окружающей природной среды, регулируемые нормами права комплексного характера. Судебные инстанции сделали вывод о нахождении спорного земельного участка непосредственно в водоохранной зоне реки Ангары, в связи с чем правомерно отказали ОАО в выкупе земельного участка (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2004 г. N А33-8373/04-С2-Ф02-5071/04-С2);

  1. по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" исключительное право на приватизацию земельных участков из земель промышленности, занятых объектами недвижимости, не распространяется на самовольные постройки (Постановление ФАС СКО от 23 декабря 2004 г. N Ф08-6209/2004);
  2. длительное время на практике спорным был вопрос о том, законен ли отказ в выкупе земельного участка из земель промышленности, если собственник недвижимости уже арендует участок под этим объектом и договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ. В практике ФАС СКО этот вопрос решался положительно <*>. Однако Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
<*> Так, в Постановлении от 11 ноября 2004 г. N Ф08-5365/2004 ФАС СКО признал право на выкуп земельного участка за организацией, заключившей договор аренды этого участка 4 сентября 2003 г., то есть после вступления в силу ЗК РФ.

В научной литературе уже обращалось внимание на уязвимость этой позиции. Указывалось на то, что Пленум ВАС РФ трактует понятие "исключительное право приватизации или аренды" как право однократное. Между тем как в тексте статьи 36 ЗК РФ "исключительное право" указывает на "исключительных" субъектов этого права, то есть на то, что правом приватизации соответствующего участка обладают только собственники зданий и строений, но никакие иные лица. А утверждение об утрате права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ прямо противоречит ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества": "...договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка" (часть 3 статьи 28) <*>.

<*> Певзнер А., Лазаревский А. Комментарий к комментарию: Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков // ЭЖ-Юрист. 2005. N 24. С. 7 - 8.

Необходимо особо остановиться на трех обстоятельствах, которые НЕ являются основаниями для отказа в выкупе:

  1. по Вводному закону к ЗК РФ цена выкупа определяется с учетом коэффициентов, утверждаемых Правительством России. Такие коэффициенты до сих пор не утверждены. По свидетельству А.А. Гольцблата существует разъяснительное письмо заместителя Министра имущественных отношений РФ, в котором говорится о том, что пока такие коэффициенты Правительством не утверждены, они не уплачиваются <*>. На практике встречались случаи, когда под этим предлогом отказывалось в выкупе. В судебной практике такие отказы признаются незаконными. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 9 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка <**>;
<*> Гольцблат А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М.: Статут, 2004. С. 23.
<**> Аналогичная позиция: Постановление ФАС СКО от 4 февраля 2005 г. N Ф08-6489/2004.
  1. недопустим отказ в выкупе со ссылкой на то, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы. В соответствии с нормами статьи 36 ЗК РФ и статьи 28 и 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках (Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 2004 г. N 10000/04);
  2. отсутствие кадастровой карты (плана) земельного участка.

По одному из дел ФАС СКО указал на то, что "анализ пунктов 7 и 8 статьи 36 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка обязанность по установлению индивидуализирующих признаков земельного участка и ее изготовлению лежит на органе местного самоуправления при условии оплаты заявителем (покупателем) данных работ. Вследствие чего отказ администрации г. Краснодара в выкупе земельного участка ввиду отсутствия изготовленной кадастровой карты (плана) земельного участка не обоснован. Администрация г. Краснодара на основании заявления ООО обязана была принять меры по ее изготовлению" (Постановление ФАС СКО от 17 декабря 2004 г. N Ф08-5946/2004).

Как уже стало ясно из вышеизложенного, тема выкупа земельных участков под землями промышленности изобилует спорами, связанными с обжалованием отказа в выкупе.

На практике опробованы разные варианты действий по защите прав в такой ситуации.

I. Подача в суд иска о признании незаконными действий местной администрации по отказу в выкупе.

II. Подача в суд иска о понуждении к заключению договора купли-продажи участка. При этом до подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и направить его органу, принимающему решение о выкупе, и выждать две недели. Если по истечении этого срока ответа нет, можно обращаться с иском в суд.

III. Подача в суд иска с требованием "признать недействительным отказ в выкупе и обязать администрацию такого-то района (или города) подготовить договор купли-продажи с АО (ООО) таким-то земельного участка, находящегося под зданием по адресу такому-то, площадью столько-то кв. м с таким-то кадастровым номером и направить договор для подписания АО (ООО) такому-то в 2-недельный срок.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 4 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ <*>. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

<*> Такой способ защиты нарушенного права указан также в Определении Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. N 187-О.

В заключение необходимо остановиться на вопросе о том, какова правовая судьба земельного участка из земель промышленности, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, права на которые не переоформлены в срок до 1 января 2008 г.?

По мнению С. Савкина "...ЗК РФ принципиально заменяет постоянное пользование земельным участком (безвозмездное) на аренду, то есть временное пользование чужим имуществом за плату. Это дает собственнику земли право такую плату требовать, поэтому землепользователь, не отказавшийся от пользования земельным участком, но не выкупивший его, обязан заключить договор аренды. Собственник земли, соответственно, должен иметь право требовать заключения договора принудительно, в том числе через суд" <*>.

<*> Савкин С. Интервью // Коммерсант. 2002. 3 июня. N 95.

Между тем, по нашему мнению, данная позиция не согласуется и с разъяснением Конституционного Суда РФ, согласно которому "статьей 35 (часть 3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно "своим имуществом" (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения <*>. Поэтому более обоснованной представляется позиция А.П. Васюхновой, В. Воинова, Ю.Е. Будниковой, Г.А. Волкова и Д. Хаустова, полагающих, что истечение данного срока не может означать, что собственник недвижимости, не переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком, автоматически утрачивает это право, поскольку статья 45 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для прекращения данного права <**>.

<*> Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части 2 статьи 16 Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в г. Москве" // СЗ РФ. 2001. N 52 (ч. 2). Ст. 5014.
<**> Воинов В. Приватизация // ЭЖ-Юрист. 2003. N 35. С. 10; Будникова Ю.Е. Выкуп земли - право или обязанность? // "Черные дыры" в российском законодательстве. 2003. N 4. С. 256; Волков Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1. С. 47; Васюхнова А. Границы без срока // ЭЖ-Юрист. 2004. N 41; Орлов А. Надо ли переоформлять бессрочное пользование? http://www.annews.ru; Хаустов Д. Проблемы переоформления прав на землю // Корпоративное право. 2005. N 2. С. 10.

По мнению Е.А. Галиновской, после 1 января 2004 г. (в настоящее время - до 1 января 2008 г. - А.Т.) данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка <*>.

<*> Галиновская Е.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. N 1. С. 95.

Помимо этого Г.А. Волков приводит пример, связанный с ранее действовавшей статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", в которой для юридических лиц был предусмотрен срок переоформления права пользования земельным участком (до 1 февраля 1993 г.) <*>. Это вызывало судебные споры на протяжении 8 лет. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 3 информационного письма от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <**> сделал вывод, что непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами, так как, устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.

<*> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.
<**> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 5.

Таким образом, по итогам рассмотрения всех вопросов можно сделать выводы.

  1. В отношении земельных участков земель промышленности нет ограничений на сдачу в аренду по мотиву изъятия или ограниченности в обороте. Целевое назначение аренды таких участков - эксплуатация промышленных объектов.
  2. При применении к договору аренды земельного участка из земель промышленности гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК РФ об арендных обязательствах.

При аренде земель промышленности, находящихся в публичной собственности, необходимо, с одной стороны, принять во внимание и интересы публичного собственника, которые состоят в максимально эффективном (то есть прибыльном распоряжении землями промышленности, находящимися в муниципальной или государственной собственности), а с другой стороны - интересы арендатора, заключающиеся в том, чтобы размер арендной платы по причине регулярного повышения не стал для него разорительным. В связи с этим размер и порядок изменения арендной платы за земли промышленности, находящиеся в частной собственности, должен устанавливаться по соглашению сторон в договоре аренды. Размер и порядок изменения арендной платы за земли промышленности, находящиеся в публичной собственности, должен устанавливаться следующим образом. Земли промышленности по своей правовой и экономической природе предназначены для обеспечения эксплуатации промышленных объектов.

Следовательно, все случаи предоставления в аренду земель промышленности можно разделить на две группы:

А. Предоставление земли в аренду для строительства и последующей эксплуатации промышленного объекта.

Б. Предоставление в аренду земель промышленности для эксплуатации уже существующего промышленного объекта.

Предоставление в аренду земель промышленности под застройку должно производиться только с торгов. Введение максимума арендной платы в размере ставки земельного налога во всех случаях нецелесообразно, так как делает невозможным торги. Выигравшим торги считается лицо, предложившее наибольшую арендную плату. Данный размер арендной платы указывается в договоре аренды и может пересматриваться либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке арендодателем пропорционально изменению величины земельного налога. Учитывая это, арендная плата по договорам аренды земель промышленности под уже существующими промышленными объектами должна быть не более ставки земельного налога за метр в год. Соответственно, и повышаться данный размер может только пропорционально повышению ставок земельного налога.

  1. Закрепленная законом возможность выкупа земельного участка из земель промышленности по своей правовой природе является самостоятельным субъективным правом, а не элементом правоспособности.
  2. Площадь земельного участка из земель промышленности под объектом недвижимости при его выкупе определяется по площади участка, предоставленного для эксплуатации промышленного объекта, а не по площади, занимаемой на земельном участке самим зданием. При определении цены выкупа учитывается поправочный коэффициент к ставке земельного налога, который ежегодно устанавливается федеральными законами.
  3. Собственник недвижимости, не переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель промышленности, автоматически не утрачивает это право, поскольку статья 45 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для прекращения данного права. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусматривают в данном случае возможность понуждения к заключению договора аренды или купли-продажи с 1 января 2008 г.