Мудрый Юрист

Вещные права на жилые помещения по новому жилищному кодексу РФ

С.П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Вещные права - это одна из правовых форм реализации отношений собственности. Следует отметить, что легального определения вещных прав не существует. Обычно они определяются как права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь <*>. Тем самым вещные права отличаются от обязательственных, когда правовой результат в гражданских отношениях достигается через требование к третьему лицу совершить определенное действие (передать вещь, выполнить работу и т.д.).

<*> Масляев А.Н. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. N 2. С. 3.

В ГК РФ ограниченные вещные права перечислены в ст. 216 ГК, которая называется "Вещные права лиц, не являющихся собственниками". Однако помимо указанной статьи вещные права упоминаются в других статьях ГК (например, ст. 292 ГК), а также в других правовых актах, среди которых можно назвать Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ и некоторые другие.

В соответствии с действующим законодательством устанавливается принцип замкнутости перечня ограниченных вещных прав, означающий, что признавать соответствующее право в качестве ограниченного вещного права может только закон. Это с очевидностью вытекает из смысла ст. 216 ГК: вещными являются не любые возможные права, а лишь те, которые названы таковыми в законе. Основные из них перечислены в указанной статье (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.). Тем самым вещные права отличаются от обязательственных, которые могут возникать из сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Новый Жилищный кодекс РФ внес определенные изменения в существовавшую ранее систему вещных прав на жилые помещения. Так, он законодательно закрепил в качестве вещных права, которые признавались в качестве таковых только в теории. Следует отметить, что в новом ЖК (ст. 1) используется также более широкий термин "жилищные права", под которыми понимаются все права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным правом. Как правильно было отмечено - это более широкое понятие, чем вещные права на жилые помещения, и сюда относится и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом. Иными словами, жилищные права - это субъективные права, определяемые жилищным законодательством <*>.

<*> Михеева Д.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. N 6. С. 21.

Одним из вещных прав является право завещательного отказа. Вопрос о том, можно ли рассматривать право завещательного отказа как вещное право в отсутствие прямого указания закона в течение длительного времени, был предметом дискуссии. По мнению И.А. Емелькиной, это право следует отнести к ограниченному праву пользования чужой вещью, то есть сервитуту, который также рассматривается как ограниченное вещное право. В качестве обоснования она приводит следующие доводы:

  1. Это право предполагает пожизненное пользование жилым помещением, которое находится в собственности другого лица.
  2. Это право связано с определенной личностью, указанной в завещании <*>.
<*> Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 29.

Представляется, что относить это право к числу сервитутных не следует. Сервитутное право предполагает право ограниченного пользования чужой вещью, тогда как лицо, которому принадлежит право завещательного отказа, может пользоваться переданной ему вещью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений.

Вместе с тем следует указать на то, что право завещательного отказа, несомненно, относится к ограниченным вещным правам. Это обусловлено тем, что оно производно от права собственности (наследодателя), а также тем, что для него характерно право следования (то есть перехода при смене собственника к новому собственнику в качестве обременения). Окончательно вопрос о том, что право завещательного отказа следует отнести к вещным правам, был решен в новом Жилищном кодексе РФ. В частности, статья 33 ЖК РФ, посвященная завещательному отказу, помещена в раздел II, который называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

Сам термин "завещательный отказ" происходит от слова "отказать" в его первоначальном значении, то есть в данном случае означающим предоставить что-либо кому-либо. Завещательный отказ (легат) заключается в возложении наследодателем на одного или нескольких наследников по завещанию или закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которых называют отказополучателями (легатариями) и которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Согласно п. 4 ст. 1137 ГК право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства. В отличие от обычной дебиторской задолженности данное право не может быть передано отказополучателем другим лицам. Бремя исполнения завещательного отказа несет только тот наследник, на которого он возложен в завещании, тогда как согласно ст. 1175 ГК перед кредиторами наследодателя наследники отвечают солидарно.

Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок права пользования этим помещением или его определенной частью. При этом при любом последующем переходе права собственности на это имущество право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК). Другими словами, для завещательного отказа законодателем предусмотрено характерное для вещных прав право следования. Верховный Суд РСФСР в п. 15 Постановления Пленума от 23.04.1991 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" в свое время отмечал, что переход права собственности не влияет на права отказополучателя, поскольку объем этих прав устанавливается наследодателем при составлении завещания и не может быть изменен его наследниками <*>.

<*> БВС РСФСР. 1991. N 7.

Завещательный отказ, в силу которого отказополучателю предоставляется право пользования жилым помещением или его частью, является наиболее распространенной разновидностью легата. При этом вряд ли можно согласиться с высказанной М.Ю. Барщевским точкой зрения, согласно которой - это особый вид завещательного отказа <*>, поскольку отсутствуют какие-либо дополнительные требования закона по данному вопросу.

<*> Барщевский М.Ю. Наследственное право. М., 1996. С. 77.

Срок действия завещательного отказа, предметом которого является право пользования жилым помещением, не обязательно совпадает со сроком жизни отказополучателя. Особенностью данной разновидности завещательного отказа является то, что предмет завещательного отказа передается отказополучателю не непосредственно из наследственного имущества, а через наследника. Таким образом, хотя формально право отказополучателя возникает с момента смерти наследодателя, но субъектом этого права легатарий становится только с момента принятия наследства наследником.

Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным завещательным отказом, право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании. Таким образом, важнейшим основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (если речь идет о пожизненном пользовании, то этот срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя).

В п. 2 указанной статьи в самом общем виде говорится об ответственности отказополучателя. Так, согласно указанному пункту ст. 33 ЖК дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Следовательно, если предусмотренные ст. 293 ГК основания прекращения права собственности на жилое помещение рассматривать как основания возникновения ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, то право пользования жилым помещением по завещательному отказу прекращается также по указанным в ней основаниям.

В новом Жилищном кодексе РФ (ст. 34) также впервые законодательно закреплено в качестве вещного такое право, как право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Вопрос о том, что право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам, ставился и раньше. Так, высказывалось мнение, что в тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица <*>.

<*> Гражданское право. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1999. С. 366.

О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Следует также учитывать то обстоятельство, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Однако только в новом Жилищном кодексе РФ этот вопрос был решен окончательно. Согласно ст. 34 ЖК граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

О том, что законодатель рассматривает это право как вещное, свидетельствует то обстоятельство, что согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК).

Кроме того, это право было помещено в раздел II ЖК, озаглавленный "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Поскольку в данном случае речь не идет о праве собственности, то очевидно, что указанное право можно отнести к другим вещным правам.

Определенные изменения произошли в правовом регулировании такого вещного права, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК). ГК относит это право к числу вещных прав. Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Об этом, в частности, свидетельствуют нормы п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, и в которой говорится о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.

Такой вывод можно также сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом.

В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права.

Вместе с тем есть некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в ГК и ЖК. Так, в первом случае используется понятие "член семьи собственника жилого помещения", тогда как во втором - "гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении".

С переходом части квартир из государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений и жилищно-строительных кооперативов в собственность граждан (в порядке приватизации; к членам кооперативов, выплатившим паевые взносы на квартиры в полном объеме, и т.д.) изменились и правовые основания пользования жилой площадью в этих квартирах. Граждане - собственники приобретенных квартир вправе использовать жилую площадь в них по своему усмотрению: для личного проживания и (или) проживания членов своей семьи, а также для проживания иных граждан согласно заключенному с ними договору найма.

В соответствии со ст. 292 (п. 1) ГК члены семьи собственника квартиры, проживающие в ней, имеют право пользования жилой площадью квартиры на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР (в редакции Закона РСФСР от 6 июля 1991 года "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР") определил, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществлялось в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда.

Распространив общий режим пользования жилой площадью на все жилые дома и квартиры, принадлежащие гражданам, законодатель фактически свел самостоятельное право бессрочного пользования жилой площадью в домах государственного, муниципального и общественного фондов членов семьи нанимателей в этих домах (до приватизации) к праву пользования жилой площадью членов семьи гражданина - собственника жилой площади, объем правомочий которого значительно уже.

Необходимо отметить, что в п. 2 статьи 292 ГК говорится о жилом доме и о квартире как об объекте права пользования членов семьи собственника. Представляется оправданным его расширительное толкование и распространение на все виды жилых помещений, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 ст. 292 ГК право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохранялось за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, а также при прекращении ими семейных отношений с собственником. Однако в последней редакции этого пункта, введенной Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, было установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, право членов семьи собственника на пользование жилой площадью лишилось важнейшего признака вещного права - права следования.

Принятие подобной нормы вызвано потребностями гражданского оборота и в первую очередь необходимостью развития ипотечного кредитования. Как правильно было отмечено, ранее действовавшая норма, не предусматривавшая прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника в подобных случаях, создавала ситуацию, при которой права нового собственника жилого помещения серьезно обременялись и ограничивались <*>. При этом, как правильно отмечалось, это право обладало рядом качеств, присущих личному сервитуту. Так, оно устанавливалось в отношении конкретных индивидуумов и было непередаваемо, срок его действия ограничивался сроком жизни управомоченного лица, оно было неотчуждаемо, не могло быть заложено, не переходило по наследству, и на него не могло быть обращено взыскание.

<*> Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. N 6. С. 33.

После того как право следования было убрано, остался только один признак - абсолютная защита.

Вместе с тем нельзя не обратить внимания на опасные социальные последствия такого нововведения. Известно, что приватизация жилых помещений может проводиться таким образом, что собственниками приватизируемого помещения становятся не все лица, которые имели право на нее, а только некоторые из них, сохранившие право пользования жилым помещением. Поэтому вполне возможна ситуация, когда при ухудшении отношений между членами семьи, проживающими в данном жилом помещении, и собственником жилого помещения последний произведет его отчуждение, оставив первых по существу на улице.

Ст. 292 ГК, говоря о правах членов семьи собственника, отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи в настоящее время регулируются ст. 31 ЖК РФ. Следует отметить, что новый Жилищный кодекс РФ существенно изменил характер взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи, а также изменил само понятие члена семьи. Так, согласно ранее действовавшему законодательству (ст. 53 ЖК РСФСР) состав членов семьи собственника жилого помещения определялся аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство.

Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу указанной статьи супруг, дети, родители собственника должны были проживать в этом жилом помещении, при этом не имело правового значения, проживал ли в нем сам собственник.

Иначе обстояло дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства оставался решающим, так как только в этом случае они могли быть признаны членами семьи собственника.

Следует отметить, что если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда жилищно-строительных кооперативов определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи. Представляется, поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен был быть сужен до круга близких родственников собственника - его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членов семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера.

Эта задача в определенной степени была решена в новом Жилищном кодексе РФ. Так, согласно п. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные граждане, могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, решающим фактором признания лица членом семьи собственника жилого помещения является не наличие родственных или семейных связей или другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии близких отношений между собственником жилого помещения и другими лицами, а формальная фиксация вселения лица в качестве члена семьи.

Это положение закона несомненно является более прогрессивным по сравнению с ранее действовавшим законодательством, поскольку доказать факт совместного проживания и ведения общего хозяйства бывает достаточно сложно. Кроме того, непонятно, сколько времени нужно было вместе проживать и вести общее хозяйство для того, чтобы быть признанным в качестве члена семьи собственника. Вместе с тем в новом Жилищном кодексе не указано, как именно будет формализовано вселение в качестве члена семьи, поскольку ЖК не устанавливает форму договора, заключаемого при вселении новых лиц. Это значит, что для его действительности достаточна простая письменная форма. Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п. 2 ст. 31 ЖК). Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав.

На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.

На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность. Под гражданской дееспособностью понимается способность физического лица (гражданина) своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права. Полной дееспособности граждане достигают по достижении 18 лет. Из этого правила есть два исключения. Первое: граждане, вступившие в брак до достижения 18 лет, становятся полностью дееспособными со времени вступления в брак. Второе - если несовершеннолетний, достигший 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью, то он может быть объявлен полностью дееспособным.

Солидарными называются обязательства, в силу которых каждый из солидарных кредиторов вправе требовать, а каждый из солидарных должников обязан исполнить обязательство полностью. Солидарные обязательства возникают в случаях, предусмотренных договором или законом, в частности при неделимости предмета обязательства. В солидарных обязательствах кредитор имеет право требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга.

Таким образом, солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением (например, по оплате коммунальных услуг).

ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным), а также лица, которые юридически более родственниками не являются (в частности, в результате усыновления или лишения родительских прав).

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, она предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Формулировка "отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением" означает, что у бывших членов семьи собственника нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и он был отдан на усмотрение суда.

Более того, если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника (так, в силу ст. 90 СК РФ бывший супруг может получить право на получение алиментов от другого супруга), то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, и соответственно он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер, и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Возникает вопрос о том, подлежит ли указанное право государственной регистрации. Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <*>. Высказывалось также мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением, защищены в порядке ст. 558 ГК, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <**>.

<*> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова М., 2003. С. 54.
<**> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М., 2004. С. 321.

С таким мнением вполне можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

Действующее законодательство Российской Федерации не знает такого вещного права, как право застройки, которое было предусмотрено ГК РСФСР 1922 г. Оно определялось как право владения и распоряжения строениями, расположенными на государственных земельных участках на началах договорности, срочности и возмездности. Причем эти строения можно было заложить, а также произвести их отчуждение. Однако уже начиная с 1927 г. земельные участки стали предоставлять в постоянное бессрочное пользование, а лица, построившие какие-либо объекты на таких земельных участках, получили право собственности на эти объекты. Таким образом, необходимость в праве застройки перестала существовать, и в России окончательно закрепился режим раздельного права собственности.