Мудрый Юрист

Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа

Рахвалова М.Н., соискатель Томского государственного университета.

Одним из оснований возникновения права пользования жилым помещением является завещательный отказ. Следует отметить, что завещательный отказ крайне редко встречается в нотариальной практике, не нарабатывается судебная практика. Еще более редкое явление - завещательный отказ, предметом которого является передача отказополучателю жилого помещения в собственность или предоставление его в пользование. Означает ли это, что завещательный отказ - чуждое нашему обществу явление и можно не уделять ему должного внимания? В Народном университете при Новосибирском государственном техническом университете было проведено анкетирование 136 слушателей. Это жители крупного города, имеющие возможность получать информацию любого рода, достигшие пенсионного возраста, имеющие определенный жизненный опыт, сохраняющие активную жизненную позицию. Из всех опрошенных лишь двое ответили, что они что-то слышали о завещательном отказе, но не более того. Лекция о завещательном отказе и о возможности включать это условие в завещание вызвала живейший интерес и массу вопросов, на которые, к сожалению, невозможно найти ответы, изучая действующее законодательство.

Справедливости ради нужно отметить, что в числе причин, по которым значительная часть респондентов, скорее всего, пока не будет пользоваться правом оставить завещательный отказ, назывались и принципиальное нежелание определять судьбу своего имущества путем составления завещания, и отсутствие такого имущества. Но, без сомнений, можно сделать вывод, что большое значение имеет и несовершенство действующего законодательства.

Еще в ГК РСФСР 1964 г. была предусмотрена возможность завещателя в случае передачи наследнику жилого дома или его части, возложить на этого наследника обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной его частью (ч. 2 ст. 538). По действующему законодательству жилое помещение может быть предоставлено отказополучателю как на период его жизни, так и на какой-либо иной срок, определенный завещанием (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Называя в качестве предмета завещательного отказа предоставление в пользование отказополучателю жилого помещения или его части, законодатель в ГК РФ не раскрывает содержания этого права. А в гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" не упоминается о праве отказополучателя на пользование жилым помещением. Но уже одно наименование главы свидетельствует о том, что законодатель заинтересован в определении круга иных вещных прав на жилые помещения, помимо права собственности. Однако конкретные виды иных вещных прав на жилое помещение законодатель не назвал, соответственно не решены вопросы и относительно содержания этих прав, т.е. возможностей субъектов.

Очевидно, что детальное регулирование эти вопросы должны получить в специальном нормативном акте - Жилищном кодексе. ЖК РСФСР 1983 г. вообще не содержал упоминания о таких титульных пользователях, как отказополучатели.

На этом фоне включение в ЖК РФ 2004 г. ст. 33 уже является огромным шагом вперед, но отнюдь не решает всех вопросов, связанных с реализацией этой категорией титульных пользователей права пользования жилым помещением. На наш взгляд, особо следует отметить, что данная статья включена в раздел II ЖК РФ, именуемый "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Вещный характер права отказополучателя на пользование жилым помещением не вызывает возражений в современной литературе <*>.

<*> Например, Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 92; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 230; Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. N 6. С. 31.

Действительно, данное право обладает всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту, следует за вещью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства к другому лицу, право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

При установлении завещательного отказа права наследника в отношении жилого помещения обременяются правом пользования отказополучателя этим жилым помещением. Отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации его права пользования жилым помещением (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Тем самым законодатель предоставляет своего рода защиту как отказополучателю, так и приобретателю по договору купли-продажи или залогодержателю от возможных неправомерных действий собственника жилого помещения на случай, если договор купли-продажи не будет содержать указания на права отказополучателя в отношении жилого помещения или в договоре о залоге не будет указания о наличии данного права отказополучателя. Государственная регистрация права пользования позволит приобретателю до заключения договоров купли-продажи или залога жилого помещения узнать об обременении прав собственника этого помещения, получив информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а отказополучателю обеспечит право пользования жилым помещением.

При изучении п. 3 ст. 33 ЖК РФ закономерно возникает ряд вопросов. С какого момента возникает право пользования жилым помещением? С момента государственной регистрации? Подлежит ли государственной регистрации само право пользования? Думается, что государственная регистрация не должна иметь определяющего значения для возникновения права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Для возникновения этого права необходимо наличие совокупности следующих юридических фактов: завещания, содержащего завещательный отказ, открытия наследства, принятия наследства наследником, обремененным завещательным отказом.

Кроме того, следует согласиться с мнением о том, что в данном случае речь должна идти не о государственной регистрации права, а о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение <*>.

<*> Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. N 6. С. 27; Свит Ю.П. Жилищное право: Учебное пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005. С. 61.

На наследника по завещанию может быть возложена обязанность передать отказополучателю в собственность жилое помещение, входящее в наследственную массу или приобрести за счет наследства жилое помещение и передать его в собственность отказополучателю. Соответственно при передаче отказополучателю жилого помещения в собственность у последнего возникает право собственности на приобретенное для него жилье со всеми правомочиями собственника. Передача жилого помещения в собственность отказополучателю как предмет завещательного отказа вызывает огромное количество вопросов, которые требуют самостоятельного детального изучения.

Однако с точки зрения реализации жилищных прав более сложная ситуация возникает в случаях, когда наследник обязан предоставить отказополучателю жилое помещение или его часть в пользование.

Появление права собственности было объективно закономерным в историческом развитии государств и народов. Закономерным ходом экономического развития объясняется и появление ограничений этого вещного права. Сосуществование права собственности и ее ограничений всегда порождало и сегодня порождает определенный антагонизм и требует установления определенного их соотношения.

Не вызывает сомнений, что правомочия отказополучателя не могут в полном объеме совпадать с правомочиями собственника жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ). Нельзя не отметить и то обстоятельство, что в законодательстве в последнее время отчетливо прослеживается тенденция укрепления позиций собственника. Примером тому может служить новая редакция п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Тем не менее по объему прав и обязанностей, предоставляемых в соответствии с законом отказополучателю, он приравнен к собственнику жилого помещения (ст. 33 ЖК РФ). Им предоставлена возможность заключить лишь соглашение, исключающее солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Сегодня это императивное правило, которое не может быть изменено соглашением между собственником и отказополучателем. Данное обстоятельство еще раз подтверждает необходимость четкого законодательного регулирования правовых отношений, возникающих между отказополучателем и наследником, ставшим собственником жилого помещения и обремененным завещательным отказом. Думается, что следует более полно использовать возможности завещания, где наследодатель вправе определить объем прав и обязанностей отказополучателя. Кроме того, учитывая пластичность отношений между собственником жилого помещения и отказополучателем в части пользования жилым помещением, возможно, следует предусмотреть право этих лиц на заключение между ними соглашения, более четко определяющего объем их прав и обязанностей.

В чем же сегодня проявляется равенство собственника жилого помещения и отказополучателя в части пользования жилым помещением?

Реализуя право пользования жилым помещением, собственник вправе использовать его по назначению, т.е. для своего проживания, что в равной степени может быть отнесено и к отказополучателю. Жилое помещение имеет целевое назначение и предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Вместе с тем законодатель, очерчивая пределы пользования жилым помещением, указывает, что оно может быть использовано собственником для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, не нарушая при этом прав других лиц (ст. 17 ЖК РФ).

Для отказополучателя право пользования жилым помещением, на наш взгляд, должно ограничиваться именно проживанием в этом помещении, иное существенно ограничивало бы права собственника.

Собственник вправе вселить в жилое помещение членов своей семьи, к которым относятся супруг, дети и родители собственника. В качестве членов семьи собственника могут быть вселены им и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и "в исключительных случаях иные граждане", признанные членами его семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Обладает ли аналогичным правом отказополучатель, пользуясь жилым помещением "наравне с собственником"? В отличие от российского законодательства, в котором этот вопрос остается открытым, гражданские кодексы некоторых государств, например Республики Беларусь, Узбекистана, Молдовы, содержат прямое указание на то, что по общему правилу право пожизненного пользования жилым помещением, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи. Вместе с тем, придерживаясь принципа неукоснительного соблюдения воли наследодателя, законодатель, принимая вышеназванные нормативные акты, уточнил это общее правило: "...если в завещании не указано иное". К сожалению, ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержит ни подобного уточнения, ни подобного запрета.

Систематическое толкование ст. ст. 30, 31, 33 ЖК РФ, ст. 20 ГК РФ позволяет сделать вывод, что отказополучатель все же вправе вселить в занимаемое им жилое помещение на период сохранения за ним права пользования этим жилым помещением своих несовершеннолетних детей, не достигших четырнадцатилетнего возраста, так как местом жительства таких граждан признается место жительства их законных представителей. Следует отметить, что в ст. 54 Семейного кодекса РФ предусмотрено право ребенка на совместное проживание со своими родителями до достижения им возраста восемнадцати лет, следовательно, речь должна идти о праве на вселение ребенка до достижения им именно восемнадцати лет. Отказополучатель не обязан получать согласие собственника жилого помещения на вселение этих лиц.

Очевидно, что действующее законодательство предусматривает такую возможность и при вселении родителей к отказополучателю, не достигшему восемнадцати лет.

Что касается вселения отказополучателем иных лиц, согласно действующему законодательству оно возможно лишь с согласия собственника жилого помещения на период действия права пользования отказополучателя, но, руководствуясь принципом свободы завещания, следовало бы внести в ЖК РФ оговорку: "...если иное не установлено завещанием".

Если жилое помещение находится в многоквартирном доме, собственники в пределах, установленных законодательством, пользуются общим имуществом, например лифтами, лестницами и т.д. Безусловно, и отказополучателя нельзя лишить права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Но лишь правом собственника является участие в общих собраниях дома, его голос учитывается при принятии решений общего собрания собственников.

Собственник сохраняет свои права в отношении жилого помещения независимо от того, проживает он в данном помещении или нет. Очевидно, что для отказополучателя это обстоятельство также не должно иметь значения. Не противоречит это и положениям ст. 33 ЖК РФ, в которой не содержится указания на обязательность совместного проживания с собственником жилого помещения как на условие реализации отказополучателем права пользования этим помещением (в отличие, например, от пользователей, указанных в ст. 31 ЖК РФ).

Кроме того, отказополучатель должен сохранять право пользования жилым помещением при его временном отсутствии.

Подводя итог, можно сделать вывод, что правовое положение отказополучателя как пользователя жилого помещения, требует детального изучения с целью дальнейшего совершенствования действующего законодательства. Однако уже на данном этапе исследования можно предложить дополнить перечень вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 216 ГК РФ правом гражданина на пользование жилым помещением или его частью, предоставленными ему на основании завещательного отказа. Дополнить ст. 33 ЖК РФ положениями о том, что отказополучатель сохраняет право пользования жилым помещением или его частью, независимо от проживания в этом помещении самого собственника жилого помещения, а также сохраняет свое право в случае временного отсутствия. В ст. 33 ЖК РФ следовало бы очертить пределы пользования отказополучателем жилым помещением, указав, что он вправе использовать его для проживания, если иное не определено завещанием. Он вправе вселять в занимаемое жилое помещение своих несовершеннолетних детей, в том числе и усыновленных, без согласия собственника жилого помещения, а если отказополучатель является несовершеннолетним, право на вселение принадлежит его законным представителям. Отказополучатель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц лишь с согласия собственника этого помещения, если иное не предусмотрено завещанием. Если жилое помещение находится в многоквартирном доме либо это помещение представляет собой комнату в коммунальной квартире, отказополучатель вправе пользоваться общим имуществом.