Мудрый Юрист

Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество

Певницкий С.Г., исполнительный директор НИИ Нотариата РАЮН, зам. главного редактора журнала "Нотариус".

Как известно, право собственности <1> есть право абсолютное в том смысле, что оно характеризуется отношением, в котором "праву (jus) собственника соответствует обязанность (obligato) всех прочих людей не нарушать его право", в чем и заключается отличие от обязательства, где "праву верителя (jus) соответствует [лишь] обязанность должника (obligato)" <2>. Из такого круга обязанных лиц следует, что право собственности, в отличие от обязательственных прав, нарушить может любой и каждый. Но, без сомнений, такая уязвимость собственности с учетом ее системообразующего юридического и общесоциального значения с необходимостью востребовала особые способы ее защиты. <3> Именно поэтому иск для защиты абсолютного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право <4>.

<1> Равно как в известной степени и иные вещные права.
<2> Савиньи Ф.К. Обязательственное право / Предисловие В.Ф. Попондопуло. СПб., 2004. С. 53.
<3> Следует вполне согласиться с Б.Н. Чичериным, который указал, что в любом случае "посягательство на собственность всегда и везде будет посягательством на свободу и нарушением правды". Чичерин Б.Н. Собственность и государство. СПб., 2004. С. 173.
<4> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 235.

Как видно из последней фразы, под защитой права собственности прежде всего понимаются юрисдикционные формы <*>. Действительно исторически защита прав на вещи сформировалась и развивалась в рамках именно процессуального права, так как при нарушениях нормального оборота одним из его участников другой может восстановить право только путем обращения к публичной власти <**>. Обычно выделяются нарушения прав как связанные с лишением собственника владения, так и иным воспрепятствованием его воле. Однако система защиты права собственности на недвижимое имущество не ограничивается двумя указанными вещными исками, которым в цивилистике уделено весьма значительное внимание. Собственник вправе использовать все законные способы защиты, как предусмотренные ст. 12 ГК РФ, так и не названные в ней.

<*> Прежде всего судебной, но нельзя умалять значения административных способов, не являющихся, однако, предметом надлежащего исследования. К сожалению, в общеправовой и цивилистической литературе уделяется недостаточное внимание нотариальной защите прав собственников, подробнее о ней см.: Жуйков В. Нотариат как институт превентивного правосудия: общие цели, принципы и полномочия // Российская юстиция. 1998. N 6; Богданова Е.Е. Защита гражданских прав нотариусом // Нотариус. 2006. N 1.
<**> Следует помнить, что принцип par in parem iurisdictionem non habet, применяемый к суверенитету в международных отношениях, сформировался в рамках гражданских отношений, когда лица, не обладавшие властью друг над другом, обращались к претору, который своей imperium наделял конкретного судью властью вынести обязательное решение (iuris dictio).

Существуют различные основания классификации способов защиты прав: на фактические и юридические, юрисдикционные и неюрисдикционные, публично- и частноправовые. Здесь необходимо заметить, что судебные иски по правовым последствиям (наличию понуждения ответчика к совершению позитивных действий) можно разделить на две группы. Как указывается в процессуальной литературе, "иск о присуждении представляет собой иск о судебном подтверждении права на исполнение", в то время как иск о признании "есть не что иное, как иск о судебном подтверждении гражданского правоотношения" <*>.

<*> Гордон В.М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. IV, 25.

Кроме того, следует помнить о существующей в отечественном правопорядке императивной определенности, а не конкуренции исков в зависимости от характера отношений с нарушителем. Речь идет о том, что при наличии у собственника обязательственных отношений по поводу имущества с нарушителем (например, отказ нанимателя освобождать по основаниям ст. 687 ГК РФ занимаемое помещение) он не вправе предъявлять ему вещный иск вместо иска из договора.

Для целей настоящего исследования можно выделить следующие способы защиты:

<*> В данной статье не рассматриваются способы защиты прав сособственников при общей собственности, а также способы, связанные с признанием сделки недействительной. О них см.: Певницкий С.Г. Некоторые аспекты реализации собственником помещений в многоквартирных домах права на защиту // Научные труды Российской академии юридических наук. Т. 2. М., 2006.

Иск о признании права весьма может являться как самостоятельным иском (например, как последствие приватизационных сделок), так и необходимым элементом комплексных исков для дальнейшего применения способов защиты прав <*>. Суть иска в требовании публичного признания за субъектом наличия у него определенных прав <**>, потребность в предъявлении такого иска возникает, когда право лица юридически не очевидно, но спорно и неопределенно для иных субъектов гражданского оборота недвижимости. Иначе говоря, как указывает Д.И. Мейер, "для существования прав, большею частью, достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям" <***>. В частности, такая необходимость возникает при формальных пороках юридического опосредования фактических отношений.

<*> Следует помнить, что суды не должны изменять предъявленных исковых требований, а поскольку признание права является самостоятельным иском, из него не следует применение иных способов защиты прав, если они не заявлены истцом. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28 декабря 2004 г. N 9734/04 указал, что "квалификация требования о признании права собственности как виндикационного противоречит законодательству" // Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 2004 г. N 9734/04.
<**> Весьма часто такие иски применяются в наследственных правоотношениях, в частности по признанию унаследованных прав члена жилищного кооператива см.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 4 апреля 2001 г. N 294пв-2000пр.
<***> Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 287.

Важной группой являются исковые требования о защите имущества от неправомерных действий должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также действий должностных лиц организаций. В частности, хрестоматиен пример с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 1244-р от 11 декабря 1998 г. "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р", по которому из названного распоряжения исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора муниципалитета с инвестором на реконструкцию многоквартирного дома с собственниками помещений в нем. В соответствии с заявленными требованиями собственников помещений решением Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. данные изменения были признаны недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания. Верховный Суд, оставляя решение в силе, указал, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Довод кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как ст. 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи <*>.

<*> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61.

Таким образом, признание акта публичной власти недействительным активно используется для борьбы с произвольными решениями. Если суд, рассматривая дело, установит несоответствие публичного акта законам РФ, то он не применяет этот акт, причем, как и в случае ничтожности сделки, для этого не требуется специального заявления одной из сторон. Кроме того, собственник вправе использовать не только судебный, но и административный способ защиты прав, причем не только для обжалования действий нижестоящих органов в вышестоящие. Ряд административных органов обладает полномочиями по выдаче обязательных предписаний или рекомендаций, в частности, вместо заявления негаторного иска к соседу, делающему невозможным доступ на лестничную клетку или к пожарной лестнице, собственник может обратиться в правоохранительные органы с заявлением о нарушении его гражданских прав.

К сожалению, в последнее время получают распространение случаи нарушения прав домовладельцев со стороны должностных лиц ТСЖ. Следует иметь в виду, что гражданин наделен правом обратиться в суд с жалобой, если считает, что неправомерными действиями органа некоммерческой организации нарушены его права. При этом к действиям, подлежащим судебному обжалованию относятся как единоличные, так и коллегиальные действия. Так, С. - собственник квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ "Мир", обратился в суд с жалобой на действия председателя правления ТСЖ, отказавшего выдать ключи от лестницы в подъезде жилого дома и подземного гаража, а также пульта дистанционного управления шлагбаумом, установленном при въезде на придомовую территорию. Суд, исследовав материалы дела, счел жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению и указал в решении на то, что действиями председателя правления ТСЖ "Мир" нарушены права С. и созданы препятствия к осуществлению ее законных прав и интересов как домовладельца и члена товарищества собственников жилья "Мир", имеющего равные права, пропорционально принадлежащей доле в общем имуществе, по пользованию общим имуществом многоквартирного дома. Суд пришел к выводу, что неправомерными действиями должностного лица С. причинен моральный вред. Удовлетворяя жалобу, суд обязал председателя правления ТСЖ "Мир" передать С. ключ от входной двери подъезда, ключ от подземного гаража и пульт дистанционного управления шлагбаумом, установленным при въезде на придомовую территорию, а также взыскал с него в пользу С. в счет возмещения морального вреда 5000 рублей <*>.

<*> Архив Головинского межмуниципального (районного) суда г. Москвы.

Возмещение убытков <*>, традиционно воспринимаемое как мера ответственности, является также и мерой защиты, так как в случае недостаточности (если признание сделки недействительной произошло, но реституция невозможна) или невозможности иных мер служит защите права собственности или иных прав. Например, если недвижимость передана в ПИФ, то при цессии пая в инвестиционном фонде индоссант обязан возместить убытки, если окажется, что пай поддельный или подложный, и он не долевой собственник фонда. Более классическим примером является требование возмещения убытков совместно с негаторным иском или же иск к публичным властям при прекращении собственности в результате их действий (в том числе издания актов) в различных формах: вследствие изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации <**> (ст. 235 и 306 ГК РФ). Можно предположить, что с развитием правопорядка возможно будет предоставление защиты и личным правам собственника, нарушаемым при посягательстве на вещь <***>.

<*> В отечественном праве при деликте потерпевшему возмещаются лишь реальный ущерб и упущенная выгода. Предъявление же штрафного иска для защиты собственности к лицу, с которым собственник не связан договорными отношениями, невозможно, в отличие от римского права, которое предполагало при посягательстве против собственности предъявление ряда штрафных исков. См.: Савиньи Ф.К. Указ. соч. С. 570 - 571.
<**> Хотя при принятии закона о национализации жилых помещений частных собственников существующий законопорядок правопорядком уже не будет.
<***> Тем более что нечто подобное было даже в римском праве, как известно, не имевшем института возмещения морального вреда, в виде предоставления персонального штрафного actio vindictam spirans при посягательстве на жилое помещение. См.: Беляцкин С.А. Возмещение морального (неимущественного) вреда. М., 2005. С. 23.

Следует помнить, что названные способы защиты <*> не исчерпывают всего их многообразия, поскольку любое законоположение, служащее цели охранения прав и интересов лиц и ограждения их от посягательств и применимое для защиты права, может считаться способом защиты в силу открытости списка ст. 12 ГК РФ. Также возможно сочетание и варьирование требований. В частности, весьма актуальный для помещений и иной недвижимости иск об освобождении имущества от ареста является требованием признать постановление судебного пристава-исполнителя недействительным в части наложения ареста на чужое имущество. Для собственника этого имущества такое требование может быть сопряжено с необходимостью признания права собственности, а иногда и с виндикационным иском и требованием возмещения убытков.

<*> Мы понимаем защиту прав в ее широком смысле, так как перечисляемые В.С. Емом признаки мер защиты в узком смысле не позволяют с уверенностью установить принадлежность той или иной меры, и только лицу, получившему юридическое образование, может быть ясно, что изъятие вещи у добросовестного владельца не создает у него "никаких юридически обязательных обременительных обязанностей". Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 558 - 559.

В отличие от описанных юридических действий самозащита права представляет собой совершение действий фактического порядка. Как указывал В.П. Грибанов, необходимо различать меры самозащиты "превентивного характера и меры активно оборонительного характера" <*>. Из числа первых можно привести такие меры, как охрана имущества, как установка дверей повышенной прочности, сигнализаций и систем видеонаблюдения, вторые же относятся к институтам необходимой обороны и крайней необходимости. Так, собственник, защищая помещение от вторжения, вправе применить силу и причинить вред (vim vi repellere licet D.1.1.27), пределы необходимой обороны и крайней необходимости полагаются прежде всего характером того обстоятельства, что послужило основанием для их применения (ст. 1066 и 1067 ГК РФ).

<*> Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 117.

Хотя описанные выше способы защиты являются способами защиты гражданских прав вообще, а не только права собственности, все же в силу существенных особенностей собственности они традиционно рассматриваются отдельно от способов защиты иных вещных и обязательственных прав.

Исторически защита ограниченных вещных прав осуществлялась при помощи иных правовых средств в силу того, что сервитут признавался res incorparalis и не мог быть защищен традиционными action on rem. Однако в силу своей вещной природы сервитут мог быть нарушен не только собственником praedium serviens, но и любым лицом, которое препятствует его осуществлению. В силу этого владелец сервитута получал особый вещный интердикт: actio confessoria, по сути, аналогичный негаторному иску собственника, но могущий использоваться и как виндикационный (для личных сервитутов). При развитии преторского права появилось значительное число более специализированных интердиктов, в зависимости от объекта права.

В современном отечественном праве не предусмотрено специальных исков для ограниченных вещных прав: если они связаны с владением, то предоставляется общая владельческая петиторная защита. Если же право на вещь (как, например, для сервитутов на соседние с домом земельные участки) не связано с владением, то возможно требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечении действий, нарушающих его или создающих угрозу нарушения, причем такие требования будут носить вещный, а не персональный характер и соответственно могут быть предъявлены к любому нарушающему. Кроме того, если сервитут установлен соглашением сторон и собственник служащего участка нарушает его условия, то возможен и персональный иск из соглашения.

Следует обратить внимание на уже упомянутый общий для всех титульных владельцев иск о защите владения от посягательства, тождественный вещным искам, принадлежащим собственникам. В соответствии со ст. 305 ГК РФ всякий титульный владелец не только имеет такой иск против третьих лиц, лишивших его владения или затрудняющих осуществление его, но даже и против собственника. Значение данного законоположения больше, чем представляется обычно. Ранее указывалось, что традиционным для догматики частного права является разделение вещных и обязательственных исковых требований, между тем лицам, владеющим помещениями на обязательственных правах аренды, найма, доверительного управления, предоставлены вполне вещные способы защиты, что еще раз говорит об отсутствии жесткого разделения между вещными и обязательственными правами. Наделение таких владельцев вещным иском, обращенным на собственника, исключает называемый многими авторами общий принцип о недопустимости конкуренции исков <*>.

<*> Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 593.

Фактическому владельцу (держателю) <*> предоставляется весьма редуцированная защита. К сожалению, в нашем правопорядке отсутствует вполне традиционная для правопорядков, возникших из римского права, посессорная защита, позволяющая на основании самого факта держания защищать владение, без доказательства правовых оснований. Некоторые авторы указывают на то, что п. 2 ст. 234 "ввел в российское гражданское право так называемую посессорную защиту" <**>. Между тем представляется, что в данном же случае о посессорности защиты держателя можно говорить с весьма большой долей условности, так как для защиты необходимо добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим. И хотя в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ действует презумпция добросовестности держателя, но само требование п. 1 ст. 234 выводит отечественную владельческую защиту за рамки традиционной посессорной. Напомним, что при посессорной защите важен лишь факт владения вещью безотносительно к его правовым основаниям, ибо защищается не титул, но res facti удержания вещи <***>. Причем владелец вправе как требовать устранения нарушений владения, так и истребовать имущество от лица, насильственно лишившего его владения. Такие иски предоставляются даже и против собственника вещи.

<*> Мы не будем касаться здесь весьма сложного вопроса соотношения детенции и владения, указав лишь на справедливое и остроумное замечание Г.Ф. Шершеневича: "Если отличие держания от владения смущало некоторых с той стороны, что оно совершенно недоступно человеку, не получившему юридического образования и неспособному понять, почему не арендатор, а вор пользуется владельческой защитой, то теперь может внушить не менее серьезное опасение, в состоянии ли будут сами юристы уловить те виды и оттенки владения, какие принуждено было законодательство создать, сойдя с прежней почвы". См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. Т. 1. С. 253 - 254.
<**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004. Ст. 234 (автор раздела проф. А.А. Рубанов).
<***> В этом отношении весьма показательна дедукция проф. Санфилиппо о защите владения по римскому праву: "Защита владения как такового является необходимостью для всякого правопорядка, а значит, и римского". См.: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права. М., 2002. С. 184.

В отличие от вещных исков, предоставляемых главой 20 ГК РФ собственнику и иным титульным владельцам, держатель по ст. 234 ГК РФ не может обращать свое требование устранения всяких нарушений владения, как связанных с лишением такового, так и не связанных, к собственнику или любому титульному владельцу. Таким образом, мы можем сделать вывод, что весьма редуцированная защита прав добросовестного владельца служит лишь целям ограждения его от посягательств лиц недобросовестных до приобретения ими собственности по давности <*>, при этом любое лицо, претендующее на владение по правовому основанию, вправе изъять вещь из такого держания.

<*> Подробнее о соотношении посессорной защиты с защитой, предоставляемой давностному владельцу, см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 255 - 256, 260, 291 - 292.