Мудрый Юрист

Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве

Копцев А.Н., доцент кафедры гражданского права Петрозаводского госуниверситета.

Наряду с правом собственности и владением римское право выделяло специальные вещные права - права на чужие вещи (jure in re aliena). Самой важной категорией этих прав являлись сервитуты. Однако долгое время в гражданском праве Российской Федерации сервитуты оказались незаслуженно забытыми. Объясняется это отсутствием права частной собственности на землю и ее изъятием из гражданского оборота. В послеоктябрьский период Декретом ВЦИК от 19 февраля 1918 г. "О социализации земли" была отменена всякая собственность на землю, недра, а затем конституционно долгое время закреплялась исключительная собственность государства на земли, недра, воды, леса. Между тем и в советское время всегда ощущалась потребность в урегулировании отношений между владельцами соседних земельных участков. Возникали споры об определении границ прилегающих друг к другу земельных участков, о том, какие деревья могут расти вдоль границы, разделяющей оба участка, о праве прохода через соседний участок и др. Из-за этого возникали серьезные конфликты, которые не всегда заканчивались миром.

Потребность в правовом регулировании сервитутных отношений и сама возможность их появления возникли вместе с признанием и законодательным закреплением права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. С учетом этих изменений российский законодатель в гл. 17 Гражданского кодекса, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, поместил нормы, составляющие институт сервитута. Между тем российское законодательство о сервитутах только еще складывается, оно не свободно от пробелов и противоречий <*>. В последнее время сервитутное право вызывает живой интерес исследователей. Стали появляться работы, посвященные данной проблеме <**>.

<*> Гражданское право. Т. 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО "ТК Велби", 2002. С. 548.
<**> См.: Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 4. С. 34 - 40; N 5. С. 30 - 38; Копылов А.В. Вещное право на землю. М., 2000. С. 9 - 78 и др.

Впервые сервитуты появились и были детально урегулированы римским правом. В связи с этим полезным будет обратить внимание на историю возникновения и развития этого института на его исторической родине - Древнем Риме. Сервитут (от servitus - рабство вещи, служение ее) представляет собой вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении <*>. Возникновение сервитутов было обусловлено причинами как экономическо-географического, так и юридического характера. Местность, на которой находился Древний Рим, была холмистой и не изобиловала водой. Первоначально в условиях общинной собственности на землю это не создавало больших проблем для хозяйственной жизни квиритов, так как каждый римлянин своей общины имел свободный доступ к источникам воды и иным объектам общего пользования. Однако возникновение частной мелкоземельной собственности на землю привело к тому, что одни земельные участки, находившиеся в более выгодном географическом положении, приобрели большую ценность, а другие, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было нормально эксплуатировать. Для использования земельных участков необходима вода, нужен прогон скота через другой участок и т.д. В этом случае возникала необходимость закрепить за собственниками таких участков право пользоваться водой из источников на соседних участках, проходить через соседние участки для выхода на общую границу. Другими словами, необходимо было ограничить правомочия одних мелких землевладельцев в пользу их соседей. Подобного рода вопросы в римском праве решались двумя путями. Первоначально право пользования чужой землей в определенном отношении возникало посредством заключения сделок (например, договора найма, аренды или можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя обязательство давать другому соседу выход и выезд через свою землю на общественный проезд). Но этот путь был не вполне надежным, ибо при смене собственника (наймодателя или арендодателя) договор утрачивал силу.

<*> Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Изд-во "Зерцало", 2000. С. 104.

Разумеется, удовлетворение таких потребностей, как выход и выезд на общественную дорогу, получение воды и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от изменения собственника соседней земли. Это было реализовано в римском частном праве в форме земельных сервитутов.

Таким образом, возникновение сервитута обусловлено прежде всего неравноценностью земельных участков, отличающихся качеством почв, наличием (отсутствием) путей сообщения, водоемов, других природных ресурсов. Собственник вещи, обремененной сервитутом, обязан терпеть пользование своей вещью другим лицом (другими лицами). Сервитутные отношения связывают собственника вещи и пользователя по сервитуту косвенно, через вещь, обремененную сервитутом (служащую вещь). Следовательно, сервитут - это и ограничение собственности, и обременение, и ограниченное право пользования чужой вещью. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Особенностью римского сервитутного права является то, что собственник вещи не должен совершать каких-либо положительных (активных) действий. Он должен лишь терпеть совершение субъектом сервитутного права тех или иных действий, не мешать ему в осуществлении пользования. Вместе с тем римское право знало один сервитут - несение тяжести надстройки, при котором на собственнике обремененного участка лежала обязанность производить ремонт и восстановление опоры <*>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

<*> Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1994. С. 205.

В собственно римской юриспруденции традиционным было деление сервитутов на две категории: земельные и личные сервитуты. Это различие проводилось по субъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; земельный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.

В исторической ретроспективе первыми были земельные или предиальные (от слова praedium - имение) сервитуты. Земельные сервитуты устанавливались с целью восполнить недостающие данному участку блага, свойства или удобства. Иными словами, предиальные сервитуты улучшали качество земельного участка, увеличивали его полезные свойства. Существование земельного сервитута возможно при наличии двух отдельных земельных участков: господствующего и служащего. Служащий участок обслуживал господствующий участок: восполнял недостающие этому участку свойства. Смена собственника господствующего участка вызывала смену субъекта предиального сервитута.

По общему правилу господствующий и служащий земельные участки должны были быть соседними, в поздний период римского права иногда допускалось, чтобы пользование одним участком в интересах другого было фактически возможно. Таким образом, критерием допустимости сервитута была экономическая целесообразность в целом: господствующий участок должен удовлетворять свои потребности, не лишая служащее имение хозяйственной самостоятельности. Установление сервитута не лишало собственника служащего участка его прав на землю и не отстраняло собственника от пользования землей. Права собственника лишь ограничивались. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника и субъекта сервитутного права невозможно, преимущественное право принадлежит обладателю сервитута. То есть при коллизии сервитутного права с правом собственности последнее уступает сервитуту, поскольку собственник установил сервитут на свою собственность и тем самым себя ограничил. По своему содержанию земельные сервитуты делились на группу положительных и группу отрицательных сервитутов. Первые позволяли собственнику господствующего участка совершать какие-либо действия по отношению к служащему участку (проходить через участок, проводить воду и др.). Вторые запрещали собственнику служащего участка делать что-либо (не строить зданий выше определенной высоты, не загораживать свет и др.) <*>.

<*> Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). М.: Изд-во "Зерцало", 1999. С. 177 - 186.

В зависимости от видов земельных участков земельные сервитуты делились также на сельские и городские <*>. В основе данной классификации сервитутов лежит хозяйственная необходимость. Сельские сервитуты устанавливались в интересах сельскохозяйственных участков. К ним относились дорожные - право прохода пешком или на лошади, право прогона скота, право проезда на телеге с поклажей и др.; водные - право проведения воды, право выгона скота на водопой и др.; пастбищные - право выпаса скота. Городские сервитуты устанавливались в пользу застроенных (городских) участков. К числу городских сервитутов относились: а) право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство; б) право опирать балки на чужую стену; в) право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору <**>. Разграничение сервитутов на сельские и городские отнюдь не зависело от того, в какой местности находились соседние земельные участки, а определялось хозяйственным назначением господствующего участка; если он был предназначен для сельскохозяйственных нужд, то имел место сельский сервитут, если же участок использовался для жилья, возведения жилых построек, то речь шла о городском сервитуте.

<*> Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М.: Изд-во "НОРМА", 2003. С. 448.
<**> Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: Изд-во "БЕК", 2000. С. 193.

Вслед за древнейшими предиальными сервитутами возникают личные сервитуты, которые представляли собой пожизненные права пользования чужой вещью. Основными видами личных сервитутов были узуфрукт, узус, хабитацио и право личного пользования чужим рабом или животным <*>. Самым обширным правом пользования чужой вещью был узуфрукт. Он представлял собой право пользования чужой вещью и ее плодами с сохранением в целости сущности вещи. Другой личный сервитут - узус, представлял собой право пользования чужой вещью, но без права на плоды. Пользователь узуса (узуарий) мог использовать плоды только для удовлетворения собственных потребностей (личных и потребностей членов семьи, пользующихся совместно с ним предметом узуса). Передавать данное право другому, делить его пользователю не разрешалось. Узус был неделим. Хабитацио - это право проживания в чужом доме или в его части. Обладатель данного права мог жить в нем сам или отдавать внаем. В праве императора Юстиниана оно считалось самостоятельным правом, хотя данный подход и вызывал споры среди римских юристов-классиков <**>.

<*> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Изд-во "Зерцало", 2003. С. 265 - 270.
<**> Римское частное право. Указ. соч. С. 210.

Итак, можно сделать вывод, что сервитут есть древнейшее ограниченное вещное право. С развитием экономических отношений эта категория прав не потеряла своей актуальности. История сервитутных отношений, опыт их законодательного регулирования в различных странах, начиная с Древнего Рима, составляют прочный фундамент для современного теоретического анализа действующего российского законодательства, посвященного сервитутному праву.

Впервые в нашем современном законодательстве понятие "сервитут" было установлено в п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (с изм. от 25 января 1999 г.) <*>. В дальнейшем институт сервитута получил развитие в части первой нового Гражданского кодекса Российской Федерации <**>. В ГК РФ сервитутам посвящены ст. 274 - 277, 553 и 1137. Помимо ГК РФ нормы о сервитутах содержатся также в Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г., Водном кодексе Российской Федерации от 16 ноября 1995 г., Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г., Градостроительном кодексе Российской Федерации от 7 мая 1998 г., Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" и др.

<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 13. Ст. 1478; 1999. N 5. Ст. 651.
<**> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

В ст. 274 ГК РФ под сервитутом понимается право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Аналогичное определение дано и в ЗК РФ. Однако в отличие от римского права в современном российском законодательстве отсутствует единый перечень сервитутных прав. Поскольку согласно ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре и иные сервитуты в соответствии с гражданским законодательством. Поэтому указанный недостаток приходится восполнять путем доктринального толкования соответствующих норм, а этот путь не оптимален, так как почти у каждого ученого, который занимается данной проблематикой, сложилось свое видение этой проблемы <*>.

<*> Гражданское право. Указ. соч. С. 543.

В ст. 23 ЗК РФ сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка в соответствии с гражданским законодательством. Частный сервитут может быть установлен в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или пользования. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: 1) проведения дренажных работ на земельном участке; 2) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 3) прохода или проезда через земельный участок; 4) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 5) забора воды и водопоя скота; 6) прогона скота через земельный участок; 7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда; 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательных, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В комментариях к законодательству есть высказывания, что ЗК РФ (п. 3 ст. 23) установил исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты <*>. С этим вряд ли можно согласиться, так как действующее федеральное законодательство предусматривает возможность установления публичных сервитутов и в других случаях. Наиболее полно вопрос об установлении сервитутов урегулирован в градостроительном законодательстве. Статья 64 Градостроительного кодекса РФ предусматривает следующие виды частных градостроительных сервитутов: а) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; б) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; в) право прохода, проезда через (соседний) земельный участок; г) право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; д) право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки. Следует отметить, что, как и в ГК РФ, перечень сервитутов, предусмотренных в Градостроительном кодексе, также является открытым, поскольку согласно п. 3 ст. 64 частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться для обеспечения и "других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута".

<*> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во г-на М.Ю. Тихомирова, 2001. С. 122.

Отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользование которого устанавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют "пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей" <*>. Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <**>, можно сделать вывод о том, что в силу неопределенности правообладателей публичный сервитут может быть зарегистрирован не в качестве ограниченного вещного права, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества. Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, публичные сервитуты не имеют. Но как бы там ни было, с позицией законодателя в этом вопросе приходится считаться. Такая же точка зрения законодателя разделяется и рядом современных авторов, занимающихся исследованием сервитутного права <***>.

<*> Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1999. С. 594 - 595.
<**> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416.
<***> См.: Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 50 - 52.

Впрочем, нельзя исключать и то обстоятельство, что публичный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Граждане, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9).

Следует отметить и то, что характер правоотношений, возникающих при установлении публичного сервитута, имеет определенное сходство с правоотношениями по поводу установления ограничений прав на землю. Так, ограничения прав лиц, использующих земельные участки, также устанавливаются на основании требований, предусмотренных законодательством. Однако существуют и различия. При установлении публичного сервитута по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, возможно изъятие этого участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. Земельное законодательство допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, выплату лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. При установлении ограничений на землю никакого взимания платы не предусмотрено.

Публичный и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. устанавливаться на определенный срок либо без указания определенного срока. Основания установления и прекращения сервитутов определены как гражданским, так и другими законодательствами, хотя и далеко не исчерпывающим образом. И на публичные, и на частные сервитуты распространяется норма ст. 275 ГК РФ о том, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для удовлетворения потребностей которого сервитут установлен. Сервитуты, как и все другие права на землю, подлежат государственной регистрации и вступают в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак, анализ сервитутного права позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, предусмотренные в российском законодательстве сервитуты, несомненно, ведут свое происхождение от римских сервитутов. Вместе с тем они обладают рядом особенностей (возмездность, государственная регистрация, деление на срочные и бессрочные, публичные и частные), некоторые из которых отнюдь не бесспорны. Во-вторых, в Гражданском кодексе РФ пока отсутствуют общие положения о сервитутах как особой группе вещных прав. Положения гл. 17 ГК РФ, в которую входят статьи, посвященные сервитутам, не дают полного представления о сервитутном праве. Сервитуты рассредоточены по различным отраслям права, что вносит неопределенность в их общую систему. Возможно, законодателю следовало бы выделить в ГК РФ отдельный раздел, посвященный регулированию сервитутных правоотношений. В-третьих, несмотря на большой перечень сервитутов, представленный законодательством РФ, отсутствует какая-либо их систематизация. Необходимо в ГК РФ как базовом законе предусмотреть развернутый перечень сервитутов. Это тем более важно, что перечень сервитутов не является исчерпывающим и сторонам надо хотя бы примерно представлять содержание устанавливаемого ими сервитута. Кроме того, унифицированный подход к выделению видов сервитутов облегчит задачи других отраслей права при конструировании специфических видов сервитутов. В-четвертых, необходимо в законодательном порядке предусмотреть возможность существования не только положительных, но и отрицательных сервитутов - это право требовать, чтобы собственник примыкающего (соседского) участка воздерживался от тех или иных действий. Например, право запретить соседу: возводить на участке строения выше определенной высоты, сажать деревья ближе определенного расстояния к линии разделения участков, добывать воду из источника сверх определенной меры, если это уменьшает ее запасы на господствующем земельном участке, и др.

Подводя итог, необходимо подчеркнуть, что законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем развитии, которое этот институт должен получить в Гражданском кодексе РФ.