Мудрый Юрист

Практика доверительного управления недвижимым имуществом

Лидия Юрьевна Михеева, заведующая кафедрой гражданского права Российской правовой академии Минюста России, доктор юридических наук, профессор.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже почти 10 лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще объектом управления избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже - земельные участки или доли в праве собственности на землю. Встречается и передача в доверительное управление жилых помещений, а также сложных недвижимых вещей (например, газораспределительных сетей).

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при ее продаже, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

В одном из случаев собственник имущества (Комитет по управлению имуществом субъекта РФ) выразил волю на заключение договора доверительного управления зданием путем издания распоряжения, согласно которому территориальному подразделению Комитета предписывалось заключить такой договор с определенным управляющим. Спустя время договор в виде единого документа, подписанного сторонами, так и не был заключен.

Его отсутствие в силу п. 3 ст. 1017 ГК РФ влечет недействительность договора. При этом какие-либо иные документы не могут быть приняты судом во внимание, в том числе административный акт-распоряжение собственника, содержащий в себе все существенные условия договора, не может рассматриваться в качестве оферты, попытку акцептовать которую предприняла сторона.

Несостоявшийся доверительный управляющий обратился с иском о понуждении собственника к заключению договора, однако суд не нашел оснований к применению ст. 445 ГК РФ <1>.

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2002 N 5861/02.

Одним из немаловажных вопросов, который носит отнюдь не формальный характер, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со ст. 1017 ГК РФ при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление. Имеется в виду специальный случай государственной регистрации, не совпадающий с такими упоминаемыми в части второй ГК РФ видами государственной регистрации, как регистрация договора (ст. 558, 560, 574 ГК РФ) или регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Отметим, что ст. 30 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая называется "Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом", в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: "Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда". Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Между тем такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав <2>. Доказывать это обстоятельство в настоящее время уже нет необходимости.

<2> См., напр.: Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002. С. 45.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на ст. 30, а на других нормах упомянутого Федерального закона. В соответствии со ст. 1 и 4 доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Собственно говоря, возможность государственной регистрации доверительного управления в качестве ограничения (обременения) заложена в общих положениях ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежат не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, но и ограничения этих прав.

Окончательно выясняется вопрос о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление в ст. 12 Закона, на основании которой запись о доверительном управлении недвижимым имуществом как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав.

Однако внесение сведений о наличии отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним само по себе еще не удовлетворяет всех потребностей юридического быта. Фактически запись об обременении, даже доступная всем лицам, может стать известной заинтересованным участникам гражданского оборота только при их обращении к реестру.

Для самих же сторон договора доверительного управления наличия данной записи в реестре недостаточно. Доверительный управляющий, вступающий в правоотношения с разнообразными третьими лицами, объективно нуждается в некоем документе, подтверждающим его специальный статус. Поскольку п. 3 ст. 1017 ГК РФ устанавливает весьма серьезное последствие несоблюдения требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, третьи лица зачастую настаивают на предъявлении им не только договора, но и какого-либо доказательства произошедшей государственной регистрации.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос: каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление <3>?

<3> Так, Пятков Д.В. предположил, что государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление удостоверяется выдачей свидетельства, однако это предположение было основано на редакции Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2003. См.: Пятков Д.В. Особенности доверительного управления недвижимостью // Закон. 2004. N 7. С. 64.

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В то же время другой возможный документ - свидетельство о праве собственности или ином вещном праве - выдается правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества (п. 73 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <4>). Право доверительного управляющего, без сомнения, вещным не является, а потому выдача ему такого рода свидетельства не представляется возможной. Кроме того, ограничение (обременение) права собственности на недвижимое имущество в виде доверительного управления возникает на определенный срок, а Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предполагают выдачу свидетельства с указанием срока его действия (п. 74).

<4> См.: Постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (ред. от 12.11.2004).

Представляется, что, используя аналогию с государственной регистрацией такого вида ограничения (обременения), как аренда, целесообразно проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Во всяком случае, наличие у доверительного управляющего документа, содержащего такой штамп, убеждало бы всех третьих лиц в наличии у него соответствующих полномочий.

Самостоятельную проблему представляет вопрос о последствиях несоблюдения ст. 1017 ГК РФ о форме договора доверительного управления и о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в управление.

В одном из случаев доверительный управляющий обратился в суд с иском о признании недействительными аукционных торгов по продаже нежилых помещений. Исковые требования были мотивированы тем, что имущество, проданное на торгах, находилось в доверительном управлении истца и обращение на него взыскания по долгам кредиторов учредителя управления было произведено незаконно. Ответчик заявил встречный иск о признании недействительным договора доверительного управления, ссылаясь на то, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является недействительным.

Давая оценку обстоятельствам данного дела и действиям судебных инстанций, Президиум ВАС РФ отметил: "Содержащиеся в принятых по делу судебных актах выводы о том, что договор доверительного управления имуществом требовал государственной регистрации, не соответствуют п. 2 ст. 1017 ГК РФ, предусматривающему государственную регистрацию передачи в доверительное управление только недвижимого имущества" <5>.

<5> Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 N 2554/99 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 8.

Действительно, сам по себе договор доверительного управления требует лишь облечения его в простую письменную форму. Однако до момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление он, в сущности, недействителен на основании п. 3 ст. 1017 ГК РФ, на что Президиум ВАС РФ, к сожалению, в Постановлении по делу не указал.

Следовательно, так или иначе до момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление права и обязанности сторон по договору не возникают, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Между тем суды нередко не видят разницы в государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и государственной регистрации соответствующего договора. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 14.05.98 по делу N КГ-А40/932-98, указывая на установленную ст. 1017 ГК РФ необходимость государственной регистрации передачи имущества в управление, отметил: "Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Между тем в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки".

Такой вывод ошибочен. Нет сомнений, что п. 3 ст. 165 ГК РФ не применяется к случаям уклонения от государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление.

С государственной регистрацией передачи недвижимого имущества в доверительное управление хозяйствующие субъекты связывают на практике и срок действия полномочий доверительного управляющего.

Рассмотрим одну из характерных ситуаций. В соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности г. Москвы, от 01.01.97 доверительный управляющий получил в управление ряд зданий и сооружений. В договоре было прямо закреплено его право сдавать имущество в аренду. Дополнительным соглашением от 03.01.2002 действие договора было продлено до 01.01.2003.

Управляющий передал 224 кв. м нежилой площади по договору аренды от 27.05.2002 обществу с ограниченной ответственностью сроком с 03.01.2002 по 31.12.2002, который затем был продлен до 01.07.2003. Поскольку арендатор не возвратил управляющему помещения 02.07.2003, управляющий обратился в суд с иском о "принудительном выселении" ООО.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что в связи с истечением 01.01.2003 срока действия договора доверительного управления доверительный управляющий уже не имел права требовать его выселения, так как оно им было утрачено.

Напомним, что согласно с п. 1 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора доверительного управления имуществом - его существенное условие. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при совершении записей об ограничении (обременении) прав в реестр обязательно вносятся даты начала и окончания действия ограничения (обременения) или дата его начала и продолжительность.

Принцип открытости сведений о государственной регистрации (ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") должен, по всей видимости, проявляться и в том, чтобы все третьи лица (в том числе и контрагенты доверительных управляющих) могли получить достоверные сведения о сроках действия обременений права собственности.

Продляя действие договора доверительного управления недвижимым имуществом, стороны меняют одно из существенных условий договора. Логично было бы прийти к выводу, что такое изменение должно быть отражено в том подразделе ЕГРП, который содержит сведения об ограничениях (обременениях) права собственности. Следуя этому, стороны договора доверительного управления, очевидно, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с соответствующим заявлением.

Однако такому выводу препятствует положение абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ, в соответствии с которым "при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором".

В приведенном выше случае, учитывая отсутствие каких-либо заявлений учредителя управления и управляющего о прекращении договора, суд сделал вывод, что договор доверительного управления, заключенный 01.01.97 и истекший 02.01.2002, был возобновлен на новый пятилетний срок <6>. Отсюда следовало, что доверительный управляющий имел право на обращение в суд с соответствующими требованиями к арендатору (несмотря на истечение срока действия обременения, зарегистрированного в реестре).

<6> Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2003 по делу N КГ-А40/10111-03.

Представляется, что суд в этом случае не учел лишь того обстоятельства, что вопрос о продлении срока действия договора доверительного управления имуществом был предметом отдельного соглашения сторон (от 03.01.2002), которым его действие было продлено только до 01.01.2003. Такое соглашение, на взгляд автора, не вступает в противоречие с нормами главы 53 ГК РФ и имеет силу. Поэтому вывод суда о применении абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ неверен.

Тем не менее проблема обеспечения достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остается нерешенной. Фактически нормы ГК РФ в части договора доверительного управления недвижимым имуществом и положения о государственной регистрации прав и сделок функционируют автономно.

Вызывает интерес практика доверительного управления долями в праве собственности на недвижимое имущество.

Так, в одном из случаев 46 физических лиц, обладающих долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в границах бывшего колхоза, передали эти доли в доверительное управление по единому договору "трастовой аграрной" компании. Как следовало из свидетельств о государственной регистрации долей в праве собственности, размер каждой земельной доли составлял 2,6 га.

Доверительный управляющий обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации договора доверительного управления имуществом при множественности лиц на стороне учредителей управления.

Заявителю было отказано в государственной регистрации договора со ссылкой на его незаключенность, поскольку "его предметом является не определенное имущество, а доли в праве, передача которых реально невозможна". Кроме того, в отказе отмечалось, что доверительный управляющий не представил план земельного участка с установленными на местности границами и с указанием его кадастрового номера, а также то, что общий размер земельного участка, взятого в доверительное управление, значительно меньше минимального размера, определенного законодательством субъекта РФ для земельных участков, формируемых из земель сельхозназначения и необходимых для сельскохозяйственного производства.

Доводы органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не могут быть приняты. Так, утверждение, что доля в праве собственности не может быть объектом доверительного управления, не соответствует положениям п. 1 ст. 1013 ГК РФ. Не учтено и то обстоятельство, что договор доверительного управления был заключен 21.04.2003, т.е. после вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <7>. В соответствии со ст. 12 указанного Закона участник долевой собственности может передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

<7> Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Российская газета. 2002. 7 июля. N 137.

Нет сомнений, что доля в праве собственности может представлять собой самостоятельный объект доверительного управления. При этом доверительный управляющий на основании ст. 1020 ГК РФ вправе осуществлять в отношении такого объекта правомочия собственника в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий, таким образом, может иметь право заключать с иными сособственниками соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью, реализовывать преимущественное право покупки, требовать выдела земельного участка в натуре и т.д.

Надо отметить, что в практике встречаются случаи доверительного управления долей в праве собственности на недвижимое имущество. Так, в Алтайском крае был заключен договор доверительного управления 1/3 долей в праве собственности на квартиру. Доля в праве собственности принадлежала гражданке, признанной судом безвестно отсутствующей. Передача доли в доверительное управление была зарегистрирована.

Несостоятельны и другие аргументы регистрирующего органа, отказавшего доверительному управляющему в государственной регистрации передачи в доверительное управление долей в праве на земельный участок.

ФАС Северо-Кавказского округа, анализируя доводы сторон спора и судебные акты, справедливо указал, что "предмет спорного договора определен с достаточной степенью четкости при государственной регистрации прав физических лиц - учредителей доверительного управления на принадлежащие им земельные доли", "его предмет уже конкретизирован, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав физических лиц" <8>.

<8> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2004 по делу N Ф08-5010/2003.

Между тем ни регистрирующий орган, ни суд не обратили внимания на другой вопрос, возникающий при анализе договора доверительного управления долями в праве общей собственности на землю. На стороне учредителя управления выступили 46 лиц, каждое из которых обладало своей долей в праве собственности. Каждая доля могла бы стать самостоятельным объектом доверительного управления.

Указанная группа лиц не представляла собой всей совокупности сособственников сельскохозяйственных угодий. Если бы управляющий заключил договор доверительного управления со всеми сособственниками земель, то не возникло бы и проблем при государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, поскольку объектом доверительного управления стал бы единый объект общей долевой собственности. Множественность лиц на стороне учредителя, о которой упоминал доверительный управляющий, обращаясь с заявлением к регистрирующему органу, не вызывала бы сомнений.

Известно, что объединение объектов, передаваемых в доверительное управление разными лицами, допускается лишь в предусмотренных законом случаях (например, ст. 1025 ГК РФ). Даже если предположить, что все 46 "соучредителей" доверительного управления предложили управляющему абсолютно одинаковые условия договора доверительного управления, попытку объединить такие объекты доверительного управления при наличии других сособственников нельзя признать удачной. Такой договор вступает в противоречие с требованием гражданского законодательства об обособлении имущества, находящегося в доверительном управлении (ст. 1018 ГК РФ), а также исключает возможность расторжения договора по некоторым основаниям, предусмотренным ст. 1024 ГК РФ.

Впрочем, нельзя не оценить изобретательности доверительного управляющего, который, по всей видимости, полагал, что заключение единого договора с 46 учредителями доверительного управления позволит минимизировать расходы, связанные с государственной регистрацией передачи долей в праве общей собственности на землю в доверительное управление.

Как следует из материалов другого судебного дела, рассмотренного тем же судом в отношении той же "трастовой аграрной" компании <9>, доверительный управляющий долями в праве собственности на землю выступил в роли своеобразного посредника между физическими лицами - сособственниками и лицом, пожелавшим заключить договор аренды относительно крупного земельного участка. Необходимо отметить, что практически о всех случаях доверительного управления недвижимостью, известных автору настоящей статьи из актов арбитражных судов различных инстанций, управляющие, исполняя возложенные на них обязанности, избирают один и тот же путь - передают вверенное им имущество в аренду третьим лицам.

<9> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2005 по делу N Ф08-6469/2004.

В последней ситуации "трастовая аграрная" компания предприняла попытку договориться с остальными сособственниками о выделе в натуре долей, находящихся у нее в управлении. Не достигнув такого соглашения, управляющий самостоятельно произвел "работы по межеванию земельных участков и их регистрации в кадастровом учете", а затем заключил с третьим лицом - арендатором договор аренды фактически выделенных земельных участков сроком на пять лет.

Совершенно очевидно, что в аренду (в отличие от доверительного управления) может быть передан лишь сформированный земельный участок. На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия, различные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Доля в праве собственности на земельный участок, таким образом, объектом аренды быть не может.

К подобному заключению пришел и суд, установивший, что право собственности на конкретные земельные участки не было зарегистрировано за лицами, имеющими доли в праве собственности на сельскохозяйственные угодья. На этом основании был сделан правомерный вывод о недействительности договора аренды, заключенного между арендатором и доверительным управляющим долями.

В заключение хотелось бы отметить, что вопросы, возникшие в правоприменительной практике в связи с передачей недвижимого имущества в доверительное управление, выявили некоторые недостатки существующей в РФ системы государственной регистрации. Институт доверительного управления, имеющий весьма сложную правовую природу, выявил эти недостатки неслучайно. Система государственной регистрации, ориентированная на фиксацию вещных прав на недвижимое имущество, не реагирует адекватно на такую оригинальную правовую форму, предоставляющую несобственнику возможность управления объектом, как доверительное управление.