Мудрый Юрист

Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту

Гаврилова Ю.О., кандидат юридических наук, преподаватель кафедры общеправовых дисциплин Московского пограничного института ФСБ России, капитан.

Специфика военной службы налагает определенный отпечаток на регулирование отношений в сфере жилищного обеспечения военнослужащих.

Анализ современного законодательства позволил автору прийти к выводу, что жилищное обеспечение военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, представлено социальным жилищным обеспечением, самостоятельным жилищным обеспечением и служебным жилищным обеспечением военнослужащих <*>.

<*> Подробнее см.: Гаврилова Ю.О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения: Дис... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 74 - 95.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Под жилым помещением понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для ПОСТОЯННОГО (выделено автором. - Ю.Г.) проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К видам жилых помещений ЖК РФ относит: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартиру, часть квартиры; 3) комнату.

При этом необходимо уяснить, что же законодатель понимает под жилым домом, квартирой и их частями и комнатой. Определение этих понятий дается в ст. 16 ЖК РФ.

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из КОМНАТ (выделено автором. - Ю.Г.), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

А.Н. Гуев, анализируя ст. 16 ЖК РФ, приходит, в частности к выводу <*>, что жилой дом (как вид жилого помещения) может быть одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным.

<*> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

По нашему мнению, данный вывод не совсем верен. Во-первых, определяя понятие квартиры, законодатель говорит о том, что это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, т.е. выделить квартиру как самостоятельный вид жилого помещения (объект жилищных прав) можно лишь в многоквартирном доме, но никак не в одноквартирном <*>. Кроме того, законодатель никоим образом не определяет понятие "двухквартирный дом", по-видимому, приравнивая его к многоквартирному дому.

<*> В быту можно встретить еще понятие "дом частного сектора", "частный дом". Мы такие дома будем называть "одноквартирные дома".

Во-вторых, законодатель определяет жилой дом как здание, состоящее из комнат, тогда как двухквартирные или многоквартирные дома все-таки состоят из квартир <*> и иных вспомогательных помещений. Таким образом, исходя из определения, данного законодателем в п. 2 ст. 16 ЖК РФ, можно говорить лишь об "одноквартирном" жилом доме.

<*> Квартиры в соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ состоят из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Следовательно, можно выделить две части жилого дома: во-первых, собственно помещения, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, т.е. комнаты <*>, и, во-вторых, вспомогательные помещения.

<*> О чем и говорит п. 4 ст. 16 ЖК РФ.

Что же имел в виду законодатель, определяя, что часть жилого дома может быть объектом жилищных прав? Неужели любая из выделенных нами? По нашему мнению, вспомогательные помещения не могут быть самостоятельным объектом жилищных прав, поскольку они предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием. Поэтому объектом жилищных прав будет выступать комната, а права на вспомогательные помещения будут следовать за правами на комнату <*>.

<*> Аналогичный вывод можно сделать и в отношении части квартиры как вида жилого помещения (объекта жилищных прав).

Таким образом, можно сделать вывод, что определение части жилого ("одноквартирного") дома в качестве объекта жилищных прав не совсем корректно.

Возвращаясь к вопросу о многоквартирных жилых домах, необходимо отметить, что они могут принадлежать на праве собственности субъектам жилищных прав (например, Российской Федерации, ее субъектам, муниципальному образованию и т.д.). Таким образом, исключать их из объектов жилищных прав тоже нельзя.

В результате автором предлагается несколько уточнить определение "жилой дом", данное законодателем. А именно: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из квартир и вспомогательных помещений, связанных с проживанием в таком здании <*>, или из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании". Следовательно, объектами жилищных прав в жилом многоквартирном доме будут: 1) собственно жилой многоквартирный дом; 2) квартира в многоквартирном доме (причем за правами на квартиру будут следовать вспомогательные помещения в жилом многоквартирном доме - или объекты общего пользования - лестницы, лестничные клетки и т.д.); 3) собственно "одноквартирный" жилой дом; 4) комната (комнаты) в "одноквартирном" жилом доме (причем за правом на комнату (комнаты) будут следовать и права на помещения вспомогательного характера).

<*> Под ними автор понимает лестничные клетки, лестницы и т.п.

Остановимся несколько подробнее на объектах служебного жилищного обеспечения.

Федеральным законом "О статусе военнослужащих" выделены два вида служебного жилья: служебное жилое помещение и служебное жилое помещение, пригодное для временного проживания.

В соответствии с ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены, в частности, для проживания граждан в связи с прохождением службы. В качестве служебных жилых помещений предоставляются отдельные квартиры. Таким образом, объектами жилищных прав при служебном жилищном обеспечении выступают квартиры.

Попробуем разобраться, что же подразумевал законодатель под понятием "служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания".

К жилым помещениям из фондов жилья для временного поселения относятся: 1) жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев; 2) жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами; 3) жилые помещения маневренного фонда.

Как видим, законодательством не предусмотрено размещение в жилых помещениях такого типа военнослужащих.

В соответствии с ЖК РФ помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан. Основным нормативным документом, регламентирующим порядок предоставления и пользования жилыми помещениями в общежитиях, является Примерное положение об общежитиях, утвержденное Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726). В соответствии со ст. 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные, т.е. по специальному проекту, или переоборудованные для этих целей дома или части домов, которые комплектуются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

В качестве общежития жилые дома регистрируются органами местного самоуправления после представления определенной документации: специально оформленного разрешения (титульного списка) на строительство (переоборудование) общежития, разрешения органов санитарного надзора на его открытие <*> и штатного расписания на обслуживающий персонал.

<*> Согласно Санитарным правилам устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных заведений и профессионально-технических училищ (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719-88) запрещается оборудование под общежитие помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах, а также иных помещений, не имеющих достаточного естественного освещения.

Таким образом, в соответствии с вышеназванными актами можно сделать вывод, что общежитие не могло относиться к служебным жилым помещениям, пригодным для временного проживания, поскольку не предусматривалось принятия решения местным органом самоуправления о переводе данного жилья в разряд служебного <*>.

<*> До принятия ЖК РФ и вступления его в силу действуют нормы ЖК РСФСР, в соответствии с которыми наличие данного решения является обязательным для признания жилого помещения служебным. После вступления в силу ЖК РФ в качестве служебного жилого помещения общежитие вообще не может предоставляться.

Проведенный анализ показывает, что в качестве служебного жилого помещения, пригодного для временного проживания, должно предоставляться жилое помещение, которое бы отвечало требованиям общежития, поскольку проживание в нем носит временный характер, и в отношении которого имеется решение местного органа самоуправления об отнесении его к разряду служебного жилого помещения.

Соответственно можно выделить следующие требования, которым должно отвечать служебное жилое помещение, пригодное для временного проживания: 1) специально построенное или переоборудованное помещение, имеющее специальное разрешение на строительство или переоборудование под общежитие; 2) наличие разрешения органов санитарного надзора на открытие; 3) решение местного органа самоуправления об отнесении данного жилья к служебному.

Таким образом, понятие служебного жилого помещения, пригодного для временного проживания, законодателем, несмотря на принятие ЖК РФ, так и не получило своего определения.

Говоря об общежитиях необходимо проанализировать определение данного понятия, закрепленное в ЖК РФ.

В соответствии со ст. 94 ЖК РФ "жилые помещения в общежитиях предназначены для ВРЕМЕННОГО проживания граждан в период их работы, службы или обучения" (выделено автором. - Ю.Г.). В то же время ст. 15 ЖК РФ определяет, что жилые помещения - это изолированные помещения, которые пригодны для ПОСТОЯННОГО проживания граждан (выделено автором. - Ю.Г.). И именно помещения, пригодные для постоянного проживания, признаются законодателем в качестве объектов жилищных прав.

Таким образом, необходимо уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения, не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан. Однако права на жилые помещения специализированного жилищного фонда (в нашем случае на помещения в общежитиях) будут несколько ограничены в связи с особым предназначением этих жилых помещений.

Произведенный автором анализ позволил прийти к следующим выводам: