Мудрый Юрист

Содержание права пользования жилым помещением

Васильев Д.С., судья Ленинского районного суда г. Новосибирска.

При рассмотрении жилищных споров достаточно весомую часть их составляют споры о праве пользования жилым помещением, признании гражданина приобретшим, не приобретшим или утратившим это право.

Однако при всей распространенности названной категории споров теоретическая основа их разрешения разработана недостаточно четко. По многим делам нет ясности в понимании содержания права пользования, признанного за тем или иным лицом.

Изучение практики разрешения подобных споров показывает, что не всегда проводится даже разграничение права пользования в жилых помещениях, предоставленных по договору социального найма, и права пользования жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

Отсутствие понимания необходимости такого разграничения приводит к неправильному применению норм материального права. В частности, по ряду дел по спорам между собственником жилых помещений и иными лицами судом применялись нормы, регулирующие отношения договора социального найма. Более того, имели место случаи, когда в решении суда о признании права пользования не упоминалось, что квартира находится в частной, а не муниципальной собственности.

Также не всегда проводится различие в содержании права пользования, которое может быть разным в зависимости от обстоятельств его приобретения.

Полагаю, что к такой путанице приводит использование судами абстрактного термина "право пользования жилым помещением" без указания на его конкретное содержание.

А между тем законодательству такое абстрактное право неизвестно, нормы закона всегда указывают на содержание права пользования, которое может быть различным как по объему, так и по своей правовой природе.

Так, из смысла ст. 53, 54 и 81 Жилищного кодекса РСФСР следует, что возможны следующие виды права пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма: 1) право пользования на равных с нанимателем условиях (пользователь обладает правами сонанимателя); 2) на условиях, установленных специальным соглашением между нанимателем и вселяемым лицом (на практике редко встречаются какие-либо детально разработанные соглашения подобного рода, а потому иное соглашение о порядке пользования повсеместно означает предоставление вселяемому лицу статуса временного жильца).

Разновидности права пользования жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, установлены нормами, содержащимися в ст. 292 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, а также в ст. 53, 131 - 137 Жилищного кодекса РСФСР.

При толковании данных норм можно прийти к выводу о наличии трех ситуаций, порождающих различные по своему содержанию права пользования жилыми помещениями:

  1. собственник и иные лица никогда совместно не проживали единой семьей в принадлежащем собственнику жилом помещении;
  2. собственник и иные лица совместно проживают единой семьей в принадлежащем собственнику жилом помещении;
  3. собственник и иные лица проживали совместно единой семьей ранее, но семейные отношения между ними прекратились.

В первом случае (никогда не было совместного проживания) имеет место право пользования, основанное на гражданско-правовых отношениях, нормы жилищного законодательства не могут применяться к данным отношениям. Это может быть право пользования по договору безвозмездного пользования (ссуды) либо коммерческого найма.

Во втором случае (собственник и иные лица совместно проживают единой семьей) имеет место право пользования на равных с собственником условиях.

В третьем случае (прекращение семейных отношений) имеет место право пользования с применением правил договора найма жилого помещения.

При разграничении указанных прав пользования по их правовой природе следует отнести их к абсолютным (вещным) или относительным (обязательственным).

Абсолютным (вещным) право пользования жилым помещением является при наличии следующих условий: праву лица пользоваться жилым помещением соответствует обязанность неограниченного круга лиц воздерживаться от действий, нарушающих это право; обязанность иных лиц заключается в воздержании от действий, нарушающих вещное право, т.е. выражается в форме запретов; нарушение права может последовать со стороны любого лица; иск для защиты вещного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право (в том числе и против собственника); пользователь жилым помещением несет ответственность за содержание жилого помещения перед неограниченным кругом лиц.

Относительным (обязательственным) право пользования жилым помещением является при наличии следующих условий: праву пользования жилым помещением соответствует обязанность определенных лиц по его обеспечению; эти определенные лица обязаны совершить действие по предоставлению жилого помещения в пользование (это право на действие); нарушение права пользования возможно только со стороны определенных лиц; иск для защиты права пользования может быть направлен только против обязанного лица; пользователь жилым помещением несет обязанности по содержанию жилого помещения только перед контрагентом.

К абсолютным (вещным) правам пользования относятся: 1) право пользования сонанимателем жилого помещения по договору социального найма (право нанимателя по договору социального найма является по существу вещным правом); 2) право пользования жилым помещением членами семьи собственника ("на равных с собственником условиях").

К относительным (обязательственным) правам пользования относятся: 1) права временного жильца по договору социального найма; 2) права лиц, никогда не проживавших совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении; 3) право пользования бывшими членами семьи собственника.

Изучение судебной практики показывает, что очень часто неконкретизированность требований об условиях права пользования жилым помещением, которое требуется признать, влечет за собой, по существу, правовой беспредел, подмену признания одного вида права пользования иным видом права.

Так, в частности, в судебной практике нашего суда имело место следующее дело (фамилии изменены).

Петрова имела в собственности две квартиры, в одной из которых проживала сама, а во вторую квартиру вселила своего сына Игнатова, его супругу Игнатову и их несовершеннолетнего сына. После смерти Игнатова Петрова предъявила иск о признании Игнатовой и ее сына утратившими право на проживание в спорной квартире и снятии их с регистрационного учета.

Иск Петрова мотивировала тем, что никогда не состояла в семейных отношениях с ответчиками, т.е. никогда с ними совместно не проживала и не вела с ними совместного хозяйства. Ответчики в спорную квартиру были вселены ею временно, на период до окончания ее сыном Игнатовым военного училища и распределения его к месту службы.

Игнатова предъявила встречный иск к Петровой, в котором просила признать за ее несовершеннолетним сыном право пользования спорным жилым помещением. Иск обоснован тем, что ее сын в течение года после рождения проживал в спорной квартире вместе со своими родителями. Их семью помогала содержать Петрова.

Решением суда первой инстанции иск Петровой удовлетворен частично, Игнатова обязана сняться с регистрационного учета в спорной квартире, в остальной части иска отказано. Встречный иск удовлетворен, за несовершеннолетним Игнатовым признано право пользования спорной квартирой.

В решении суд указал, что Игнатов был членом семьи собственника жилья Петровой, а членом семьи Игнатова был его сын, а следовательно, он также является членом семьи Петровой и приобрел право на проживание в спорном жилом помещении.

Таким образом, Игнатов-сын стал по решению суда пользоваться жилым помещением без каких-либо обязанностей перед собственником жилого помещения. По существу, собственник жилого помещения лишен в отношении данного жилого помещения прав, принадлежащих собственнику (он не может ни владеть, ни пользоваться, ни распорядиться жилым помещением).

Между тем не учтено такое существенное для дела обстоятельство, как то, что собственник жилого помещения и иные лица совместно в спорном жилом помещении никогда не проживали.

В п. 1 ст. 292 Гражданского кодекса РФ указано, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Частью 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР установлено, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.

В силу ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Таким образом, нормы жилищного законодательства применимы только к тем случаям, когда собственник и члены его семьи проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В решении суд ссылался на то, что Петрова оказывала материальную помощь своему сыну Игнатову. Однако необходимыми элементами юридического состава является одновременно и ведение общего хозяйства, и совместное проживание, при отсутствии одного элемента нет отношений семейного членства по смыслу жилищного законодательства.

Таким образом, в деле по иску Петровой к Игнатовой не должны были применяться нормы жилищного законодательства.

Игнатова предоставила принадлежащую ей квартиру в безвозмездное пользование не своей семье, а семье своего сына.

В таком случае имеют место гражданско-правовые отношения, регулируемые гл. 36 Гражданского кодекса РФ (безвозмездное пользование), нормами которой следовало руководствоваться в данном случае.

Рассмотренный пример интересен тем, что ни истица по встречному иску, ни суд так и не указали, какое же все-таки по своему содержанию (на равных с собственником условиях или иных) приобрел право пользования Игнатов-сын.

Аналогичная ошибка практически повсеместно повторяется в тех случаях, когда бывший член семьи заявляет требование о признании за ним права пользования жилым помещением и вселении в него. Суд рассматривает это требование, приходит к выводу о том, что в силу ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР право пользования помещением сохраняется за этим лицом и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, и удовлетворяет иск.

Однако в таком случае забывается о том, что в силу ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР право пользования жилым помещением членами семьи собственника по своему содержанию отлично от права пользования жилым помещением бывшими членами семьи, и не указывается, на каких именно условиях это лицо имеет право пользования жилым помещением. Возникает беззаконная по существу ситуация, когда вселенный бывший член семьи пользуется жилым помещением без возложения на него каких-либо определенных обязанностей.

Кстати, проблему определения конкретного содержания прав бывшего члена семьи собственника жилого помещения следует признать наиболее неопределенной в жилищном законодательстве.

Выше установлено, что член семьи собственника жилого помещения, проживающий совместно с собственником, является обладателем абсолютного (вещного) права в отношении данного жилого помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. К отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. 131 - 137 Жилищного кодекса РСФСР.

В ст. 131 - 137 Жилищного кодекса РСФСР содержатся нормы, регулирующие отношения по сдаче жилых помещений собственниками в наем и аренду.

Таким образом, бывший член семьи собственника имеет только относительное (обязательственное) право пользования жилым помещением с применением правил жилищного найма.

Из изложенного следует, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения для пользователя этим жилым помещением является юридическим фактом, влекущим изменение его вещного права на обязательственное право.

Много споров вызвал в практике вопрос о моменте возникновения такого обязательственного права и о его содержании.

Так, представим себе следующую ситуацию. Жилое помещение занимается супругами, право собственности на него принадлежит одному из них. Брак между супругами расторгается. В силу ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР их отношения по пользованию жилым помещением теперь должны регулироваться договором найма жилого помещения. Однако в письменной форме такой договор не заключается.

Возникает вопрос: продолжает ли действовать для бывшего супруга-несобственника вещное право пользования жилым помещением на равных с собственником условиях вплоть до заключения договора жилищного найма в письменной форме или же обязательственное право возникает с момента прекращения семейных отношений? Или возникает какая-то неопределенная пустота, когда пользователь уже не обладает правом пользования на равных с собственником условиях, но у сторон еще не возникло обязательственного права?

Полагаю, что в данном случае никакой пустоты в правоотношениях сторон не возникает.

С момента расторжения брака - наступления юридического факта прекращения семейных отношений - между бывшими супругами в силу закона возникает обязательственное право пользования жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения.

Действительно, по общему правилу отношения найма жилого помещения возникают из договора, заключенного в письменной форме. Однако ст. 131 Жилищного кодекса РСФСР имеет следующую оговорку: "Условия договора устанавливаются соглашением сторон, если иное не установлено законодательством". В данном случае законом предусмотрен специальный случай, когда отношения найма жилого помещения возникают в силу наступления события (прекращение семейных отношений), с которым закон связывает наступление гражданско-правовых последствий (подп. 9 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).

При этом не может быть принято во внимание возражение о том, что сторонами не определены условия найма жилого помещения. Поскольку иное не установлено соглашением сторон, эти условия установлены действующим законодательством.

Так, договор найма жилого помещения определен как возмездная сделка (п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса РФ). В силу ч. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Срок действия отношений найма жилого помещения также может быть определен исходя из норм действующего законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, можно определить, что при недостижении иного соглашения право пользования бывшего члена семьи собственника с момента прекращения семейных отношений имеет следующее содержание: он имеет право пользоваться жилым помещением в течение пяти лет при условии внесения платы за наем жилого помещения в размере средней рыночной арендной платы за наем аналогичного жилого помещения.

Очевидно, что такое право пользования по своему содержанию значительно отличается от права пользования на равных с собственником условиях.

Подводя итоги сказанному, хочу еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство не предусматривает какого-то отвлеченно-обобщенного права пользования жилым помещением. Право пользования жилым помещением всегда конкретно и различно по своему содержанию и правовой природе.

Полагаю, что во избежание неопределенности и неясности предъявленных исков и судебных актов следует исключить из обихода судебной практики понятие абстрактного "права пользования жилым помещением".

Так, когда заявлен иск о признании права пользования жилым помещением, судам следует считать заявленные истцом требования не конкретизированными и применительно к п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ оставлять заявление без движения, предлагая указать, на каких именно условиях полагает истец признать его право пользования: на равных с собственником (нанимателем) условиях или на условиях гражданско-правового договора (найма жилого помещения, поднайма жилого помещения или безвозмездного, в том числе временного, пользования).

При вынесении судебных решений судам не следует применять в резолютивной части такие выражения, как "признать право пользования", "признать не приобретшим право пользования". Необходимо указывать условия права пользования, которое суд признает либо не признает возникшим.

Полагаю, что четкое определение содержания и правовой природы права пользования жилым помещением будет способствовать правильному и своевременному разрешению дел, защите жилищных прав граждан.