Мудрый Юрист

К вопросу о праве собственности на жилое помещение

Павлова Е.В., кандидат юридических наук, заведующая кафедрой правовых дисциплин Коломенского филиала Московской академии экономики и права.

Одной из новелл Жилищного кодекса РФ, вступившего в законную силу 1 марта 2005 г., является разд. II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Анализ норм данного раздела показывает, что в отношении права собственности на жилое помещение действуют правовые конструкции, закрепленные в Гражданском кодексе РФ.

Во-первых, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (ст. 30 ЖК). Таким образом, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ собственник обязан использовать жилое помещение для проживания граждан, однако он может осуществлять вместе с проживающими в нем на законных основаниях гражданами профессиональную деятельность (например, оказывать юридические услуги населению) или индивидуальную предпринимательскую деятельность. При этом на основании соблюдения положений гл. 3 ЖК РФ и градостроительного законодательства возможно осуществить перевод жилого помещения в нежилое.

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, собственник обязан соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-технические, экологические и иные требования законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе распоряжаться судьбой жилого помещения. Например, он может предоставить во владение и (или) пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином основании в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ. Собственник может вселять в жилое помещение членов своей семьи (супруга, детей, родителей), а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами его семьи.

На основании ст. 36 ЖК РФ, если собственник имеет жилое помещение в многоквартирном доме, то ему принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Жилищный кодекс РФ разрешает многие спорные вопросы, возникшие в цивилистической теории относительного правового режима доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <*>. Например, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. 2 ст. 37 ЖК РФ), т.е. при переходе права собственности на помещение к другому лицу передается и доля в общем имуществе дома. Доля каждого собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Особо подчеркивается в Жилищном кодексе РФ, что долю нельзя выделить в натуре, а также отчуждать (например, продать часть крыши), отдельно от помещения в многоквартирном доме. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 44 ЖК РФ), которое принимается, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

<*> Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. Коломна, 19 - 20 марта 2005 г. Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005. С. 59.

Во-вторых, в соответствии с п. 3 - 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, если данное помещение является квартирой, то общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В связи с этим ст. 154 ЖК РФ устанавливает, что собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами. При этом собственники жилых помещений в многоквартирном доме вносят плату за коммунальные услуги и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. За несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственник обязан уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей не момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. В соответствии со ст. 155 ЖК РФ увеличение установленного размера пеней не допускается.

На собственника возложены определенные обязанности, за нарушение которых ст. 293 ГК РФ установила ответственность. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В-третьих, собственник жилого помещения несет риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. В данной ситуации интересна ст. 32 ЖК РФ (п. 10), устанавливающая новый порядок, по которому собственники жилых помещений своими силами или за свой счет должны осуществить в разумный срок снос аварийного жилого дома. В противном случае земельный участок, на котором расположен дом, и каждое жилое помещение в доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. С собственником жилого помещения заключается соглашение, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику (убытки, которые несет собственник в связи с изменением места жительства, временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). Однако рыночная стоимость жилого дома, находящегося в аварийном состоянии, будет довольно низкой. Поэтому выкупная цена не позволит бывшему собственнику приобрести жилое помещение. При этом муниципальные органы могут предложить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Следует отметить, что основная часть населения РФ получила право собственности на жилое помещение путем его приватизации в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". При этом были приватизированы жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта. Статья 16 указанного Закона РФ о приватизации жилищного фонда устанавливает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Однако данная статья утрачивает силу с 1 января 2007 г. Таким образом, принятый пакет документов в области жилищного законодательства существенно ухудшает положение части населения РФ.

На наш взгляд, необходимо закрепить в ЖК РФ положение о том, что в случае изъятия жилого помещения муниципальными органами в связи с признанием дома в аварийном состоянии собственнику предоставляется другое жилое помещение, не предоставляя права муниципальным органам заключать соглашение об изъятии жилого помещения по выкупной цене. Данное положение позволит реализовывать на практике закрепленное в Конституции РФ право на жилище.