Мудрый Юрист

Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения

Паршин А., компания "Миэль", отд. "Юго-Западное".

1. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Понятие, правила применения, последствия несоблюдения

Субъект РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Указанное право содержится в ст. 8 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18 июля 2005 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Федеральный закон N 101). Следует отметить, что данное право преимущественной покупки не относится к земельным участкам, которые были предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1 Федерального закона N 101).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 101 продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случае, установленном законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г., внесенными в ст. 8 Федерального закона N 101, срок для произведения расчетов не может быть более чем девяносто дней. Однако в Законе не указано, с какого момента должен течь этот предельный срок: с момента получения надлежащего извещения, с момента заключения договора или с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Также в Законе указано, что извещение должно быть вручено под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Таким образом, продавцу недостаточно просто известить высший исполнительный орган субъекта РФ, он должен позаботиться о том, чтобы у него остались доказательства того, в какой день данное извещение было получено высшим исполнительным органом власти субъекта РФ.

В случае если субъект РФ откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести указанный земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец имеет право продать земельный участок третьему лицу. Однако и срок для продажи продавцом земельного участка ограничен сроком в один год, причем цена продаваемого земельного участка не должна быть ниже цены, указанной в извещении.

Если цена продаваемого участка меньше ранее заявленной в извещении цены или изменились другие существенные условия, продавец обязан направить новое извещение по правилам, указанным в ст. 8 Федерального закона N 101. В этом случае все сроки, указанные в ст. 8, начинают течь снова.

Также в Законе указано последствие нарушения права преимущественного права покупки субъектом РФ земельного участка - это ничтожность сделки. (До внесения изменений 18 июля 2005 г. сделки, проведенные с нарушением данного преимущественного права покупки, являлись оспоримыми.)

2. Уклонение органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

2.1. Возможность уклонения органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

Прежде всего необходимо выяснить, является ли согласие субъекта РФ о приобретении земельного участка акцептом и возможно ли осуществить понуждение субъекта РФ к приобретению земельного участка.

На первый взгляд извещение продавцом субъекта РФ о намерении продать земельный участок очень похоже на оферту, а уведомление субъектом РФ продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок - на акцепт. Более того, в извещении продавец обязан указать фактически все существенные условия сделки купли-продажи земельного участка: цену, размер, местоположение земельного участка и даже срок, до истечения которого должен быть произведен расчет, а субъект в своем уведомлении (согласии) фактически принимает все условия, указанные в извещении. Согласно ст. 433 ГК РФ договор вроде бы заключен, однако особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) субъекта РФ о приобретении земельного участка как акцепт.

Также нельзя рассматривать извещение продавца и уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок как предварительный договор купли-продажи, т.к. согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в нашем случае - в простой письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и субъект РФ, давший свое согласие на приобретение земельного участка, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

Рассматривая ст. 8 Федерального закона N 101, можно смело сказать, что законодательное закрепление права преимущественной покупки субъекта РФ земель сельскохозяйственного назначения - это не что иное, как желание государства исправить положение с землями сельскохозяйственного назначения, которое сложилось после повсеместной передачи в собственность в 90-е гг. гражданам и юридическим лицам указанных земель. Из анализа законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что государство не готово к полноценному гражданскому обороту земель сельхозназначения. В настоящий момент ст. 8 представлена в Федеральном законе N 101 в третьей редакции, однако, несмотря на поверхностную видимость регламентации права преимущественной покупки, субъект РФ все-таки может фактически "заморозить" на неопределенный срок сделку купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Например, рассмотрим следующую ситуацию: продавец направляет субъекту РФ извещение о продаже земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, в течение которого должен быть осуществлен взаимный расчет, субъект РФ, в свою очередь, уведомляет продавца о намерении приобрести земельный участок. продавец готовит документы для сделки купли-продажи, готовит проект договора купли-продажи, обращается с ними в высший орган исполнительной власти субъекта РФ. Однако у субъекта РФ не заложены в бюджете денежные средства на выкуп данного земельного участка или по иным основаниям субъект РФ не выкупает земельный участок, но и не хочет, чтобы его приобрело третье лицо. И начинаются бесконечное хождение продавца по кабинетам государственной власти, письма и переписка, причем самое интересное в этой ситуации то, что продавец не может продать земельный участок третьему лицу, т.к. в этом случае сделка будет являться ничтожной, а также у него нет законных оснований для понуждения субъекта РФ к заключению договора купли-продажи. Что же делать добросовестному продавцу в этой ситуации? По моему мнению, выход один - обращаться в суд с жалобой о бездействии высшего органа исполнительной власти субъекта РФ.

Еще одна проблема, которая может возникнуть у продавца при соблюдении права преимущественной покупки субъектом РФ, - это ситуация, когда уведомление о намерении приобрести земельный участок субъект РФ отправил при помощи организации связи в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101, и с соблюдением требований ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, однако оно пришло к продавцу не в тридцатидневный срок со дня поступления извещения продавца субъекту РФ, а после сделки купли-продажи земельного участка продавцом третьему лицу. С одной стороны, продавцом совершены все действия для соблюдения права преимущественной покупки субъектом РФ, и только после этого он совершил сделку купли-продажи с третьим лицом, с другой стороны, субъект РФ также выполнил все действия для уведомления продавца и реализации своего права преимущественной покупки. Решение возможного спора является неоднозначным. По моему мнению, для того чтобы суд не применил последствия ничтожной сделки, у продавца есть только один выход - доказать, что субъект РФ должен в течение тридцати дней не просто направить уведомление о намерении приобрести земельный участок, но и убедиться в получении данного уведомления продавцом в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101.

2.2. Заявление (иск) о признании бездействия органа исполнительной власти субъекта РФ незаконным, правовые основания

Как указывалось выше, в случае уклонения субъектом РФ от приобретения земельного участка при условии, что он уведомил продавца о намерении приобрести земельный участок, возможна подача продавцом заявления (иска) в суд для признания бездействия высшего органа исполнительной власти субъекта РФ, в результате которого нарушены права гражданина, созданы препятствия к осуществлению его прав, незаконным истребованием устранения нарушения права и препятствий для его осуществления. Правовые основания для данного заявления (иска) содержатся в ст. ст. 254 - 255 ГПК РФ, ст. 2 Закона РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан". Также возможность подачи такого заявления указана в Определении Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. N 187-О. Юридическое лицо также имеет право обратиться с подобным заявлением (иском) в суд на основании ст. ст. 197, 198 АПК РФ. Нарушенные права продавца заключаются в том, что, во-первых, уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок и одновременно уклонение от заключения субъектом РФ договора купли-продажи фактически лишают его права продажи земельного участка третьим лицам под страхом ничтожности сделки. Более того, своим бездействием субъект РФ создает препятствия для продажи и получения денежных средств продавцом за продаваемый земельный участок. Предполагается, что в суде при рассмотрении данного дела будет вынесено решение об устранении нарушенных прав и об устранении препятствий для осуществления продавцом права продажи. Однако мне не удалось найти судебную практику по данным основаниям, а также выяснить, какое же все-таки выносят решение судьи в РФ.

3. Судебная практика по спорам, связанным с реализацией субъектом РФ преимущественного права покупки в отношении земель сельскохозяйственного назначения

К сожалению, в связи с тем что в настоящий момент ч. ч. 2, 3, 4 ст. 8 Федерального закона N 101 действуют в редакции от 18 июля 2005 г., нет сложившейся судебной практики. Однако мне удалось найти два решения Арбитражного суда Московской области, заслуживающих не меньшего внимания.

14 июля 2004 г. Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело N А41-К1-7527/04 по иску (заявлению) Правительства Московской области к: 1) М.М.М.; 2) ООО "Строй Медия"; третьи лица: 1) Минимущество Московской области; 2) МОРП, в которой Правительство МО просило перевести на истца права и обязанности покупателя по трем договорам купли-продажи, заключенным 8 октября 2003 г. между гражданином М.М.М. (продавцом) и ООО "Строй Медия" (покупателем) в отношении трех земельных участков: площадью 52200 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0015, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство "Колос"; площадью 17400 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0014, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство К.Ю.А.; площадью 17400 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0016, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство "Роща". В обоснование исковых требований истец заявил, что указанные сделки по купле-продаже земельных участков были совершены гр. М.М.М. в нарушение требований п. п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона N 101. Согласно указанным нормам продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок, а в случае, если субъект РФ откажется от покупки такого земельного участка либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

По утверждению истца, извещение о намерении продать три земельных участка поступило от гр. М.М.М. в Правительство Московской области 10 сентября 2003 г., тогда как договоры купли-продажи этих земельных участков были заключены гр. М.М.М. с ООО "Строй Медия" 8 октября 2003 г., то есть до истечения месячного срока.

Между тем это утверждение истца, как установил суд, противоречило фактическим обстоятельствам дела. В судебном заседании арбитражным судом была исследована поступившая из МОРП копия извещения гр. М.М.М., в которой имеются регистрационный штамп "Правительство Московской области" и дата получения этого извещения отделом писем от гр. Н.В.В., действовавшим от имени М.М.М. по доверенности N 1-2296 от 27 августа 2003 г. В материалах регистрационного дела, которые обозревались арбитражным судом, имеется и копия доверенности на имя Н.В.В., в которой указаны кадастровые номера земельных участков.

Приложенная истцом к исковому заявлению копия извещения от гр. М.М.М. аналогична представленной МОРП копии этого же извещения, однако в копии, представленной истцом, отсутствовали подпись Н.В.В., а также номер и дата его доверенности. Кроме того, имелся регистрационный штамп Правительства Московской области иной формы, в котором содержатся дата регистрации - 10.09.2003 и N ОП-51/14549.

Принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, а также учитывая, что истцом и третьим лицом - Минимуществом Московской области - не были представлены подлинные извещения от гр. М.М.М., которые были зарегистрированы 29 августа 2003 г. и 10 сентября 2003 г., арбитражный суд в соответствии с п. 2 ст. 71 АПК РФ счел представленную истцом копию извещения недостоверным доказательством, поскольку в ходе судебного разбирательства не были устранены сомнения в ее действительности.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено, что право собственности ООО "Строй Медия" - покупателя трех земельных участков - было зарегистрировано МОРП 13 октября 2003 г., что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 50АД N 673238, 673229, 673242, зарегистрированное право собственности ООО "Строй Медия" на эти земельные участки в судебном порядке не признано недействительным.

На основании изложенного арбитражный суд счел исковые требования безосновательными и неправомерными и вследствие чего в иске отказал.

21 мая 2004 г. Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело N А41-К2-5924/04 по иску конкурсного управляющего АОЗТ "Федорцово-Агро" к Московской областной регистрационной палате (третьи лица: ООО "Сокол"), в котором истец обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании отказа Управления Московской областной регистрационной палаты в Сергиево-Посадском районе в государственной регистрации договоров купли-продажи от 19 декабря 2003 г. земельных участков общей площадью 197600 кв. м, кадастровый N 50-05-0080502-001, площадью 353000 кв. м, кадастровый N 50-05-0080-110-0002, площадью 729400 кв. м, кадастровый N 50-05-0080503-0002 от 11 марта 2004 г. N 70 недействительным и требованием обязать Московскую областную регистрационную палату зарегистрировать договоры купли-продажи указанных земельных участков общей площадью 197600 кв. м. Суд установил, что МОРП мотивировала отказ в государственной регистрации тем, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, заявителем не представлены документы, подтверждающие выполнение требований ст. 8 Федерального закона N 101. Однако 22 октября 2003 г. конкурсным управляющим ОАО (АОЗТ) "Федорцово-Агро" в адрес губернатора Московской области на основании ст. 8 Федерального закона N 101 было направлено извещение о предстоящей продаже земельных участков, принадлежащих АОЗТ "Федорцово-Агро" на праве собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В ходе судебного разбирательства установлено, что в течение месяца со дня поступления извещения о продаже - 23 октября 2003 г., о чем свидетельствует штемпель на извещении (л. д. 16), субъект РФ не уведомил продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

Документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей купле-продаже земельных участков, были представлены в регистрирующий орган, о чем свидетельствуют расписки в получении документов (л. д. 10 - 12).

Отсутствие сведений об отказе субъекта РФ от покупки земельных участков не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков.

Таким образом, заявителем соблюдены требования Закона, в связи с чем отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договоров купли-продажи указанных земельных участков от 19 декабря 2003 г. неправомерен.

Из рассмотренной выше судебной практики можно сделать следующий вывод: продавцу крайне необходимо сохранять и в случае возникновения спора предоставлять в суд доказательства, свидетельствующие о соблюдении им преимущественного права покупки субъекта РФ, а именно - оригинал уведомления о получении субъектом РФ извещения о продаже земельного участка.

В заключение хотелось бы отметить, что необходима дальнейшая более четкая правовая регламентация права преимущественной покупки субъектом РФ земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае возможно злоупотребление органами государственной власти субъектов РФ своим правом по отношению к другим участникам гражданского оборота.

Литература

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Гражданский процессуальный кодекс РФ.
  3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
  4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ).
  5. Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. Федерального закона от 14 декабря 1995 г. N 197-ФЗ).
  6. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2003.
  7. Настольная книга нотариуса (в двух томах). Том 1. Издание 2-е, исправленное и дополненное / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков. М.: Волтерс Клувер, 2004.
  8. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями) / Н.И. Калинин, А.А. Удачин. Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
  9. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. 2003. N 3.
  10. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.
  11. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками // Право и экономика. 2003. N 1.
  12. Тарасова Л. Тяжелое бремя собственности // Эж-Юрист. 2004. N 38.

Материал предоставлен

компанией "Миэль"