Мудрый Юрист

Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями

Н.Ю. Дунаева, судья Арбитражного суда города Москвы, председатель 10-го судебного состава.

Вовлечение в гражданский оборот значительного числа арендных отношений ведет к увеличению числа арбитражных споров, обусловленных отсутствием достаточной законодательной регламентации института аренды. Рассмотрим проблемы, связанные с правовым регулированием арендных, в том числе лизинговых, отношений.

Неопределенность правовой квалификации перенайма

Термин "перенаем" определен законодателем в п. 2 ст. 615 ГК РФ в качестве "права арендатора с согласия передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу". Разберем проблему применения законодательства о перенайме на примере одного из арбитражных споров.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу и Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между истцом и первым ответчиком, и применении последствий недействительности ничтожного соглашения в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Суд первой инстанции определил правовую природу оспариваемой сделки как "перенаем" и не установил нарушений закона. В удовлетворении требований было отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, соглашение об уступке прав признано недействительным (ничтожным) в соответствии со ст. 575 ГК РФ (дарение) в связи с отсутствием в соглашении сведений о возмездности.

Суд кассационной инстанции признал доводы апелляционной инстанции несостоятельными и согласился с выводами суда первой инстанции.

Апелляционный суд при рассмотрении настоящего спора не пришел к выводу об отнесении соглашения о перенайме к сделкам по уступке права требования. Однако представляется, что применение к соглашению о "перенайме" положений о "дарении" возможно в конструктивной связи с "уступкой права требования".

В отечественной цивилистике вопрос о возможности уступки права требования продолжает оставаться дискуссионным. Наиболее актуальным вопросом применительно к правовому регулированию цессии является вопрос о допустимости уступки требований в двусторонне-обязывающих договорах, к которым относятся арендные сделки, так как арендодатель принимает на себя обязательства предоставить имущество, а арендатор - принять его и производить арендные платежи.

Е. Крашенинников полагает, что "ни в коем случае не исключается уступка требования из взаимного договора". По его мнению, из двусторонне-обязывающего договора возникают два основных обязательственных правоотношения. В результате уступки требования, возникающей из взаимного договора, "цессионарий не становится стороной договора, он заменяет цедента только в том основном обязательственном отношении, в которое входит уступленное ему требование" <*>.

<*> Крашенинников Е. Допустимость уступки требования // Хозяйство и право. 2000. N 8. С. 78.

Вместе с тем практика Президиума ВАС РФ свидетельствует о недопустимости уступки прав в двусторонне-обязывающем договоре и возможности перехода требований лишь в элементарном обязательстве.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 9 октября 2001 г. N 4215/00 "уступка требования, возникшая в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением".

Соглашение о "перенайме" следует оценивать и на предмет соответствия его положениям ст. 423 ГК РФ о возмездности.

В силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Двусторонне-обязывающий характер "перенайма" не нуждается в обязательном условии о его возмездности, так как порождает не только права нового арендатора пользоваться объектом аренды, но его обязанность производить оплату арендных платежей.

Представляется, что соглашение "О перенайме" при отсутствии в нем условия о возмездности в силу существа данного договора не влечет за собой его ничтожность.

Отсутствие правового механизма погашения записей о прекращении договора аренды недвижимости

Российским гражданским законодательством право аренды отнесено к обязательственным, а не вещным правам. По смыслу и содержанию п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Одним из случаев регистрации прав, обусловленных обязательственными отношениями, является регистрация договора аренды недвижимости сроком более одного года.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем отсутствуют законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости.

В наименовании названной нормы (ст. 651 "Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения" ГК РФ) законодатель указал на разделение понятия "форма договора и его государственная регистрация". Понятие формы договора раскрыто законодателем в ст. 158 ГК РФ, определено в качестве устной или письменной (простой или нотариальной) и не содержит ссылки на государственную регистрацию.

Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т.д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.

Так, Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральной службе исполнения наказаний Министерства юстиции РФ, Департаменту имущества города Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения от 14 октября 2004 г. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что заключение договора аренды на имущество, обремененное правами аренды по ранее заключенному с обществом договору, противоречит ст. 209, 309, 310 ГК РФ.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в иске отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды от 1 марта 2002 г., заключенный Департаментом имущества города Москвы с обществом, фактически прекратил свое действие с 11 января 2005 г. В связи с этим вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора аренды от 14 октября 2004 г. арендуемое помещение было обременено правами третьих лиц, является необоснованным.

Кассационная инстанция пришла к выводу, что апелляционный суд обоснованно оценил акт от 11 января 2005 г. как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание.

Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы о том, что соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяются на соглашение о расторжении договора.

Преимущества решений судов высших инстанций, принимаемых при решении конкретного дела, определяются возможностью быстрого правового реагирования в целях разрешения сложной правовой ситуации, возникшей в случае пробела в праве, различного толкования нормы, разного подхода судебных и иных органов к решению аналогичных дел.

Можно констатировать, что прекращение зарегистрированного договора аренды недвижимости не связано с осуществлением государственной регистрации расторжения договора.

Применение положений ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках

Законодательство, каким бы совершенным оно не было, не может предотвратить возникновение проблем, связанных с его применением, однако оно должно содержать систему мер, позволяющих правоприменителю регулировать возникшие правоотношения. Одной из таких проблем, по мнению автора настоящей статьи, является сложившаяся практика применения положений ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (крупная сделка) при заключении договора лизинга.

Согласно ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 10% уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тыс. раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого имущества предприятия в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого предприятием имущества - на основании цены предложения такого имущества.

В статье 12 названного Закона содержится определение размера уставного фонда предприятий:

для государственных предприятий - не менее 5 тыс. минимальных оплат труда;

для муниципальных предприятий - не менее 1 тыс. минимальных оплат труда.

Низкий порог отнесения заключаемых государственными (муниципальными) предприятиями сделок к крупным послужил причиной формирования в судебных инстанциях двух позиций при применении данной нормы.

Первая позиция заключается в формальном применении названных положений, так как закон не дает оснований для различных интерпретаций этой нормы. Так, суд апелляционной инстанции, оценивая сделку, совершенную государственным предприятием на сумму более чем 8500 руб. (10% его уставного фонда), пришел к выводу о ее недействительности (ничтожности) на основании ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях".

Автору настоящей статьи представляется ошибочной данная позиция, так как возникает вопрос о целесообразности деятельности государственных и муниципальных предприятий, которые при совершении любой сделки свыше 8500 руб. обязаны истребовать согласие собственника.

Вторая позиция заключается в возможности применения по аналогии положений, содержащихся в Федеральных законах "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью" о крупных сделках, совершенных в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" к крупным сделкам относится сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Аналогичная правовая конструкция "крупных сделок" содержится в ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Представляется, что данная позиция также не является бесспорной: во-первых, это не традиционно для нашей судебной практики; во-вторых, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью обладают общей правоспособностью, а у предприятий возможна не обычная, а специальная хозяйственная деятельность.

Автор данной статьи предлагает применять положения ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" в системной взаимосвязи с другими правовыми нормами.

В статье 23 упомянутого Закона установлена обязанность предприятий истребовать в определенных случаях при распоряжении имуществом согласие собственника. Эта обязанность корреспондируется с правами собственника.

В пункте 40 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных (муниципальных) предприятий, определяется п. 1 ст. 295 ГК РФ и иными законами.

В пункте 1 ст. 295 ГК РФ указано, что собственник предприятия осуществляет контроль над использованием по назначению и сохранностью имущества.

К иным законам относится Федеральный закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Понятие "использование по назначению" раскрыто в п. 3 ст. 18 этого Закона, согласно которой "предприятие распоряжается имуществом в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом".

По мнению автора настоящей статьи, ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и ст. 295 ГК РФ устанавливают критерии законности распоряжения имуществом предприятий. Это, прежде всего, использование имущества предприятия для осуществления его уставной деятельности.

В заключение можно сделать вывод: при оценке сделок, совершаемых предприятиями на предмет соответствия положениям ст. 23 названного Закона, не следует вырывать ее из контекста других правовых норм, а применять эту норму в системной связи со ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" на предмет осуществления целевой уставной деятельности.