Мудрый Юрист

Споры об исключительности прав собственников зданий, строений, сооружений на земельные участки под ними

Кучембаев А.Н., аспирант Института права и государственной службы Ульяновского государственного университета, ассистент кафедры трудового и предпринимательского права.

На сегодняшний день для собственников зданий, строений, сооружений весьма актуальной является проблема оформления прав на земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены. Одним земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, и они должны их переоформить на право аренды или приобрести в собственность, у других вообще нет никаких правоустанавливающих документов на земельные участки.

Не вызывает сомнений, что земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен. Очевидно также, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, находится чей-то объект недвижимости, то никто, кроме собственника, не должен претендовать на этот участок. Это признает и законодатель. Абзац 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации гласит: граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков под ними. Исключительность заключается в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не может претендовать на приобретение прав на земельный участок, занятый соответствующим зданием, строением, сооружением.

Однако сомнения вызывает другое. В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, "исключительное право" трактуется Высшим Арбитражным Судом как однократное, что, в свою очередь, не основано на законе. К тому же надо заметить, что в тех случаях, когда в Земельном кодексе речь идет об однократном действии, это четко определено термином "однократно". Так, например, четко указано, что каждый гражданин, имеющий в постоянном бессрочном пользовании или пожизненно наследуемом владении земельный участок, имеет право только однократно бесплатно приобрести в собственность (п. 5 ст. 20; п. 3 ст. 21 ЗК РФ).

Утверждение об утрате права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ прямо противоречит Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества": "...договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка" (ч. 3 ст. 28). Ни названный Закон, ни иные федеральные законы не содержат норм, которые позволяют относить эту норму только к старым договорам, заключенным до введения в действие Земельного кодекса.

Кроме того, как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, закрепляя в законе право приватизации, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации. Существует мнение о том, что на сделки по приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости не распространяется принцип свободы сторон в заключении договора, то есть право выбора правового режима землепользования (собственность на землю или аренда) оставлено за собственником здания (см. Определение Конституционного Суда РФ от 9 июля 2004 г. N 241-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Костиной Г.Н. на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ").

Говорить о том, что рассматриваемая норма Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вводит запрет приватизации только в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, но не запрещает приватизацию в каком-то ином порядке и по какой-то иной "нельготной" цене, не приходится, так как федеральное законодательство устанавливает лишь один метод исчисления цены выкупа земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением.

Итак, указание Пленума на то, что арендатор утрачивает право выкупа земельного участка, очевидным образом противоречит Федеральному закону.

Кроме того, в связи с тем, что ограничение прав допускается только на основании федерального закона, данное положение можно к тому же назвать незаконным и не подлежащим применению. Стоит отметить, что действительно ВАС РФ ни в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснований указанного ограничения, а с учетом того, что в соответствии с положением Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" указания, данные Пленумом ВАС РФ, обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что, к сожалению, анализируемую выше проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду на сегодняшний день нельзя признать разрешенной.

Запрет на выкуп арендованных участков перечеркивает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и ущемляет интересы сотен тысяч частных собственников, среди которых многие тысячи предприятий. По сведениям Минэкономразвития РФ, в ходе переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды перешли 35% от общего числа предприятий, тогда как выкупили участки не более 7%. Число пострадавших будет неуклонно возрастать, поскольку административное противодействие выкупу и жесткие сроки для переоформления буквально понуждают землепользователей на заключение арендных договоров.

Необходимо также сказать о возможных последствиях запрета на выкуп арендованных участков. Так, если собственник здания или имущественного комплекса оказывается арендатором участка, не имеющим возможности его выкупить, его права на участок становятся ограниченными во времени и обусловленными возможными требованиями арендодателя. В той же мере по причине неразрывности участка и здания ограничиваются и его права в отношении здания или имущественного комплекса. В силу этого декларированный "собственник" здания на арендованном у государства или муниципального образования участке реальным собственником уже не является: его права могут быть ограничены или прекращены иным участником гражданского оборота.

"Лишение" арендатора застроенного участка права на его выкуп обесценивает право собственности, ущемляет права и законные интересы граждан и организаций. А это уже явное нарушение многих норм Конституции Российской Федерации, в том числе устанавливающих, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ч. 2 ст. 55 Конституции РФ).

Сам факт, что один абзац Земельного кодекса вызывает столько вопросов, говорит о том, что этот нормативно-правовой акт не был достаточно проработан законодателем, и сложившаяся сегодня практика совершенствовать в ходе судебной практики принятый законодателем "спустя рукава" закон в данном случае себя не оправдала. Пленум Высшего Арбитражного Суда не только не способствовал разъяснению нормы права, а наоборот - создал условия для возникновения дополнительных споров в будущем.