Мудрый Юрист

Медиация в сфере недвижимости

На российском рынке коммерческой недвижимости достаточно часто возникают ситуации, когда арендаторы и арендодатели вступают в спор, разрешение которого возможно только с привлечением судебных инстанций. Однако, вступая в процесс, стороны в большинстве случаев плохо представляют себе, чем и когда он может закончиться и какие повлечет затраты. Между тем юридические компании предоставляют своим клиентам услуги медиации - процедуры внесудебного разрешения спора, использование которой позволяет значительно сократить издержки и сроки урегулирования спора, избежать нежелательной огласки и достичь взаимоприемлемых условий урегулирования спора.

Что такое медиация?

Безусловно, существуют ситуации, когда целесообразно разрешить спор в судебном порядке. Однако судебная процедура может стать довольно длительной, особенно если противная сторона применяет многочисленные процессуальные приемы для искусственного затягивания разбирательства. Зачастую стоимость арбитражного процесса также может приближаться или даже превосходить материальную ценность результата. Кроме того, даже если решение суда вынесено быстро и в вашу пользу, на этапе исполнения решение может завязнуть в исполнительных инстанциях, а сам процесс его реализации может потребовать дополнительных усилий и расходов. В то же время медиация позволяет избежать всех этих проблем и принести гораздо более весомый результат, нежели судебное решение.

По сути, медиация - это внесудебный процесс урегулирования коммерческих споров, процесс переговоров, организованный медиатором (юристом или юридической компанией), которого стороны избрали в качестве независимого арбитра для разрешения спора.

В развитых странах процедура медиации существует давно. Медиация для западных компаний - это то, что наиболее доступно и понятно, наименее враждебно, наименее дорого, занимает наименьшее время и наиболее вероятно дает результат, который соответствует интересам сторон.

Существует определенное сходство медиатора с арбитром, однако и различия довольно существенны. Так же как и при судебном разбирательстве, важными являются аспекты нейтральности как самого медиатора, так и территории, на которой происходит процесс. Однако в отличие от судебного процесса, где решения суда принимаются исходя исключительно из норм действующего законодательства и имеют обязательную силу, медиация - это добровольный конфиденциальный переговорный процесс, цель которого - достижение компромисса. В отличие от арбитра арбитражного суда, задача которого - дать правовую оценку действиям сторон и принудить их к исполнению закона, медиатор стремится привести стороны к заключению двусторонне согласованного взаимоприемлемого соглашения, подробно описывающего пути выхода из конфликта.

В то же время медиатор не является переговорщиком, представляющим интересы одной из сторон. Стороны выбирают медиатора по обоюдному согласию, согласовывая его кандидатуру, прежде чем начнется собственно рассмотрение их спора по существу. Медиатор не принимает судебных решений, обязательных для исполнения обеими сторонами. Более того, мнение медиатора не является решающим и уж тем более обязательным к исполнению. Решение медиатора не обеспечено принуждающей силой и не подлежит исполнению силами судебных приставов-исполнителей в отличие от решения арбитражного суда. Стороны имеют возможность с ним не согласиться и продолжить общение в судебном порядке.

Каковы практические функции медиатора?

Во-первых, медиатор организует процесс переговоров, помогая установлению между сторонами непосредственной коммуникации. Во-вторых, медиатор в состоянии оценить правовые позиции обеих сторон и спрогнозировать возможное решение суда, если дело станет предметом судебного разбирательства. В-третьих, переговоры, проходящие при участии медиатора, в отличие от судебного процесса, не являются публичной борьбой сторон, как и сам процесс проведения таких переговоров, так и его результаты строго конфиденциальны.

Судебная процедура является публичной, поэтому в судебном процессе невозможно обеспечить соблюдение конфиденциальности вашей информации. Медиатор же обеспечивает эту конфиденциальность: он (она) не посягает на право стороны раскрывать или не раскрывать информацию. Медиатор не ведет записей, а когда нет записей, становится гораздо труднее нарушить конфиденциальность или пытаться использовать медиатора для доказательства какого-либо обстоятельства, не закрепленного в соглашении сторон. Кроме того, после каждого заседания вас попросят взять с собой все записи, сделанные вами, и уничтожить их.

В каких случаях целесообразно применение метода медиации?

Во-первых, когда есть конфликт, стороны которого ищут или нуждаются в самом эффективном пути поиска решения. Особенно когда стороны в конфликте хотят или нуждаются в продолжении отношений после разрешения ситуации.

Во-вторых, когда переговоры зашли в тупик. Это случается, когда обе стороны прекратили какое-либо движение навстречу - когда одна из сторон иррациональна, или рассматривает дело недостаточно полно, или когда тупик создает конфликт стилей и персоналий. В этой ситуации медиация - это возможность использовать процесс для улучшения рационального мышления для того, чтобы довести до другой стороны полный объем дела, чтобы сделать шаги между стилями и персоналиями сторон.

В-третьих, метод медиации подходит, когда судебный процесс слишком дорог. Относительно затрат времени и денег, которые истец намеревается вложить в дело, медиация часто снижает ожидаемую стоимость иска в разы.

Как работает современная процедура медиации?

Избрав медиатора, стороны встречаются в его присутствии. Чаще всего в медиации участвуют юристы или адвокаты сторон. Место встречи иногда бывает также важно, как персоналии, и является такой же частью процесса. Чаще всего это бывает офис юридической фирмы, оказывающей услуги медиации, оборудованный всем необходимым для проведения процедуры.

После того как медиатор приглашает каждого занять места и разъясняет им правила процедуры, каждая сторона представляет свою позицию. Медиатор, уже знакомый с базовыми позициями сторон по информации, предварительно предоставленной сторонами, может задавать вопросы и давать комментарии, чтобы достичь уверенности сторон в том, что он правильно понимает их позиции. Это также позволяет сторонам посмотреть на предмет с позиции, которая могла ими ранее не рассматриваться. Каждой стороне предоставляется возможность задать вопросы и сделать комментарии после того, как высказалась другая сторона.

Затем стороны разделяются и занимают разные помещения - обычно это две рядом расположенные комнаты с условиями, значительно более комфортными, чем зал судебного заседания. Медиатор встречается с каждой стороной отдельно, помогает им пересмотреть и проанализировать дело, затем получает полномочия донести информацию и предложения до другой стороны, и так многократно. Таким образом, стороны двигаются к решению, почти никогда не встречаясь, пока не приходит время подписывать соглашение.

Медиатор необязательно ищет какое-то законодательно связанное решение. Вместо этого рассматриваются интересы, нужды, заботы обеих сторон и затем составляется мировое соглашение, максимально удовлетворяющее нуждам и интересам обеих сторон. Такое соглашение является часто практической целью медиации, но необязательно конечной и самой важной. Как бы то ни было, после того как оно было составлено и подписано сторонами, оно становится обязывающим документом.

Case Study: медиация в споре между инвестором, правительством Москвы и собственником административного здания

Одной из последних процедур медиации, которую проводила для своих клиентов компания "Легге", была спорная ситуация между инвестором, правительством Москвы и собственником помещений в здании, в котором планировалась реконструкция.

Суть конфликта в следующем: распоряжением правительства Москвы было принято решение о реконструкции здания. Однако при разработке документа не были учтены права и охраняемые законом интересы собственника помещений первого этажа здания.

Собственник посчитал свои интересы нарушенными и собирался подавать иск в Арбитражный суд Москвы о признании недействительным указанного распоряжения. Рассмотрение дела в суде могло затянуться на длительный срок, в то время как инвестору необходимо было начинать работы по реконструкции.

Сложно было убедить собственника согласиться на разрешение спора во внесудебном порядке путем проведения процедуры медиации, так как в его интересы реконструкция не входила. Аргументы были следующие:

Возможность в любой момент выйти из процесса.

Не будет принято никакого решения, не согласованного со стороной собственника.

Решение о заключении соглашения принимается арендатором, а не медиатором.

Обязательным соглашение является только после того, как оно принято и согласовано с собственником.

Специалисты компании встретились с представителями сторон и обсудили суть конфликта. Затем сторонам было подробно изложено правовое обоснование решения суда, которое могло бы быть вынесено по данному делу в случае судебного разбирательства.

После проведения нескольких раундов переговоров с участием медиатора стороны пришли к соглашению о том, что в распоряжение правительства Москвы вносятся дополнительные положения, которые являются обременениями для инвестора в части предоставления собственнику дополнительных площадей в реконструируемом здании, а также привлечение собственника в качестве соинвестора процесса реконструкции.

Кроме того, инвестора обязали производить согласование с собственником графика проведения работ и обеспечить бесперебойное функционирование предприятия, находящегося в помещении, принадлежащем собственнику. В результате достигнутых договоренностей был заключен инвестиционный контракт между правительством Москвы, инвестором и собственником, получившим статус соинвестора, о реконструкции здания. В настоящее время реконструкция практически завершена.

Материал подготовлен сотрудниками

юридической компании "Легге"