Мудрый Юрист

О понятии домовладения для целей оборота недвижимости

Костылева Н., нотариус г. Благовещенска (Башкирия).

Костылев В., кандидат юридических наук.

Нотариусы старшего поколения хорошо помнят, что предметом некоторых видов договоров (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и др.) до принятия ныне действующего Гражданского кодекса были домовладения, расположенные на таком-то земельном участке. Сейчас предмет аналогичных договоров определяется как жилой дом и (или) земельный участок. Однако и понятие домовладения в нормативной и юридической литературе тоже достаточно распространено. Раз так, есть возможность разобраться, что оно означает, взвесить перспективы его использования.

Было бы любопытно проанализировать генезис этого понятия, но оставим это для самостоятельной работы. Дореволюционная нормативная и юридическая литература термина "домовладение", похоже, не знала, хотя понятия "имение" и "двор" по содержанию были к нему очень близки. В ГК РСФСР 1922 г. фигурировали термины "владение" (примечание к ст. 182: "владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками") и "домовладение" (ст. 84-б: "право застройки распространяется на все домовладение"), очень близкие к исследуемому.

В ГК РСФСР 1964 г. понятие домовладения отсутствовало, однако во многих подзаконных нормативных актах и соответственно в юридической литературе оно имелось и чаще всего обозначало некий жилищно-хозяйственный комплекс из жилого дома, примыкающих к нему хозяйственных построек и других вспомогательных сооружений, являющихся его принадлежностями. Если на одном неделимом земельном участке находилось два жилых дома, принадлежащих разным гражданам, они не считались их общей собственностью, а являлись двумя разными объектами права <1>. Как видим, такое понимание домовладения объединяло понятия как владения из ст. 182 ГК РСФСР 1922 г., так и домовладения из ст. 84-б ГК РСФСР 1922 г.

<1> См., например: подп. "б" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г.

Так и сложилось, что в ст. 238 и 239 ГК РСФСР 1964 г. предметом договора купли-продажи значился жилой дом, а фактически в текстах договоров этого типа часто употреблялось домовладение на определенном земельном участке. Вещные права гражданина на домовладение можно было определить как совокупность права собственности на жилой дом, который в качестве принадлежностей мог иметь надворные постройки, и права постоянного пользования на приусадебный земельный участок.

С начала реализации Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество понятие домовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которые обозначали соответствующие разделы этого Реестра, - "зданию (жилому дому)" и "земельному участку". Понятие домовладения в специальной литературе, посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначно относить к обозначению объекта инвентарного учета <2>.

<2> См., например: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37); Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

Вероятно, наиболее категорично об этом сказано в статье М.Г. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" (Бизнес-адвокат. 2003. N 9), вообще претендующей (по ее общему тону) на директивный или как минимум инструктивный характер: "...домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав".

Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия.

Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен. В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладение может быть газифицировано. В нем происходят самые разные события, в том числе совершаются преступления.

Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий "здание", "дом", "строение". Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

О различении этих понятий могут свидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагаться контейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальные водонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам на праве личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба, гаражи, колодцы и др.), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметься двор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.

Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией. Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.

О соотношении понятий дома (строения) и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить в том числе и по некоторым официальным дефинициям последнего.

В одном нормативном акте понятие домовладения определяется как "учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями" <3>, а в другом - как "жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке" <4>.

<3> Распоряжение Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 98-РМ "О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве".
<4> Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37). Приложение 1.

Дело даже не в том, что в качестве родового понятия в первом определении выбран земельный участок, а во втором - жилой дом. Совершенно очевидно, что в первом определении это понятие предстает как единый объект недвижимого имущества, имеющий признаки сложной вещи, а во втором - как два разных объекта, связанных друг с другом.

Третье решение представлено в определении, в соответствии с которым домовладение - это "комплекс зданий и сооружений с земельным участком, на котором они расположены" <5>. С одной стороны, в этом определении родовым для домовладения понятием указывается здание, а не земельный участок, с другой же - это снова сложная вещь, так как понятие комплекса здесь совершенно определенно относится к совокупности зданий, сооружений и земельного участка, а не к совокупности только зданий и сооружений.

<5> Постановление главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2002 г. N 359 "О порядке присвоения почтовых адресов жилым и нежилым зданиям в г. Уфе".

Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, - это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер.

Однако какое-то единообразие, повторимся, отсутствует. В одних документах указывается, что домовладения могут иметь почтовый адрес, в других, что его могут иметь как здания, так и домовладения, в третьих адресации подлежит не домовладение, а главное (основное) здание домовладения.

Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него.

Таким образом, единое понимание понятия домовладения в праве России отсутствует. Можно попытаться использовать иерархию правовых норм, определить анализируемое понятие исходя из тех признаков, которые имеются только в законодательных актах и (или) в решениях Конституционного Суда РФ, однако практически во всех них оно только упоминается.

За исключением одного - Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", с 1 марта 2005 г., даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ, прекратившем свое действие. В этом Законе понятие домовладения употреблялось в двух контекстах. Первый из них в п. 1 ст. 14 этого Закона, где предписывается при государственной регистрации кондоминиума представлять ПАСПОРТ ДОМОВЛАДЕНИЯ, в общем-то, ничего определенного нам не дает. Значительно информативнее п. 3 этой статьи: "Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, что данное ДОМОВЛАДЕНИЕ ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ КОНДОМИНИУМ, ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ..." Выделенный нами фрагмент текста представляет собой классическое родовидовое определение, что позволяет осуществить с ним некоторые логические операции.

Сравним это определение еще с одним, содержащимся в ст. 1 Закона: кондоминиум - это "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Сопоставление этих двух определений позволяет сделать вывод о том, что кондоминиум - тоже домовладение, но специфическое: в нем в обязательном порядке присутствуют такие признаки, как: а) регистрация в едином государственном реестре, б) множественность домовладельцев и в) наличие общей собственности (образовано от лат. con - вместе + dominium - владение; англ. condominium) на общее имущество домовладения.

Отвлечемся от противоречий, свойственных именно этому законодательному акту (например, от правила, требующего государственной регистрации кондоминиума как объекта недвижимого имущества, что не соответствует другим гражданско-правовым нормам, в соответствии с которыми государственной регистрации подлежат не сами объекты недвижимости, а права на них). Выберем главное: а) понятие домовладения для позитивного права России в период действия этого Закона, с 17 июня 1996 г. по 28 февраля 2005 г., было легальным; б) оно означало единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здание и иные объекты недвижимости.

Сравним получившееся определение с тем, которое является обычным в юридической литературе. В качестве такового вполне подходит содержащееся в юридической энциклопедии Л.В. и М.Ю. Тихомировых: "Домовладение (англ. housse-holding) - совокупность принадлежащих гражданину на праве частной собственности жилого дома (коттеджа, дачи, садового дома и др.), подсобных построек (гаража, сарая, теплиц и др.), расположенных на определенном земельном участке, находящемся во владении и пользовании у соответствующего лица на основании права собственности или на ином законном основании" <6>.

<6> Тихомиров Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. М., 1997. С. 151.

Исходя из этого, определения домовладение - это совокупность объектов недвижимого имущества, включающая в себя жилой дом, подсобные постройки и обладающая еще одним свойством: как жилой дом, так и подсобные постройки должны быть расположены на определенном земельном участке, находящемся у его собственника во владении и пользовании на законном основании. Причем речь идет только об индивидуальном жилом доме, принадлежащем гражданину на праве частной собственности.

Не будем останавливаться на противоречиях, имеющих второстепенный характер (например, домовладение может находиться и в общей собственности, и не только граждан, но и юридических лиц; садовый дом едва ли можно отнести к жилым), но обратим внимание, что совокупностью здесь названы не что иное, как главная вещь (жилой дом) и ее принадлежности (подсобные постройки: гараж, сарай, теплица и др.). То есть это не собственно совокупность разнородных объектов права, понятие домовладения здесь синонимично понятию жилого дома, имеющего в качестве принадлежностей надворные постройки.

Представляют интерес в этом определении и отношения между понятиями жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Нетрудно обнаружить, что к этому земельному участку выдвинуто требование находиться во владении и пользовании на законном основании у владельца жилого дома (домовладения). Но может ли быть иначе, если мы вспомним ст. 552 ГК РФ или ст. 35 ЗК РФ? Отсюда выходит, что понятие домовладения просто-напросто совпадает с понятием жилого дома и для целей гражданского оборота совершенно излишне.

Не будем торопиться с выводами. Вспомним, что в ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорится лишь о той части земельного участка, "которая занята недвижимостью и необходима для ее использования". То есть речь идет только о площади застройки, а не обо всем земельном участке, который, в случае индивидуального жилого дома усадебного типа, может значительно превышать эту площадь, но обладать признаками целостности.

Следовательно, собственник жилого дома и одновременно владелец того или иного вещного права на земельный участок, на котором расположен жилой дом, может продать только жилой дом и остаться собственником этого земельного участка (исключая площадь застройки).

Существуют ли какие-то отношения между зданием (строением) и тем земельным участком, на котором он расположен, в том числе и превышающим площадь застройки? Очевидно, что да. Между всем земельным участком и той его частью, которая занята недвижимостью, существуют отношения целого и части. Поскольку площадь застройки прочнейшим образом связана с расположенной на ней недвижимостью, целое (весь земельный участок) тоже связано с этим зданием (строением).

Вероятно, вопрос следует поставить по-другому: есть ли смысл и потребность различать эти отношения, чисто логического характера, для целей права? Как представляется, ответ может быть только положительным. Конечно, единый земельный участок и расположенный на нем жилой дом могут иметь разных собственников и (или) владельцев. На обладающем такими свойствами земельном участке могут быть расположены два, три здания (строения) и более, принадлежащих разным физическим и юридическим лицам. Однако наиболее естественным состоянием представляется такое, когда субъект вещных прав на здание (одно или несколько) и земельный участок совпадает в одном лице. В этом случае здание (одно или несколько), в том числе имеющее (-ие) надворные постройки, а также земельный участок, на котором оно (они) расположено (-ы), допустимо рассматривать как сложную вещь в смысле ст. 134 ГК РФ.

Домовладение, с этой точки зрения, - это совокупность, обладающая признаками сложной вещи, состоящая из здания (зданий, строений) и земельного участка. При этом каждое из слагаемых этого отдельного вида недвижимого имущества может принадлежать владельцу в силу разных вещных прав: здание (здания, строения) - по праву собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления; земельный участок - собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды. Домовладение в качестве сложной вещи вполне обладает оборотоспособностью и, следовательно, является самостоятельным объектом гражданских прав.

Обычной для домовладения является сделка, в соответствии с которой к новому владельцу переходит вся совокупность прав на каждую ее составляющую. Однако, как всякая сложная вещь, домовладение может быть и разделено: при наличии нескольких зданий (строений) и физической возможности раздела земельного участка в результате сделки или другим способом могут быть образованы два, три или несколько домовладений. Если же земельный участок не может быть разделен, домовладение как сложная вещь прекращает свое существование и возникают те объекты гражданских прав, которые ранее составляли эту сложную вещь: здания (строения) и земельный участок. При этом земельный участок может: 1) остаться в собственности или владении прежнего правообладателя; 2) перейти в долевую собственность (общее владение) новых собственников зданий (строений); 3) перейти в собственность (владение) одного из новых собственников зданий (строений). Возможны и другие, более экзотические, варианты. В первом и третьем случаях права на часть земельного участка, "которая занята недвижимостью и необходима для ее использования", переходят во владение нового собственника здания (строения) в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Предложение о необходимости введения в оборот (научный, нормативный, повседневный) нового понятия неизбежно требует аргументации как его необходимости, так и возможности.

Прежде всего это предложение обусловлено потребностью в теоретическом осмыслении понятий недвижимости, недвижимых вещей, недвижимого имущества. Мало того, что законодатель совершенно неосновательно в ст. 130 ГК РФ предписывает считать их синонимичными, но и не озаботился, давая определение понятия "недвижимая вещь", установить его точное значение.

Оставим без обсуждения ту часть недвижимых вещей, к которым законодатель относит вещи, движимые по своей природе, но недвижимые по предписанию закона, и сосредоточимся на тех из них, которые такими свойствами обладают: "земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".

Наибольшее количество вопросов вызывают вещи, объединенные законодателем родовым признаком прочной связанности с землей. Понимая неопределенность этого признака, законодатель его уточняет указанием на то, что под прочной связанностью с землей он понимает невозможность перемещения этой вещи без несоразмерного ущерба их назначению. Поскольку и это уточнение до конца неопределенность не устраняет, законодатель вводит в свое определение перечень таких вещей: "в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Совершенно очевидно, что этот перечень не исчерпывающий. Это очевидно не только из логического анализа нормативного высказывания, но и из других правовых актов, имеющих нормативный характер. Некоторые авторы подсчитали те объекты недвижимого имущества, которые законодатель назвал таковыми в различных нормативных правовых актах. Воспользуемся, например, перечнем, приводимым Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой:

"1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

  1. участки недр (там же);
  2. обособленные водные объекты (там же);
  3. леса (там же);
  4. многолетние насаждения (там же);
  5. здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
  6. сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
  7. нежилые помещения, ст. 1 Закона о регистрации прав, в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
  8. жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  9. части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК);
  10. квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК);
  11. части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК), в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);
  12. комнаты (ст. 16 ЖК);
  13. дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  14. садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  15. гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
  16. другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  17. объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК в ред. от 10.12.2004 N 213-ФЗ, ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");
  18. предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)" <7>.
<7> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

Очевидно, что и этот перечень не имеет исчерпывающего характера. Да и включает он в себя вовсе не недвижимые вещи, а те из них, права на которые требуют государственной регистрации.

А теперь вопросы.

Является ли недвижимым имуществом отдельно стоящее дерево, свойства которого, безусловно, отвечают всем без изъятия признакам недвижимого имущества, приведенным в ст. 130 ГК РФ (объект, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно)?

Возможно возражение, что причисление отдельно стоящего дерева к недвижимой вещи просто абсурдно, так как если не законодательным определением, то хотя бы доктринальным толкованием можно установить, что оно просто не является вещью, которая может быть объектом права.

Доктринальное толкование - вещь не столь уж и надежная. Но если даже и вставать на эту почву, то, для краткости, можно сослаться на такого цивилиста, как Г.Ф. Шершеневич, доктринальное значение работ которого едва ли кто оспорит: "Объектом права называется все то, что может служить средством осуществления интереса" <8>. Вещью при этом он называет отграниченную часть материального мира. И то и другое дереву свойственно: любой из нас вполне может иметь интерес в обладании конкретной растущей яблоней.

<8> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание Бр. Башмаковых, 1911.

Еще одно возможное возражение: недвижимой вещью может быть то имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации. Именно так считают, например, авторы приведенного выше перечня объектов недвижимости.

Но из чего это следует? Статья 131 ГК РФ, посвященная институту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вовсе не уточняет понятие недвижимости, определяемое в предыдущей норме, а лишь устанавливает в отношении его особый правовой режим. Статья же 1 Закона о госрегистрации содержит легальное определение не недвижимых вещей, отличное от ст. 130 ГК РФ, а недвижимого имущества, "права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом". То есть эта норма корреспондирует не со ст. 130 ГК РФ, а со ст. 131 ГК РФ.

Впрочем, попытаемся и мы тоже встать на ту же точку зрения, будем считать объектами недвижимого имущества только те из них, которые прямо указаны в нормативных правовых актах в качестве таковых.

Вопросы при этом не только остаются, но и множатся. Воспользуемся тем же списком.

Для начала отметим, что права на обособленные водные объекты (п. 3 принадлежащего Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой перечня), леса (п. 4) и многолетние насаждения (п. 5) в настоящее время (последние два - только с декабря 2006 г.) регистрации не подлежат. Так что вопросы о том, что это вообще такое, как их отграничивать от понятия земельного участка, отпадают.

Но остается вопрос: что такое "участок недр" (п. 2), права на которые подлежат государственной регистрации, и каким образом это делается?

Путем толкования можно понять, что государственная регистрация прав на лесные участки исключает необходимость регистрации прав на земельный участок, на котором находится (или не находится) лесная растительность. Признаем это вполне логичным. Но почему такой регистрации требуют права на земельные участки, находящиеся под зданиями (сооружениями)?

Права на какие объекты недвижимого имущества возникают в результате сделок с частью нежилых помещений (п. 8), жилых домов (п. 10), квартир (п. 12)?

Какая разница между понятиями дачи (садового дома) и жилого строения на дачном (садовом) участке без права регистрации проживания в них (п. 14 и 15)? И вообще, чем различаются понятия дачи и садового участка?

Какие гаражи имеются в виду, вещные права на которые подлежат регистрации (п. 16)? И какая разница между понятием гаража и понятиями здания или помещения, имеющих то же целевое назначение? Подлежат ли государственной регистрации вещные права на гаражи (гаражные боксы), только отдельно стоящие, или в том числе те, которые входят в состав принадлежностей индивидуального жилого дома?

Что такое "другие строения потребительского значения... в том числе приусадебные хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках", права на которые подлежат государственной регистрации (п. 17)? Означают ли они хозяйственные постройки, являющиеся принадлежностями главной вещи (например, жилого дома), или только те из них, которые не имеют этой главной вещи (жилого, садового, дачного дома)? В этом случае подлежат регистрации вещные права на совокупность этих построек, строений и сооружений или на каждое из них?

Последнюю группу вопросов можно адресовать и к понятию "некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества", которое содержится в ст. 25.3 Закона о госрегистрации в редакции от 18 декабря 2006 г.

Впрочем, можно отметить, что сие последнее напрочь отметает понимание недвижимого имущества как только того, право на которое подлежит государственной регистрации, так как вообще остается неопределенным, на какие же объекты недвижимого имущества должен распространяться этот правовой режим.

Большинство этих вопросов снимается, если под объектом недвижимости понимать всегда земельный участок, имеющий простое или сложное строение: а) земельный участок как таковой, который может иметь разное назначение (землевладение); б) земельный участок, представляющий собой водный объект; в) лесной участок; г) участок недр; д) застроенный земельный участок поселения (домовладение); е) земельный участок, застроенный объектами производственного назначения; ж) земельный участок населенного пункта, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и т.д.

Предлагаемая классификация (не претендующая на полноту) в качестве основания деления имеет признак целевого использования земельного участка. Совершенно естественным образом в него включается и исследуемое нами понятие домовладения <9>.

<9> Очень полезным мы считаем и определение понятия землевладения, но обоснование этой проблемы оставляем для другой работы.

В этом случае право на здание (строение) и земельный участок под ним, в полном соответствии со смыслом ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, совпадает с понятием права на домовладение как на единый объект права. Если не считать тех случаев, когда: а) обладатели вещных прав на здание (строение) и на земельный участок под ним не совпадают в одном лице (это парадоксальное состояние следовало бы устранить в законодательном порядке); б) та часть земельного участка, которая выходит за пределы понятия части, необходимой для функционирования здания или строения (участка застройки), по сделке не отчуждается. В последнем случае по известной процедуре осуществляется преобразование объекта недвижимости (домовладения) путем разделения его, скажем, на другое домовладение и земельный участок.

Какого рода препятствия, правового или практического свойства, можно ожидать, есть принять предлагаемое предложение?

Да, в общем-то, никаких. Придется внести изменения, пожалуй, только в структуру Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. изменить формы его подраздела I, чтобы они позволяли регистрировать права на сложные вещи. Чисто редакционного характера изменения возможны и в других подзаконных актах, например, в методических указаниях и инструкциях, исходящих от Росрегистрации.

Еще в начале прошлого века авторитетнейший цивилист Н.Л. Дювернуа справедливо заметил: "Задача права и его техники не в смешении, а в различении явлений, по существу несходных, в приведении их к легчайшей распознаваемости" <10>. Введя в научный оборот понятие домовладения, сделав его элементом законодательного тезауруса, мы достигаем не только большей определенности в понятиях, но и содействуем тем самым обороту недвижимости.

<10> Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. С.-Петербург: Типография М.М. Стасюлевича, 1902.

Мы не претендуем на полное и окончательное решение того вопроса, который поднимается в настоящей статье. Есть основания полагать, что дальнейшее развитие жилищного строительства будет связано с сооружением не столько многоквартирных, сколько индивидуальных жилых домов. Следовательно, эта проблема будет иметь место не только для сельских районов, но и для мегаполисов тоже. Не только допускаем, но и предполагаем, что при дальнейшем осмыслении предлагаемого решения могут возникнуть новые проблемы, которые нами даже не рассматривались.