Мудрый Юрист

Характеристика преступлений, совершаемых при долевом строительстве жилья

Светличный А.В., соискатель ВНИИ МВД России.

Обеспечение граждан достойными жилищными условиями, доступными по способу приобретения, является одним из основных направлений социальной политики Российского государства.

До 2005 г. ни ГК РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, - "договор долевого участия". В связи с этим в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.

Это означало, что, превратившись в кооператора, пайщика или товарища, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома и нес все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилья.

В связи с таким положением, многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.

Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную выгоду они могут извлечь из привлечения денежных средств субинвесторов - физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие деньги, они использовали их в личных корыстных целях и не выполняли договорных обязательств.

В результате тысячи граждан, полностью выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, такового не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий контрагента по договору в суд в порядке гражданского судопроизводства и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в том случае, если они заплатили за него деньги.

Наиболее распространенными видами преступлений в данной сфере являются мошенничества. Устойчивый высокий спрос на жилье, значительно опережающий предложение, позволяет строительным компаниям привлекать денежные средства граждан, не заботясь о реализации инвестиционных контрактов. Причем в отличие от иных хищений, совершаемых путем мошенничества, когда преступники, совершив обман, похищенные деньги и имущество сразу обращают в свою пользу, при долевом строительстве они чаще действуют иначе. В целях привлечения наибольшего числа вкладчиков будущим участникам долевого строительства демонстрируются "пока пустая" строительная площадка, чертежи дома либо незаконченный "нулевой цикл" - вырытый котлован под фундамент или уже сам готовый фундамент.

При этом деньги берутся по "полной программе" в размере стоимости готовой квартиры. Имея в запасе значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты, их деньги многократно прокручиваются, с лихвой окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства. Деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других (как в обычных финансовых пирамидах 90-х годов), вкладываются в строительство домов, как фигурирующих в договорах совместного инвестирования, так и других объектов, а также тратятся на иные нужды. В результате преступники получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир, и отказываются возвращать им внесенные за эти квартиры деньги.

С целью хищения мошенники прибегали к различным способам и вариантам совершения преступлений.

Около 50% от общего количества изученных уголовных дел, возбужденных по ст. 159 УК РФ, возбуждены по фактам привлечения денежных средств дольщиков на проекты с неоформленной проектно-сметной и разрешительной документацией при отсутствии возможности осуществления строительства с последующим невыполнением договорных обязательств. Строительными организациями, осуществляющими строительство жилых домов, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается большое количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Наиболее распространенные из них - предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.

За последние два года в отношении руководителей недобросовестных строительных компаний в Москве и Московской области возбуждено 86 уголовных дел. Практически по каждому из них потерпевшими признаются по нескольку сотен пострадавших граждан. Мошеннические действия, как правило, совершаются по одинаковой схеме. Компании заключают договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве жилых домов или инвестиционные контракты на строительство. Получая от граждан значительные денежные средства, принятые на себя обязательства не выполняют, а деньги тратят на свои нужды.

Так, по материалам УБЭП МВД РБ возбуждено и расследуется уголовное дело в отношении директора ООО "Уфамонолитстрой" г. Уфы В., который в апреле 2005 г. без получения необходимой разрешительной и проектной документации заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома в г. Уфе с ООО "Магик-2" г. Агидель, по которому получил в качестве долевого взноса денежные средства в сумме 30 млн. рублей. Однако данные средства были использованы им не по целевому назначению, в том числе на погашение кредиторской задолженности по налогам и сборам, задолженностей перед поставщиками и подрядчиками и т.п.

В последнее время крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых на первый взгляд вполне укладывается в рамки правового поля, стали ориентироваться при возведении жилых домов не на свои финансовые средства или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, в основном граждан. Они вступают в договорные отношения с последними на строительство жилья, в том числе и по альтернативной системе (вексельной, предварительного договора, о совместной инвестиционной деятельности и т.д.) и получают от них деньги под будущие квартиры. Однако со строительством не спешат, открывая все новые строительные площадки и выставляя будущие новостройки на продажу. Эти компании, аккумулируя в своих руках огромные средства, вкладывают их не в строительство объектов, обусловленных договорами, превращая его в долгострой, а расходуют нецелевым образом. Заработав на этом, спустя несколько лет компания безболезненно возвращает какой-то части дольщиков их деньги, разумеется, без процентов и штрафных санкций.

Для привлечения денежных средств граждан существуют многообразные формы обмана. Так, некоторые организации заключали со строительными компаниями, ведущими строительство жилых комплексов, агентские договоры по подысканию граждан для участия в долевом их строительстве, вступали с последними в договорные отношения, заведомо не имея намерения выполнять свои обязательства как перед застройщиком, так и гражданами. При этом договор с застройщиком использовался как прикрытие, для демонстрации гражданам своих полномочий по сбору денег и возможности предоставления вкладчикам построенных квартир.

В ряде случаев с этой целью риэлтерская фирма заключала договоры с организациями-соинвесторами о том, что от их имени и за их счет будет привлекать денежные средства физических лиц (граждан) в качестве долевого участия в этом строительстве. После этого такая фирма оформляла с гражданами соответствующие договоры, однако часть полученных от граждан денежных средств по кассе не приходовала, в банк не сдавала, на расчетные счета организаций-соинвесторов не перечисляла.

В других случаях, инвестиционная фирма заключала договор с организацией-застройщиком об инвестировании строительства нескольких жилых домов, после чего привлекала денежные средства граждан на долевое участие в строительстве, однако своих обязательств как перед застройщиком, так и перед гражданами-соинвесторами не выполняла. Значительную часть денежных средств она использовала в своих личных корыстных целях, в связи с чем финансирование стройки прекращалось, а застройщик подыскивал новых инвесторов, заканчивал строительство и реализовывал квартиры третьим лицам.

Порой строительные фирмы, заключившие договоры на долевое участие в строительстве жилых домов с физическими лицами - гражданами, вкладывали в строительство лишь часть полученных денежных средств, а остальные переводились на счета подставных, фиктивных фирм, обналичивались и присваивались. В результате объекты строительства оказывались замороженными.

Встречался и такой способ совершения мошенничества, когда риэлтерская компания заключала договор со строительной организацией о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, оговаривая в качестве условия выделение для себя в этом доме определенного количества квартир. Затем данная компания привлекала денежные средства граждан и заключала с ними договоры по уступке права требования указанных квартир в строящемся доме. В связи с невыполнением компанией своих обязательств, а также по другим причинам застройщик в одностороннем порядке расторгал договор с этой компанией, о чем заблаговременно уведомлял ее руководителей. Несмотря на это, компания продолжала осуществлять сбор денег с граждан, которые никаких квартир не получали.

Разновидностью этого способа является следующий. Фирма-инвестор привлекает к договору риэлтерскую компанию, а та продает путем уступки прав по этому договору квартиры гражданам. Далее фирма-инвестор расторгает договор с риелтором под различными предлогами, например что в момент передачи квартиры риэлтеру якобы произошла арифметическая ошибка при учете площади и пересчитанная цена оказалась вдвое больше, в связи с чем недостроенный объект продавался третьим лицам. На жалобы граждан руководители фирмы-инвестора заявляли, что по долгам они не отвечают, поскольку в договорные отношения с ними не вступали, поэтому и все претензии должны предъявляться риэлтеру.

При этом возникает цепочка "двойных", а порой и "тройных продаж". Так, была прекращена деятельность ЗАО "ИСПК "Стройсервис", которое осуществляло строительство 14-этажного жилого дома в г. Химки Московской области. На основании договоров об уступке прав на участие в инвестировании строительства либо долевого участия в строительстве, фирма продала физическим лицам 57 квартир в строящемся доме, получив от вкладчиков 44990 тыс. рублей. Заключив договор о переуступке прав, "Стройсервис" передала указанные квартиры третьей организации, которая, в свою очередь, перепродала их другим гражданам.

Наряду с этим мошенники порой создают организации, зарегистрированные по утраченным паспортам, и после сбора денежных средств с граждан скрываются.

Для привлечения денежных средств граждан мошенники применяют различные уловки и ухищрения, в частности:

Таким образом, строительный рынок России является довольно криминальным, на котором совершается значительное количество мошеннических действий.