Мудрый Юрист

Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения

Власов Евгений Николаевич - аспирант кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

В конце 80-х и начале 90-х гг. возникла потребность создания нового гражданского законодательства, отражающего потребности рыночной экономики. В этот период удалось отстоять и впоследствии создать новые институты частного и публично-правового характера, без которого развитие рынка было бы немыслимым. Однако при переходе к новым экономическим отношениям не было четкой концепции их правового регулирования, что породило многочисленные противоречия в законодательстве, которые и по сей день существенно осложняют судебную практику. В России гражданское и земельное право - самостоятельные отрасли права, каждая из которых имеет свою теорию. Специалисты обеих отраслей не всегда работают вместе, а порой и в отрыве друг от друга. В результате возникали несовпадающие подходы в сфере регулирования оборота земли и иных объектов недвижимости. В настоящее время ощущается острая потребность в создании четкой концепции регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которая бы учитывала частноправовые и публично-правовые интересы.

Принципы законодательства о недвижимости являются важнейшими для экономического развития любой страны. Инвесторы, в том числе иностранные, ожидают надежной правовой инфраструктуры. Каждый должен быть уверен в том, что территория под его комплексами принадлежит именно ему. Кроме того, современное финансирование невозможно без нормально функционирующего залога недвижимости.

По мнению заместителя руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Н.И. Калинина, отношения по обороту недвижимости регулируются гражданским и земельным законодательством. Многие правовые нормы остались еще с советских времен. В ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип "единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости". Но вещные права на земельные участки и здания различаются. Говоря о "единой судьбе" земельных участков и зданий, нужно иметь в виду необходимость прийти к единым видам вещных прав. Определенная попытка в этом отношении была сделана в ЗК РФ. И, по мнению Н.И. Калинина, постепенно два вида вещных прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - должны уйти в историю. Остаться должны собственность и аренда.

Н.И. Калинин также обращает свое внимание на проблему разграничения государственной и муниципальной собственности, подчеркнув то, что такое разграничение идет крайне медленно <1>.

<1> См.: Государство и право. 2006. N 5. С. 118.

В настоящее время целый ряд проблем порожден именно делением недвижимости на земельные участки и здания.

Сравнительное правоведение подсказывает возможное их решение, которое могло бы заключаться в том, чтобы перенять известный, в том числе из германского права, принцип единства земельных участков и зданий. Единство земельных участков и зданий в Германии - это политико-правовое решение, основанное на целесообразности. Когда имеется раздельный объект, обе части могут быть объектами права собственности. При едином объекте соединенные друг с другом части рассматриваются в юридическом смысле как один единственный объект, в отношении которого может быть только одно единственное право собственности (части не могут при этом являться объектами вещных прав) (§ 93, 94 ГГУ). Это значит, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание (в сравнении - § 946, 947 ГГУ). В силу этого земля и здание всегда находятся в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка (включая ипотеку и поземельный долг) распространяются автоматически на все его части.

И.А. Иконицкая считает, что совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости предполагает в первую очередь определение конечной цели реформирования законодательства в этой сфере.

Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.

Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.

Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

При этом нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм ГК РФ и ЗК РФ при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В связи с этим Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. N 11 ориентирует суды на применение норм ЗК РФ, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот (п. 11). Уже сегодня в законодательстве РФ имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

Е.А. Галиновская, в свою очередь, считает, что в настоящее время целый ряд норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе направлены на создание условий сосредоточения права собственности на данные объекты у одного лица. Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера можно привести нормы ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 2 и п. 7 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины. Прежде всего, значительная часть земель в России на основании ЗК РФ изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц - владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.

В то же время, по мнению Е.А. Галиновской, не во всех случаях следует стремиться к объединению в единый объект земли и недвижимости, на ней расположенной; в отдельных ситуациях в таком объединении нет необходимости. Во-первых, уже в течение определенного времени довольно успешно осуществляется оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках. Правовые основания для этого установлены как в ЗК РФ, так и в ГК РФ. Во-вторых, праву известен перечень правовых титулов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). В-третьих, земля и возведенная на ней недвижимость - достаточно разнохарактерные по своей природе объекты, что не может быть проигнорировано в реальной правовой практике.

В настоящее время в арбитражных судах рассматривается большое количество земельных споров различных категорий. Весьма распространенной категорией споров являются конфликты, связанные с отказом уполномоченных органов в передаче в собственность заинтересованным лицам земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества. Единства практики до настоящего времени по данным вопросам не было. Между тем определенный подход к решению указанных проблем начинает вырабатываться. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, понуждать к заключению договора можно только в тех случаях, когда такое понуждение не будет противоречить федеральному законодательству и в результате заключения договора купли-продажи земли не будут нарушены публичные и общественные интересы. Кроме того, исходя из общих принципов земельного законодательства, сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, при вынесении решения приоритетными являются государственные и общественные интересы <2>.

<2> См.: Государство и право. 2005. N 7. С. 103.

Особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий и сооружений (то, что в гражданском праве Германии называют поверхностным правом).

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ внес в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по этому поводу ряд существенных изменений. В данном случае речь идет об изменениях, которые были внесены в ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Настоящая редакция данной статьи в соответствии с внесенными изменениями отражает принцип, закрепленный в правовых системах развитых зарубежных стран, когда ипотека земельного участка обязательно означает распространение ипотеки на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре об ипотеке могут установить иное. Возможность сторон предусмотреть в договоре иное означает отход законодателя от неуклонного следования принципу "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами", провозглашенному в Земельном кодексе РФ. Такой подход тем более странен, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан одновременно по тому же договору ипотеки заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, или часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ). И как разъяснено в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ", "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) (п. 45). Тем самым в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем.

До вступления в силу ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Отметим, что ипотека не распространяется на здания и сооружения, расположенные или строящиеся на земельном участке, если они принадлежат (будут принадлежать) не залогодателю по договору об ипотеке, а третьим лицам.

В п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом".

Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП.

В п. 2 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Поэтому орган, регистрирующий договор об ипотеке земельного участка, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю объектов недвижимого имущества, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП. Более того, орган, регистрирующий договор об ипотеке, в дальнейшем при регистрации права залогодателя на какие-либо иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, должен одновременно с регистрацией права собственности внести в ЕГРП запись об ипотеке таких объектов.

Ст. 64.1 также является новеллой, внесенной в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ФЗ от 30.12.2004 N 216-ФЗ в развитие ст. 64.2. Согласно данной статье земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.

Именно в этом случае законодатель счел возможным и нужным предусмотреть возникновение законной ипотеки в отношении именно земельного участка, на котором построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта <3>.

<3> Хозяйство и право. 2005. N 4. С. 9.

Что же касается строящихся или построенных за счет заемных или кредитных средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом. Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру". Во всех иных случаях сторонам придется специально заключать договор об ипотеке строящихся или построенных зданий или сооружений.

В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, "автоматически" при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

Ни в ст. 64.2, ни в ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не уточняется, в каком объеме необходимо предоставить кредит (заем), чтобы кредитор (займодавец) стал законным залогодержателем. В обеих статьях использована достаточно нейтральная формулировка: "с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа". А в ст. 77 Закона, регулирующей возникновение законной ипотеки на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, были специально добавлены слова, указывающие на то, что такая законная ипотека возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет заемных средств "полностью либо частично". Отсутствие этих слов в ст. ст. 64.2 и 64.1 может быть истолковано следующим образом: в рамках этих статей предполагается, что кредит (заем) должен быть предоставлен на всю стоимость строящегося здания (строения). По-видимому, это не так. Именно правила ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дают основание для того, чтобы при применении положений ст. 64.2 и ст. 64.1 руководствоваться одним общим для всех этих статей принципом.

Вместе с тем введение в ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямого указания на то, что кредитор (займодавец) становится законным залогодержателем жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных частично за счет использования предоставленного кредита или целевого займа, в будущем может породить проблемы, если кредиты или займы на строительство или приобретение одного из указанных объектов будут предоставлять несколько кредиторов (займодавцев).

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником <4>. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" состоит в том, что "на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".

<4> Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 9.

Далее, в абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", говорится о том, что, если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, последний вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе если это необходимо путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Данная норма Закона необоснованно расширяет права залогодержателя, поскольку законодатель не определяет, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. В связи с этим подобная формулировка кажется недостаточно определенным критерием, определяющим основные действия залогодержателя. К тому же законодатель предоставил право залогодержателю не только потребовать изменение договора об ипотеке, но и, если это необходимо, распространить ипотеку на возведенное залогодателем здание или сооружение. А это уже самостоятельный, отдельный договор, заключить который возможно лишь при взаимном соглашении друг с другом, что вряд ли будет достижимо. Иными словами, если договор об ипотеке не запрещает возведение строения на заложенном земельном участке, то и нарушений со стороны залогодателя нет.

В п. 2 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: право залогодателя возвести здание или сооружение на заложенном земельном участке может быть реализовано, только если такое право предусмотрено в закладной, причем с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Для российской действительности характерно то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Так, в соответствии с п. 1 ст. 66 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В заключение необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", необходимость которых очевидна.