Мудрый Юрист

Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме

Власова О.И., старший преподаватель кафедры гражданского права ВГНА Минфина России.

Согласно российскому гражданскому праву собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Следует отметить, что основной составляющей содержания права собственности является правомочие распоряжения имуществом - право собственника определять юридическую судьбу имущества путем различных форм отчуждения (дарения, продажи, залога, мены и т.д.), потребления, уничтожения, отказа от права собственности. В частности, подтверждением высказанного мнения является положение, в соответствии с которым право распоряжения в отличие от права владения и пользования может принадлежать только собственнику.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме - это особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, невыделяема в натуре и нереализуема. Появление права общей собственности всегда сопряжено с вынужденной необходимостью, исключительностью создаваемых правовых конструкций. Любое лицо прежде всего заинтересовано в единоличном обладании собственностью.

В подтверждение сказанного можно сослаться на мнение К.И. Скловского: "в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими нуждами договор, имеющий единственной, а не факультативной целью - возникновение общей собственности" <1>. Создание такой правовой конструкции, как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, - это вынужденная необходимость, которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме ("права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений" <2>), с другой - дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений.

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 167 - 168.
<2> Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 17.

Следует отметить, что право общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции единоличного собственника, специфику. На данную специфику указывал в своих трудах профессор Г.Ф. Шершеневич: "...общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Самый теоретически и практически сложный вопрос в данном случае в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, - в каждой материальной ее частице он имеет свою долю. Поэтому выражение "право на долю" не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать" <3>.

<3> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 214.

Необходимо отметить, что предоставленное Жилищным кодексом Российской Федерации право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом.

Действительно, ни один собственник квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять юридическую судьбу такого имущества, и согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции. По смыслу целевого назначения общего имущества в многоквартирном доме - его нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме.

Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. Согласно ст. 38 ЖК РФ такое включение в договор купли-продажи совершенно не обязательно, но если этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационной палате. И наоборот, если в договоре купли-продажи будет содержаться условие, согласно которому переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то такое условие будет являться ничтожным.

Следует отметить, что целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом законодатель говорит только о праве владения и пользования, но не собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения, в отношении которых возможен только переход права владения и пользования, могут быть переданы в аренду.

Следует отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (кухня, коридор, ванная комната и др.).

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:

               S (помещения собственника)
Д = ---------------------------------------------,
S (всех помещений в многоквартирном доме)

где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем порядке: устанавливается общее количество голосов собственников. При незначительном числе помещений в многоквартирном доме оно устанавливается равным 100, при большом - равным 1000; составляется реестр собственников. Для его составления инициатор общего собрания может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников; рассчитываются доля в праве общей собственности и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:

Кгол. = Д x Кобщ.,

где Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Кобщ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

Заметим, что некоторые авторы считают такой подход к реализации собственником своего права на управление общим имуществом в многоквартирном жилом доме неверным, так как большинство, применительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяется не количеством собственников, а количеством принадлежащих им голосов (размером их доли в праве). По мнению В.Д. Рузановой, более справедливым видится закрепление принципа "права большинства" на основе правила: один собственник - один голос" <4>.

<4> Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 4.

По нашему мнению, в указанном подходе проявляется оттенок ранее присутствовавшего в советском законодательстве принципа всеобщего равенства. Если исходить не только из величины общей площади, которой лицо обладает, но и учитывать расходы, которые несет данный субъект на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома согласно законодательству, можно утверждать о справедливом подходе законодателя, дающего такому лицу больше (за счет большего принадлежащего ему количества голосов) возможности реализовать свое право на участие в управлении общим имуществом.

Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

  1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ. Жильцы дома (собственники квартир) самостоятельно решают такие вопросы, как порядок (очередность) уборки лестничных площадок, либо собирают денежные средства на уборщицу, устанавливают домофоны и т.д. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Л.А. Грось считает, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество может подчиняться другому правилу. В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И независимо от такого соглашения участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество <5>.

<5> См.: Грось Л.А. Комментарий положений нового Жилищного кодекса // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 3.

Нам представляется, что для регулирования данных отношений недопустимо применение норм Гражданского кодекса РФ. С одной стороны, Жилищный кодекс РФ не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания. Однако ст. 37 ЖК РФ императивна и не предполагает иного определения долей в праве общей собственности, чем установленное законом, т.е. она должна быть пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Более того, законодатель, разрешает собственнику при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, объединить эти помещения в одно (при этом границы между смежными помещениями могут быть изменены) без согласия других собственников, но только в случаях, когда это не повлечет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (п. 1 ст. 40 ЖК РФ).

Если же реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, как расположенных на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом. Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. В связи с тем что подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, то опять же необходимо согласие всех собственников помещений в этом доме.

Помимо собственников квартир, в многоквартирном жилом доме возможно присутствие и собственников комнат в коммунальных квартирах, которым принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данных квартирах, используемые для обслуживания более одной комнаты. Такое помещение можно представить как общее имущество в коммунальной квартире. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Следует отметить, что по аналогии с определением доли в праве общей собственности собственника жилого помещения определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты, которая пропорциональна размеру площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Заметим, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе совершать определенные правомочия распоряжения, характерные для содержания права собственности, а именно: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Необходимо отметить, что в отличие от собственников квартир в многоквартирном жилом доме, не обладающих правом преимущественной покупки, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других существенных условий, на которых происходит продажа жилого помещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, проанализировав некоторые теоретические и практические аспекты реализации права общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, можно сделать вывод о том, что используемая в данном случае правовая конструкция права общей собственности в большей степени является технико-юридической оболочкой, позволяющей учесть как права собственников, связанные с формальным признанием за ними права собственности, так и обязанности, направленные на возложение бремени содержания имущества.