Мудрый Юрист

Судебная практика - основа совершенствования ГК РФ о недвижимом имуществе

Сулейманов З.М., соискатель Российской академии правосудия, судья Первого арбитражного апелляционного суда.

1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации.

Как показывает судебная практика уже по прошествии 12 лет, указанное не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породило целый ряд прямых противоречий как между ГК и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов.

Кроме того, в созданном обширном законодательстве о недвижимости имеется немало пробелов, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (примером могут служить, в частности, многие положения Земельного кодекса Российской Федерации).

Вполне очевидно, что Концепция, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (пр. N 18), в том числе и об усовершенствовании законодательства о недвижимости, до настоящего времени не имеет цельной и стройной системы норм и правоотношений, которые бы служили подспорьем судьям на практике.

Наряду с этим почти десятилетняя практика применения ГК судами общей юрисдикции и арбитражными судами выявила ряд вопросов, требующих внесения в ГК уточнений и дополнений.

С нашей стороны полагаем, что дальнейшее развитие и совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК позволяет говорить о необходимости наличия между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Полагаем, что необходимо строго унифицировать законодательство о недвижимости, т.к. прямые указания на объекты недвижимости распылены в разных нормативных актах.

Так, Жилищный кодекс РФ <1> (ст. ст. 15, 16) к недвижимому имуществу относит жилые помещения, включающие жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2> включает в перечень недвижимого имущества дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Воздушный кодекс РФ <3> к недвижимому имуществу относит воздушные суда (гражданские и государственные воздушные суда, подлежащие государственной регистрации (ст. 33)). Кодекс торгового мореплавания РФ <4> недвижимостью признает морские суда и суда внутреннего мореплавания (ст. 33). Космические объекты <5> также являются недвижимым имуществом.

<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
<2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<3> Федеральный закон от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
<4> Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
<5> Закон РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" // Российская газета. 1993. 6 октября.

По завершении исследований приходим к выводу о том, что законодатель исходит из принципа, что если в силу п. 2 ст. 130 ГК РФ имущество является движимым, то все остальное имущество - недвижимое.

Таким образом, правоприменители считают такое положение неоправданным, так как только унификация гражданского законодательства о недвижимости позволит судьям свободно ориентироваться во многих спорных вопросах о недвижимости, возникающих в судебной практике, и значительно увеличит количество дел, разрешенных во внесудебном порядке.