Мудрый Юрист

Некоторые правовые проблемы управления жилищным фондом

Коновалов А.И., кандидат юридических наук, Институт экономики, права и гуманитарных специальностей (г. Краснодар).

В литературе по гражданскому и жилищному праву под жилыми помещениями традиционно понимаются дома, отдельные квартиры, изолированные комнаты в квартирах и иные помещения, приспособленные для постоянного проживания людей. Жилищный кодекс РФ (2004 г.) определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение является изолированным объектом, что предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов гражданских прав, т.е. имеет конструктивную обособленность. Законодатель не дает определения изолированности помещения. На практике под изолированным помещением принято понимать ограниченное стенами пространство, имеющее отдельный от других помещений вход.

Жилое помещение должно либо находиться внутри здания, либо иметь прочную неразрывную связь с землей. В связи с этим представляется ошибочным отнесение к жилым помещениям временных строений, вагончиков, сборно-разборных конструкций, перемещение которых не может причинить ущерб их назначению. По мнению авторов Комментария к ГК РФ Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, не могут быть самостоятельным объектом вещных прав часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) <1>.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2004.

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2003. С. 188.

Кроме того, существует точка зрения коллектива авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (Протокол N 18) <2>. Отмечая несовершенство отечественного законодательства о недвижимости, коллектив авторов во главе с В.В. Витрянским и Е.А. Сухановым вносит ряд предложений по совершенствованию этой части законодательства. Необходимость включения в перечень недвижимых вещей новых объектов авторы Концепции пытаются объяснить не только их особой значимостью для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся помещения (жилые и нежилые).

<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 44 - 48.

Следует, безусловно, согласиться с доводами авторов Концепции совершенствования гражданского законодательства, однако возникает вопрос: как быть с такими объектами недвижимости, как здания и многоквартирные дома? Не должно быть ситуации, когда многоквартирный дом находится в собственности муниципального образования, а несколько квартир в нем - в собственности граждан. На единый объект, каким сейчас в силу ст. 130 ГК РФ является многоквартирный дом (здание), не может быть одновременно два разных права собственности: права муниципальной собственности на весь объект и права частной собственности на его неотъемлемую часть. Такая ситуация легко моделируется: представьте себе типовой 60-квартирный дом, построенный в 1985 г., который в момент сдачи в эксплуатацию был зарегистрирован в БТИ как объект государственной (социалистической) собственности, позже передан в муниципальную собственность в силу известного Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" <3>. По состоянию на 1 марта 2005 г. в данном доме приватизировано 38 квартир, следовательно, еще 22 квартиры продолжают находиться в муниципальной собственности. Право частной собственности на каждую из 38 квартир зарегистрировано в Реестре. Что это, если не "расщепление" собственности, которого вроде и не должно наблюдаться в континентальной системе гражданского права?

<3> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89.

Если исходить из духа и буквы действующего сейчас законодательства, возникает следующая ситуация: единый и неделимый в физическом смысле объект (дом) одновременно официально находится в муниципальной собственности, а 38/60 его - в частной собственности. Не менее интересным представляется дробление прав на нежилые (технические) помещения внутри дома и коммуникации. Как быть с ремонтом этих самых нежилых помещений и коммуникаций? Какую часть стоимости ремонта должно брать на себя муниципальное образование?

Еще один довод против признания отдельных жилых помещений внутри многоквартирного дома полноценными объектами недвижимости лежит уже в плоскости психологии. Известно, что население весьма скептически восприняло нормы ЖК РФ о правовом режиме так называемого общего имущества, названного в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Опросы, проведенные социологами, дают однозначный результат - граждане считают технические помещения, лифтовое хозяйство и коммуникации, т.е. все то, что находится за пределами их квартир, публичной собственностью <4>. Отсюда и требования граждан осуществить ремонт систем водотеплоснабжения, отремонтировать подъезды и лифты за счет средств муниципальных образований. Да это и понятно, ведь ежемесячно граждане оплачивают услуги коммунальных предприятий, при этом одной из строк расшифровки платежей значится "ремонт". Думается, что институт общей собственности собственников квартир в многоквартирных домах возник в российском праве преждевременно, он не обеспечен ни материально, ни в психологическом плане, а значит, останется мертвым.

<4> Гонецкий О., Славин В. Как нам обустроить жилье // Власть. 2005. N 6.

Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также так называемые помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы и пр.), связывающие несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания. Категория "помещения общего пользования" выделяется по признаку непригодности (непредназначенности) таких помещений для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Очевидно, что общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь такого имущества с конкретным помещением и не усматривалась.

Правовой режим общего имущества здания, в которое входят перечисленные элементы, должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений (недвижимых вещей), с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования частями (элементами) общего имущества здания в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Единственный правовой режим, обеспечивающий такую "безусловность", - это режим общей долевой собственности.

Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья. В новом ЖК РФ вопросам регулирования отношений общей собственности в многоквартирном доме посвящена глава 6 (ст. 36 - 48). Общие положения об общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме могут быть изложены следующим образом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 ЖК РФ (п. 4) устанавливает, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Конструкция нормы представляется неудачной потому, что передача общего имущества, указанного в ст. 36 ЖК РФ, только в пользование вообще не представляется возможной. Логичнее было бы предположить, что указанное имущество может передаваться по решению собрания собственников жилья во владение и пользование, в аренду, например, или доверительное управление. В связи с этим предлагается внести соответствующие изменения в ст. 36 ЖК РФ.

Для управления общим имуществом в многоквартирном доме ЖК РФ предписывает собирать общее собрание собственников жилых помещений (ст. 44 ЖК РФ). Это собрание является органом управления многоквартирным домом. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена "делегируется" юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и некоторые другие права, предусмотренные разделом VI ЖК РФ для товариществ собственников жилья. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья и создается как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общей собственности в многоквартирном доме не распространяются. Разработка этой проблемы, не получившей освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартирам. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность <5>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

<5> Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 174 - 175.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права - общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности и характеризуется следующими признаками, первые два из которых обусловливают третий:

  1. отсутствие возможности выдела долей в натуре;
  2. невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
  3. доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры или комнаты в коммунальной квартире как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

По нашему мнению, данная конструкция долевой собственности является не вполне удачной и должна применяться только к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Более того, применительно к квартирам возникает право такой долевой собственности по отношению к объектам общего пользования многоквартирных домов.

Регулирование отношений общей долевой собственности в том виде, в котором оно представлено во вступившем в действие ЖК РФ, подвергается критике российскими учеными <6>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья О.Н. Диордиевой "Новый Жилищный кодекс РФ" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2005, N 2.

<6> См., например: Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Юрист. 2005. N 4. С. 392; Панова О. Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон "О защите прав потребителей" // Юрист. 2005. N 1. С. 28 - 31; Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам, связанным с предоставлением жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. 2005. N 6. С. 45 - 49.

Несмотря на то что отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах регулируются ст. 290 ГК РФ и главой 6 ЖК РФ, законодательство не содержит указаний по поводу круга лиц, обладающих правом на долю в общем имуществе дома. Предположительно в силу ст. 4 ЖК РФ право на долю в общей собственности имеют собственники жилых помещений (квартир). Здесь уместно задать вопрос: распространяются ли нормы об общей долевой собственности на владельцев отдельных нежилых помещений внутри многоквартирного дома?

Сложным представляется определение момента возникновения права общей долевой собственности и момента регистрации права на эту часть недвижимого имущества в составе жилого дома. По мнению участников круглого стола в г. Перми, неопределенность норм ЖК РФ в этой части "способствует повсеместному незаконному отчуждению общего имущества. После принятия законченного строительством жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество" <7>. Отмечается, что в практике имеются судебные решения, отрицающие наличие права на долю в общем имуществе за собственниками жилых помещений при отсутствии регистрации права на указанную долю.

<7> См.: Аналитический отчет "Законодательное и методическое обеспечение стимулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний в сфере управления жилищным фондом" / Совместное исследование банковской группы КфВ (ФРГ) и Федеральной антимонопольной службы (Материалы расширенного совещания ФАС РФ от 25 марта 2005 г.) // WWW.NOVOSTI.RU.

Авторы аналитического отчета, представленного Федеральной антимонопольной службой, отмечают, что необходимо дополнить главу 18 ГК РФ нормой, устанавливающей равенство прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений внутри многоквартирного дома <8>. Добавим, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ многоквартирный дом не является объектом жилищных прав, что, в общем, не противоречит нашему выводу о невозможности одновременного существования двух объектов права собственности - квартиры в доме и самого дома.

<8> Там же.

По общему правилу владение и пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить во владение и пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим подобным объединениям, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество <9>. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зарубежных государств российское законодательство подробно не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом.

<9> Крашенинников П.В. Правовые аспекты английской жилищной реформы XIX века // В кн.: Теория и практика совершенствования законодательства на современном этапе. Екатеринбург, 1993. С. 144.