Мудрый Юрист

Правовое регулирование соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на жилые помещения

Хисамов Азат Хамзович - аспирант Казанского государственного университета имени В.И. Ульянова-Ленина.

В развитии правоотношений ипотечного жилищного кредитования обращение взыскания на заложенное имущество является одним из завершающих этапов. Соотнося проблематику обращения взыскания на жилые помещения в ипотечных правоотношениях со сферой договорного регулирования, необходимо указать, что последняя не ограничивается вопросами текущей реализации субъективных прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя и распространяется на отношения по обращению взыскания на жилые помещения, предоставленные в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Правовое регулирование процедуры обращения взыскания на жилые помещения, приобретенные в системе ипотечного жилищного кредитования, осуществляется на основании норм Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Закон об ипотеке) и положений гл. 23, § 3, ГК РФ.

<1> См.: СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по российскому законодательству является "способом для получения основания реализации залогового права" <2>. Указанное обстоятельство предполагает активную роль суда в процедуре обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, проявляющуюся в том, что суд выступает тем органом, который наделен "правом принятия решения об обращении взыскания" <3>.

<2> Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993. С. 33.
<3> Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 79.

В то же время в ст. 349 ГК РФ предусматривается второй способ обращения взыскания на заложенное имущество - без обращения в суд.

Судебный порядок был предусмотрен еще Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге) <4>. При этом, анализируя нормы указанного Закона, О.М. Свириденко отмечал, что Законом о залоге был жестко регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в результате чего взыскание возможно было только по решению суда либо в предусмотренных законодательством случаях на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанная норма Закона о залоге не предоставляла сторонам возможность предусмотреть иной порядок обращения взыскания на имущество <5>.

<4> См.: РГ. 1992. 6 июня.
<5> См.: Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 74.

В 1995 году после вступления в силу ч. 1 ГК РФ в российском гражданском законодательстве появилась внесудебная форма обращения взыскания на заложенное имущество, предоставившая право удовлетворения требований залогодержателя без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения.

В настоящее время упрощенная система удовлетворения требований залогодержателя вызывает у потенциальных кредиторов как огромный интерес, так и многочисленные вопросы в силу неоднозначности ряда положений ГК РФ.

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, призванных стимулировать должника к исполнению принятого обязательства. Суть залога состоит в удовлетворении требований кредитора из стоимости заложенного имущества должника в случае неисполнения им своего обязательства. Судебный же порядок обращения взыскания на заложенное имущество существенно снижает эффективность обеспечительной силы залога, откладывая получение удовлетворения кредитором на неопределенный срок, ставя его в зависимость от судебного разбирательства <6>.

<6> См.: Кастальский В. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. N 8. С. 51.

По нашему мнению, использование внесудебного порядка, с одной стороны, оправданное исключение из общих правил судебной защиты, способствующее упрощению и ускорению процедуры защиты интересов залогодержателя и позволяющее залогодателю избежать возможных судебных расходов. С другой стороны, залогодатель лишается возможности использования комплекса мер по охране его прав и законных интересов, которые могут быть реализованы только судом.

К числу таких мер относятся: во-первых, отказ в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том случае, когда допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке); во-вторых, предоставление судом при наличии уважительных причин по просьбе залогодателя отсрочки реализации заложенного имущества, независимо от его вида, на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).

В то же время на практике возможность использования внесудебного порядка обращения на заложенное имущество может быть ограничена условиями самого договора об ипотеке (использование внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество закрепляется как обязанность залогодержателя, а не как его субъективное право). Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 20 февраля 2003 г. по делу N КГ-А40/9210-02 <7> был рассмотрен договор залога, в котором предусматривалось право обращения взыскания залогодержателя на предмет залога во внесудебном порядке.

<7> См.: СПС "КонсультантПлюс".

Суд указал, что толкование договора залога по правилам, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, не позволяет сделать выводы о том, что субъекты договора залога предусмотрели внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и исключили возможность обращения взыскания на него по решению суда. Следовательно, в правоприменительной практике имеет место позиция, в соответствии с которой согласование сторонами договора условия исключительно о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ограничивает права залогодержателя на предъявление соответствующих требований в судебном порядке.

Безусловно, с принятием ч. 1 ГК РФ значительно возросла роль договора и диспозитивность в регулировании правоотношений сторон. Существенно расширены возможности по формулированию отдельных положений договора. При этом во многих случаях имущественные интересы зависят от правильных и продуманных формулировок договора <8>.

<8> См.: Олейник О.М. Правовое регулирование банковского кредитования // Закон. 1997. N 2. С. 14.

В то же время необходимо учитывать, что в рассмотренном примере положения договора залога о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество будут иметь правообразующее значение только при условии заключения такого соглашения, после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 349 ГК РФ). В противном случае нарушение предусмотренных законодательством требований ставит под сомнение существующие в научной литературе мнения о надлежащем уровне гарантий прав залогодателей и залогодержателей при использовании внесудебного порядка <9>.

<9> См.: Жуйков В.М. Нотариат "разгружает" суды // Российская юстиция 2000. N 3. С. 37.

Некоторые авторы предлагают широко применять внесудебный порядок, поскольку действующее законодательство, по их мнению, предусматривает весьма обременительную процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества <10>.

<10> Цит. по: Пашов Д. Ипотека - не доступное жилье, или Ипотека в национальном проекте "Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России".

Анализируя содержание правового регулирования вопросов заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, необходимо указать на обязательное требование к форме данного соглашения. В соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке соглашение между залогодателем и залогодержателем, оформляющее процедуру обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должно быть заключено в нотариальной форме. Согласно ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Соответственно, необходимо указать на то, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть совершено только в письменной в форме, ввиду обязательности его нотариального удостоверения. Это объясняется отсутствием законодательно предусмотренной возможности нотариального удостоверения соглашения, совершенного в отличной от письменной форме.

Несоблюдение нотариальной формы рассматриваемого соглашения влечет его недействительность. Такая сделка считается ничтожной <11>. В то же время, даже при соблюдении требований к форме и содержанию, соглашение (как всякая гражданско-правовая сделка) об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

<11> См.: Договорное право. Общие положения. Кн. 1. Изд. 3-е, стереотипное / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. М., 2001. С. 157.

Обращаясь к рассмотрению условий действительности заключаемого между залогодателем и залогодержателем соглашения, необходимо учитывать следующее. Во-первых, указанное соглашение может быть достигнуто только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Во-вторых, условие действительности рассматриваемого соглашения должно соотноситься с требованиями п. 3 ст. 349 ГК РФ, предусматривающего три основания, при наличии любого из которых независимо от вида имущества, переданного в залог, взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

Отметим, что указанные основания не в полной мере соответствуют положениям ст. 55 Закона об ипотеке <12>, предусматривающим, что удовлетворение требований залогодержателя посредством заключения рассматриваемого соглашения не допускается, если:

<12> См.: Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. 1999. N 4. С. 26.

При этом в силу приоритета норм Закона об ипотеке над нормами ГК РФ особого внимания заслуживает последнее положение о недопустимости заключения соглашения о реализации предмета ипотеки, находящегося в общей собственности.

Анализируя нормы ст. 75 и 55 Закона об ипотеке, возможно установить следующее. Согласно ст. 75 Закона об ипотеке при залоге квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В то же время норма п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке определяет, что удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке посредством заключения соответствующего соглашения не допускается, если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Соответственно, системный анализ указанных норм позволяет утверждать, что при возникновении оснований обращения взыскания на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, лицо, которое приобрело указанное помещение в системе ипотечного жилищного кредитования, не вправе прибегнуть к внесудебному способу разрешения конфликта с залогодержателем путем заключения соответствующего соглашения. Указанное обстоятельство может рассматриваться как недопустимое ограничение гражданской правоспособности заемщиков (залогодателей), исключительно ввиду особого правового статуса общего имущества в многоквартирном доме, заключающегося в его составном характере.

Составные недвижимые вещи, к которым в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не могут по общему правилу самостоятельно отчуждаться. Соответственно, возможность заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное помещение в многоквартирном доме не может ограничить права и законные интересы иных сособственников общего имущества дома.

В связи с этим необходимо внести изменения в действующую редакцию Закона об ипотеке в части уточнения перечня оснований, наличие которых препятствует реализации внесудебного порядка обращения взыскания на объекты ипотеки, изложив подп. 4 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке в следующей редакции: "Предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. Настоящее положение не распространяется на заключение соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенные помещения в многоквартирных домах".

Реализация указанного предложения направлена на расширение возможностей залогодателя в процедуре обращения взыскания на заложенное имущество и преодоление существующих ограничений правомочий собственника объекта недвижимости, связанных с особым характером права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме <13>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.А. Фогеля "Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2002, N 4.

<13> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2004. С. 205 - 207; Фогель В.А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 33.

Актуальным представляется также обращение к рассмотрению вопросов обеспечения защиты прав и законных интересов не только непосредственных участников залоговых правоотношений - залогодателя и залогодержателя, но и третьих лиц, к числу которых относятся, в частности, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

С началом рыночных преобразований в России в качестве одного из основополагающих принципов правотворческого процесса <14> в сфере ипотечных правоотношений сформировался принцип абсолютного приоритета прав собственника в отношении таких объектов собственности, как жилые помещения. В качестве примера можно привести норму ст. 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", закрепившую, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также ст. 7 Закона о залоге, установившую, что собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

<14> См.: Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова и А.В Малько. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 412.

Приведенные нормы являются ярким примером того, что в 90-е гг. прошлого столетия на первом этапе становления частной формы собственности на жилые помещения в России права и свободы других граждан и общественные интересы при осуществлении правомочий собственника в отношении жилых помещений законодателем не принимались во внимание.

Однако указанная ошибка, связанная с игнорированием необходимости баланса частноправовых и публично-правовых интересов была учтена при принятии Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу) <15>, установившего в ст. 6, что собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

<15> См.: РГ. 1993. 23 янв.

В контексте рассматриваемого вопроса обращает на себя внимание положение п. 4 ст. 292 ГК РФ, связанное с необходимостью получения согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

По нашему мнению, приведенное положение является определенным препятствием развития ипотечного кредитования.

Безусловно, норма, устанавливающая специальный порядок совершения сделок с жилыми помещениями, затрагивающая перечисленных лиц, направлена на защиту их прав и законных интересов. Однако рассмотрение нормы п. 4 ст. 292 ГК РФ в системе норм российского законодательства позволяет утверждать о наличии чрезмерной регламентации указанных сделок, что существенно усложняет ипотечное кредитование за счет наличия административных барьеров, критерии преодоления которых в законодательстве четко не сформулированы.

По действующему законодательству согласие органов опеки и попечительства необходимо получать в следующих случаях:

Возникает вопрос, в связи с чем требуется получение повторного согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения при обращении взыскания на него, если такое согласие было получено при залоге? По нашему мнению, существующий порядок обращения взыскания, основывающийся на норме п. 4 ст. 292 ГК РФ достаточно проблематичен и требует изменения. На наш взгляд, изменения установленного порядка следует производить с учетом следующих положений.

Во-первых, как было указано выше, в законодательстве предусмотрено два способа обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (в частности, жилое помещение):

Во-вторых, согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Поскольку такое согласие (органов опеки и попечительства), как было рассмотрено выше, необходимо получить при заключении договора залога жилого помещения, то обращение взыскания на жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, может быть произведено только в судебном порядке.

Наличие же судебного порядка обращения взыскания на жилые помещения (являющиеся предметом ипотеки), гарантирующего правильное и своевременное разрешение дела, на наш взгляд, допускает исключение необходимости получения согласия органов опеки и попечительства при обращении взыскания на указанные объекты.

Таким образом, принимая во внимание необходимость упростить порядок обращения взыскания на жилые помещения и учитывая рассмотренные нормы законодательства, п. 4 ст. 292 ГК РФ возможно изложить в следующей редакции: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, за исключением случаев обременения жилого помещения ипотекой".

Обобщая рассмотренные вопросы правового регулирования соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на жилые помещения в системе ипотечных правоотношений, необходимо отметить, что при наличии отдельных противоречий и пробелов в правовом регулировании важно стремиться соблюдать баланс интересов как всех участников отношений по ипотечному кредитованию, так и лиц, чьи права и законные интересы могут быть нарушены в результате их развития. При этом в условиях формирования новых социально-экономических принципов в сфере жилищного права нормы законодательства в любом случае должны гарантировать участникам ипотечных правоотношений защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.