Мудрый Юрист

Недвижимое имущество как объект добросовестного приобретения (по праву германии)

Фогель Вадим Андреевич

Родился 21 декабря 1976 г. в г. Томске.

В 1999 г. с отличием закончил юридический факультет Томского государственного университета, в 2001 г. - Российскую школу частного права при Исследовательском центре частного права при Президенте РФ, получил диплом магистра частного права (с отличием).

В 2003 г. под руководством докт. юрид. наук П.В. Крашенинникова защитил диссертацию на соискание степени кандидата юридических наук.

С 2002 по 2004 г. работал юрисконсультом в АО "Стройтрансгаз" в г. Москве.

Автор ряда научных статей, опубликованных в юридической печати.

В настоящее время изучает право на юридическом факультете Мюнхенского университета.

Адрес электронной почты: wvogel@mail.ru.

Одним из наиболее привлекательных рынков в Германии на протяжении последних лет остается рынок недвижимости. Рост капиталовложений во многом обусловлен благоприятным инвестиционным климатом в стране, важнейшим компонентом которого является надежная правовая защита приобретателей такого рода активов. Представляется, что разработанные немецкой доктриной правила регулирования в данной области отношений могут представлять определенный интерес не только для студентов и преподавателей, но и для практикующих юристов.

Недвижимое имущество

Немецкое законодательство о праве собственности использует понятия "движимая вещь" и "земельный участок". При этом ГГУ <*> не содержит прямого объяснения этих терминов. Вместе с тем структура закона позволяет сделать однозначный вывод о том, что в основе понимания недвижимости по немецкому праву лежит правовой режим земельного участка. Объекты, не охваченные им, являются движимыми вещами <**>.

<*> BGB vom 18.8.1896, RGBL. I S. 195 BGB1. III 400-2 In der Fassung der Bekanntmachung vom 2.1.2002, BGB1. I S. 42.
<**> Baur/Sturner, SachenR, 17. Aufl. 1999, § 3 Rn. 5.

Земельным участком является обособленная часть земной поверхности, соответствующим образом отраженная в кадастровом учете и зарегистрированная в поземельной книге. Право собственности на земельный участок охватывает находящуюся под его поверхностью часть земной коры, а также воздушное пространство над ним (§ 905 ГГУ). В правовом смысле принадлежат земельному участку его существенные составные части (§ 93 ГГУ), которые являются таковыми либо в силу природного единства, либо в результате неразрывной связи с ним. Последняя имеет место в тех случаях, когда предмет согласно разумным представлениям гражданского оборота не может быть отделен от земельного участка без того, чтобы он не был разрушен либо изменен в своем назначении. В § 94 ГГУ законодатель специально определяет, что к числу существенных составных частей земельного участка относятся прочно связанные с землей строения, а также использованные при их создании вещи (окна, двери, оборудование для отопления и др.) <*>.

<*> Таким образом, в отличие от российского права, где здания и сооружения могут являться самостоятельными объектами права собственности и, более того, в определенных случаях рассматриваются как главная вещь, в ГГУ последовательно проведен прямо противоположный принцип (см.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: МЦФР, 1998. С. 290).

Помимо этого правовой режим составной части получают права, связанные с собственностью на земельный участок (§ 96 ГГУ). Речь идет прежде всего о субъективных вещных правах собственника господствующего земельного участка в отношении обремененного в его интересах объекта (как правило, соседнего участка).

Существенные составные части земельного участка не могут быть самостоятельными объектами гражданских прав и следуют, таким образом, его правовой судьбе. В связи с этим согласно немецкому законодательству невозможно стать собственником только здания - приобретатель становится собственником земельного участка, право собственности на который в свою очередь распространяется на здание.

По этим же соображениям невозможно согласно ГГУ возникновение права собственности на квартиру. Следует, однако, отметить, что немецкое законодательство, учитывая особые свойства данного объекта, в специальном законе о собственности на жилое помещение <*> допускает его существование. Таким образом, квартира является оборотоспособным объектом. Правовой режим и порядок перехода права собственности на данный объект соответствует по общему правилу порядку перехода права собственности на земельный участок.

<*> Параграф 1 Abs. 2,3 WEG vom 15.3.1951 (BGB1. I 175).

Не являются составными частями земельного участка объекты, хотя и связанные с земельным участком, но лишь для временной цели (§ 95 ГГУ). К их числу можно отнести временные деревянные постройки на садовых участках.

От составных частей земельного участка следует также отличать его принадлежности, под которыми понимают движимые вещи, предназначенные обслуживать главную вещь и находящиеся с ней в определенном пространственном отношении (§ 97 ГГУ). Это, например, строительные материалы. Их характерная черта состоит в том, что они являются юридически самостоятельными, а следовательно, движимыми объектами и могут быть отчуждены без самого земельного участка.

Порядок перехода права собственности на недвижимое имущество

В основе регулирования гражданского оборота Германии лежит принцип абстрактности распорядительной сделки. Этот принцип является главным звеном гражданского права ФРГ, предопределяющим содержание и структуру важнейших институтов (представительства, недействительности сделок, неосновательного обогащения).

Раскрывая данный принцип, можно указать, что процесс отчуждения права собственности рассматривается как включающий в себя: (1) обязательственно-правовую сделку, которая является основанием возникновения обязательства; (2) вещно-правовую (т.е. распорядительную) сделку, направленную на передачу права, его изменение, обременение или прекращение.

Обязательственно-правовая и распорядительная сделки независимы друг от друга. Это означает, что при недействительности первой сделки вторая остается действительной, несмотря на то, что первая (обязательственно-правовая) сделка являлась правовым основанием для совершения второй (распорядительной). Причем самостоятельность обязательственно-правовой и вещно-правовой (распорядительной) сделки признается не только в случаях, когда между заключением обязательственно-правового договора (например, договора купли-продажи) и передачей права собственности есть разрыв во времени, но и тогда, когда передача права собственности совершается одномоментно (например, купля-продажа из рук в руки) <*>.

<*> Подробнее об этом см.: Туктаров Ю.Е. Абстрактная модель передачи права собственности на движимые вещи // Вестник ВАС РФ. 2006. N 8.

Важнейшим обязательственно-правовым договором, опосредующим регулирование перехода права собственности на земельный участок, является договор купли-продажи.

Согласно § 311 (b) ГГУ договор, предусматривающий обязанность по передаче права собственности на земельный участок, нуждается в нотариальном удостоверении. Несоблюдение требования о форме договора влечет его недействительность. Исцеление договора возможно, только если соблюдены требования в отношении вещно-правовой (распорядительной) сделки.

Наряду с возможностью исцеления обязательственно-правовой сделки судебная практика разработала механизм преодоления требований к форме обязательственно-правового договора, который является исключением из общего правила и подлежит применению в исключительных случаях, когда ссылка на недействительность договора привела бы к чрезвычайно негативным последствиям, угрозе существования для добросовестной стороны. Наличие невыгодных последствий само по себе является недостаточным. Одним из наиболее распространенных случаев является злонамеренный обман контрагента относительно необходимости соблюдения требований к форме обязательственно-правового договора с целью признания сделки впоследствии недействительной. Выполнение требований законодательства, а именно признание недействительности этого договора привело бы к тому, что недобросовестная сторона достигла бы своей цели.

В связи с этим, согласно господствующему в литературе мнению, добросовестный контрагент обладает правом потребовать исполнения обязательства в натуре, а именно передачи ему объекта в собственность <*>. В основу такого мнения положен принцип добросовестности (§ 242 ГГУ), а также соображения, заложенные в основу правила § 162 ГГУ, регулирующего отношения сторон в случае наступления условия, необходимого для возникновения либо прекращения прав и обязанностей. Отношения с участием недобросовестного лица, препятствующего соблюдению требования к форме договора, должны рассматриваться так, как если бы это требование было выполнено.

<*> Medicus Dieter, Burgerliches Recht, 19 Aufl., 2002, Rn. 182; Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts Band 1, Allgemeiner Teil, 14 Aufl. 1987, § 10 III.

Если несоблюдение требований к форме обязательственно-правового договора вызвано небрежным поведением продавца либо, как в описанном выше случае, покупатель заявляет о недействительности договора, закон предоставляет право потребовать возмещения убытков из преддоговорного обязательства, предусмотренного § 311 абз. 2 ГГУ. Размер такого возмещения по общему правилу ограничивается пределами так называемого негативного интереса. Это означает, что истец вправе потребовать восстановления его имущественного положения, которое существовало бы, если бы договор не был бы заключен и он не приступал бы к подготовке к его заключению и исполнению.

Вместе с тем судебная практика делает исключение, предоставляя покупателю право потребовать возмещения в размере позитивного интереса, т.е. восстановления имущественного положения, которое существовало бы, если бы договор надлежащим образом был бы исполнен, когда нет сомнений в том, что без виновного поведения продавца договор был бы заключен <*>. Это имеет важное значение для покупателя: в случае последующего приобретения вещи покупатель вправе потребовать от продавца возмещения разницы между ценой, предусмотренной недействительным договором, и текущей ценой.

<*> BGH, NJW 1965, 812.

Как было сказано выше, договор купли-продажи является обязательственно-правовым договором и соответственно порождает лишь обязательство по передаче имущества в собственность одной из сторон. Для перехода же права собственности необходимо совершение вещно-правовой (распорядительной) сделки. Правовые предписания о ней содержатся в третьей книге ГГУ "Вещное право".

Важнейшими нормами, определяющими требования к вещно-правовой (распорядительной) сделке, являются положения § 873 ("Приобретение права собственности посредством соглашения и регистрации") и § 925 ("Соглашение о передаче права собственности") ГГУ. Согласно § 873 ГГУ стороны должны достигнуть соглашения о переходе права собственности на земельный участок, который подлежит регистрации в поземельной книге. Требования к форме данного соглашения содержатся в § 925 ГГУ. Достигнутое между сторонами соглашение относительно перехода права собственности должно быть заявлено в уполномоченном учреждении при одновременном присутствии сторон (как правило, таковым является нотариус). Это соглашение может быть также закреплено в мировом соглашении сторон либо во вступившем в правовую силу плане по осуществлению соответствующей процедуры банкротства. Такого рода соглашения признаются в немецкой доктрине самостоятельными вещно-правовыми сделками (договорами). И в связи с этим к нему подлежат применению все основные (важнейшие) институты общей части гражданского права, в том числе нормы о дееспособности, порядке заключения договора, недействительности сделок, представительстве и др.

Вместе с тем имеются положения, отражающие особенности распорядительных сделок.

Согласно § 925 абз. 2 ГГУ вещно-правовая (распорядительная) сделка, которая совершена под условием или на срок, является недействительной. Под условием понимают обстоятельства, от наступления или отсутствия которых в будущем зависит действительность соглашения сторон. Например, недействительным будет соглашение, поставленное в зависимость от получения покупной цены, - очевидно, что такого рода условие вряд ли найдет понимание у потенциальных продавцов. Поэтому существует возможность заключения договора купли-продажи (обязательственно-правовой сделки) под отменительным условием (например, неосуществление платежа в течение определенного срока). При этом возникающее у продавца в связи с прекращением договора право требования возврата имущества (из неосновательного обогащения) необходимо гарантировать посредством обеспечительной регистрации в поземельной книге (§ 883 ГГУ). Совершенное покупателем распоряжение земельным участком после его получения по вещно-правовой сделке, но до полной оплаты будет являться недействительным <*>.

<*> Bauer/Sturner, Sachenrecht, 17. Aufl. 1999, § 22, Rn. 8.

Большое влияние на распорядительные сделки оказывают принципы вещного права. Наиболее значимым с практической точки зрения является принцип определенности, который требует однозначности волеизъявления относительно земельного участка и его приобретателя. Нарушение данного принципа имеет своим следствием недействительность совершенной сделки. На практике часто встречаются случаи, когда лицо продает не весь земельный участок, а только его часть. При этом данная часть земельного участка не отражена в кадастровом учете и поземельной книге в качестве самостоятельного объекта.

В судебной практике сформировался подход, согласно которому достаточно того, чтобы часть земельного участка по своему расположению и размеру однозначно указывалась в договоре в соответствии с требованиями оборота <*>. Например, посредством выделения земельного участка в составленном органами кадастрового учета плане его месторасположения.

<*> Palandt, Burgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl., Munchen 2003, § 925, Rn. 13.

В то же время, несмотря на соответствие предмета договора гражданско-правовым требованиям, возникают большие сложности с проведением регистрации такой сделки. Дело в том, что регистрирующие органы не вправе проводить регистрацию при подобном указании предмета договора, поскольку в заявлении о регистрации данные о земельном участке должны соответствовать указаниям в поземельной книге либо должны быть обозначены посредством ссылки на выписку (§ 28 Положения о ведении поземельной книги) <*>. Выполнение данного требования в отношении части земельного участка, не отраженного ранее в качестве самостоятельного объекта, невозможно. В связи с этим регистрация в поземельной книге происходит только после осуществления измерения земельного участка и его регистрации в качестве самостоятельного объекта. При этом стороны должны подать заявление о соответствии указанного ими в соглашении объекта данным земельного участка, зарегистрированного в поземельной книге.

<*> GBO i. d. F vom 26. 5. 1994 (BGB1. I. 1114).

Вещно-правовой договор (распорядительная сделка) и регистрация являются важнейшими элементами, однако не исчерпывают весь состав юридических фактов, необходимых для передачи права собственности. К их числу относится состояние согласованности воли сторон в момент осуществления регистрации перехода права собственности, а также наличие полномочий по распоряжению земельным участком.

Выделение в составе фактов такого элемента, как состояние согласованности воли сторон в момент осуществления регистрации вызвано рядом обстоятельств. Во-первых, согласно общей норме § 873 абз. 2 ГГУ каждая из сторон вправе в любой момент до осуществления регистрации отказаться от соглашения, за исключением случаев, когда оно: (1) нотариально удостоверено, (2) заключено или доставлено в учреждение по регистрации прав на земельный участок либо (3) стороной получено указанное выше согласие на осуществление регистрации. Учитывая требования § 925 ГГУ о порядке и форме вещно-правового договора, едва ли возможно возникновение ситуации, при которой заключение этого договора не имело бы связывающего действия. Во-вторых, регистрация может быть осуществлена только после того, как отчуждатель в соответствии с § 19 Положения о ведении поземельной книги предоставит в письменном виде свое согласие, удостоверенное нотариусом.

Часто встречаются случаи, когда одна из сторон отказывается от изъявления воли (совершения волеизъявления), необходимого для распорядительной сделки, либо проведения регистрации. В этих обстоятельствах контрагент вправе обратиться в суд, и, установив наличие у истца права требования из обязательственно-правовой сделки (договора купли-продажи о передаче вещи в собственность), суд вынесет решение, с момента вступления которого в силу волеизъявление ответчика, необходимое для совершения распорядительной сделки, либо регистрации, считается сделанным (§ 894 Гражданского процессуального уложения Германии ("Фикция выражения воли")).

Пожалуй, важнейшим элементом состава фактов, необходимых для передачи прав на объект недвижимости, является наличие полномочий по его распоряжению. Это обусловлено тем, что совершение сделки неуправомоченным отчуждателем приводит к тому, что интересы бывшего собственника находятся в противоречии с интересами приобретателя. Найти решение, соответствующее представлениям о справедливости и одновременно отвечающее потребностям гражданского оборота, весьма сложно.

Приобретение недвижимости от неуправомоченного лица

По общему правилу для совершения сделки по распоряжению имуществом необходимо иметь соответствующее полномочие. Таким полномочием обычно обладает собственник отчуждаемой вещи. В тех случаях, когда сделка совершена неуправомоченным лицом, она признается недействительной. Однако законодатель предусмотрел ряд исключений из этого правила, позволяющих покупателю приобрести имущество в собственность, несмотря на отсутствие соответствующих полномочий у продавца.

Одно из таких исключений закреплено в § 185 ГГУ: в нем предусмотрена возможность последующего одобрения правообладателем распоряжения имуществом неуправомоченным лицом. Следует отметить, что такое одобрение касается лишь правового результата сделки: бывший собственник не становится участником договора, а отчуждатель по-прежнему остается неуправомоченной стороной. Одобрение может последовать как в письменной, так и устной форме; более того, допускается конклюдентное одобрение.

Изложенная конструкция, которая может показаться странной для российского юриста, имеет важное практическое значение. Свою значимость она приобретает благодаря правилам о неосновательном обогащении. Согласно первому предложению § 816 абз. 1 ГГУ в том случае, если предметом распорядилось неуправомоченное лицо и это распоряжение имеет силу для управомоченного лица, неуправомоченное лицо обязано возвратить управомоченному лицу все полученное в результате распоряжения. Например, собственник неуправомоченно отчужденной вещи может быть весьма заинтересован в получении дохода (покупной цены), полученной неуправомоченным отчуждателем в результате удачно совершенной сделки. В этом случае ему достаточно одобрить задним числом распорядительную сделку, которая, таким образом, будет признана действительной, несмотря на то, что лицо, совершившее сделку, не обладало необходимыми полномочиями.

Продавец должен обладать полномочиями по распоряжению вещью на момент проведения регистрации. Переход права не может состояться, если продавец утратил их. Законодатель не мог, однако, оставить без внимания тот факт, что процесс регистрации длится несколько дней, и приобретатель недвижимости, подавший соответствующее заявление о регистрации, не может каким-то образом повлиять на его ход. В связи с этим покупатель, сделавший все возможное для приобретения вещи, подлежит защите от непредвиденных, отрицательно влияющих на его права обстоятельств <*>.

<*> Palandt, Burgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl., Munchen 2003, § 878, Rn. 1.

Согласно § 878 ГГУ совершенное уполномоченным лицом волеизъявление не становится недействительным в силу ограничения его полномочий по распоряжению вещью, если ограничение последовало после того, как волеизъявление приобрело для него связывающий характер, и заявление о проведении регистрации было подано в учреждение по осуществлению регистрации прав на земельный участок. Указание на то, в какой момент волеизъявление приобретает связывающий характер, содержится в § 873 ГГУ. Типичным случаем возникновения подобной ситуации является открытие процедуры банкротства в отношении продавца: с этого момента решение о распоряжении вещью принимает исключительно управляющий. Но указанное ограничение, однако, не в состоянии оказать отрицательное для приобретателя влияние на процесс перехода права собственности, судьба которого зависит теперь исключительно от учреждения по осуществлению регистрации.

Конструкция добросовестного приобретения

В практике часто встречаются случаи, когда регистрирующие органы указывают в качестве собственника совершенно другое лицо. Совершая с таким лицом либо его наследником сделку, приобретатель может попасть в весьма неприятную ситуацию, когда к нему предъявляются требования со стороны настоящего в гражданско-правовом смысле собственника.

В целях защиты гражданского оборота законодатель предусмотрел в § 892 ГГУ ("Публичное доверие к поземельной книге") возможность приобретения покупателем собственности при наличии следующих предпосылок.

Вначале необходимо установить факт того, что содержание поземельной книги в части принадлежности вещных прав не соответствует действительности, а также то, что приобретение вещи базируется на сделке, опосредующей гражданский оборот. Так, в частности, не подлежит защите в силу § 892 ГГУ приобретение в силу закона, наследования либо принятия решения государственным органом. Помимо этого сделка опосредует гражданский оборот только в том случае, если на стороне приобретателя присутствует по меньшей мере одно лицо, не относящееся к отчуждателю недвижимости. При этом учитывается не только чисто юридическое, но и экономическое представление о самостоятельности лиц. Например, не является сделкой, опосредующей гражданский оборот, соглашение между единственным участником общества с ограниченной ответственностью с самим этим обществом либо отчуждение недвижимости участниками общей собственности обществу с ограниченной ответственностью, состоящему из тех же лиц.

Следующим условием является наличие у отчуждателя так называемой презумпции правообладания. При обороте движимых вещей такая презумпция имеет место в отношении непосредственного владельца; при обороте недвижимости - в отношении исключительно продавца, право которого зарегистрировано в поземельной книге. Согласно § 891 ГГУ предполагается, что право принадлежит лицу, которое зарегистрировано в поземельной книге в качестве его правообладателя.

В случае распоряжения недвижимостью наследником лица, неправомерно зарегистрированного в поземельной книге, презумпция правообладания базируется дополнительно на норме, закрепленной в § 1922 ГГУ, согласно которой наследник вступает во все права наследодателя. Это означает, что наследник занимает правовую позицию зарегистрированного в поземельной книге лица.

В случае если продавец в действительности не является наследником, однако на его имя по ошибке выдано свидетельство о наследстве, в отношении приобретателя свидетельство сохраняет силу (§ 2366 ГГУ). Следовательно, продавец согласно § 1922 ГГУ при совершении данной сделки считается унаследовавшим статус зарегистрированного в поземельной книге наследодателя.

Наконец, защите подлежит только добросовестный приобретатель. Добросовестным приобретателем является лицо, которое не было осведомлено относительно неправильности содержания поземельной книги. При этом неосведомленность лица должна иметь место на момент окончания перехода права собственности. Однако, если окончательному переходу права собственности препятствует лишь отсутствие регистрации, учитывается неосведомленность приобретателя относительно неправильности содержания поземельной книги, существующая на момент подачи заявления о проведении этой регистрации. Получение приобретателем информации о неправильности в поземельной книге до указанного момента исключает возможность добросовестного приобретения.

Важное отличие от правового регулирования оборота движимых вещей состоит в том, что незнание об отсутствии полномочий по распоряжению недвижимостью в силу грубой неосторожности не препятствует добросовестному приобретению. Осведомленность приобретателя об отсутствии полномочий у продавца на распоряжение имуществом должна быть непосредственно установлена; сомнения приобретателя относительно полномочий продавца не могут предотвратить возникновение у него права собственности на приобретаемое имущество.

Ограничения при приобретении недвижимости

Можно выделить две основные группы такого рода ограничений: первая группа связана с категорией ограниченных вещных прав, обременяющих земельный участок, вторая - с ограничением полномочий лица по распоряжению вещью.

При приобретении добросовестным лицом недвижимости, обремененной посредством ограниченного вещного права, наличие которого не подтверждено записью в поземельной книге, такое право считается погашенным <*>.

<*> Palandt, Burgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl., Munchen 2003, § 892, Rn. 15.

При рассмотрении второй группы необходимо учитывать объем защиты, предоставляемый законодателем добросовестному приобретателю.

Как правило, осторожный приобретатель, заключая сделку, проверяет полномочия собственника по распоряжению имуществом на предмет наличия возможных ограничений. В тех случаях, когда, например, введена процедура банкротства, такое полномочие переходит управляющему, о чем производится соответствующая запись в поземельной книге. В случае отпадения обстоятельств, послуживших основанием введения процедуры банкротства, права собственника восстанавливаются в полном объеме (§ 215 Положения о банкротстве) <*>. Совершенная управляющим сделка после восстановления полномочий должника, но до устранения записи об ограничении его права собственности может привести к предъявлению виндикационного иска бывшего должника-собственника к добросовестному лицу, получившему имущество от управляющего.

<*> InSO vom 5.10.1994 (BGB1. I 2866).

На первый взгляд может показаться, что данный иск не подлежит удовлетворению, поскольку собственником вещи стало добросовестное лицо. Необходимые для этого предпосылки, о которых мы писали выше, казалось бы, выполнены: поземельная книга не соответствует действительности; налицо сделка, опосредующая гражданский оборот; права управляющего следуют из поземельной книги; и наконец, приобретатель не обладает информацией (не осведомлен) относительно утраты управляющим права распоряжения имуществом.

Вместе с тем такое решение будет противоречить § 892 ГГУ. При тщательном анализе положения этого параграфа обращает на себя внимание то, что уверенность лица в правах, которые зарегистрированы в поземельной книге, однако в действительности не существуют, не охватывается диспозицией нормы, а следовательно, не подлежит защите. Защите подлежит вера приобретателя прямо в противоположной ситуации, а именно, когда лицо, совершающее сделку, ограничено в своих полномочиях в связи с возникновением ограничения, которое не известно приобретателю вследствие отсутствия соответствующей регистрации в поземельной книге. Таким образом, согласно ГГУ защите подлежит убежденность в отсутствии ограничений относительно полномочий по распоряжению вещью (негативная функция), а не вера в существование зарегистрированных прав (позитивная функция).

В основе данного подхода, думается, лежит мнение о неопровержимости регистрации. Именно поэтому защита веры в существование зарегистрированного в поземельной книге права излишня. Признание в этой ситуации возможности добросовестного приобретения имущества изначально противоречило бы этой установке, поскольку законодатель тем самым признал бы отсутствие правоподтверждающей силы проведенной им же регистрации. И наоборот, возможность добросовестного приобретения не противоречила бы принципу неопровержимости регистрации, если бы лицо получило имущество от зарегистрированного правообладателя, ограничение прав которого не было зарегистрировано.

Проблемы, связанные с ограничением прав по распоряжению вещью, часто возникают в наследственном праве.

ГГУ в § 2269 разрешает совершение супругами совместного завещания относительно порядка наследования принадлежащего им имущества. В частности, супруги вправе установить, что имущество каждого из них после смерти переходит пережившему супругу, а в случае его смерти - их общему ребенку. Согласно § 2113 ГГУ распоряжение, совершенное пережившим супругом в отношении имущества, принадлежащего ранее умершему супругу, становится недействительным в момент возникновения права наследования общего ребенка (т.е. в момент смерти пережившего супруга). В связи с этим общий ребенок получает в момент смерти первого супруга так называемое право ожидания, обладающее признаками вещного права.

Таким образом, совершенная пережившим супругом сделка с третьим лицом по логике данных норм сперва является действительной, и приобретатель становится собственником имущества. Но позднее приобретатель теряет возникшее у него право собственности. Такое развитие событий едва ли устроит приобретателя, поскольку приобретенное им право собственности носит временный характер.

Попытку разрешить разногласия между интересами общего ребенка, обладающего правом ожидания, и приобретателя имущества законодатель предпринял в § 2113 абз. 3 ГГУ. По смыслу данной нормы положения о защите добросовестного приобретателя должны непосредственно действовать в данном случае. Это означает, что если третье лицо (приобретатель) не было осведомлено относительно ограничения, содержащегося в § 2113 абз. 1 и 2 ГГУ, то сделка, совершенная им с пережившим супругом, является действительной.

Применение конструкции добросовестного приобретения в случае возвращения сторон в первоначальное положение

В литературе обращается внимание на то, что положения § 892 ГГУ вкупе с принципом абстрактности распорядительной сделки могут привести к злоупотреблениям в гражданском обороте. Например, в случае признания сделки купли-продажи между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным лицом недействительной. Добросовестное лицо в результате совершенной с ним вещно-правовой (распорядительной) сделки приобрело право собственности. Признание обязательственно-правовой сделки купли-продажи недействительной имеет своим следствием возникновение у продавца права на возврат неосновательно полученного обогащения (§ 812 абз. 1, пред. 1, алт. 1. ГГУ). Следовательно, добросовестное лицо обязано вернуть право собственности неуправомоченному отчуждателю, который в свою очередь становится собственником в результате совершения вещно-правовой сделки по возврату собственности со стороны покупателя.

Данный подход не является бесспорным. Тот факт, что по логике закона изначально не обладающий правом собственности отчуждатель становится собственником вещи, конечно же, вызывает у простого обывателя сомнения в его справедливости.

При оценке взаимоотношений неуправомоченного отчуждателя и добросовестного лица необходимо учитывать ряд обстоятельств. Если с точки зрения интересов сторон и времени совершения сделки последняя является абсолютно независимой от первоначальной вещно-правовой (распорядительной) сделки между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным лицом, то такое развитие отношений не противоречит здравому смыслу и, более того, соответствует принципу автономии воли сторон и подлежит защите преимущественно перед интересами первоначального собственника <*>.

<*> Palandt, Burgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl., Munchen 2003, § 932, Rn. 17.

Сомнения такой подход вызывает в случаях, когда распорядительные сделки, как в нашем примере, хронологически взаимосвязаны. Проблемы возникают также в случаях умышленного использования данной конструкции в целях приобретения неуправомоченным отчуждателем права собственности либо в случаях, когда первая распорядительная сделка между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным лицом носит временный, обеспечительный характер (передача права собственности должником в обеспечение исполнения своих обязательств). Господствующее в литературе мнение отвергает в таких случаях возникновение права собственности у неуправомоченного отчуждателя, поскольку положения § 892 ГГУ призваны защищать добросовестное лицо, а не неуправомоченного отчуждателя. И в силу того, что добросовестное лицо не приобрело имущество в собственность от неуправомоченного отчуждателя (так как последний не являлся собственником), возвращение вещи происходит в рамках отношений с первоначальным собственником <*>.

<*> Munchener Kommentar, Burgerliches Gesetzbuch, Band 6, 3 Aufl. 1993, § 892, Rn. 74.

Следует отметить, что господствующее мнение не раз подвергалось критике, так как с точки зрения догматики гражданского права Германии оно представляет очень грубое нарушение принципа абстрактности сделок. Помимо этого интересы первоначального собственника, как правило, защищены и иным образом: он обладает правом требовать от неуправомоченного отчуждателя возмещения убытков из заключенного между ними договора либо из деликта <*>.

<*> Ibid. § 932, Rn. 63.

Думается, что изложенные в настоящей статье правила регулирования могут быть учтены при дальнейших научных разработках в данной области, поскольку являются хорошей иллюстрацией того, как законодатель посредством закрепления конструкции абстрактности распорядительной сделки и добросовестного приобретения, с одной стороны, а также последующего одобрения правового результата сделки неуправомоченного лица (§ 185 ГГУ) и негативной функции защиты поземельной книги (§ 892 ГГУ), с другой стороны, пытается установить баланс между интересами гражданского оборота и интересами лица, утратившего вещь.