Мудрый Юрист

Понятие недвижимого имущества в Российской империи во второй трети XIX - начале XX в.

Дорский Г.Ю., преподаватель кафедры теории и истории права и государства Северо-Западной академии государственной службы.

Термин "недвижимость" был впервые упомянут в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" <1>, известном как Указ о единонаследии. Данным нормативным актом устанавливалось правовое сближение поместий и вотчин. В ст. 1 Указа были определены недвижимые вещи: родовые, выслуженные и купленные вотчины, поместья, лавки, дворы.

<1> Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. N 2.789. С. 91.

Свод законов Российской империи ввел разграничение вещей на движимые и недвижимые (ст. 383 Законов гражданских). Данное разграничение вещей имело особую важность, так как к недвижимости законодатель относил имущество, представляющее значительную ценность, соответственно и особый порядок регулирования наследственных отношений, связанных с недвижимостью. В ст. 384 Законов гражданских законодатель перечислил вещи, относящиеся к недвижимости. Объектами недвижимости являлись: земли и всякие угодья, дачи (многоземельные и малоземельные), усадьбы, крестьянские наделы, имения (село как часть имения), лавки, домашние церкви, фабрики, заводы, мануфактуры, железные дороги, дворы, городские и деревенские здания, а также всякое "строение". Движимым имуществом являлись палатки, переносные лавки, денежные средства, драгоценные металлы, посуда, галантерейные вещи, цветные металлы, камни, руды, минералы, все то, что из земли извлечено, съестные припасы, хлеб сжатый и молочный, платья, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякие инструменты и материалы, лошади, скот, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусству, наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные, исполнительные листы, всякого рода обязательства, речные и морские суда и всякие вещи, могущие быть объектом движения (на основании ст. 401, 402, 405 Законов гражданских).

В то же время Закон не ввел определенного квалифицирующего признака, по которому происходило отличие движимого имущества от недвижимого. В теории в качестве такого квалифицирующего признака вводилась органическая или механическая связь с землей, т.е. невозможность перемещения вещи без ее повреждения и изменения ее назначения. Таким образом, недвижимость - это часть земной поверхности и все то, что с ней связано прочно. Как следствие - к недвижимости относились только те строения, фундамент которых укреплен в землю. Кроме строений, прочно связанных с землей, к недвижимости следовало относить и строения, находящиеся под ней, т.е. шахты, колодцы и т.д. К.П. Победоносцев подчеркивал: "Посему к недвижимым причисляются обыкновенно строения, возведенные на земле с целью прочного устройства или водворения, для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели" <2>.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1898. Синодальная тип. С. 87.

Посредством жесткой связи с землей к недвижимости относились и объекты, находящиеся на поверхности и в недрах ее (ст. 387 Законов гражданских). Растения, лес, отдельно стоящие деревья, ископаемые являлись частью земли и соответственно объектами недвижимости (так как являлись принадлежностями главной вещи - см. далее), но только до той поры, пока они эту связь не утрачивали. При срубе леса он автоматически становился движимым имуществом, кроме того, сделки с лесом, предназначенным под сруб, также являлись сделками с движимым имуществом (д. Сабинова и Помещикова N 229 1868 г.) <3>.

<3> Систематический Свод решений Гражданского кассационного департамента Сената 1866 - 1871 гг. / Сост. А. Думашевским. СПб., 1872. Тип. В.С. Эттингера. С. 25.

Право собственности на недвижимость (земельный участок) включало в себя право собственности на ее недра (ст. 193 т. VII Свода законов Российской империи, Общий горный устав по изданию 1893 г.). Цивилистами Российской империи в исследуемый период подчеркивалось, что право собственности на недра ограничивалось пределами досягаемости. В своем "Курсе по гражданскому праву" Г.Ф. Шершеневич указывал, что не будет ущемления праву собственности на участок, находящийся на горе, если через подножие данной горы будет проведен туннель <4>. Право на земельный участок порождало право и на столб воздушный над ним с учетом предела досягаемости, так как воздушный шар может спокойно пролетать над имением, а ветку соседского дерева, свесившуюся на участок собственника, возможно обломать (решение Сената по д. Герасимова N 93 за 1887 г. <5>). Как указывал Сенат в своем решении, само право владельца не позволяет соседу делать скат кровли на его двор, причем не имеет значения факт причинения какого-либо ущерба, право владельца нарушено с момента возведения ската (д. Солоникова N 1009 за 1872 г. <6>).

<4> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского прав. Т. 1. М.: Изд. Бр. Башмаковых, 1914. С. 285.
<5> Гражданская практика кассационного департамента Сената за 1885 - 1892 гг. СПб.: Тип. Правительствующего Сената, 1892. С. 10.
<6> Дополнительные выписки из решений Гражданского кассационного департамента Сената, постановленных в конце 1872, в 1873 и начале 1874 г. С. 5.

Указанная выше квалификация подтверждалась правоприменительной практикой. В соответствии с разъяснением Сената строения на чужой земле составляли недвижимое имущество оной, исключая постройки <7> (решения Сената за 1870 г. N 669, за 1871 г. N 72, за 1872 г. N 251 <8>). Ту же позицию занимал Сенат при рассмотрении дел о подсудности наследственных дел (д. Боженовой с дочерьми за 1869 г. <9>). Строение на общественной земле тоже являлось недвижимым имуществом, например ветряная мельница (решение Гражданского кассационного департамента от 6 марта 1873 г. по д. Голосова <10>).

<7> Свод законов Российской империи, ч. 1 т. X. Неофициальное издание / Под ред. К. Штюрцваге. СПб.: Тип. И. Гольдерберга, 1903. С. 54.
<8> Положения, извлеченные из решений Гражданского кассационного департамента Сената 1866 - 1874 гг. Ч. 1 / Сост. П.Л. Храповицким. 1876. Изд. П.Л. Храповицкого и А.И. Карасева. С. 22.
<9> Полный свод решений Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената с 1866 г. / Сост. Л.М. Ротенбергом за 1869 г. Екатеринослав: Тип. И. Когана, 1911. С. 776.
<10> Дополнительные выписки из решений Гражданского кассационного департамента Сената, постановленных в конце 1872, в 1873 и начале 1874 года. С. 4.

Как следствие от плотной связи с землей - возведение строений на чужой земле не порождало права собственности на них у лица, их возведшего, при отсутствии соглашения с собственником земли (д. Подгородецкого 27 сентября 1873 г. <11>).

<11> Журнал гражданского и уголовного права. СПб.: Тип. А.И. Котомина, 1874. Декабрь. С. 35.

Сенат 10 октября 1868 г. по делу Сомрова N 561 указал, что строение, возведенное на чужой земле с целевым назначением под слом, является движимым имуществом <12>. (то же N 692 за 1870 г. <13>). В любом случае, немаловажным фактом являлось то, что фабрика или дом, находящиеся на чужой земле, не требовали специальной крепостной формы, предусмотренной для недвижимости.

<12> Систематический Свод решений Гражданского кассационного департамента Сената 1866 - 1871 гг. / Сост. А. Думашевским. СПб.: Тип. В.С. Эттингера, 1872. С. 25.
<13> Положения, извлеченные из решений Гражданского кассационного департамента Сената 1866 - 1874 гг. Ч. 1 / Сост. П.Л. Храповицким. 1876. Изд. П.Л. Храповицкого и А.И. Карасева. С. 22.

В проекте Гражданского уложения (редакция 1905 г.) недвижимым имуществом являлись земли, а также строения и сооружения, неподвижно к земле прикрепленные.

К недвижимому имуществу заводов относились: земли (выгонные, сенокосные, пашенные), леса и рудники, а также фабричные и казенные строения (ст. 230 т. VII Свода законов Российской империи, Общий горный устав по изданию 1893 г.).

Одной из важнейших составляющих для определения недвижимых вещей было деление вещей на главную и принадлежность. Относительно принадлежности к главной вещи Н.С. Суворов справедливо отмечал, что "общего принципа, который можно было положить в основании этого различия между имуществами, в Законе не указывается" <14>. Принадлежность должна была восполнять экономическое значение главной вещи. Данная квалификация обладала серьезным практическим значением. Например, в соответствии со ст. 973 - 975 Устава гражданского судопроизводства ч. 1 т. XVI Свода законов Российской империи (редакция 1892 г. по изданию 1910 г.) движимые вещи, являющиеся принадлежностями главной - недвижимости, подлежали аресту и продаже с торгов только тогда, когда они могли быть фактически отделены без особого ущерба и при отсутствии другого движимого имущества. При приобретении главной вещи возникало право собственности и на принадлежности, если иное не было прямо установлено сторонами, так как в общем случае принадлежность (возможно, движимость) следовала судьбе главной вещи (возможно, недвижимости). Приведем примеры принадлежностей и главных вещей. Принадлежностью земли являлись реки, озера, болота, мельницы, церкви, пруды, гати, плотины, мосты (ст. 387 Законов гражданских), а принадлежностью дома - полы, камины, внутренняя и наружная отделка (ст. 389 Законов гражданских). Принадлежностями фабрик и заводов являлись леса и земли, покосы, заводские постройки, руды, посуда и инструменты, трубы, соляные разсолы, все вещества ископаемые. Принадлежности городского дома: двор, надворные строения, конюшня, сад и т.д. Если главной вещью являлся корабль, то его принадлежностью выступали корабельные документы (ст. 151 ч. 2 т. XI Свода законов Российской империи, Устав торговый по изданию 1903 г.). Принадлежностью недвижимого имущества являлись владенные указы, грамоты, крепости, межевые планы и прочие документы, связанные с ним (ст. 390 Законов гражданских), принадлежностью также могли являться животные (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената N 38 за 1897 г. <15>). В то же время Сенат указывал, что нельзя считать принадлежностью товар по отношению к главной вещи - лавке (решение Гражданского кассационного департамента N 597 за 1871 г. <16>).

<14> Суворов Н.С. Лекции по гражданскому праву, читанные в Демидовском юридическом лицее орд. проф. Н.С. Суворовым в 1889/90 академическом году. Ярославль: Тип. литография земской управы, 1889. С. 82.
<15> Сборник решений Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената за 1897 г. / Под ред. Е.В. Васьковского. Одесса: Книгоиздательство "ЮРИСТ-ПРАКТИК". С. 28.
<16> Положения, извлеченные из решений Гражданского кассационного департамента Сената 1866 - 1874 гг. Ч. 1 / Сост. П.Л. Храповицким. 1876. Изд. П.Л. Храповицкого и А.И. Карасева. С. 23.

Хотя Закон (ст. 387 Законов гражданских) и признавал право собственности на строение, являющееся принадлежностью, за собственником земли, возможен был и иной подход. Например, в Законе о праве застройки от 23 июня 1912 г. <17> было отделено право собственности на строение от права собственности на землю.

<17> Полное собрание законов Российской империи. 3-е изд. Пг., 1915. Т. XXXII. N 37414. С. 801.

В заключение настоящей статьи относительно понятия недвижимого имущества хотелось бы отметить, что правоведами в Российской империи была в целом качественно разработана теория гражданского права по отношению к имуществу и недвижимости, хотя закон, непосредственно определяя различия, не давал четких критериев их деления.